永远不变的是-周期

房奴甲

household指的是家庭不是房子吧，一个房子里住两家就是两个household.

Lease

房奴甲 发表于 2018-11-10 13:35
household指的是家庭不是房子吧，一个房子里住两家就是两个household.

我说的是Average Household size in Auckland, 即奥克兰平均家庭人口， 就是3个人， 统计局网上有。

通常一个房子就是一个家庭居住。两个家庭合住一个房子的不多吧。

superkyle

Lease 发表于 2018-11-10 14:40
我说的是Average Household size in Auckland, 即奥克兰平均家庭人口， 就是3个人， 统计局网上有。

通 ...

我认为奥克兰因为房屋短缺导致房价上涨是伪命题。
如果按某些专家所说，短缺几万套，那么按3个人一套，就有十几万人没房子住。这些人现在在哪儿住着呢？
目前市场上在售房产密密麻麻，这些人为什么不买呢？就是因为房价太高买不起嘛。
所以，不要研究每套应该住多少人，多少人需要多少套，还是研究一下目前市场上的买家卖家比例来看是否短缺。需要房子的人再多，也要看能买得起的人有多少，现在市场上在卖的房子有多少，目前的收入存款是否能支撑现在的房价。毕竟海外买家被禁止后，现在奥克兰房市是一个本地市场了。

Lease

superkyle 发表于 2018-11-10 22:13
我认为奥克兰因为房屋短缺导致房价上涨是伪命题。
如果按某些专家所说，短缺几万套，那么按3个人一套，就 ...

这个问题我们前几天已经讨论过了，无需再重复。你我采用的标准不同，我所用的是这里的银行，经济学家，甚至政府所用的标准。你可以有你的标准，或者你的opinion. That’s it.

MtAlbertUnitec

DAHUA仔 发表于 2018-11-7 10:49
什么叫“何必在意”？ 你给扣帽子，还不许我反驳，强盗逻辑

什么叫“自证清白”？比方说，我说你三年前 ...

算了，别在这贴子里扯了，这个CHATBOX好像活在仇恨中，本来说涨跌很正常，但此人觉得好像挖了他家祖坟

tedliu

MtAlbertUnitec 发表于 2018-11-11 14:05
算了，别在这贴子里扯了，这个CHATBOX好像活在仇恨中，本来说涨跌很正常，但此人觉得好像挖了他家祖坟 ...

断人家财路了 。。。。

love_3_month

superkyle 发表于 2018-11-10 22:13
我认为奥克兰因为房屋短缺导致房价上涨是伪命题。
如果按某些专家所说，短缺几万套，那么按3个人一套，就 ...

那么，两个城市，一个城市1百万人，五十万套房子，平均收入5万

另外一个城市，也是一百万人，有只有10万套房子，平均收入4万

如果都是自由市场

你觉得哪个城市价格会高？

另外，那些n万买不起房的人，比如房价是1百万的时候，买不起。但是95万的时候，呢，90万的时候呢。。。。。这本就是个动态的。房子多了，价格才会下来，更多的人可能买的起。

superkyle

love_3_month 发表于 2018-11-11 17:32
那么，两个城市，一个城市1百万人，五十万套房子，平均收入5万

另外一个城市，也是一百万人，有只有10万 ...

嗯，我就觉得现在奥克兰不是缺房子，打开trademe软件，看看市场上多少房子在卖。现在才搞清楚原来缺房子的理论是这样算出来的。
照我个人的看法，缺的是低价房。看看kiwibuilder的新房，现在能买得起的都不多，以至于政府把转卖规则都变宽松了。
想想三年前，有个华人同事90多万买了套房子，把洋人同事都震惊了，都奔走相告，语气夸张。现在那套房cv 140万。
奥克兰市场变成本地市场后，靠本地人现在的收入和存款，不是大家不想买房，是实在买不起。
想想这5，6年间奥克兰居民收入增长了多少，储蓄增长了多少？

NewLynnHse

superkyle 发表于 2018-11-11 18:10
嗯，我就觉得现在奥克兰不是缺房子，打开trademe软件，看看市场上多少房子在卖。现在才搞清楚原来缺房子 ...

为什么那套房能在三年内涨那么多啊？

yw4102

和日本差不多大的土地，只有这点人口，缺的是建房速度，只要想干，供立马大于需。

猩猩都叫兽

superkyle 发表于 2018-11-11 18:10
嗯，我就觉得现在奥克兰不是缺房子，打开trademe软件，看看市场上多少房子在卖。现在才搞清楚原来缺房子 ...

我觉得你可能忽略了一个事实就是确实是很多房子在卖，可是这些房子里大多数是有人住的（不管是自己的还是租住的）。如果这些都是没人住，那么市场上可能确实不缺房。这些人卖了房，可能会去再买房，可能就会挤占那个人的空间然后那个人可能也需要再买等等，是个动态的过程。

还有就是确实很多人是买不起房。本地人也好新移民也罢。新建的房子不管怎么样都会比较贵。老的房子因为地比较大普遍可能更贵。还是效率低成本高造成的。而且说什么洋人为了生活方式比较不喜欢买房（不是你说的但是总有这样的说法）也是不对的。可以说买房子有个自己的家是绝大多数的梦想。有的人确实很难实现只能接受现实去租房或者被迫去了其他地方。

superkyle

NewLynnHse 发表于 2018-11-11 18:53
为什么那套房能在三年内涨那么多啊？

海外资本炒起来的吧。一个想卖房的本来觉得90万就很满意了。突然发现邻居一般般的房子买了120万，这整个街区预期就提高了。自己的卖100万都觉得亏。

superkyle

猩猩都叫兽 发表于 2018-11-11 22:08
我觉得你可能忽略了一个事实就是确实是很多房子在卖，可是这些房子里大多数是有人住的（不管是自己的还是 ...

这是个动态过程，所以考虑每套房住多少人是政府的事，是解决民生问题时候要考虑的。
要看市场情况买卖，就看买家卖家比例就行。

NewLynnHse

superkyle 发表于 2018-11-12 06:07
海外资本炒起来的吧。一个想卖房的本来觉得90万就很满意了。突然发现邻居一般般的房子买了120万，这整个 ...

也就是说有市场，才能卖到那个价格吧？如果卖200万，可能就没人买了

superkyle

NewLynnHse 发表于 2018-11-12 06:13
也就是说有市场，才能卖到那个价格吧？如果卖200万，可能就没人买了

嗯，对于海外资本，奥克兰市场小得很。炒高再卖出然后走人，留下本地银行一堆坏账。

怪叔大狼

lansinpeng 发表于 2018-11-6 15:15
如果说印钞票是放水，加工资应该不算放水。油管上有一个视频讲经济机器怎么运作的，那视频挺不错的建议看 ...

求视频链接，学习学习

Chatbox

yangauk 发表于 2018-11-11 19:32
应该是房产中介，说话口气和北岸某几个中介一个套路，中介要口碑好 必须用心做服务 而不是说好尖酸刻薄  ...

不要抱团取暖了，你们是捡不到便宜货的。猜到你们就是几个想买房捡便宜的，什么都骂得出来。也阴暗到猜测别人的境地。可怜。不必要凶相毕露，只是个论坛而已呵呵。

说话有没有分量不是骂出来的，是靠准确的预言建立的信用。某些人在大家面前毫无分量和信用可言。

华人中介和建筑商必然洗牌，中介会更惨烈，我要是中介，恐怕还是另寻出路的好。不过中介不是靠迎合某些垃圾客户生存，而是靠信誉眼光。任何事情都是一样，那些预言错了2年多还在死磕到底的，已经是朋友间的笑柄，小心别被人发现，笑掉自己朋友大牙，自求多福吧。

Chatbox

Wintec 发表于 2018-11-12 11:07
疯狂的背后是恐惧，你心中的恐惧表露无遗。  用尽杠杆，接盘在高位，自己知道马上就要返贫了，上天台报道 ...

又疯了一个呵呵

心理失衡已久的人不多你一个，哎可怜啊，你也只能靠意淫发财了。你全对，房市必然腰斩，接盘的全死，行不?

V7

Chatbox 发表于 2018-11-7 15:06
好好说话才见真章，理越辩越明。周期当然是对的!所谓的周期，也是根据实际情况变化的。如果死抱着所谓10 ...

我同意你的观点，很多人确实笃信10年周期理论，但是具体情况具体分析来说，目前这个谁都上来说一嘴的10年周期说，就和算命封建迷信没有什么两样。我们面对的是从来没有经历过的情况，货币宽松之后的，美元锁表，中美贸易战，到现在的新西兰地产局域网（自己跟自己玩），谁都不知道最后的终点和走向在哪里。

Chatbox

Wintec 发表于 2018-11-12 15:47
小周期是10年， 经济繁荣-衰退-繁荣，  一个房地产大周期30年， 起步，繁荣， 衰退。 最大的经济周期60年一 ...

说得全对，马上看接盘排队上天台喽。对房地产的恶毒诅咒肯定实现，房东统统破产，无产阶级绝对要翻身喽。

微信上的知识真让人开心

V7

Wintec 发表于 2018-11-12 15:47
小周期是10年， 经济繁荣-衰退-繁荣，  一个房地产大周期30年， 起步，繁荣， 衰退。 最大的经济周期60年一 ...

按照这么来讲，我们正在经历衰退，上次衰退是不是都排队上的天台，总归有解决的办法的。正面一点。

Lease

Wintec 发表于 2018-11-12 15:47
小周期是10年， 经济繁荣-衰退-繁荣，  一个房地产大周期30年， 起步，繁荣， 衰退。 最大的经济周期60年一 ...

看问题要全面。

虽然我也承认目前的债务有点高，但你去看一下Household Debt Service Payment as percentage of disposal personal income. 你会发现美国这个百分比已经跌至近40年的低位， 新西兰这个数据也比金融危机时好太多了。所以， 虽然目前我判断是到了这一周期的后期， 但情况比2008年金融危机之前的状况好多了。 所以下一次危机不会比2008年更严重。

Lease

Wintec 发表于 2018-11-12 20:06
08年利率是多少？  现在是多少？ 当时房贷利率2年超过9%我也定过， 如果现在加息至08年水平，会有什么后 ...

08年： 10%利率，现在：4%利率

08年房价：40万， 现在房价：100万。

Debt Service Payment：08年和现在完全一样。为什么现在Household Debt Service Payment as percentage of disposal personal income比08年低很多？

BJ0108

Wintec 发表于 2018-11-12 11:07
疯狂的背后是恐惧，你心中的恐惧表露无遗。  用尽杠杆，接盘在高位，自己知道马上就要返贫了，上天台报道 ...

那位是心坏了。睁着眼睛说尽瞎话。

说现在房价还在涨涨涨的，这个人是要如何的脑瘫，才会说出这样的话？真的个特大的奇葩。

BJ0108

Lease 发表于 2018-11-12 20:16
08年： 10%利率，现在：4%利率

08年房价：40万， 现在房价：100万。

现在的4%利率，算是利率最低点了。
08年的时候，贷款30万，和现在贷款75万，暂时还款的利息是差不多，但是还款的压力绝对是不一样的。

资产不再快速增长的时候，这些人的生存压力是会越来越大的。

走着看吧，总会有一批人入不敷出，维持不住的。

Lease

BJ0108 发表于 2018-11-12 20:42
现在的4%利率，算是利率最低点了。
08年的时候，贷款30万，和现在贷款75万，暂时还款的利息是差不多，但 ...

这我当然同意：总会有一批人入不敷出，维持不住的。任何时候都有这样一批人。

问题是夸大事情的严重性也没有必要，我在117楼列举的数字仅仅是个例子， 实际我说的是Household Debt Service Payment as percentage of disposal personal income. 这Household Debt Service Payment并不仅仅是还贷款利息， 也包括还本金，现在这还款占家庭可支配收入的比例远远低于2008年的时候。但其实我们都知道新西兰收入的增长并不快， 但为什么这个比例却很低，我想答案只有一个：那就是实际家庭负债的金额并没有想象的那么大。其实仔细想想是可以理解的：这一地产周期银行批出贷款的严格程度远超上一个地产周期，并且严格规定自住房需要20%的首付， 投资房要30-40%的首付。所以可以理解家庭还贷款压力没那么大。