2018年初对奥克兰房市的简单预测

BNC2015

本贴是对奥克兰2018年房市的简单预测，这是基于我去年的另一帖子。

http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3499466

范围

本贴仅概括奥克兰市：Auckland, Manukau, Waitakere, Northshore,Papakura

经济

新政府的策略是，缓还债，多花钱，不增税。 在此增大支出的前提下，2018年经济看好，至少能够大致维持前两年的经济增幅。

需求：

移民：2018年的净移民下降早已确认。不过，从7万降到5万，还是推高人口和房屋需求。

海外买家禁令：根据现有数据，海外买家数量少而且澳洲人比例高却不受禁。所以效果有很大争议。包括新政府的财政部和和贸易部长都认为，此举不会导致房价的下降。而作为先例的悉尼和墨尔本，类似的禁令实施多年，房价一直在涨。

http://www.nzherald.co.nz/business/news/article.cfm?c_id=3&objectid=11961504

房贷难度： 除了央行的放宽外（效果有限），没看到改善。

房贷利息：根据当前的政商政策，2018年的的房贷利息涨幅可能会略高于2017年，这对于需求有一定的压力。不过，利息上涨分几步走，而房贷合同通常为1~3年，所以压力的实现需要时间，而明年的效果不会显著。

供应：

开发资金： 将延续2017年的短缺，而且比房贷更难。

土地释放： 政策比前几年更保守，不利于增加供应

劳动力和建材价格：看不到任何改善，继续水涨船高

政局：

总体稳定，没了2017年大选期间的各种谣言。新政府的政策也清晰，这大幅减低了不确定性。买房者的精神压力会减少。

小结：

供求关系，不会比2017年有提高，貌似缺口在扩大中。而当政府和政策都明了后，买家的压力会小些。

预测2018年比2017年谨慎乐观，但不会出现几年前那种整体涨幅。奥克兰房价总体走稳，短时间或小幅度的波动可能会出现，大幅度增加和腰斩可能性低。不过，也有可能出现局部地区价格快速升降。

立此为贴，年底回顾。

老老妖刀

忘了加除非有大事件发生

Domani

圣诞前拿到了预批，免得夜长尿多，转眼间就花出去了。

正所谓财散人安乐，涨跌都跟我没啥关系了。

119900

坐看结果。。。

我请您们蓝光版

个人觉得主要问题如下：贷款现在是越来越难了，首付款的提高，然后就是无论是有无PR的买家，都在处于观望中，毕竟人总是希望买到最便宜的时候，不会变得向以前那么容易就出手，然后对于卖家的话，对于还没拿到PR就买房子的人，其实更是坐立不安，是回国呢，还是房子丢着这里，能全款拿下房子的人绝对是有能力继续拿下第二套房子的（羡慕ing），然后这样的买家肯定也会停止第二套房子的继续抢购，毕竟都聪明了嘛，要跟着政策走
其实无论怎么跟着政策走那都是被政府在玩弄，Anyway，新西兰还是有那些钱多得要死的人，所以能真正玩的溜的人还是那些真正有钱人啦
很多人都在幻想，现在的房价能不能跌倒13年那时候或者更早？这是不可能的啦。。。。。。

楼主

毕竟人总是希望买到最便宜的时候，不会变得向以前那么容易就出手

其它不评论，就说这句话。便宜这个标准一直都在刷新，其实每个时期出手都不容易。

stnz

涨跌都跟我没啥关系了。

rzrljb

海外买家还包括rv呢，这个不在少数，这次海外买家禁令和之前统计的海外买家数量完全不同

longwang

不涨不跌，估计是今年的行情，但是去年已经不死不活的1年，估计今年会有1-5%的跌幅。该干嘛干嘛吧，最近几年是别想再从房子里套钱了。苦啊，搬砖好累

楼主

longwang 发表于 2018-1-10 23:30
不涨不跌，估计是今年的行情，但是去年已经不死不活的1年，估计今年会有1-5%的跌幅。该干嘛干嘛吧，最近几 ...

如果真是这样的话那其实挺好的，一直暴涨也不是什么好事。

BNC2015

longwang 发表于 2018-1-10 23:30
不涨不跌，估计是今年的行情，但是去年已经不死不活的1年，估计今年会有1-5%的跌幅。该干嘛干嘛吧，最近几 ...

你是偏悲观。 今年底，明年初就能知道今年房市的走向。

BNC2015

楼主 发表于 2018-1-10 23:54
如果真是这样的话那其实挺好的，一直暴涨也不是什么好事。

一直暴涨是不可能的。

BNC2015

老老妖刀 发表于 2018-1-9 18:14
忘了加除非有大事件发生

这基本上是常识了，如果金三胖往日本扔核弹，新西兰的的房市也会受影响。

老老妖刀

BNC2015 发表于 2018-1-11 08:32
这基本上是常识了，如果金三胖往日本扔核弹，新西兰的的房市也会受影响。 ...

那赶紧扔吧。美国股票崩盘啊，特朗普被暗杀啊，欧洲难民大暴动啊，地震，火山，大海啸啊。赶紧来一波吧！！

哈哈哈

老老妖刀

BNC2015 发表于 2018-1-11 08:32
这基本上是常识了，如果金三胖往日本扔核弹，新西兰的的房市也会受影响。 ...

那赶紧扔吧。美国股票崩盘啊，特朗普被暗杀啊，欧洲难民大暴动啊，地震，火山，大海啸啊。赶紧来一波吧！！

哈哈哈

xiwang

老老妖刀 发表于 2018-1-11 09:09
那赶紧扔吧。美国股票崩盘啊，特朗普被暗杀啊，欧洲难民大暴动啊，地震，火山，大海啸啊。赶紧来一波吧！ ...

别人祈祷社会稳定世界和平 你为了买个房？居然有这个想法？

老老妖刀

xiwang 发表于 2018-1-11 09:16
别人祈祷社会稳定世界和平 你为了买个房？居然有这个想法？

祈祷有蛋用

祈祷千年，社会也没稳定，世界也没和平！！

真有大灾难了，我也死翘翘啊，还买妹房！！

该发生的你阻止不了，不发生的我求不来！！活着就图个乐！你还当真啊！

rzrljb

我也觉得不会大动作

261874939

说这么多  其实你只要说 涨 就好啦！

lianlian88

“土地释放： 政策比前几年更保守，不利于增加供应"这点有依据吗，我还以为新政府就是要加快土地供应呢。。。

楼主

lianlian88 发表于 2018-1-11 12:33
“土地释放： 政策比前几年更保守，不利于增加供应"这点有依据吗，我还以为新政府就是要加快土地供应呢。。 ...

土地供给这个其实受政策影响极其有限，主要是市场决定的。地不那么好卖了，发展商自然就割得慢，供给也会相应减少。反之亦然。

BNC2015

楼主 发表于 2018-1-11 13:04
土地供给这个其实受政策影响极其有限，主要是市场决定的。地不那么好卖了，发展商自然就割得慢，供给也会 ...

不会这么绝对吧， 如果规定，所有 HIRB < 25, 或者是Minmimum lot area > 1500m2, 影响应该不少吧。

楼主

BNC2015 发表于 2018-1-11 13:48
不会这么绝对吧， 如果规定，所有 HIRB < 25, 或者是Minmimum lot area > 1500m2, 影响应该不少吧。  ...

我有说得很绝对么？而且这种情况不会发生，毕竟市政府还是要靠DC赚钱的。

BNC2015

lianlian88 发表于 2018-1-11 12:33
“土地释放： 政策比前几年更保守，不利于增加供应"这点有依据吗，我还以为新政府就是要加快土地供应呢。。 ...

三个党都有限制土地供应/释放的政策。举例解释如下。
你可以参考我的另一帖子。
http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3499466

1. 工党，不允许卖公房。 很多奥克兰市区的公房，都占地600~800m2, 甚至过千，这对于稀缺的市内土地资源，无疑是极为奢侈的。
前几年，国家党通常把贵区如Mission bay，Greylynn 的几个临近公房打包卖给开发商， 比如打包6个公房，4000平米地，规定开发商必须在3年内开发出30套房子，其中15套要affordable, 10套要作公房等等。
工党执政后，为了保证当前公房居住者的利益，叫停了此政策。

2. 绿党，RMA只能加强，不能削弱。Resource Management Act, 是土地开发最为相关的法律，很多人都认为其限制了开发，应该去除一些条约。举个例子，现在RMA规定，施工过程如果涉及影响土著毛利人的景观，植被等，需要得到当地毛利部落的同意，这实际上导致很多工程半途而废，业界也有放宽甚至废除的呼吁。可现在绿党在，此类RMA条例无人敢动。

3. 优先党，反对卖土地给外国人。这对于外国开发商来说，就增加了难度。就算最终能买，也需话费更多的时日，更多的成本。

工党叫停卖公房，理由是保障中下阶层的利益。绿党呼吁强化RMA以保护环境。优先党反对卖土地给外国人，理由是保护本地人的利益（优先购买）。我不评论他们的目的，但很显然，他们都没有指出，这些政策，都会减少土地释放。

BNC2015

楼主 发表于 2018-1-11 13:53
我有说得很绝对么？而且这种情况不会发生，毕竟市政府还是要靠DC赚钱的。 ...

前年的Unitary Plan不就是增大了HIRB和减小了Minimum lot Area， 所以原本有些不能分割开发的土地，现在都分割建房了，你这一年多也做不少这样的项目吧？

要说较可能的政策，绿党曾有过倡议，（至少部分）在民宅的6米以上的树，得在council记录便于保护。

如果如此本届政府实行这一法律，subdividable的土地少了多少？

BNC2015

261874939 发表于 2018-1-11 12:06
说这么多  其实你只要说 涨 就好啦！

奥克兰房价总体走稳，短时间或小幅度的波动可能会出现，大幅度增加和腰斩可能性低。不过，也有可能出现局部地区价格快速升降。

以上是我的看法结论。

occc

BNC2015 发表于 2018-1-11 14:46
奥克兰房价总体走稳，短时间或小幅度的波动可能会出现，大幅度增加和腰斩可能性低。不过，也有可能出现局 ...

。。。你这话百搭啊，把所有可能性都说进去了，这个预测够狠

BNC2015

occc 发表于 2018-1-11 16:47
。。。你这话百搭啊，把所有可能性都说进去了，这个预测够狠

没有吧，腰斩和暴涨就预测几乎不可能。