Council Consent 会失效？

海布里传奇

在下最近在看一套房子，其中合同里面有这么一句话：

Minor Dwelling

The Purchaser acknowledges and has been made aware that the Council consent for the
minor dwelling is personal for the Vendor and lapses on sale of the property. The Vendor
will remove the oven/cooktop from the downstairs area before settlement.

该房子带一个minor dwelling，已经拿到了Consent和CCC，不过有一个情况是，原来报批的图纸里Minor Dwelling的厨房里面是没有炉子的（只有一个台面和水槽），但实际上原房东安装了一个炉子在使用。在下有疑问的是:

我猜测房东在settlement之前要把oven/cooktop 移除掉的原因是为了和property file保持一致。但是，前面标红的部分即Coucil Consent是personal for the vendor，以及lapse on sale是什么意思呢？Consent不是授予给这个房子的吗，为什么是个人呢？而且为什么会在卖房的时候变无效？标红的这句话和后面房东要移除炉子在逻辑上说得通吗？

一直在这个坛子里得到很多大神的无私帮助，在下先行谢过！

还是回国吧

不是很明显了吗？非法改造的，consent里没有炉子

LJHookerRobin

还是回国吧 发表于 2019-10-24 11:21
不是很明显了吗？非法改造的，consent里没有炉子

不是，
楼主问的点在于building consent will lap upon settlement



无法转移的building consent？

是不止一个BC？

Ryukai

不应该啊，我印象中consent都是跟房子走的，而且minor unit但是没有厨房这件事本身就不大对劲

陌生的香港人

這個情況有點複雜  相信是council和前屋主達成過某些協議  LIM有沒有這個consent 是說明這是minor dwelling 呢？Property File圖紙是如何顯示？

"lapse on sale" 就是說房子在買賣時這個minor dwelling 的 consent 就報廢了

Property File 相信有之前就這個minor dwelling 的相關文件信息/書信往來  建議找律師和你看看吧

不過假設樓主的房子是在奧克蘭（？）如果這個note 是很多年前放下去的 事情不一定有樓主想得那麼糟  因為現在Unitary Plan 已經容許房子可以做兩個廚房了  所以如果這個房子是2013年9月前已經在 而這條款是十多年前等放上去的 這個舊規定已經失效 自動被UP的新條款取代  最好還是問問council planner

还是回国吧

LJHookerRobin 发表于 2019-10-24 11:23
不是，
楼主问的点在于building consent will lap upon settlement

我觉得是因为他们干了违法的事儿，又不想说，所以随便编了个借口，要是真的是consent的问题，应该是把整个minor dwelling拆掉才对吧？为啥只是把炉子拆掉？这里有根本就是牛头不对马嘴。。。哈哈！！！

Eric好颓废

根据我的理解，没有 Oven,也就是没有厨房 ，这就不能叫MDU.也不能视为合法的Home and income。

sleepout 跟MDU的区别就是有没有厨房，合法的厨房市场价值比sleepout高很多。

已经批出的CCC属性跟房子，转手不会影响，除非你在已有图纸上做了改动。

楼主可以去GIS查查这个地址的属性就知道了。当初做BC RC的时候也会写清楚到底批准的是什么项目。

LJHookerRobin

不给地址，我只能瞎猜，是报了BC，但是没做到BC要求的Spec？

楼主把CCC贴一下？

感觉那个条款丝毫没有CCC的相关啊，只有BC和removal
更像是，申请了BC，批了，但是没做，就这么扔在那了。。。所以要拆
瞎猜的

LJHookerRobin

还是回国吧 发表于 2019-10-24 11:25
我觉得是因为他们干了违法的事儿，又不想说，所以随便编了个借口，要是真的是consent的问题，应该是把整个 ...

看我最新回复，有可能吗？

还是回国吧

LJHookerRobin 发表于 2019-10-24 11:28
看我最新回复，有可能吗？

估计打个电话问下council就能知道了，然后卖家也完蛋了。。。哈哈！！！

stnz

the owner has to pay another $20k for the council if there is another stove in the second kitchen

陌生的香港人

LJHookerRobin 发表于 2019-10-24 11:28
不给地址，我只能瞎猜，是报了BC，但是没做到BC要求的Spec？

楼主把CCC贴一下？

通常這些限制都是planning 方面 關於住宅密度方面的要求 minor dwelling 本身也是個規劃法規對住宅類型的定義  和Building Code / CCC 沒太大關係呢

LJHookerRobin

陌生的香港人 发表于 2019-10-24 11:41
通常這些限制都是planning 方面 關於住宅密度方面的要求 minor dwelling 本身也是個規劃法規對住宅類型的 ...

老大，就怕他实际没有CCC， 只是批了个BC呀。

陌生的香港人

LJHookerRobin 发表于 2019-10-24 11:49
老大，就怕他实际没有CCC， 只是批了个BC呀。

'该房子带一个minor dwelling，已经拿到了Consent和CCC" - 嗯 好像有CCC了呢

LJHookerRobin

陌生的香港人 发表于 2019-10-24 12:10
'该房子带一个minor dwelling，已经拿到了Consent和CCC" - 嗯 好像有CCC了呢

老大我怀疑的就是这一点，这个Minor Dwelling CCC说是有， 是不是那个房子整体CCC， 所以我请楼主贴图嘛。
如果Minor Dwelling有了CCC那就奇葩条款了

房奴甲

LJHookerRobin 发表于 2019-10-24 12:31
老大我怀疑的就是这一点，这个Minor Dwelling CCC说是有， 是不是那个房子整体CCC， 所以我请楼主贴图嘛 ...

主房盖得早就没ccc啊，然后MD盖得晚，有ccc

海布里传奇

感谢各位的热心答复！根据前面各位提供的信息，我又去查阅了一下LIM，property file等信息。现在还是没办法弄清楚所有的细节信息，但似乎搞清楚了不少。

按照@陌生的香港人的说法，确实找到了一些Concil和前屋主之间的来往信件。从信件内容得知，这个Resouce Consent是带Conditiion的，这似乎能解释“Council consent for the
minor dwelling is personal for the Vendor and lapses on sale of the property”

Council信件里面有这么两句话
That the consent for the Minor Household Unit shall apply only during the ownership of
the property by the consent holder being the applicant. The property shall not be disposed
of as a principal household with a basement minor household unit.

The conditions imposed should ensure that the intensive use of the site will
eventually cease. In the meantime it allows the applicant to live in the property
while also making improvements to the state of the property which has been run
down for some time.

海布里传奇

现在看来事情有点点复杂，我试图再描述下细节。

这个房子一共两层，所谓的Minor Dwelling是指的楼下。房子最后一次交易是2003年。最后一任屋主做了楼上楼下的格局改动，得到了Resource Consent（但是带condition），也得到了CCC。在这之前，前前任屋主在1970年代就做了一个“raise dwelling and add granny flat under dwelling”的申请，并且也得到了许可。

我一共看到了两封council的信，一封是写给现任屋主，还有一封是给前前任屋主的。

给前前任屋主的信里提到：
that the minor household unit which forms part of existing dwelling shall be removed prior to occupation of the new dwelling unit


给现任屋主的信里提到（现任屋主在前前任屋主基础上再次提出楼上楼下的格局改动方案）：
That the consent for the Minor Household Unit shall apply only during the ownership of
the property by the consent holder being the applicant. The property shall not be disposed
of as a principal household with a basement minor household unit.


现在看来前前任屋主显然没有拆除minor dwelling，然后现任屋主好像很巧妙的借助改造格局得到了一个新的consent，让他可以在卖房之前都是合法的使用这个minor dwelling。

不知道我这个理解是否正确？还望大神继续指点


但是，如果我要买这个房子的话，我似乎就是买到了一个没有Resource Consent的房子了（minor dwelling），我该怎么办呢？

海布里传奇

陌生的香港人 发表于 2019-10-24 12:10
'该房子带一个minor dwelling，已经拿到了Consent和CCC" - 嗯 好像有CCC了呢

谢谢您的回复！我补充了点信息，可否请您在方便的时候再帮忙参详一下？

海布里传奇

LJHookerRobin 发表于 2019-10-24 12:31
老大我怀疑的就是这一点，这个Minor Dwelling CCC说是有， 是不是那个房子整体CCC， 所以我请楼主贴图嘛 ...

谢谢您的回复！我补充了点信息，可否请您在方便的时候再帮忙参详一下？

陌生的香港人

海布里传奇 发表于 2019-10-24 14:06
现在看来事情有点点复杂，我试图再描述下细节。

这个房子一共两层，所谓的Minor Dwelling是指的楼下。房子 ...

多問樓主兩個問題（之前其實也問了）：（1）請問這些溝通信件的大概日期是多少？ （2） 這是在奧克蘭的房子嗎？

海布里传奇

陌生的香港人 发表于 2019-10-24 14:13
多問樓主兩個問題（之前其實也問了）：（1）請問這些溝通信件的大概日期是多少？ （2） 這是在奧克蘭的房 ...

非常谢谢！不好意思前面没回答您
（1）請問這些溝通信件的大概日期是多少？=> 两封信的日期分别是2003.8 和 1996.10 （2） 這是在奧克蘭的房子嗎？=> 是的

陌生的香港人

海布里传奇 发表于 2019-10-24 14:17
非常谢谢！不好意思前面没回答您
（1）請問這些溝通信件的大概日期是多少？=> 两封信的日期分别是2003.8  ...

果然是這些史前信件 距離最新那封信都快16年 不錯 當時規定大概是不能做minor dwelling 的 但現在奧克蘭已經是Auckland Unitary Plan 的天下 取代了過去各區不同的District Plans 的規定  在AUP 下  在家裡 （前提是舊房子 要在2013年9月已經存在 和假定房子是在single house zone, Mixed Housing Suburban/Urban 和THAB zone）改建加多1個廚房變成最多兩個房子已經是絕對沒有問題了 不過這些不叫minor dwelling 而是叫 “The conversion of a principal dwelling existing as at 30 September 2013 into a maximum of two dwellings”  這個改動而成的 dwelling 有一個小條件是這個改建的必須要有一個只是5-8平方米 1.8m 寬的小花園 （應該要和主房子花園分開）

“Where a dwelling existing as at 30 September 2013 is proposed to be converted into a maximum of two dwellings each dwelling must have an outdoor living space that is: (a) at least 5m2 for a studio or one-bedroom dwelling and 8m² for a two or more bedroom dwelling; and

(b) at least 1.8m in depth; and  
(c) directly accessible from the dwelling. "

所以 舊有不能放廚房這個條款應該已經被Unitary Plan 的新規定取締 就是說你買了回來 繼續保存這個oven top （相信也應該能符合上面說關於小花園的條件吧？）  應該已經沒有問題  至少council 不會過來要你拆了它

當然 你就是買了 將來你想賣新買家看到這個條文大概一樣會像你一樣那麼擔心 如果你想解決這方面問題的話 可以另外申請(或者要求現房東先申請 ) 一個叫 “Certificate of Compliance” 的東西 這個叫COC  不是building consent 的CCC （雖然名字看上去好像）是用來證明房子情況是符合現在Unitary Plan 的規定或者有所謂的 existing use rights  這個文件主要是用來證明這個帶爐子在規劃法上已經沒有問題（雖然它不叫minor dwelling） 但看到這個COC 就證明沒有問題 算能派了一顆定心丸 至於council會不會在批了COC 後和你在property file /LIM ( 還是樓主只是在合同上看到 ?) 刪掉這句話 那就要你問他們了 不過既然本身已經是合法 相信應該沒有問題

有興趣的話 樓主也可以到council 問問和引證我的說法

海布里传奇

陌生的香港人 发表于 2019-10-24 14:47
果然是這些史前信件 距離最新那封信都快16年 不錯 當時規定大概是不能做minor dwelling 的 但現在奧克蘭已 ...

感谢您一如既往的热心解答！这个房子马上拍卖了，估计让卖家去做CoC一个时间来不及，另外卖家估计也不愿意去做（除非流拍了）。我也许得去Council询问下日后自己申请CoC的成功率怎么样。

根据您说的这个花园的要求我目测是满足的，可以为楼上楼下分别规划1/2的室外花园。还有一个小疑问，这个房子是cross lease的，那这个改建花园（让主房子和Minor Dwelling分开）需要邻居同意吗？我认为这其实并不存在实际的改造工作，只是简单的隔开。

陌生的香港人

海布里传奇 发表于 2019-10-24 16:06
感谢您一如既往的热心解答！这个房子马上拍卖了，估计让卖家去做CoC一个时间来不及，另外卖家估计也不愿 ...

不會 如果這個要求的exclusive 花園都在你們房子的花園範圍裡 不在common area 中  沒有實在改造工作 不需要crosslease 鄰居同意 但申請COC時 你需要找人畫圖標識一下

先去council找duty planner 問問吧 如果聽到有不同建議 請這裡更新大家 謝謝

海布里传奇

陌生的香港人 发表于 2019-10-24 16:38
不會 如果這個要求的exclusive 花園都在你們房子的花園範圍裡 不在common area 中  沒有實在改造工作 不 ...

好的！再次感谢！

ronaldlu

还是回国吧 发表于 2019-10-24 11:25
我觉得是因为他们干了违法的事儿，又不想说，所以随便编了个借口，要是真的是consent的问题，应该是把整个 ...

在牛村什么都有可能。曾经一段时间不允许一间房里有两个厨房，有人走漏洞申请成功但有条件限制只能自用，不能出租，卖房时要拆除，所以遗留下来数量不多的这类房子。Crosslease也是某一时期的折中做法

猩猩都叫兽

有很多房子有convenant的。我见过也是类似的，3+1有合法厨房。但是那个1房有convenant就是不许出租，只许家人或者care giver住。当时批这个时，应该是房主是老年人，申请这么个地方给家人或者保姆居住的， 所有有限制条件在房子下面。其实可能你自己去出租，也没人管也没人知道。但是肯定和没这个限制的同样的3+1比的话， 便宜，而且会影响潜在买家的意愿。毕竟大多数人不愿意弄这些，现在不像过去法律不健全好弄。

海布里传奇

猩猩都叫兽 发表于 2019-10-26 11:13
有很多房子有convenant的。我见过也是类似的，3+1有合法厨房。但是那个1房有convenant就是不许出租，只许家 ...

谢谢您提供的信息。请问下3+1是什么意思？“1”是说屋内带有厨房的一室？

陌生的香港人

猩猩都叫兽 发表于 2019-10-26 11:13
有很多房子有convenant的。我见过也是类似的，3+1有合法厨房。但是那个1房有convenant就是不许出租，只许家 ...

Covenant 是私人協議  council沒有enforcement power  如果這個covenant 是N年前的 而訂立那個人或者組織（例如當時的開發商） 已經去世或者不存在  那這個convenant 恐怕其實也是一紙空文 不能說可以完全忽略 但誰來追究呢？ 建議諮詢律師 雖然也見過有問了律師 答案還是模棱兩可的