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本帖最后由 jessdiema1 于 2017-9-5 14:50 编辑
希望可以对正在考虑搬入北岸的朋友有1%的帮助就足够了，另外帖子没有任何针对性，如果不小心评价低了您家的区域，请轻拍，抱歉。另外帖子是LZ拿手机编辑的，没有放入插图，抱歉。同时也希望有住在中区，西区，东区，和南区的朋友也可以不吝珍藏，分享一下各区的特点。
北岸有几条主干道，我们从东看向西，BEACH ROAD,EAST COAST ROAD,SH1,GLENFIELD ROAD。总体房价基本是以这几条路排名，同一个区域的越靠东价格就越高，当然也有例外。
结合黑羊的网站，relab.co.nz，我尝试给给北岸各个区域打分，按照房价（只以独立HOUSE来计算，不考虑L/H,TOWN HOUSE,APT等等）来打分的话，10分满分，1分最低，先看一下高速以东，从南向北。
北岸高速以东第一个高速口是ESMONDE RD(ONEWA RD没有向东的出口），在这里把北岸很好的区，很尴尬的剔除了DEVONPORT,这个三面环海，出门就是BEACH的绝佳地段，在黑羊的帖子里不止一次被提起过，交通，交通，交通，绝对的硬伤，即使是在周末的下午2-3点，从ESMONDE下高速之后，想到达码头，有可能也要堵车在高速口到LAKE ROAD半个小时，LAKE RD到码头1个小时。所以这个区，属于北岸高端区，但是垫底吧，给个8分，这个区域最高端的房价也不过就在4-5M左右徘徊，一般也就在1.5M-3M左右。
向上一些，到达了TAKAPUNA，北岸的市中心（现在渐渐被ALBANY取代），这个区域很大，和ALBANY类似，里面分很多小区，比如北岸均价最高的BAYSWATER，比如NERROW NECK，比如HAURAKI,比如BELMONT,还有靠近北岸医院那里的TAHAROTO RD以西的一些房子。总体来说，在地大小相同，屋况类似的情况下，BEACHFRONT>WATERFRONT>海景房>没有海景的，同时外海的又大于内海的，比如NERROW NECK沿海的一条街BEACH FRONT的，均价4M以上吧。在整个TAKAPUNA来看，TAHAROTO RD以西的一些房子价格是最低的，HURSTMERE RD以东是最高的。TAKAPUNA这个区，属于北岸的高端区，在LAKE RD以东和HURSTMERE RD以东绝对是10分的满分，这个区域的房价高端的10M以上的也可以偶尔看见，低点的也要在2-3M起价；TAHAROTO RD以西也是逼格8分的调调，房价1.5M起价吧，一般不考虑分割的话不会超过2.5M。
继续向上，到了MILFORD，延续了HURSTMERE RD的KITCHENER RD以东，号称北岸的黄金一里，绝对是10分满分标准，3-4M的房子随处可见，7-8M的房子偶尔也会可以看见，然后LAKE PUPUKE周围的湖景的房子价格就下来一点也要有9分的但是起价也要2M以上吧；向上一点点到了NILE RD，这个是MILFORD著名的洪水区，身价马上就跌的惨不忍睹，全新房也就2M左右，一般的房子也就1-1.5M，分数给个5-6分就不错了。
接着向上，到了CASTOR BAY和CAMPBELLS BAY,秉承了TAKAPUNA和MILFORD的标准，靠近海边的BEACHFRONT部分，也就是BEACH ROAD以东（请注意，这里如果是不是可以出门就到沙滩，价格是天差地别），高端房价7-8M以上，肯定是10分的标配；在EAST COAST RD和BEACH RD中间的部分，价格区别很大很大，比如CASTOR BAY的MIDWAY AVE,SEAVIEW RD,MARAMA ST等等一块600平的地配3房的老房就是2M起价，新房价格就更高了，CAMPBELLS BAY也是一样道理，也就是地势高海景自然就好，价格自然也就高，配个9分的标准应该不难。但是，在洼地里，比如同样是CASTOR BAY的PARR TEC里的双数的房子，LONG DRIVE WAY配合洼地，5房300室内也不过就是1.5左右甚至还用不了，差不多也就6分的水平。
横向到了FORRESTHILL，价格区别也很大，介于FORRESTHILL RD和EAST COAST RD之间的部分，有的地势高或者平整的，大概可以给7分，老房1.2M起吧，新房价格都在2.5M左右，FORRESTHILL RD和SH1之间的部分，尤其是RAINES AVE和TRISTRAM AVE小小的一块区域，基本上所有800以上的地全部都分为2块，密密麻麻，交通通过都很吃力，全新房的价格也到不了2M（400出头的地），评分大概是6-7分之间吧，最后不得不说的就是BOND CRES，2016年底卖的2套675平的全服地房子也才1.2-1.3M，其他的过1M的都不多，实在是离高速太近太近，几年前曾经参观过一家，在所有门窗都关闭的情况下，一旦高速有大货车通过，地动山摇，这个也就是5分的标准吧。
继续向上一点点到了SUNNYNOOK和TOTARA，这个区域的环境和位置很方便，LINK DR各种银行，电器，家具店，饭店，问题就是房子比较老旧，尤其是在COUNTDOWN后面一条街，号称整条街30多户人家，有2家不漏水，其他全部漏水，优点就是有很大的部分在WESTLAKE校区，以及地势高的房子可以看到SKYTOWER全景，整体来说这个区域的价格不算高，上下高速可以从警察局那里的18号或者GLENFIELD的TRISTRAM AVE上下高速，房价675平的全服地正常屋况的在1M出头，比FORRESTHILL更加的平民一些，可以给到5-6分吧。
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接下来继续向北，BAY区到了MAIRANGI BAY，有自己的小CENTRE，各种小店和设施对于洋人老人算是足够吧，同样道理的就是BEACHFRONT上的房子价格依旧是10分的标准，在HASTING RD和SUNRISE AVE之间有大片的地地势的房子，光线不太好，价格也上不去，老旧的房子也就是1M出头配600多的地，给个6分的水平吧
同方位横向的WINDSOR PARK是一个很小的区域，以至于有很多不知道是故意的还是无意的中介，把SUNSET RD上的房子，居然归结到MAIRANGI BAY里面，这样来抬高房价，真的好吗？这个区域基本是介于警察局到SUNSET RD到RANGITOTO中学，终点到EAST COAST RD之间的那一个区域，交通很方便，校区除了有一个RANGITOTO校区，别的在北岸的东海岸部分来说实在没有太多亮点了，房价也和SUNNYNOOK差不多，675平的地配3房的话1M出头肯定够了，给个5-6分吧。
继续，到了MURRAYS BAY和ROTHSAY BAY,这个区域的房子大家一定要慎重去选择，交通开始让人纠结了，高房价的位置不是没有，5M以上的房子也可以随意看到，但是一定一定一定注意的就是CLIFF上面的房子，大家可以GOOGLE或者在论坛里看一下，大概4月份的时候北岸一个几M的CLIFF TOP的房子瞬间变成了滑坡房，不知道现在价格几何，至少不会有人入住了，如果不选择CLIFF上面的房子，那么在介于EAST COAST RD和BEACH RD之间的部分，一眼望下去，基本是一个盆地，买房的时候要记得带好指南针，晴天，阴天都要去看看，光线，潮湿度区别很大很大。按理来说这个区域的房子应该评分很高，毕竟MURRAYS BAY是北岸排名前几的小学，但是这个山体滑坡，这个几个MILLIONS的房子，真心不敢给高分，大家自己慎重，再慎重去选择吧。CHURCHILL RD 以东房子是9分的标准吧，介于EAST COAST RD和BEACH RD之间的部分之间的部分，区间价格落差实在太大，5分到8分，大家具体实际考察吧。
再向上，到了BROWNS BAY和TORBAY。BROWNS BAY记得在10年前的时候是一个独立的 TOWN，如果不考虑上高速的话，里面各种设施也很完善，超市，饭店，海边，公园，游乐场，银行等等，价格也很平民（相对BAY区来说），全海景的房子，价格也基本不会超过2M，地势上也没有太多的洼地，房价低点的基本也都在1M以上。而到了TORBAY，交通和地理位置实在是硬伤中的硬伤，房价在这几年这么大的涨幅中也没有太多的变化，毕竟比如像SUNNYNOOK和FORRESTHILL的这5年翻倍甚至2倍的都算常见，而同样基数价位（比如2011-2012年70万在FORRESTHILL房子现在1.4M很正常），如果2012年TORBAY的70万的房子现在也就1-1.2M而且租金回报也远远不如。总结一下BROWNS BAY的价格大概是在6-7分，TORBAY大概是5分吧。
到了BAY区的最顶端LONGBAY新区，新房的价格基本都在1.2M以上，地的价格决定了房子的价格，大量的偷工减料的房子，被中介忽悠的区买了地买了房子的现在大把LONGBAY新房有价无市，根本无人愿意接盘，记得当时有中介说过3年内政府有计划有LONGBAY的直接通车，结果呢，在上下班高峰期，从OTEHA VELLY上下高速，40-60分钟。就好比现在中西区的WATERVIWE预计几年开通，结果拖了10几年，至于LONGBAY的直接通车时间，10年还是20年，谁说的好呢，到那个时间了，新房也都成了旧房，真心不是很看好这个投资或者自住的选择。房价评分的话可以给到6-7分吧。
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这里要说的是ALBANY了，这个北岸的最大的区域，也是北岸规划成为北岸市中心的区域
ALBANY分为很多很多个小区，细数一下,PINEHILL,ROSEDALE,OTEHA ,FAIRVIEW HEIGHTS,ALBANY HEIGHTS,SCHNAPPER ROCK，希望没有漏下的。。。
（1）PINEHILL是无可争议的ALBANY的房价最高的一个小区，正统的PINEHILL小区其实不大，只是在高速口豆腐店后面的一小点区域，以KILLYBEGS DR为一圈，即使现在房间平缓下来，这个区域里的房子新房或者没有漏水隐患的房子，要价也基本都在2M左右，好房子上市就没，长相一般的只要挂在市场上，10年新的房子没有漏水隐患的现在也很容易1.8M以上卖掉。评分标准7-8分，均价很高的区域，但是没有很高价格比如2.5M或者3M以上的房子。
（2）ROSEDALE的房屋没有太多亮点，也没有太多的缺点，中规中矩，价格也在1-1.5M之间，离PINEHILL近一些的也有1M高的房子，评分可以到6-7分。
（3）OTEHA 以一条MEDALLION DR主主干线，延伸出去各条小街，价格可圈可点，离MALL的位置比PINEHILL更近一点，价格也可以相对的下来个20-30万或者更多，评分7分吧。
（4）FAIRVIEW HEIGHTS现在多了很多新房，更密集了，室内更大了，偷工减料的隐患也更大了，个人觉得这个区域位置不错，除非对新房有钟爱，否则选择2008-2012年之间的质量会更好一些。一个小桥只能进不能出，多少有点减分，现在没有漏水隐患的房子也是在1.2-1.7M之间。评分7分。
（5）ALBANY HEIGHTS也就是住在ALBANY的人们喜欢说的ALBANY山上，和LONG BAY一样，被中介（同一个中介，还是在北岸销售前几名的BF的**** ZH*NG）在广播里从2009年开始说山上马上到MALL要通车，一眨眼马上10年了，没听过任何政府的规划，然而山上住满了人，GILLS RD下来的朋友们那段山路不知道是否依旧没有灯光，小心慢开。然后GOLDEN MORNING DR的建筑开发商们，呵呵，好吧，真的10户里有8户都是梅西的学生，质量让人堪忧。房价整体来说价格不低，但是教FAIRVIEW来说更新一些，因为都是新的BUILDING CODE所以目前也没有太多的漏水隐患，前提是拿到CCC的房子，价格也基本都是在1.5M左右，评分7分。
（6）SCHNAPPER ROCK这个也是一个比较大的区域，价格区分很大，图书馆KELL PARK后面的那个小区以一条LANDING DR环绕，价格基本在1-1.3M左右，评分6分；出了这个小区，向KRISTIN出发，迎来的是一片高压电线区，价格偶尔有能到1.2M的，但是大部分华人不买账，0.8M的房子也经常出现，评分5分；继续向下，到了OAK，这个又是SCHNAPPER 的亮点区，走路到KRISTIN，上下高速方便，游乐场，小公园等等，卖价基本在1.5M-2M左右，评分7分；到了SCHNAPPER ROCK ROAD这边，价格基本在1-1.5M之间，评分6分。值得注意的就是到了SCHNAPPER ROCK ROAD的最里面，墓地和火葬场那里，不知道是有水景的原因还是青烟的原因，那里的房子基本都在2M以上，屋况和设计真的不错，但是位置和周边的环境，不知道华人愿意接受的有多少，那里的评分要在7-8分。
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至此北岸的东海岸线的区域基本说完了，说对的大家就看看，说错的，大家就当看个笑话，希望可以对大家看房有个估算的帮助。
和最开始说的一样，LZ是只考虑同一条线上，越向东越贵，纵向是越靠近CT越贵，当然有个例外就是ALBANY尤其是PINEHILL，不希望这个帖子变成水贴，那么即使你是NORTHCOTE POINT这个离CT最近的北岸区域内的的全海景的房子，愿意是换PINEHILL这个离CT几个STAGE的400多平室内全新房，也不一定可以置换成功，这样的对比也就完全没有了意义。
2017.08.22更新，大家晚安。 |
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发表于 2017-8-21 23:27:35
变色卡
楼主文笔清晰条理清楚，
发表于 2017-8-22 16:03:00