永远不变的是-周期

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很多事情一直都在变化，这个板块讲的是房产。房子价格忽高忽低，一直牵动着多少人的神经。看多和看空的， 有时候争的不亦乐乎。


虽然房价会上升或下跌，经济会繁荣或萧条，这些看似在永恒的变化之中的事物却有一点是一直不变的， 那就是周期。我这里特指的是经济周期。

房价和经济周期紧密相关，因此了解经济周期的一些特性， 会有助于我们了解把握房地产市场的脉动。

1. 经济扩张期

或者也可叫做经济复苏期，即从上一个经济低谷中恢复过来。此时央行的利率很低，银行总体而言愿意放出更多的贷款给企业， 企业获得资金后用来兴建厂房，增添设备，招募更多的员工。越来越多的人有了工作， 收入比领救济金要高出不少，刺激人们开始更多的消费。消费增长，对产品和服务的需求增长，更多的企业开始扩张， 增加产品和各种服务， 以便满足不断增长的需求。

2. 经济繁荣期

随着人们对产品和服务越来越多的需求，企业不断的增产， 加班加点满足人们的需求。企业的产能到达满负荷甚至超负荷的状态。员工工资上升，对产品和服务的需求不断增加，各类产品和服务的价格也开始上涨，通货膨胀开始上升。此时央行开始加息来防止经济过热。这一时期几乎人人happy, 股市上涨， 房价上涨。人们的生活都过得有滋有味。

3. 经济收缩期

经过几年的经济繁荣，人们过度消费和投资，企业， 个人甚至政府的债务都大量增加，而经济繁荣期央行开始的加息行动， 慢慢让人们感觉到还贷的压力， 于是人们开始减少消费，逐渐的市场对各类产品和服务的需求没有那么旺盛了，企业发现原来旺销的产品开始滞销了， 于是企业开始减少投入，慢慢的裁减人员，这一现象从个别行业逐步扩展到大部分的行业，整体经济开始下滑，进入收缩期。

4. 经济低谷期

经济低谷期轻则是衰退， 重则为萧条。人们对商品和服务的需求降低到了极点，既然没有了需求，企业也不必再提供这些商品和服务，于是企业倒闭， 员工大量失业。因为好多人没钱还贷， 大量的房屋被迫拍卖，由于经济收缩期房价已经回落了不少，即便拍卖出去， 也未必能偿还所有欠银行的贷款， 银行坏账也大量增加，严重的银行也可能倒闭。此时中央政府， 央行一般会采取非常措施拯救经济， 包括把利率降至极低，甚至印钱来收购一些重要的， 大的银行的股权， 帮助债务重组，再将资金投放出去刺激经济增长。

经过一段时间，政府的刺激政策开始慢慢奏效，需求开始缓慢恢复，而由于原先需求丧失而导致的供应中断也由于需求的恢复而恢复，慢慢的经济开始复苏又重回经济扩张期。

以上经济周期可谓恒古不变，如果能够比较准确的把握周期中的每一阶段， 那么必将大大的提高你的投资回报。

需要说明的是， 每个国家都有自己的经济周期， 但大型经济体， 如， 美国， 中国， 欧盟， 等，由于他们的经济体量巨大，他们的经济周期也往往影响全球的经济。

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occc 发表于 2018-11-4 19:29
那么问题来了，现在是什么周期？

有人说是繁荣期，有人说低谷期，有人说收缩期 ...

这怎么会是问题呢？

如果是在繁荣期， 就不可能是在收缩期或者低谷期。

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espedd 发表于 2018-11-5 09:46
讲点实际的，周期这个玩意人人知道。

其实人生，投资，任何事物，要想顺利，就四个字

说的很对：顺势而为。

其实只要比较准确的把握目前处于周期的何种阶段， 接下来会是什么阶段， 然后摒弃掉人性本身的一些弱点，那就基本上可以做到“顺势而为”了。

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espedd 发表于 2018-11-5 09:56
做任何投资都是顺势而为。这个并不是什么新鲜的，，普通人就是随潮流吧，别把自己想的太聪明。。。随大流 ...

在投资中，做普通人会吃大亏。因为普通人最主要的特点就是贪婪与恐惧，往往导致逆势而行。

其实这种经济周期就是由普通人所造成的， 只是人们身在其中不为所知。

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bungyjumping999 发表于 2018-11-5 12:34
普通人会吃大亏 ----------> that is a good point. In a bell shape graph, majority of people will beh ...

That's quite right. So it's important to master Marco environment which has been taken time to form, and it's not easy to fade once formed. Then you can look the concrete investment theme and act properly.

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我真不是孙红雷 发表于 2018-11-6 08:39
走出低谷只需2021

其实现在要说是低谷也不恰当，全国范围内到上个月房价还上涨6%呢， 奥克兰是价格持平， 不过成交量是有超过10%的下跌， 所以现在只能说是冷却。

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Fknkent 发表于 2018-11-6 09:40
https://www.interest.co.nz/property/96726/auction-sales-rate-was-unusually-low-properties-central-au ...

你这个链接无法说明奥克兰市场的whole picture.

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superkyle 发表于 2018-11-7 19:57
一直想不明白缺房是怎么得出的结论。打开realestate手机app，地图查房，中区北岸的小红点密集到密集恐惧 ...

是否缺房看你使用什么标准了，如果以“越来越多的人露宿街头”为标准，那真的不缺房。

但是这里基本上是以每幢房子容纳约3个人为标准的，这样就明显缺房了。可以看看下面这个今年4月份Westpac的报告。

https://www.westpac.co.nz/assets ... etin-April-2018.pdf

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superkyle 发表于 2018-11-7 22:01
刚查了一下trademe，奥克兰在售房产中绝大多数都是3房以上的。没有总体的数据，但感觉平均每套房子住3个人 ...

3个人一套房是有依据的，你可以去统计局网上查一下Average household size in Auckland

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房奴甲 发表于 2018-11-10 13:35
household指的是家庭不是房子吧，一个房子里住两家就是两个household.

我说的是Average Household size in Auckland, 即奥克兰平均家庭人口， 就是3个人， 统计局网上有。

通常一个房子就是一个家庭居住。两个家庭合住一个房子的不多吧。

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superkyle 发表于 2018-11-10 22:13
我认为奥克兰因为房屋短缺导致房价上涨是伪命题。
如果按某些专家所说，短缺几万套，那么按3个人一套，就 ...

这个问题我们前几天已经讨论过了，无需再重复。你我采用的标准不同，我所用的是这里的银行，经济学家，甚至政府所用的标准。你可以有你的标准，或者你的opinion. That’s it.

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Wintec 发表于 2018-11-12 15:47
小周期是10年， 经济繁荣-衰退-繁荣，  一个房地产大周期30年， 起步，繁荣， 衰退。 最大的经济周期60年一 ...

看问题要全面。

虽然我也承认目前的债务有点高，但你去看一下Household Debt Service Payment as percentage of disposal personal income. 你会发现美国这个百分比已经跌至近40年的低位， 新西兰这个数据也比金融危机时好太多了。所以， 虽然目前我判断是到了这一周期的后期， 但情况比2008年金融危机之前的状况好多了。 所以下一次危机不会比2008年更严重。

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Wintec 发表于 2018-11-12 20:06
08年利率是多少？  现在是多少？ 当时房贷利率2年超过9%我也定过， 如果现在加息至08年水平，会有什么后 ...

08年： 10%利率，现在：4%利率

08年房价：40万， 现在房价：100万。

Debt Service Payment：08年和现在完全一样。为什么现在Household Debt Service Payment as percentage of disposal personal income比08年低很多？

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BJ0108 发表于 2018-11-12 20:42
现在的4%利率，算是利率最低点了。
08年的时候，贷款30万，和现在贷款75万，暂时还款的利息是差不多，但 ...

这我当然同意：总会有一批人入不敷出，维持不住的。任何时候都有这样一批人。

问题是夸大事情的严重性也没有必要，我在117楼列举的数字仅仅是个例子， 实际我说的是Household Debt Service Payment as percentage of disposal personal income. 这Household Debt Service Payment并不仅仅是还贷款利息， 也包括还本金，现在这还款占家庭可支配收入的比例远远低于2008年的时候。但其实我们都知道新西兰收入的增长并不快， 但为什么这个比例却很低，我想答案只有一个：那就是实际家庭负债的金额并没有想象的那么大。其实仔细想想是可以理解的：这一地产周期银行批出贷款的严格程度远超上一个地产周期，并且严格规定自住房需要20%的首付， 投资房要30-40%的首付。所以可以理解家庭还贷款压力没那么大。

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Wintec 发表于 2018-11-13 06:07
数据是做出来给人看，你能看到的都是别人想让你看到的。  就像平均工资和中位数工资那样差距巨大。

这 ...

所以你无需太担心，倒霉的只是一小部分贪婪的人。

至于你提到的两个人， Chatbox 只有一幢房，没什么风险。而阿海， 根据记录， 他是在2010-2012年之间大量买入， 此后大概只是一年买一幢，从已知的信息来看，阿海并无太大风险。

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superkyle 发表于 2018-11-12 23:09
117楼上说08年40万，现在100万。100万首付40%也要贷款60万啊。这可是比08年的全款还要高20万啊。怎么会还 ...

你的楼下回答了你的问题。具体某一个人而言，还款压力可能增加了。但平均到整体社会，则还款压力减轻。

只有一小部分高负债的人，这些人当中有些会倒霉（总有倒霉的人），而另一部分可能是高收入，高资产拥有者，能够承受高负债