请教高手，坡地分割的高度怎么计算？

hfh555

  帮朋友请教一个问题，他看上了一个坡地，上面有一栋老房子，比较破旧，整个地大概有760平左右，但是坡度很大，估计至少15度左右，这样的地上下落差很大，但是属于Mixed Housing Suburban区域，因此有很大的分割潜力，中介说这个房子至少能分割2个房子，或者3个，我给一个Builder朋友看了看，他说坡度太大，房子分割2块就不错了，虽然四周空间都比较大，不存在遮挡邻居的问题，但是这样坡度的房子修建费用会高不少，另外，中介说这个区域新盖房子是限高8米，那这个8米是怎么算？从坡地的最低点算？但是如果这个坡地半腰被分割，那靠上面的部分土地的限高8米是不是就从半腰处重新计算，这样的话，就可以重叠修建两个8米高的房子，而且上下两个房子没有什么遮挡，朋友说他虽然是开发商，但是这点不太清楚，所以就问问群里的高手了，谢谢！

Venox10111

你这个房子还是要找专业的设计师，也可以看看 relab 新的免费功能分割潜力板块（还在测试中）
可以和黑羊我探讨一下

陌生的香港人

首先 mixed housing suburban zone 是奧克蘭現在unitary plan 下的一個最普遍的住宅土地分區 甚至是比較中低密度的 （比mixed housing urban 的限制多） 在所有mixed housing （suburban/urban） zone 裡都可以建達3個房子  所以樓主這塊地只能說是這個zone 眾多土地地塊的一塊  760平方米的面積也不是很大  因此不算 “因此有很大的分割潜力”  更何況地斜成這樣 要開發的話甚至可以說比較困難  比它多"潛力"的地多去了  不要聽中介說得好像好厲害的樣子

至於最高高度8m的計算方法  看不太懂樓主說的意思  只可以和樓主解釋一下 一般council 接受的最高高度計算法是所謂 Rolling Height Method 和 Average Ground Level 的計算方法  Rolling Height Method  中文姑且翻譯做滾動高度法吧  顧名思義 就是要求地上房子 以開發挖土前的地形計算（所謂的existing ground levels）每個角落都不能超過房子不同部分下面這個existing ground levels 的8m 簡單來說 就是房子每一部分都必須不能超過它自下而上的8m  （一般就是兩層房子左右） 而Average Ground Level (平均基點高度) 就是可以統計一下這個房子的覆蓋範圍以找出一個平均基點 從而就這個基點算上8m 看看房子最高高度能去到多少  例如如果這個平均基點是52m  那房子整體來說 只要沒任何地方超過60米 （52+8）就可以

可以看到 Average Ground Level 是比較寬鬆的  它容許房子有些部分可以高於其下面地形高度的8m  例如以上面的例子來說  只要房子沒地方超過整體的60m 的話 有些部分可以超過改點地形的8m  比較適用於坡度大(例如樓主說的這塊地) 可這個需要比較精密的測量師計算來證明地的各處高度   而有些限制也必須使用rolling height (例如如何界定建築物的定義方面)

超最高高度的話 可大可小 很有可能需要附近鄰居同意  需要特別小心 而坡度大的房子 不只是建房麻煩 就如其他的佈局例如花園 車道等都還有可能不能符合相關規定（例如車道不同部分就需要符合不同的坡度規定）而在設計上有不少難度可以給council挑剔甚至可能不獲通過  這個都是需要注意的

hfh555

陌生的香港人 发表于 2019-10-23 21:25
首先 mixed housing suburban zone 是奧克蘭現在unitary plan 下的一個最普遍的住宅土地分區 甚至是比較中 ...

谢谢，果然是高手，比Builder朋友讲的清楚，呵呵，我的主要问题是例如这个地是斜坡，拦腰分割成两块，就是按照上下来分割，而不是左右分割，这样一个斜坡的地，变成2个上下斜坡的小地，在这两个上下斜坡的小地上，按照8米限制来盖房，也是按照您上面说的两个原则来区分高度吗？比如，上面分割的出的小地，它就以拦腰处分割的那条线来计算8米高度，而不用从最下方的那块地的坡度算起，对吧？我这样表述，能说清楚吗？哈哈哈

hfh555

Venox10111 发表于 2019-10-23 19:48
你这个房子还是要找专业的设计师，也可以看看 relab 新的免费功能分割潜力板块（还在测试中）
可以和黑羊我 ...

谢谢，一会去你网站看看新版

Venox10111

hfh555 发表于 2019-10-23 21:49
谢谢，果然是高手，比Builder朋友讲的清楚，呵呵，我的主要问题是例如这个地是斜坡，拦腰分割成两块，就 ...

香港大师当然比普通 builder 懂的多太多了，不是一个级别的都。。。

陌生的香港人

hfh555 发表于 2019-10-23 21:49
谢谢，果然是高手，比Builder朋友讲的清楚，呵呵，我的主要问题是例如这个地是斜坡，拦腰分割成两块，就 ...

還是看不懂你的意思呢 什麼是“攔腰分割”？ 上下左右又是什麼意思呢？  反正不管你分割不分割 （先不要將分割混為一談 房子最高高度的計算這個其實和分割沒直接關係）要建房子就是按照房子覆蓋的位置下的現高度來算起就可以  這樣清楚點嗎？  

陌生的香港人

Venox10111 发表于 2019-10-23 21:50
香港大师当然比普通 builder 懂的多太多了，不是一个级别的都。。。

謝謝 沒有啦 這些其實樓主問任何一個建築設計師/planner 應該都懂  builder 是管施工的 這些其實不是他們的專業範圍

bodyhaven

suburban zone的分割潜力一般般。坡地上8米限高随着地形建两层或两层半。造价当然是比平地高很多了，挡土墙，错层地基都是钱，设计上复杂了，建造上就更费钱。

auckland.clark

不要信中介说的。可以找一个做土地分割的测量师问问，提前把地址告诉对方，通常第一次是免费的。

hfh555

auckland.clark 发表于 2019-10-24 08:58
不要信中介说的。可以找一个做土地分割的测量师问问，提前把地址告诉对方，通常第一次是免费的。 ...

谢谢！确实是术业有专攻！

hfh555

bodyhaven 发表于 2019-10-23 23:25
suburban zone的分割潜力一般般。坡地上8米限高随着地形建两层或两层半。造价当然是比平地高很多了，挡土墙 ...

是的，Builder也是这样说，成本会很高，看来不太适合

Dispoil23

坡地建造起来变数很多，地基费用难以把握，就算建好了如果是个大下坡房子还卖不出价得不偿失

onmountain

陌生的香港人 发表于 2019-10-23 21:25
首先 mixed housing suburban zone 是奧克蘭現在unitary plan 下的一個最普遍的住宅土地分區 甚至是比較中 ...

你好, 大哥, 你上面说的: 在所有mixed housing （suburban/urban） zone 裡都可以建達3個房子.  我对这个不太能理解. Unitary Plan描述: mixed housing suburban zone需要至少400平方作为一个title, 那么至少800平方的地才能分成两个. 难道800平方的suburban可以分成3个么? 谢谢

人左之由

onmountain 发表于 2020-3-18 17:33
你好, 大哥, 你上面说的: 在所有mixed housing （suburban/urban） zone 裡都可以建達3個房子.  我对这个 ...

land use resource consent，需要有具体的设计给Council看能够满足其他绝大部分的其他要求。

陌生的香港人

onmountain 发表于 2020-3-18 17:33
你好, 大哥, 你上面说的: 在所有mixed housing （suburban/urban） zone 裡都可以建達3個房子.  我对这个 ...

400m2 (Mixed Housing Suburban) 和300m2 (Mixed Housing Urban) (Net Site Area) 都是所謂空地分割 (vacant lot subdivision)才有的要求 主要是如果分割申請不帶房子概念設計 那分割申請時就必須顯示後面分割出來的地塊達到這個最低面積標準 還有所謂的12mx15m的shape factor （不知道中文怎樣翻譯) 來確保所割地塊夠寬能將來可以容納一個符合基本需要的房子


可如果有房子發展概念圖  由於需要在申請中顯示房子如何符合（或者不符合 -不符合的話就要先申請land use consent）各種標準 所以沒有最低面積要求而可以建3個 但在consent批出後 申請人必須基本按照這個已經批出的建築格式來建房  不然可能需要重新申請

K_tomo

不是所有mixed housing suburban/urban zone的地都能分割的，要看形状和管线的，地太斜的话地基费用也会非常高。 case by case，最好找个专业的land surveyor或者planner看一看，builder也不是什么专业人士，中介就更不是了。