请教关于Cross Lease的Deck

meanfree

最近在看一个Cross Lease房子，本打算去拍卖，但是发现房主几年前扩展了二楼的Deck，新的Deck跟title里面的floor plan不一致，要大出好多，而且部分处于common area，但是不是全封闭的那种。
这个Deck本身是有CCC和其他Cross Lease业主的签字同意的，但我的律师告诉我由于Floor Plan没有更新，这个title属于有瑕疵的，银行可能不会贷款，除非re-survey（但是好像要花15K?）。
问了中介，中介说业主当时咨询了自己的律师说是不是全封闭的就不用申请re-survey，也就不是defective...


想请问大家，这个title真的是有瑕疵了吗？银行会因为这个不给贷款么？

谢谢。

房奴甲

我觉得从title角度说最重要的是邻居要同意，这个是影响title的。既然邻居同意了，就不是title的毛病。至于跟图纸不一致，那说明他没报批，这个并不是title的毛病。是对于council的规定有瑕疵。银行有可能不批倒是真的，如果银行能知道的话。

auckland.clark

房奴甲 发表于 2018-7-14 17:58
我觉得从title角度说最重要的是邻居要同意，这个是影响title的。既然邻居同意了，就不是title的毛病。至于 ...

既然有CCC，那肯定是报批的啊。

陌生的香港人

為一個deck做個re-survey 應該不用15K 吧？ 分割的活也差不多價錢呢

其實既然deck有CCC  又有鄰居同意 （問題是樓主要確認真的是這樣 樓主自己看過這些文件嗎？還是又是聽中介說而已？）問題應該不大 就讓屋主去先花錢做應該做的然後更新title 不就可以了 成交前不是可以放 condition 嗎 ？

meanfree

陌生的香港人 发表于 2018-7-14 19:02
為一個deck做個re-survey 應該不用15K 吧？ 分割的活也差不多價錢呢

其實既然deck有CCC  又有鄰居同意 （ ...

感谢各位回复。

LIM里边有带资源许可以及陈述邻居同意的原件复印件，应该就可以了吧？。我个人到也是希望屋主能先把这个title更新了，但是是auction，可能没法谈……

如果屋主不做的话，应该问题也不大吧？需要让银行知道吗？
Survey多少钱还真不清楚……这个数字是我律师给的……感觉她在吓我……

房奴甲

又回来看了一下发现我第一次是胡说。这个deck是否影响title不光要邻居同意，还要符合最初做lease时的那些covenants，比方说如果lease document里面说不可以扩大原始建筑物，那么就算邻居同意了，这个deck在民事意义上也是非法的。解决办法只有联合邻居一起去申请修改这个lease document, which有人说几乎不可能。所以楼主要找律师查看原始的lease document看是怎么说的。

至于council方面，他们不管你title是怎么回事或者邻居同意不同意打官司不。他们管的是这个具体的deck是否符合他们对于建筑物的规定。我第一次看贴不认真没看见已经有了ccc，如果有了ccc图纸又没改，这个ccc是留下了歧义了。它ccc批的是个啥就说不清楚了。也就是说，没有证据显示这个ccc就是这个现在的deck。理论上讲有可能在拿了ccc以后又私自扩大了deck，不是没有人这么干的。所以还要去找council澄清这个事情，估计会扯皮吧，虽然也不一定。也许补个图纸就行了，要看具体办事那个人的人性了。

银行基本上是看lim，因此它是跟着council走的。既然有ccc，银行又不会去看现场，纯阅读lim，银行发现不了这个问题。

于是楼主面临的局面是，银行多半能批贷款。council多半从此不管这个deck了，虽然他们工作有疏失，但是他们绝不会主动去补。Title方面有可能是有问题的，然而民不举官不究，除非某一天，邻居房子换手了，新的主人是个找事的。但是如果Title本身并不禁止这些改动，则没有事了。

NewLynnHse

放弃就好了，C/L的房子就是很烦人

meanfree

房奴甲 发表于 2018-7-14 22:39
又回来看了一下发现我第一次是胡说。这个deck是否影响title不光要邻居同意，还要符合最初做lease时的那些co ...

太谢谢您这么有细节的回复了。

这么一提醒，我又去看了一眼lease的covenants，里面似乎只有一条提到不得在没有经过Lessor批准的情况下进行结构性改动。

CCC的话，LIM里面是这么描述的：RBW - Alteration including repitching and reroofing with longrun roofing, extended timber deck with pergola, and alterations to external walls including new aluminium joinery and Titan board.

meanfree

NewLynnHse 发表于 2018-7-14 22:41
放弃就好了，C/L的房子就是很烦人

哎，律师也是这么劝我的……但全幅地就超预算了……