南岛 建Motel资源许可和设计师

那年夏天

如果在南岛想建一个Motel, 申请资源许可和找设计师是奥克兰找，还是最好本地找，

自己分析一下是本地找，都是kiwi,沟通起来比较不是那么顺畅，价格也较贵，好处是他们更了解本地council 的政策，过程出现问题解决起来更顺畅些。

奥克兰找我们华人的话，沟通肯定没有问题，价格也便宜些，但是不知道会不会不会太了解本地council 政策，如果出现什么问题，因为距离，解决起来也没那么快和容易。

不知道我这么理解是不是对，有经验的朋友给点意见，谢谢。

陌生的香港人

都對 所以樓主要衡量一下了 不過法規其實都大同小異 有經驗的設計師和planner應該都會處理 畢竟全國都是行那兩套基本法律


而所謂溝通問題 一般都是email解決  最麻煩可能就是要開會才比較難 但一般申請最多就開一次會而已

樓主想在南島哪裡開motel呢？

anyang_lee

可以找中资的建筑大包嘛，又能沟通又相对会省钱

陌生的香港人

anyang_lee 发表于 2019-12-25 19:07
可以找中资的建筑大包嘛，又能沟通又相对会省钱

中資建築大包不見得就會很懂當地法規吧 可以想像大概也是找當地公司做 他們就是一中間人代理而已

anyang_lee

陌生的香港人 发表于 2019-12-25 19:24
中資建築大包不見得就會很懂當地法規吧 可以想像大概也是找當地公司做 他們就是一中間人代理而已 ...

对，但是至少有问题的时候你可以更方便的沟通而不是面对洋人那些臭脸

那年夏天

谢谢陌生的香港人和楼上的朋友， 想在Wanaka建，只是筹划阶段，还没有具体方案，Building consent 和 Rescource consent 都还没开始，建筑方面不想大包，主要是预算有限，能省就省。大包省事，但是比较贵，我自己也是经验有限，但是想着自己一步一步找专业的人做，自己也能学到东西，当然肯定会走弯路，我想怎么也比大包要便宜些，走的弯路就当是交了学费，不知道这么想对不对，大家给点意见。

还想请教陌生的香港人，民宅的工人可以做建MOTEL 吗？还是要看具体情况，我也只是想建两层的MOTEL，不知道哪个工种是可以民宅工人承建，哪个不可以，比如木工，水工和电工 这些是不是民宅的都不可以建商业的住宅？实在不懂council 的规定。希望给点意见。

建筑方面的工人不同工种 ，不是需要太多太大工具和设备的工种，比如木工，电工，油漆等等，我想从奥克兰请，主要第一奥克兰找人便宜，其次就是奥克兰请过来的工人，只要愿意来，因为在当地没有接其他工作，所以会比较快，不会出现几个工地轮流做，拖时间的问题。 不知道这样是不是可行，但是工人机票，吃住，这些都是问题，再看看具体情况解决吧。这个也想陌生的香港人给点意见，还要请问您是planner ,还是什么行业，可以和您私下联系吗？

谢谢

陌生的香港人

那年夏天 发表于 2019-12-26 18:24
谢谢陌生的香港人和楼上的朋友， 想在Wanaka建，只是筹划阶段，还没有具体方案，Building consent 和 Resco ...

沒聽說民宅工人就不能建motel的說法 畢竟motel都是住人的 兩者不同的這些應該是在設計方面會比較多 不過還是建議找建築公司問問為準

你問的都是真正施工的 不好意思這方面不是我的範圍了 只是Wanaka 你看到有合適的地你想用來做這個了嗎？ 不介意的話可以發個地址私信我和你看看到底能不能做？ 規模等是多大呢？

bodyhaven

设计师找哪里的只要靠谱都ok，毕竟做设计前都要查一遍当地的规范。施工我觉得还是找当地的比较方便。

xli422

还是不要从奥克兰运工人下来了 真的不适合当地的标准 不是新西兰每个地方的标准都是一致的 施工还是在当地找比较好啊

新马甸甸

建筑师和施工人员都从附近的大城市找比较好吧。

建筑师离的近些很有必要，一个是如果建筑施工过程中设计上需要有改动的地方方便需要开个会啥的，（如果很简单的设计倒是无所谓）。第二是设计风格上，看你的预算和投入，想要个什么样的，比较有风格的，就多花点钱在附近大城市找个有类似经验的设计比较出彩的，不是很有野心的设计个比较普通的就哪里找都行。

施工人员方面，感觉小地方的施工人员，会严重怠工，拖的时间比较长。但是从奥克兰找也挺不方便。

陌生的香港人

xli422 发表于 2019-12-29 21:32
还是不要从奥克兰运工人下来了 真的不适合当地的标准 不是新西兰每个地方的标准都是一致的 施工还是在当地 ...

雖然對施工不是我的範圍  但很多大標準全國基本都是一樣的 例如building code 例如NZS  當然不同councils會有自己不同的engineering code of practice   但法規這些應該至少也是大同小異? 例如至少都是源於同樣的New Zealand Standards?  for example, 土地分割工程方面的工程指引不同councils 用的都是原自 NZS 4404:2010  -  而建個motel 施工方面大概不會比分割還複雜？ 都有Building Code 和相關的NZS   這些指引全國都一樣 奧克蘭 Wanaka /Queenstown 用的也是同一套標準  真正不同的只是它們的地方規劃發展法規 - district plans  而這些和施工沒什麼關係 而是在項目批出時已經解決了  讓人感到所謂的不同可能是不同Council 的工作文化和程序 - 可這個哪怕是奧克蘭內部都一樣有 整個Auckland Council 成立都快10年了 可是東西南北中 如果都和他們交個手的大概會同意甚至到今天他們不同地域分部的員工的處事方式還是會有那點點的不一樣  何況不同市政府單位了  

如果連奧克蘭的對南島的工作都會水土不服  那怎樣解釋這裡的建築工人很多都是亞洲來的情況呢? 之前基督城重建不是也很多工人從奧克蘭跑到基督城找機會嗎？我也記得當年不少Auckland Council 的building officers  也借調去幫忙審批CHCH 的Building Consents 申請呢  

xli422

陌生的香港人 发表于 2019-12-29 22:02
雖然對施工不是我的範圍  但很多大標準全國基本都是一樣的 例如building code 例如NZS  當然不同councils ...

TEKAPO的building inspector和奥克兰building inspector其实是不同标准的 WANAKA/皇后镇同理。越小的地方地域的保护性越强。我觉得楼主最好找当地的施工人员 找奥克兰的容易水土不服。我只是从施工的角度来谈谈我的看法。不是绝对的准确。也不想引起不必要的争吵。

陌生的香港人

xli422 发表于 2019-12-29 22:41
TEKAPO的building inspector和奥克兰building inspector其实是不同标准的 WANAKA/皇后镇同理。越小的地方 ...

言重了 就討論一下而已 沒有要和你吵的意思啊  你說的越小的地方保護性越強不就可能是因為工作文化不一樣嗎？他們難道不是用我所說的這些全國標準？

再說 為什麼我們要吵呢？ 呵呵

老兄是南島的開發商/建築商？失敬了

xli422

陌生的香港人 发表于 2019-12-29 22:53
言重了 就討論一下而已 沒有要和你吵的意思啊  你說的越小的地方保護性越強不就可能是因為工作文化不一樣 ...

我在基督城 WANAKA是个不错的投资地但是在南岛的中小城市做投资 最好还是要多认识一些当地的施工人员 前期下来考察学习一下当地的情况再做投资决定比较稳妥 花钱买地容易 找到靠谱的人干活就不容易了 工期也是个比较敏感的话题 祝楼主投资顺利 大家假日愉快。。。。。。

陌生的香港人

xli422 发表于 2019-12-30 01:00
我在基督城 WANAKA是个不错的投资地但是在南岛的中小城市做投资 最好还是要多认识一些当地的施工人员 前 ...

樓主應該可以向你請教請教或者介紹  南島也有華人施工團隊嗎？ 還是都是找本地kiwi？

那年夏天

多谢楼上朋友们的帮忙，各种意见都会借鉴，我也会仔细考虑下，因为预算有限，设计方面希望不要太复杂，实用性强，同时符合council 的要求，施工方面由于当地没有任何资源，一切都要重新开始，我也会找一些公司报价看看，如果可以承受，那就本地找，如果价格实在太大差别，那就考虑运人下来，想省钱，就得麻烦，这是一定的。主要本地人打听了一下，拖工期也是个非常麻烦的问题，当地工人很少，华人的也听说了一些，但是还没有报价，华人的工人也是奥克兰飞下来的，我是想每个工种分开找，所以也比较灵活。
都会报价看看再决定。

如果有皇后镇和wanaka建过房的朋友也可以给点建议。具体建筑成本还有工期等等，还有什么需要注意的地方，谢谢大家

剑客浪心

主要是DP不一样,但是设计还有变动，SNOW ZONE, ROOF PITCH应该高一些， 还有外墙，材料和设计必须FIT IN LOCAL ENVIRONMENT.

外地BUILDER在当地不一定能搞得定，很多细节的东西不好说了。

AKL 的ZONE对AKL的WORKMANSHIP要求比较低，但到了ZONE 3这种地方，WORKMANSHIP要求会很高。

mellowarchitects

设计方面仔细负责的设计师问题都不大。不过最好用本地的承建方，不建议分开工种找，出问题了你的时间会全部扑在上面。另外预算不要压得太死，一定要有缓冲空间。

ETA_Wai

我觉得搂主是在烧钱来拿经验。如果是要拿Resource Consent 的话，这个是要看建筑的所在，因为这个可能会涉及他人。如果是在荒凉的郊外而不影响他人的话还可以（这个也有要视乎所在地的PLAN，和是否需要PLAN CHANGE），但是如果是在住宅区而因为道路交通，建筑，噪音那些对周围人家有影响的话就肯定需要律师来解决， 最严重的可能是会到环境法庭来取决，就算是最简单的也需要那些被影响的人家签字。然后RC需要解决的问题这个肯定会需要Landscape Assessment. 这里分析你的建筑对周围的影响度和化解的方法。这些都解决了之后你才用得上上面那些的建议。看情况的严重性，这里应该已经烧了不少钱了。

陌生的香港人

ETA_Wai 发表于 2020-1-1 16:57
我觉得搂主是在烧钱来拿经验。如果是要拿Resource Consent 的话，这个是要看建筑的所在，因为这个可能会涉 ...

沒你說得那麼恐怖啦  我和樓主看了一下了 樓主雖然要申請RC  但這塊地的zoning 大致是可以做motel 的 （雖然是住宅區 不過由於該區的屬性 當地council沒有好嚴格控制這種用途）一切視乎規模

還有 你說的這些什麼交通 建築 噪音對旁邊影響為什麼要找律師呢？ 這是城市規劃師在準備RC申請寫環境評估時就要考慮各方面影響到評估工作啊 （當然更多情況是需要找相關專家 例如交通/噪音工程師來評估）律師可不做也不會做這些呢

"Plan Change" 是一個council對其發展法規有改動時的統稱  通常方案在準備時就需要一併考慮

而環境法庭則是在裁決後鄰居對方案非常反對  非要上訴到環境法庭才有這個情況

至於那些什麼景觀評估  這種發展基本都是必須的  哪裡都要做了

最後 不要以為在”荒凉的郊外“做這些是十拿九穩呢 所謂“荒凉的郊外” 對council而言其郊區特色和風格甚至生態價值可是更值得保留和維持的東西  他們才可能有更多藉口來刁難申請呢  

ETA_Wai

陌生的香港人 发表于 2020-1-1 18:06
沒你說得那麼恐怖啦  我和樓主看了一下了 樓主雖然要申請RC  但這塊地的zoning 大致是可以做motel 的 （雖 ...

我说的是大概流程而已视乎情况而定的。
不知道真实的情况。很多这些事情看见都是人家说的那点点来说，所以怎么知道是不是在景点旁边做个大型的住宿。
不过Traffic， Noise那些的你要影响其它人的话后果有可能要跟受影响的人家进行Consultation的,
（现在ＣＥＮＴＲＡＬ　ＯＴＡＧＯ住的人都不是那些打最低时工的人，而是那些有点钱的ＮＩＭＢＹ）
Consultation的话肯定需要Legal Binding 的东西，那么不需要律师难道Ｐｌａｎｎｅｒ或者Ａｒｃｈｉｔｅｃｔ就能做得了？如果不需要Consultation，　而ｃｏｕｎｃｉｌ直接处理的话就当然啥都不用。

在野外的话，有足够的空间来做mitigation所以这方面就容易很多，而且对受影响的人家处理比住宅区也容易很多。　当然前提是野外不是在outstanding natural landscape feature ，或者significant landscape feature上。

陌生的香港人

ETA_Wai 发表于 2020-1-1 19:20
我说的是大概流程而已视乎情况而定的。
不知道真实的情况。很多这些事情看见都是人家说的那点点来说，所 ...

沒有興趣和你爭辯  再說樓主的興趣也不是在RC而只是在施工方面  只是還是想多說兩句

(1). 拿RC拿的鄰居同意真的planner/architect/甚至申請人自己都可以做的  一般只需要提供相關鄰居已簽名圖紙清楚準確顯示方案和違規情況/程度 和已填好/簽名的指定council鄰居同意書  然後這個同意就是legally binding的  當然你非要律師參與也無不可 但這真的不是必須 至少Council不會要求相關同意書附有律師認證等文件 你可以說是漏洞 也可以問如果有人冒簽怎麼辦 但的確不是現在規定下所要求的

(2). RC審批程序來說  受影響群體同意只是申請的其中一部分（s95 under Resource Management Act）zone 和各級planning documents 的政策分析則是另外一部分（s104 under RMA） 我之前說的就是s104的問題而不是s95  就是有mitigation 不需要鄰居同意也好  做s104 assessment 時市政府也要考慮這塊郊區地zone本身的政策目的  很多郊區zones 本身就帶有強烈郊區保護特色/保育做其政策宗旨  務求這些商用活動和其相關可能引起的各種影響減到最低  再抽象點的是不會影響他們最愛說的"鄉郊特色“ （rural character）  如果活動/規模被認為是和這些政策本身相違背 哪怕申請人提議什麼mitigation measures 恐怕也沒用  用途性質/規模本身就是可以是council 否決申請的理由  不一定非要是ONL才可以挑剔 -  我之前想說的重點是不要以為在”荒凉的郊外“開發會比市區容易而已

xli422

代表楼主谢谢大家贡献的免费建议 并 祝愿大家新年顺利 事业蒸蒸日上。

songinator

Rich people above lol

Freestone-gp

那年夏天 发表于 2019-12-30 18:14
多谢楼上朋友们的帮忙，各种意见都会借鉴，我也会仔细考虑下，因为预算有限，设计方面希望不要太复杂，实用 ...

“我是想每个工种分开找，所以也比较灵活” 但没较便宜，若自己不是科班出身要省钱，但最后没有省。
有太多的例子了