房市清淡，再谈换房

trdeyoualbert

一盘羊肉串 发表于 2019-3-8 13:00
我只是FML 死了，现在用这个FML

串串香啊         

trdeyoualbert

evenspu 发表于 2019-3-8 12:18
看看这个故事能给你个思路吗。就是给对方出价买。

串串香               

Robbi

不负责任的回答如下
毕竟我不是律师，很多潜在法律流程上的还是不要以我说的作准。


1 如果双方换房， 怎么走流程 （律师会不会清楚如果互相买卖。。。） 银行怎么处理此类自卖自买和相应贷款政策

A: 法律上应该相当于两个私卖的过程吧。贷款角度，银行必须重新审核双方的收入，按照现在贷款政策，看看能不能承担现有的/未来改变之后的贷款量。


2 如何客观评估双方房产价格。。。我的想法就是找3家独立房产评估中介，评估两处房产， 取平均值， 然后双方多贴少补。。

A: 房产价格具体又双方商量而定。买卖双方认同一个估价方式，经过律师来交易。

3.。。。还有其他需要注意点否？

A: 有，具体的要咨询律师和你的贷款中介/经理

espedd

Robbi 发表于 2019-3-8 14:59
不负责任的回答如下
毕竟我不是律师，很多潜在法律流程上的还是不要以我说的作准。

谢谢非专业的回答， 也挺有借鉴意义

espedd

现在就是房市太清淡了。 那去年的换房话题拿出来继续炒冷饭嘛！
我一直都想换。姜太公钓鱼吧。不过要做有准备的大脑。
之前的功课要做好， 真碰到， 就知道如何操作了！

一盘羊肉串

你要把这办成了，我觉得可以开个婚介了。

espedd

一盘羊肉串 发表于 2019-3-8 15:06
你要把这办成了，我觉得可以开个婚介了。

在经济下行下，富人都没余粮了， 各种支出只有缩减和DOWNGRADE。
换房的刚需永远存在。如何降低间接成本。就成了话题
中介的存在可以有各种形式。个人。铺面。网络， 电话等等。。。
TESLA都要取消所有实体店面， 你能之前想过卖汽车的居然没有4S店？
要想房价下降，间接成本降低也是关键之一。。。。

一盘羊肉串

espedd 发表于 2019-3-8 14:18
在经济下行下，富人都没余粮了， 各种支出只有缩减和DOWNGRADE。
换房的刚需永远存在。如何降低间接成本 ...

做个网站，试试

一盘羊肉串

property exchange

Chatbox

espedd 发表于 2019-3-8 15:18
在经济下行下，富人都没余粮了， 各种支出只有缩减和DOWNGRADE。
换房的刚需永远存在。如何降低间接成本 ...

新西兰的高房价，起码有一半就是间接费用造成的。奥克兰房价，除去间接费用，可以省一半。

炒房推涨房价，应该被限制，不过我也挺鄙视那些把高房价统统归罪于炒房的，基本就是欺软怕硬而已，真正造成高房价的，是各种资本的幕后推手，很多人从经验和知识层面上根本无法理解，更无力谴责。

espedd

我就在SKYKIWI发。毫无成本。

老老妖刀

为啥不卖了在买。

这边所谓换房。。不都是卖了现有的。然后再买想要的么。

或者先买了,然后再卖。。经常看到屋主已购，急卖必卖的广告啊。


点对点的换。你喜欢人家的，人家看看不上你的呢。。

直接买，让中介赚两头。。毕竟中介基本垄断了房源。

espedd

老老妖刀 发表于 2019-3-8 15:41
为啥不卖了在买。

这边所谓换房。。不都是卖了现有的。然后再买想要的么。

另外先卖后买价格上也有很大不确定性
自己当然希望自己房子高卖，别人房子低买
如果事与愿违， 正好相反呢
自己房子被杀价低于心里价成交， 想买的房子房东咬着价格不松口或者很多人抢。怎么办， 人的心理就崩塌啦。。
换房好处就是避免价格上不确定性， 第三方确认价格，多贴少补。没有中介额外成本。。。

espedd

老老妖刀 发表于 2019-3-8 15:41
为啥不卖了在买。

这边所谓换房。。不都是卖了现有的。然后再买想要的么。

所以说大部分人还是单向思维。尤其新西兰这旮旯地头。
我不是否认中介存在的意义而是拷问在经济不好的时候，你还愿意付出很大成本去挪窝嘛？

新西兰的INDIRECT COST那是相当的高。这些都不能产生附加值。新西兰的GDP里估计中介成本就要占相当一块。。但能为社会做什么贡献？

Chatbox

espedd 发表于 2019-3-8 15:45
所以说大部分人还是单向思维。尤其新西兰这旮旯地头。
我不是否认中介存在的意义而是拷问在经济不好的时 ...

中介的日子难过喽

猩猩都叫兽

反正你也一直住在你房子里，那就私卖不想花钱的话。有合适的就谈。没合适的每周开放一次你现场讲解下或者约着看也行。反正你一直住在里面没有其他什么成本。 还是得卖了再买，我觉得非常非常难去换。你就想想你买房得看多少，你这个换得彼此都看上还得价格谈得笼，难度是几何倍数的上涨。我觉得你这么个换法今年内成功率为0。到时年底看看再。你要换成了我请你吃龙虾说到做到。

许大爷

还有一个办法就是先去看房，出个conditional offer，自己房卖了才交割，现在房市那么淡，在没有选择的情况下也会接这个offer的

Lease

老老妖刀 发表于 2019-3-8 15:41
为啥不卖了在买。

这边所谓换房。。不都是卖了现有的。然后再买想要的么。

我也觉得楼主的想法不太现实，在这里我真没听说过还有谁跟谁换房的。

虽然以前上海是有相互换房的， 但楼主自己也说了， 那是国内房产商品化改革前。现在在国内， 还有多少是换房的？

老老妖刀

espedd 发表于 2019-3-8 15:45
所以说大部分人还是单向思维。尤其新西兰这旮旯地头。
我不是否认中介存在的意义而是拷问在经济不好的时 ...

中介如果有换房这种模式。从中拿佣金。估计也会有换的。。

买卖房屋有合同。换房也应该立份合同。找律师。

中介就是一种资源垄断。中介存在的意义就是解决就业。

用中介的话说就是找专业的人做专业的事。

中介可以用一些小手段。把房子卖更高价。可以集中房源，集中客源。为大家省点时间。

espedd

我来举一个比较接近现实的例子给大家看下。
如果是传统先卖后买模式
比如一套房子CV105万，房东心理价位100万出售，然后换学区120万左右的房子
房东花了6000块STAGING和广告费（应该不算多吧）（其他额外费用暂时不算）
最后给别人砍价到98万成交（忍痛低2万），还得去掉3个点（算的还算少的）中介费。算3万整中介费吧。。
拿等于拿到手94万多点。
然后去市场找120万的房子， 看了半天没有特别适合的（往往都是对于自己期望值过高， 人性嘛，，自己房子值钱，别人房子不值钱），能看得上的都要125-130万。。。
为了好学区， 再忍吧，125就125吧，那看重一套就谈吧。。房东叫价130，心理底价125.。。你想砍刀120.。房东不肯。。学区房，怕啥，坚持125.。。。算了125就125吧。。比预算多5万。。。。
没想到半路杀出程咬金。。别人出更好的OFFER 126万力压， 中介问你加还是不加，
因为有MULTIPLE OFFER，一来二去。价格到了128叫不动了，你到底上不上！
想想看了那么多房子，总算有套还满意的。已经到了这块了， 再不买，还不知道下个合适的房子在哪里。临时租住的房子毕竟是过度。不能长呆。 算了最多加5000. 128.5了！

房东同意了！。。。。不过房东对交割时间有些条件， 要延迟几个月，小则半年。。。没办法。房东也要找房子搬。。。你还得继续忍。

你忍了3次， 别人砍你价， 别人跳你价，别人拖时间。。。。好一个低卖高买。。。。

128.5-94=34.5万。 。。。。。 本来你是打算贴20万置换的。现在要额外出14.5万。。。。

我这个是虚拟的案例， 是比较坏的状况下， 当然也比较贴近现实情况。。。。

最关键你的心态是彻底坏了。。。换房子换了一包气， 也许还要闹家庭矛盾。。。。。何必呢。。。。。

espedd

许大爷 发表于 2019-3-8 15:52
还有一个办法就是先去看房，出个conditional offer，自己房卖了才交割，现在房市那么淡，在没有选择的情况 ...

CONDITIONAL OFFER你去谈价想都别想。。。。。哪个卖家肯接你OFFER还让你砍价啊。。。。
你又不是拿好的去换差的， 好歹也要平换吧， 也许4房换3房子， 面积变小。
总不能拿所谓高大上去换老婆小吧

这里换房有一个预设也很基本的条件， 就是小换大，差换好，老换新。  最低也得是平换。。。

espedd

老老妖刀 发表于 2019-3-8 15:56
中介如果有换房这种模式。从中拿佣金。估计也会有换的。。

买卖房屋有合同。换房也应该立份合同。找律师 ...

中介存在是有意义的，又不是抹杀中介的意义。
只不过中介可以有各种形式的存在。传统的模式成本最高而已。。

经济不好的时候，普遍心理是减少不必要的支出，就是降低交易的间接成本。

举个刚看到的例子， PAYWAVE是要收取好像3%的手续费的在新西兰。其他国家要远低于新西兰。。商家开始要说NO TO PAYWAVE了。。。。一年下来2万多块啊。。。我都可以雇个人了。。。这就是经济不好时候对于间接成本的直观看法

bluekiwisky

你换房子，银行同意吗？
这个操作基本不可能实现

espedd

bluekiwisky 发表于 2019-3-8 16:21
你换房子，银行同意吗？
这个操作基本不可能实现

所以要咨询啊。。。
这个帖子目的不就是咨询嘛， 哈哈
要不我干啥炒冷饭呢。。。
对于银行来说，你就是卖和买。但具体操作， 需要银行专业人员回答

matm

可操作性基本为零，就算万一找到合适想对换的人，价钱也谈不拢，真非要换还是先卖吧

Lease

matm 发表于 2019-3-8 17:32
可操作性基本为零，就算万一找到合适想对换的人，价钱也谈不拢，真非要换还是先卖吧 ...

这就是我的想法，要相互正好看上就已经是极小概率的事了，看上了价钱也不好谈。

shanghaiyu

所写的很有意义，有收获。

love_3_month

espedd 发表于 2019-3-8 12:44
先卖后面，先不谈中介费和广告费这些费用支出
其他操作上的事情也很繁琐。
1.你得基本腾空房子或者要稍微装 ...

比如你的房子有100的潜在买家，但只有1个人同时也有你想买的房子

等于你放弃了99%的交易成功率

一盘羊肉串

espedd 发表于 2019-3-8 11:00
好好的房版就如此FML化了。。。。

我在FML黑化了，见一个怼一个，他们逃过来了吧

一盘羊肉串

Lease 发表于 2019-3-8 14:53
我也觉得楼主的想法不太现实，在这里我真没听说过还有谁跟谁换房的。

虽然以前上海是有相互换房的， 但 ...

弄似上海宁？