其实现在持有投资物业的风险不算太大

Lease

我们以中区比较一般Mt Roskill 为例， 来比较一下上一个地产高峰的2007年与现在，持有投资房的风险状况。

		2007		2019
Median House  Price		420000		860000
Median Rent  p.w		400		600
1 year loan  fixed rate		9%		4.20%
Total rents  received(assume full-year rents)		20800		31200
Loan  Interest(assume 100% finance)		37800		36120
Other  cost(rates, insurance, repair, etc)		5000		10000
Total rental  cost		42800		46120
Net Loss p.a		-22000		-14920
Net Loss p.w		-423		-287

由此可见， 目前持有投资物业的亏损只有当时的2/3，所以其实风险并没有当时来的大。而2007年到现在地产市场发生的一切就不用我说了。

历史依然会重复。

中纽风行者

奥克兰横盘二年多了，工党大幅提升最低工资追加通胀率，为了就是让奥克兰房价软着陆，现在已经平安落地了，风险很低的。

老老妖刀

中纽风行者 发表于 2019-3-1 11:15
奥克兰横盘二年多了，工党大幅提升最低工资追加通胀率，为了就是让奥克兰房价软着陆，现在已经平安落地了， ...

等到工资涨到可负担房价时。就软着陆成功啦

其他物价涨起来呀。。。

除了房价不涨，其他的都涨。。这样更安全

occc

确实风险小了一些，去年假设到利率会到8%五年内。

现在看能到6%就很不错了

鼠星人

一直都是如此

aniceguy

中纽风行者 发表于 2019-3-1 11:15
奥克兰横盘二年多了，工党大幅提升最低工资追加通胀率，为了就是让奥克兰房价软着陆，现在已经平安落地了， ...

奥克兰横盘，跟工党的政策关系不大，主要是房产周期到了调整的阶段。

中纽风行者

老老妖刀 发表于 2019-3-1 11:20
等到工资涨到可负担房价时。就软着陆成功啦

其他物价涨起来呀。。。

现在就是其他都在涨，奥克兰的房价不涨，感觉安全多了。

猩猩都叫兽

问题是没首付啊。。。。。要不还是要吃进。。哈哈。。最近我认识的几个朋友买了投资房地方还可以的不是那种烂区，回报率都是6点几，过去几年不敢想都。而且出租的特快价格还高于预期。有点后悔去年卖了3个房子去买仓库了都。。。

中纽风行者

aniceguy 发表于 2019-3-1 11:48
奥克兰横盘，跟工党的政策关系不大，主要是房产周期到了调整的阶段。

是的。我是觉得工党涨最低工资拉通胀的政策非常好。其实奥克兰的房价再横盘二三年也是可以的，还能怎么滴，呵呵。纸币永远都是贬值的，只能越发越多。

BNC2015

现况其实还好，不过有两个未知因素

1. 外部的经济冲击，例如全球性经济危机
2. 房贷利息的上涨速度。

Lease

BNC2015 发表于 2019-3-1 11:56
现况其实还好，不过有两个未知因素

1. 外部的经济冲击，例如全球性经济危机

这两个因素相互制约。

如果经济危机， 那么利率将下跌而不是上升。

反之若利率上升， 则说明经济繁荣。

xpd2000

中纽风行者 发表于 2019-3-1 11:15
奥克兰横盘二年多了，工党大幅提升最低工资追加通胀率，为了就是让奥克兰房价软着陆，现在已经平安落地了， ...

现在美帝加息暂停，估计马上縮表也要结束，大环境有利于大家再次开闸放水，很多小伙伴已经等不及了。这对软着陆大大有利。这次工党应对很老辣啊。

BNC2015

Lease 发表于 2019-3-1 12:10
这两个因素相互制约。

如果经济危机， 那么利率将下跌而不是上升。

这两者确实有一定的关联。但我指的是房贷利息不是OCR

如果经济危机，一般来说，央行会降低OCR以刺激经济。 但OCR并非影响房贷利率的唯一因素，在某些情况下，甚至不是最重要的因素。例如，房贷利率，也受海外资金成本和本地存款的影响。

Eric好颓废

我觉得主要风险还是息口， 当年那些1.5/1.6M 冲北岸某学区的哥们，I/O都要$900+

你有20%首付借1.2M, I/O到期不能续的话马上吹到1.3K+ ， 那边均价租650， 一个房子就要贴650. 两三个的话...

大庄， 进场早的还是很安全的， 我1朋友4.5M房贷600K Relevant credit , 冬天来了还有不少柴火可以续命。

15，16年高位进场又狂加杠杆追 CG的新玩家可能就有点吃力了。

我觉得吧， 投资者任何时候都是安全的， 投机者嘛，压了一年有可能赚6-7位数的局， 就要承担输掉底裤的风险。愿赌服输:)