现在该卖房吗？还是说等2020年新的CV出来后再卖比较好？

SunnyGarden

最近的CV是2017年的，再等一年就有新的CV了，是不是等到那个时候卖比较好？
房子当时是2015年底买的，ELLERSLIE一套UNIT，从购买日期算起到2017年的CV大概涨了7%，貌似很多，但其实不然。
因为UNIT每年亏损6六左右，到今天共亏二万多（总共是3.6年），如果卖掉到手除去中介费大概也只能拿到CV的价格，所以说这个7%其实是3.6年来一共的涨幅，如果除去亏损，算下来每年的涨幅约2.2%，现金到手大概不到五万，勉强和INFLATION打个平手。
现在考虑是把它卖掉，还是等2020的新CV出来后再卖？来大家给点意见。
房子的地理还是很好的，UNIT也是BRICK AND TILE，放着不动也应该能涨，只是租金比较低所以表现不是很好。

SunnyGarden

说明一下，这个亏损是照100%的贷款来算的，当然实际货款是70%。

SunnyGarden

ThinkOutLoud 发表于 2019-7-10 20:02
典型的高买低卖
除非你现在卖了同样市场下买其他的

就是这样打算的，卖了后同样市场再买其它租金相对比较高的，毕竟市场不好的情况下现金为王。

SunnyGarden

pategao 发表于 2019-7-10 20:08
扣除中介费拿到CV的价格？感觉有点乐观了，我的希望卖到CV价格90%

这个地理位置肯定有的。
而且已经问过旁边两位UNIT OWNER的意向，问他们愿不愿意买，就是私卖，两人都有兴趣，只是现在具体价格还没有谈好。

SunnyGarden

ThinkOutLoud 发表于 2019-7-10 20:16
那应该没什么不好的吧
附带一句，2020年也不看好，如果经济不好的话房市也更差，当然这是我自己瞎猜 ...

我也这样想，不是特别看好2020年，新CV出来后也不见得会高多少。
要么趁现在卖，但未来的事情真不好说啊哪里只是一年的时间

SunnyGarden

老老妖刀 发表于 2019-7-10 20:22
2025年左右卖应该可以的。

哈哈哈聪明人，你怎么不说干脆等到3000年

SunnyGarden

clam 发表于 2019-7-10 20:23
能賣又不虧錢的就賣，頂多虧了opportunity cost 。。。
經濟不好應該快點賣丟cashflow 不好的。  ...

你也这样想的？是对未来的经济和房市不看好吗？
我现在犹豫的就是如果CV的价格出掉了，再买回类似的一套肯定不可能，感觉有点可惜，但是CASHFLOW又很差，真是如食鸡肋。

SunnyGarden

Venox10111 发表于 2019-7-10 23:18
2020年大部分cv 都会跌的

真的会跌吗？每年INFLATON，建筑材料还有人工成本都在上涨，怎么想也不可能会跌啊？

SunnyGarden

aniceguy 发表于 2019-7-11 15:02
1, 房屋市场跟很多因素有关，CV的升跌只是很小的因素。似乎不应该把CV考虑到卖房的决定去。
2，现在利息很 ...

说的有道理，那还是按兵不动吗？
我觉得也许真正应该做的是炒了现在的房屋中介，找个比较靠谱的，把租金先涨一涨。
目前这个房屋中介三年没涨过房租。

SunnyGarden

aniceguy 发表于 2019-7-12 11:34
3年没涨房租？壕无人性啊！
在这么火热的租房市场中，应该只有任性的不差钱才会这样做吧，你还跟我说回报率 ...

我都跟中介说好几回了，我那个中介也是个神人，一直不愿意涨，奇了怪了。
我说这个地理位置最起码能500以上，结果她的PROPOSAL是只涨15块
我都跟她威胁说，如果再不涨我就要开始卖房了……
奇葩啊
问题是这个中介也同时在打理另外两个UNIT，一个SECTION有四间CROSSLEASE, 这个中介负责3个UNIT。

SunnyGarden

clam 发表于 2019-7-12 20:01
Then you need to change property management.

是啊，真的早该炒了，我过去几年实在太LAYBACK了。。。

SunnyGarden

ThinkOutLoud 发表于 2019-7-12 20:04
那目前租金多少？
其实也不好说，虽说这论坛里都喊租金疯涨，我就没感觉到，我的property manager就说好 ...

不到500百的说。
说是租房市场火爆，但我也真是没感觉到。。。

SunnyGarden

Venox10111 发表于 2019-7-12 22:00
现在租金也普跌，我这比2年前都少了20每周，新铺的地摊保温棉电动车库。 ...

当个LANDLORD不容易啊，一般维修费小修修就上千了。。

SunnyGarden

豆腐教徒 发表于 2019-7-13 00:30
那是从你们好区挪到我们差区了，我西区这边连涨了两次的15%，还是有人在排队。。。哈哈 ...

为什么西区如此火爆？？

SunnyGarden

阿海 发表于 2019-7-13 18:37
卖房看的是市场价，不是cv高房子就卖高的。

要看租金回报率，卖了后能不能还能贷款买租金回报率更高的。  ...

好的，谢谢

SunnyGarden

ButterflyWing 发表于 2019-7-13 19:55
我的Gross Return 只有 3.7-4.5，Net Return 只有1%（这还只是刨除掉地税，保险，和物业管理费），如果再 ...

我觉得你的GROSS在AKL来说是正常的，但是NET有点太低了吧。
我这间赔钱的UNIT, GROSS是4%，NET也有3.2%，不知道为什么你的这么低

SunnyGarden

ButterflyWing 发表于 2019-7-14 21:17
可是既然你说你的UNIT赔钱，你的NET也还是正数啊。

我的NET只是粗略的减去了地税，FIXED WATER CHARGE,  ...

可能我们的算法不一样吧？
NET YIELD是房租- 所有费用 （AGENT，INSURANCE, RATES， R&M ETC），再除以你的PROPERTY的PURCHASE PRICE, 只有百分比高低，没有正负之说
CASH FLOW，我算的是RENTAL INCOME, 减去所有开支，减去100%房贷利息(不是照70%算） --》 最终得出到底是是赚还是赔。
照这个算法我的UNIT是赔钱的，但NET YIELD有3.2%