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[谈房] Property IEP 24% 是什么意思? [复制链接]

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发表于 2017-10-14 18:39:52 |显示全部楼层 微信分享
想买一个房。 看到它属于earthquake-prone buildings。有一段说道:The property has an IEP of 24%. 能不能买?

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salesonline 发表于2楼  查看完整内容

Well, since 2006 we have the IEP. The Initial Evaluation Process (IEP) assessment method is a quick method of identifying if a building is potentially earthquake prone. The IEP is a fairly crude look at the building based on its age, the type of materials used, the construction type and other factors. It can be a fairly quick and cheap procedure. The answer pops out the end as a percentage of New ...

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尊贵铂金 畅游勋章 游戏勋章 小星星勋章 元老勋章 新时政 怦然心动勋章 10周年纪念

发表于 2017-10-14 18:56:14 |显示全部楼层 微信分享
Well, since 2006 we have the IEP. The Initial Evaluation Process (IEP) assessment method is a quick method of identifying if a building is potentially earthquake prone. The IEP is a fairly crude look at the building based on its age, the type of materials used, the construction type and other factors. It can be a fairly quick and cheap procedure. The answer pops out the end as a percentage of New Building Standard. If it is below 33%, the building is called Earthquake Prone, if it is between 33% and 66% it’s called an Earthquake Risk . Above 66% is generally considered safe.
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英文原版小说(小说,传记,励志,科幻)

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10周年纪念

发表于 2017-10-14 19:08:29 |显示全部楼层 微信分享
就是一可能性,能买
中新友谊万岁

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最强王者 永恒钻石 尊贵铂金 新时政 游戏勋章 畅游勋章 10周年纪念

发表于 2017-10-14 19:20:03 |显示全部楼层 微信分享
本帖最后由 take-away 于 2017-10-14 18:26 编辑

应该是商业物业,一般银行要66%以上才能贷款,重要的是加固达到66%以上的费用是多少?34%以下的商业物业好像是二十年以后必须加固达到66%否则就强制拆除。买之前最好先咨询律师
站的高, 才看得远。不要在乎眼前的利益

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发表于 2017-10-14 19:28:37 |显示全部楼层 微信分享
take-away 发表于 2017-10-14 18:20
应该是商业物业,一般银行要66%以上才能贷款,重要的是加固达到66%以上的费用是多少?34%以下的商业物业好 ...

是商业物业。 是不是20年内不用加固?

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发表于 2017-10-14 20:21:41 来自手机 |显示全部楼层 微信分享
Weber 发表于 2017-10-14 18:28
是商业物业。 是不是20年内不用加固?

是從council 說房子是E 那天開始算
不是從現在開始算
要看lim

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发表于 2017-10-14 21:06:58 |显示全部楼层 微信分享
https://www.building.govt.nz/bui ... dings/introduction/

上面有一些详细的资料。iep在2017年7月1日有新的规定。在如果在奥克兰属于low risk的地区,允许加固的时间比较长。如果在惠灵顿就比较短了。

其实这个事情比较复杂,一般低于33%的都是历史悠久的建筑,很多都是不能拆,不能改的。这个到期了,康嫂能不能强拆,又涉及一个问题了。即使有钱加固,以前的租约怎么签,还要租客搬迁要不要谈赔偿也是一个问题。好了,租客解决了,去加固了,能不能达到66%以上?66%其实很多银行也很谨慎。最好能上90%,那又是一个问题。

能不能买?如果是全款,而且有钱加固,回报率高,位置好,租约好,租客好,为什么不买?如果不是全款,先问问银行愿不愿意借钱再考虑吧。

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发表于 2017-10-16 11:30:17 |显示全部楼层 微信分享
IEP在24%的情况下银行是不予以接受的,是无法做贷款的,如果一定买,只能全款了
Richard Zheng
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Mob: 027-921-1869
微信: msloan-richard
Tel: 09-447-1866 ext 7011
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发表于 2017-10-16 11:47:59 |显示全部楼层 微信分享
太低了,地震会出问题,而且最近不是一直说要来大地震么

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发表于 2017-10-16 13:31:05 |显示全部楼层 微信分享
前段时间也一直在看商业物业,觉得现金流大,后来发现其中的风险也比住宅物业大很多
站的高, 才看得远。不要在乎眼前的利益

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发表于 2017-10-16 14:12:06 |显示全部楼层 微信分享
take-away 发表于 2017-10-16 12:31
前段时间也一直在看商业物业,觉得现金流大,后来发现其中的风险也比住宅物业大很多 ...

it's a different game.

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发表于 2017-10-16 15:11:12 |显示全部楼层 微信分享
我是租客。房东一定要卖给我。我也不想搬走。

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发表于 2017-10-16 22:16:07 |显示全部楼层 微信分享
低于33%的商业building将来是要贴黄牌的(基督城是半年内)。表示除业主及相关人员(建筑或维修人员)外,其他人不能入内。即不容许公众人员入内。也就是说如果是Retail,就不能营业了。除非房东能把它加固到33%以上。麻烦的是,房东不愿意花大钱去维修到33%。因为不到66%以上,过几年又是问题。还有,一些老建筑(砖的的或混泥土的)本身结构就有的问题,拆除了再建或许更省钱。

楼主应该多做下一步的准备(说句不爱听的)。如果这个建筑是IEP24%。通常的情况下,半年内楼主的房东要对本建筑物维修升级到33%以上,并报CITY COUNCIL备案,方可营业。如果房东不愿意花这个钱,那么,这个建筑物是要被CITY COUNCIL贴黄牌的,即不容许公众人员入内。

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发表于 2017-10-16 22:38:57 |显示全部楼层 微信分享
我经常做这些旧楼评估,还有后续加固设计。100%指的是完全符合现在的设计规范要求。 你看得楼房只有24%, 所以必须在限定时间内加固。

其实楼上也提到的信息都很实在,我想补充的是,对于此类的楼房, 很少有保险公司愿承保, 所以银行很难贷款, 也很少有租客愿意搬入。
结构工程师

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发表于 2017-10-17 09:51:24 |显示全部楼层 微信分享
Bearonrun 发表于 2017-10-16 22:38
我经常做这些旧楼评估,还有后续加固设计。100%指的是完全符合现在的设计规范要求。 你看得楼房只有24%,  ...

你是做這行業的?我有一套要評估啊~

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永恒钻石 尊贵铂金 新时政 10周年纪念

发表于 2017-10-17 10:20:24 |显示全部楼层 微信分享
clam 发表于 2017-10-17 09:51
你是做這行業的?我有一套要評估啊~

自从南岛地震以来,我就开始做,这是我的主业之一,最忙的时候每个月做十几个物业的IEP,4~5个详细评估。

很多旧楼IEP% 很低(主因为楼龄),但经过详细评估后,大多能够提高一些,有些甚至能够提高等级(主要是D 升 C).

但如果原来是C, 要提高到B或A, 通常需要做些加固。
结构工程师

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阿海 实名认证 

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荣誉勋章 元老勋章 哈卡一族 10周年纪念

发表于 2017-10-17 10:59:56 来自手机 |显示全部楼层 微信分享
33% 以下的一般都贷不了款。
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永恒钻石 尊贵铂金 新时政 10周年纪念

发表于 2017-10-17 11:13:26 |显示全部楼层 微信分享
阿海 发表于 2017-10-17 10:59
33% 以下的一般都贷不了款。

主要是保险公司不愿承保,所以银行就不愿贷款。

对了,你现在也带队看commercial 吗?
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发表于 2017-10-17 11:43:42 |显示全部楼层 微信分享
66% or under 的基本上很難mortgage,33%以下的可以不用想mortgage了。

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发表于 2017-10-17 11:44:45 |显示全部楼层 微信分享
Weber 发表于 2017-10-16 15:11
我是租客。房东一定要卖给我。我也不想搬走。

怎樣一定要賣給你。。。不太懂,要是你沒有cash的話也很難買這個。

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发表于 2017-10-17 11:55:47 |显示全部楼层 微信分享
clam 发表于 2017-10-17 11:43
66% or under 的基本上很難mortgage,33%以下的可以不用想mortgage了。

是啊,保险公司都很保守,此外,有些租客也不愿意搬入。

所以很多业主都会希望升级到B或A
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发表于 2017-10-17 13:11:57 |显示全部楼层 微信分享
像这种房个人觉得有多远躲多远

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发表于 2017-10-17 14:09:45 |显示全部楼层 微信分享
IEP指数是商业物业防震指数,银行贷款对这个指数有要求

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阿海 实名认证 

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发表于 2017-10-17 15:28:33 |显示全部楼层 微信分享
Bearonrun 发表于 2017-10-17 11:13
主要是保险公司不愿承保,所以银行就不愿贷款。

对了,你现在也带队看commercial 吗? ...

不看,有了AUP,还是residential潜力大。
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发表于 2017-10-17 15:32:23 |显示全部楼层 微信分享
阿海 发表于 2017-10-17 15:28
不看,有了AUP,还是residential潜力大。

我以为你业务扩展了。 其实commercial也不错,我有不少的客人在投资。
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发表于 2017-10-17 15:55:38 |显示全部楼层 微信分享
至诚信贷 Richard 发表于 2017-10-16 11:30
IEP在24%的情况下银行是不予以接受的,是无法做贷款的,如果一定买,只能全款了 ...

如果业主能找到愿意承保的保险公司,银行应该可以接受吧?
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Bearonrun 发表于 2017-10-17 15:55
如果业主能找到愿意承保的保险公司,银行应该可以接受吧?

这个首先很难很难能找到愿意承保的保险公司,其次,哪怕有保险,银行也可以因为这样的物业风险过大,难出租等原因拒绝贷款,当然这跟所在地城市关系很大,比如在CHCH,24%的IEP物业就彻底不要想贷款的事情了。
Richard Zheng
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至诚信贷 Richard 发表于 2017-10-17 16:08
这个首先很难很难能找到愿意承保的保险公司,其次,哪怕有保险,银行也可以因为这样的物业风险过大,难出 ...

我有个客人,他让我评估的物业是30%, ASB的条件是如果他能找到承保的公司,就可以贷款。

不过他最终放弃。

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Bearonrun 发表于 2017-10-17 16:28
我有个客人,他让我评估的物业是30%, ASB的条件是如果他能找到承保的公司,就可以贷款。

不过他最终放 ...

放弃其实是明智的啊,以后维修是必然的,但真要多少钱,没人说到清,不修,要卖,今天遇见的问题也是所有买家要面对的。
Richard Zheng
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Bearonrun 发表于 2017-10-17 15:32
我以为你业务扩展了。 其实commercial也不错,我有不少的客人在投资。

短期内很难升值,大部分有潜力地点好的都yield太低啦。
阿海
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