房市才刚进冬天，雪风暴还没来呢，投资得谨慎

BNC2015

楼主的意思是，现在别随便买，如果买对了，回报还是很高的。

tiannz

BNC2015 发表于 2019-2-26 14:56
楼主的意思是，现在别随便买，如果买对了，回报还是很高的。

海哥的意思是在奥克兰只能找没装修过并且确定很便宜的旧房（俗称捡漏），买来以后给它装修的美美的（也不知道要花多少钱）再等价格好的时候卖出去，这些不就是他教的东西吗，闹了半天是个广告贴

阿海

BNC2015 发表于 2019-2-26 13:56
楼主的意思是，现在别随便买，如果买对了，回报还是很高的。

嗯是的。                        

阿海

tiannz 发表于 2019-2-26 14:59
海哥的意思是在奥克兰只能找没装修过并且确定很便宜的旧房（俗称捡漏），买来以后给它装修的美美的（也不 ...

不一定需要买需要装修的。

我两个Hamiton买投资房（一个住奥克兰，一个住Hamilton），都不需要怎么装修的。

但一般便宜都是那些需要装修的房。

阿海

tiannz 发表于 2019-2-26 14:59
海哥的意思是在奥克兰只能找没装修过并且确定很便宜的旧房（俗称捡漏），买来以后给它装修的美美的（也不 ...

长期持有不卖的。              

take-away

还在把眼光放在新西兰的房市，应该看看国内股市这段时间的突然暴涨，按照中美两个大国吸引海外资金的规模，纽币应该在现有政策下很快会跌成狗。既然人都已经在海外了，应该要有点全球观的角度看资金的流向。

Lease

take-away 发表于 2019-2-26 16:35
还在把眼光放在新西兰的房市，应该看看国内股市这段时间的突然暴涨，按照中美两个大国吸引海外资金的规模， ...

国内股市啊， 哈哈

V7

take-away 发表于 2019-2-26 16:35
还在把眼光放在新西兰的房市，应该看看国内股市这段时间的突然暴涨，按照中美两个大国吸引海外资金的规模， ...

新西兰的资金来源不一样，新西兰永远都不是热炒的资金来的地方。来新西兰资金永远都是避险资金。

阿海

take-away 发表于 2019-2-26 15:35
还在把眼光放在新西兰的房市，应该看看国内股市这段时间的突然暴涨，按照中美两个大国吸引海外资金的规模， ...

国内股市啊， 哈哈

brucewqh

美股大跌，全世界的股市都会大跌，全球的经济活动都会受影响，而且美股肯定会有一个大跌，关键问题是最近2年里还是10年，如果能看到美国会大跌，还不如去炒股，别炒房了；把新西兰的房市跟美股相联系，也对，也不对，新西兰的房市关键还是本地市场的供需与资金面；目前资金面是相对宽松的，只是需求面相对是弱的，移民是最房市最直接的影响面。

beatles

海总，说得很有道理！！！！

V7

brucewqh 发表于 2019-2-26 16:59
美股大跌，全世界的股市都会大跌，全球的经济活动都会受影响，而且美股肯定会有一个大跌，关键问题是最近2 ...

我比较赞同你说的。

很多人说去美股，就好像算命似的就一句肯定要降，理由是什么，哦，涨了很久，他们都说要降，美股已经降了啊。现在还在说过去的故事。很多人国际方面的分析太泛泛，且信息上拾人牙慧比较滞后。

Lease

V7 发表于 2019-2-26 19:45
我比较赞同你说的。

很多人说去美股，就好像算命似的就一句肯定要降，理由是什么，哦，涨了很久，他们都 ...

美股今年开年以来涨势凶猛的很啊。

不过我倾向于是最后的疯狂。

weiz99

楼主的意思是，现在别随便买，如果买对了，回报还是很高的。

收到

take-away

从华为折叠手机面世来看苹果手机，确实美股危险

tianyalpangzi

前两年跟着买的学徒，现在很多都套牢了吧，

x4net

阿海 发表于 2019-2-26 11:08
我没说不能买啊，只是买要策略正确，不能用夏天的策略用在冬天。

最近我有两个学生在Hamilton就买到了6% ...

在哪个区，哪片？

Eric好颓废

阿海 发表于 2019-2-26 11:08
我没说不能买啊，只是买要策略正确，不能用夏天的策略用在冬天。

最近我有两个学生在Hamilton就买到了6% ...

奥克兰的一个学生南区买的全腹地，68万买下3房，改造成3 + 2 + 1，现在在做building consent。 最后租金$1400/周，租金回报8%。

1400/week,  8点反推你的成本是910K？ 盘下来680K所以RC BC + 施工 + 利息全部成本是230K？
请教一下你这个案例工期多久？ 3 个income 是全部都合法吗？ 还是Main + MDU + sleepout(Studio)?

V7

Eric好颓废 发表于 2019-2-27 12:53
奥克兰的一个学生南区买的全腹地，68万买下3房，改造成3 + 2 + 1，现在在做building consent。 最后租金$ ...

我一直都觉得买房子+改造，然后长期持有有些傻，改一下23万，租金收多久才能收回来。
希望明白的人能说服我.

ericqq

V7 发表于 2019-2-27 17:33
我一直都觉得买房子+改造，然后长期持有有些傻，改一下23万，租金收多久才能收回来。
希望明白的人能说服 ...

我猜是不是这样：不改造的话，每周只能收$600的租金，现在改造后是$1400，改造的费用23万用五、六年就回本。再长期持有可以收更多租和跟银行贷更多的款？

鼠星人

ericqq 发表于 2019-2-27 17:51
我猜是不是这样：不改造的话，每周只能收$600的租金，现在改造后是$1400，改造的费用23万用五、六年就回 ...

改造怎么可能这么贵？

V7

Eric好颓废 发表于 2019-2-27 12:53
奥克兰的一个学生南区买的全腹地，68万买下3房，改造成3 + 2 + 1，现在在做building consent。 最后租金$ ...

1400一个星期，3+2+1=650+450+300 吗？汉密尔顿房租挺贵的。

generic301

V7 发表于 2019-2-27 18:14
1400一个星期，3+2+1=650+450+300 吗？汉密尔顿房租挺贵的。

好像说的是奥克兰南区

evenspu

Lease 发表于 2019-2-26 16:40
国内股市啊， 哈哈

我解套一半了，哈哈哈哈

evenspu

Eric好颓废 发表于 2019-2-27 12:53
奥克兰的一个学生南区买的全腹地，68万买下3房，改造成3 + 2 + 1，现在在做building consent。 最后租金$ ...

我就想问问，8%的回报率是怎么算的？如果68+23=91万， 1400*52=72800  72800/910000=8%那要不要考虑税，贷款利息，维修，地税，固定水费？ 如果不贷款，还可以理解，如果有贷款那就远远低于8%

68万如果贷款70% 利息3.99% 68*0.7*3.99%=18992.4， 这么个改法地税上涨50% 3500估算的，水费固定240 保险3000
18992.4+3500+240+3000=25732.4
72800-25732.4=47067.6
47067.6/910000=5.17%
综上所述，还没有算可能的空置，中介费， 损耗维修。 还要算上首付的款和再投入的资金产生的利息收入。 只能自己评估了

如果没有贷款，那算一下91万银行定期利息的回报 3.5% 910000*0.035=31850  （72800-31850）/910000=4.5%

如果没有资本增值的收益，没有负扣税，AKL的房子已经回报率很低了。仁者见仁智者见智，我只是算了我算法。

generic301

哪有楼上这么算的, 这么算还要8%. 那就永远不要买房了.所以买房不是适合所有人.
GARY算的是gross return. 还有种NET RETURN, 也不是像楼上的这种算法.

evenspu

鼠星人 发表于 2019-2-27 18:10
改造怎么可能这么贵？

我家对面的邻居，老房子装修3房改5房，工期6个月以上，花了30多万。 你说贵不贵吗？

鼠星人

evenspu 发表于 2019-2-28 07:49
我家对面的邻居，老房子装修3房改5房，工期6个月以上，花了30多万。 你说贵不贵吗？ ...

真不明白为什么会这么贵，是不是还有加建？

evenspu

generic301 发表于 2019-2-28 07:28
哪有楼上这么算的, 这么算还要8%. 那就永远不要买房了.所以买房不是适合所有人.
GARY算的是gross return.  ...

不要被GROSS RETURN给骗了。

evenspu

鼠星人 发表于 2019-2-28 07:52
真不明白为什么会这么贵，是不是还有加建？

肯定有加了，要不然5房怎么出来的。洋人装修的原则就是时间长，不把房主的钱耗尽是不会结束的。