租房市场要爆杆？

clam

現在沒pr 都不能買房，比之前更好租了。。。。

鼠星人

Eric好颓废 发表于 2019-4-14 22:22
怎么好像大家涨租都涨得很爽， 我一个北岸的房子， 楼上+30， 挂了3周没人鸟我， 果断原价租出去了，没有空 ...

你的房子location有问题吧？

Eric好颓废

鼠星人 发表于 2019-4-15 09:38
你的房子location有问题吧？

屋况比较差倒是。。可能本来租金就比较高吧， 我都按照tenancy service 的中位数收租， 屋况坦白说是中等偏下的， 主要是老旧。

朋友说的不够魄力， 老怕空房。

我一般坚持到租客搬离之前两周我就软了， 好吧， 不加不加， 别走。。。

鼠星人

Eric好颓废 发表于 2019-4-15 09:47
屋况比较差倒是。。可能本来租金就比较高吧， 我都按照tenancy service 的中位数收租， 屋况坦白说是中等 ...

哈哈，房东的心理素质很重要。我都是说，今年加多少，然后就让他们自己去考虑了。时间到了不续约就混蛋。。。哈哈！！！

Eric好颓废

鼠星人 发表于 2019-4-15 09:52
哈哈，房东的心理素质很重要。我都是说，今年加多少，然后就让他们自己去考虑了。时间到了不续约就混蛋。 ...

时间也是不好， 我的租约在5月中终止， 刚续签， 定在来年2月中。

旺季也是关键。。。

微苦蓝山

Eric好颓废 发表于 2019-4-14 23:22
怎么好像大家涨租都涨得很爽， 我一个北岸的房子， 楼上+30， 挂了3周没人鸟我， 果断原价租出去了，没有空 ...

南区比较难涨租。。。房客一脸忧愁的，想想就算了，意思意思涨一点。最近那个三年没涨租的涨了20刀i，其实不断档比涨租重要多了
东区的就比较好办。。。

Eric好颓废

微苦蓝山 发表于 2019-4-15 11:28
南区比较难涨租。。。房客一脸忧愁的，想想就算了，意思意思涨一点。最近那个三年没涨租的涨了20刀i，其 ...

是的， 看着岛毛一家18口等着这钱买pizza的样子， 想想唉， 能准时交租就算了，反正进货价也不贵， 加了三块还要给一块工党拿去派福利。。。

最后也就意思意思涨了30， 4+2的 home and income哦。。。可能吧，还是不够老练。

Lease

Eric好颓废 发表于 2019-4-15 12:39
是的， 看着岛毛一家18口等着这钱买pizza的样子， 想想唉， 能准时交租就算了，反正进货价也不贵， 加了 ...

说实话， 南区不拖欠租金就不错了。

阿海

上周我Mt Eden的两室一厅的租客要买房走了，当时租金是$480/周的。

现在trademe上看附近租金吓了一跳，没有低于$500的，都是500中左右。

马上让房管登$550/周！

Eric好颓废

Lease 发表于 2019-4-15 11:55
说实话， 南区不拖欠租金就不错了。

是的，但我想抓住这一波尽快建仓。 富贵险中求啦， 除了南区很难找到6%+的货了， 其他区5%+都凤毛麟角， 找到了offer也进不去， 一堆老狼在哪排着队了。。。
毕竟现在这市况， 不敢说遍地黄金吧， 回报高的好货还是不少的， 只是银根限制住， 很多老司机都挂在FIN

Lease

Eric好颓废 发表于 2019-4-15 13:15
是的，但我想抓住这一波尽快建仓。 富贵险中求啦， 除了南区很难找到6%+的货了， 其他区5%+都凤毛麟角，  ...

我觉得你建仓建早了。

Eric好颓废

Lease 发表于 2019-4-15 12:23
我觉得你建仓建早了。

是有点担心风险， 我现在背着2.2M贷款， 周flow 3.4K， 息口，养房周转我倒不是很担心。 毕竟息口涨到8点我都撑得住， 只是没有钱赚而已。

但是如果资产价格腰斩的话， 比如下个CV年度 CV倒挂超过30%， 比如17年CV 1M 20年只有0.7M， 那么我可能要贴一大笔security.

你觉得这个可能性大吗？ 毕竟美利坚长短债倒挂， 全世界都觉得美利坚要入冬了。 傻鸡老年化等原因经济增长也乏力， 我是有点担心大环境的。

阿海

Eric好颓废 发表于 2019-4-15 12:15
是的，但我想抓住这一波尽快建仓。 富贵险中求啦， 除了南区很难找到6%+的货了， 其他区5%+都凤毛麟角，  ...

6%不难，我的学生小加建项目都7%到8%左右的。

Eric好颓废

阿海 发表于 2019-4-15 12:37
6%不难，我的学生小加建项目都7%到8%左右的。

你牛~我现在打理7个income， （我没有找property manager）。 全职工作+一份兼职， 已经分身乏术了， 没有时间再去管理加建之类的项目了。

你怎么玩的？ 直接拿着支票本建个MDU？ 还是拿个大车库， utinity rm之类的货再加点钱弄成CCC issued？

Lease

Eric好颓废 发表于 2019-4-15 13:34
是有点担心风险， 我现在背着2.2M贷款， 周flow 3.4K， 息口，养房周转我倒不是很担心。 毕竟息口涨到8点 ...

你既然都知道美利坚长短债倒挂暗示着经济衰退即将来临， 为什么还要在经济还未衰退之前就建仓呢？这一次新西兰地产周期可以说熊市才刚刚开始，现在应该是按兵不动。

阿海

Eric好颓废 发表于 2019-4-15 12:43
你牛~我现在打理7个income， （我没有找property manager）。 全职工作+一份兼职， 已经分身乏术了， 没 ...

时间是金钱，别把自己时间浪费在不该花时间的地方啦，找个靠谱property manager腾出自己时间先吧。

Eric好颓废

Lease 发表于 2019-4-15 12:47
你既然都知道美利坚长短债倒挂暗示着经济衰退即将来临， 为什么还要在经济还未衰退之前就建仓呢？这一次 ...

货好就没有忍住，难的银行还批了贷款。。。

你说熊市刚刚开始， 是根据什么推算的呢？

我觉得到目前为止这波已经跌去15点左右， 加上这段时间的实际通胀，虽然未到谷底， 但是我觉得未来两年大跌的机会不大。但未来两年应该还是熊市。

对比14-16最松的时候， 阿猫阿狗都随随便便可以从银行弄出个1-2M买买买，现在的市场健康多了。

而就目前短中期息口来看， （自住房我没有了解），我觉得6点左右的multi income的标的物， 持有成本非常低，只要资产估值没有大幅下降的话， 熬过这一段应该不难。

我翻了一下08年那波， 房价实际下行也没有超过20点。 而16高位到现在， 也差不多跌去15点了， 当然啦， 我不是炒家， 我也不觉得我有能力算准谷底并进场， 进场建仓只是因为我觉得资产价格大跌的机会不大。

Lease

Eric好颓废 发表于 2019-4-15 14:05
货好就没有忍住，难的银行还批了贷款。。。

你说熊市刚刚开始， 是根据什么推算的呢？

"我觉得到目前为止这波已经跌去15点左右". 个人的感觉应该不准。可能某些街区会跌的比较多， 但整体不会跌15%.

目前经济尚未衰退， 大部分人都还有工作有收入， 加上现在利率也很低， 所以大家都还能撑住， 没有必要大幅降价出售。 看了一下Trademe上面的Mortgage Sale的数量， 全国范围内只有33个Mortgage Sale， 所以现在即便房价有所下跌， 也只是微跌。

但如果一旦经济衰退， 大量人员失业， 每周只能领取可怜的一点救济金， 到那时即便利率跌到只有1%， 人们也还是负担不起， 会有大量Mortgage Sale， 那时候房价应该会下跌的比较厉害。

阿海

Lease 发表于 2019-4-15 13:29
"我觉得到目前为止这波已经跌去15点左右". 个人的感觉应该不准。可能某些街区会跌的比较多， 但整体不会 ...

利率跌到只有1%，会很多人突然变得很有钱

espedd

阿海 发表于 2019-4-15 15:09
利率跌到只有1%，会很多人突然变得很有钱

不要把借的钱当成自己的钱。 只不过是一个用来赚钱的工具而已。
工具是中性的，使用不当也会受其所伤。。。

阿海

espedd 发表于 2019-4-15 14:12
不要把借的钱当成自己的钱。 只不过是一个用来赚钱的工具而已。
工具是中性的，使用不当也会受其所伤。。 ...

有钱人和没钱人的区别就是Leverage。
懂得leverage的人就能变有钱。

不懂leverage的人只会用自己的时间去换钱就一直是穷人。

espedd

杠杆是有有意思的工具。

261874939

yangauk 发表于 2019-4-15 15:18
想要变成有钱人吗？赶紧加入豆腐教

入场费太贵了，估计教主会说，杠杆交学费。

猩猩都叫兽

Lease 发表于 2019-4-15 13:47
你既然都知道美利坚长短债倒挂暗示着经济衰退即将来临， 为什么还要在经济还未衰退之前就建仓呢？这一次 ...

现在买商业物业如何？我去年初到今年已经卖了3个房子，绸钱准备买个仓库（自用）。但是一直没找到合适的。还是再等等看？熊市熊到什么时候大概这波？

Lease

猩猩都叫兽 发表于 2019-4-16 14:35
现在买商业物业如何？我去年初到今年已经卖了3个房子，绸钱准备买个仓库（自用）。但是一直没找到合适的 ...

仓库是我最看好的商业物业， 比retail & office 强多了。如果我是你的话， 我会选择再等等。因为我总觉得作为一个周期， 不经历一次经济衰退是不大可能的， 而这轮房产周期走到现在， general economy 都很不错， 现在虽然比前几年差一点， 但绝没有衰退，所以只有等到衰退来临之后，房价才会经受真正的考验。

Eric好颓废

Lease 发表于 2019-4-16 14:46
仓库是我最看好的商业物业， 比retail & office 强多了。如果我是你的话， 我会选择再等等。因为我总觉得 ...

嗯， 我也觉得目前这一波时因为央行抓紧银根导致的，是人为的干预。

会不会是央行学乖了， 等在泡沫被外界压爆之前先把泡沫主动压下去， 尽量平稳地走过这一波？

Lease

Eric好颓废 发表于 2019-4-16 15:53
嗯， 我也觉得目前这一波时因为央行抓紧银根导致的，是人为的干预。

会不会是央行学乖了， 等在泡沫被外 ...

平稳地走过这一波？ 如果你读过世界经济史，你就不会这样说了。

远的不讲， 就拿最近的2008 GFC来说吧， 其实美联储从2007年就开始降息了， 而且降得很厉害，从2006年6月5.25%， 到2007年9月降到4.75%， 10月到4.5%， 12月到4.25%， 但依然无法阻止GFC爆发。

猩猩都叫兽

Lease 发表于 2019-4-16 15:46
仓库是我最看好的商业物业， 比retail & office 强多了。如果我是你的话， 我会选择再等等。因为我总觉得 ...

好，我也再看看。主要是也没什么特合适我的目前。而且我现在那个租约还有1年也不急倒是。但是想着有合适的可以入手。就是感觉这边商业地产的信息比较少，比如平均售价啊，估价啊什么的信息很少，不知道您知道不知道哪有些数据可查的？现在都是听中介说。没有什么其他的去比较。

Lease

猩猩都叫兽 发表于 2019-4-16 16:22
好，我也再看看。主要是也没什么特合适我的目前。而且我现在那个租约还有1年也不急倒是。但是想着有合适 ...

我本人并不投资商业物业， 所以也不太清楚这方面的信息来源。你就Google一下嘛