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[丹尼丁] 丹尼丁(dunedin) 买房流程 [复制链接]

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发表于 2017-2-7 10:44:42 |显示全部楼层 微信分享
买房和卖房都是一个重大的决定,小婷希望以下两篇攻略可以帮到在新西兰买房和卖放的华人朋友.

随着新西兰整个房屋市场的持续升温,有越来越多的华人来奥克兰、惠林顿和丹尼丁买房。由于在新西兰买房和中国买房的区别非常大,这篇买房流程希望能到帮到初次来新西兰买房的华人朋友。

一般情况下,如果您要在新西兰买房子,不管您是本地人,还是外国人,不管您是持有绿卡,还是拿着工作签证,购房流程都是大致相同的。最大的区别在于海外买家要提供IRD(税号),因为申请IRD的过程涉及税务和法律问题,小婷会在以后的文章中请专业人士来解答。除了IRD之外,具体来说,包括以下几个步骤:




第一步:获取银行贷款预批


您可以选择新西兰本土任何一家银行的贷款部也可以选择找贷款经理人(Broker),提供您的资产及收入证明,经过审核后,就可以获得购房贷款预批。银行的预批会告诉您,根据您的资信情况,该银行最多贷款给您多少钱,以及贷款条件。

另外需要提醒的是,如果不打算在新西兰长住,只是买了房子马上就走,那么为了节省你宝贵的时间,可以在国内先办好这里的银行预批。来了之后,就可以直接进入下一步了。

在新西兰贷款买房先进行预批是非常有必要的。

首先,通过贷款预批后,你可以清楚地知道自己能贷到多少款,也就可以根据自己的首付能力来有的放矢地看房了,不在预算范围内的房子也就没有必要去看了。其次,好的房源一上市经常就有人提前出价(出offer),有了银行的预批,您就可以随时出手买房。

贷款预批的有效期通常是半年。也就是说,半年内,只要您买房子的贷款额在银行预批范围内,并且符合预批中列明的贷款条件,银行就必定会放款给你。这样就可以放心地挑选预算内的房子了。
有人可能会问了,我在新西兰没有收入,怎么申请贷款呢?不用担心,新西兰银行是承认海外收入的,提供你在中国的收入证明——银行流水单以及其他资产证明就可以申请贷款了。而且贷款审批和放贷的速度都要比国内银行快很多。

不过最近海外贷款政策收紧,用海外收入贷款难度加大,建议先做预批,了解可以贷款的额度以及条件。


第二步:找房子。


对于房子的需求,每个人都是决然不同的。通常,如果您的目标足够明确,可以直接去新西兰本地的www.realestate.co.nz和www.trademe.co.nz上筛选你想要的房子。这两个网站上基本涵盖新西兰所有的房源信息,并且每个房子的销售信息都是唯一、真实、有效的,您完全可以按照地段、预算、房间数、房屋类型等等因素来做筛选。不过这个工作量非常大,需要相当的时间和精力。另一种方式就是找到一个有经验的当地agent,将自己的需求完整地告诉他,让他(她)来帮您缩小范围,综合分析各个地段和房子的优缺点,最终帮您觅到适合的房源。

筛选完了以后,您有两种方式去看房子,一种是自行去每个房子的周末open home(开放屋),见该房子的listing agent(卖方中介),另一种是通过您之前找好的当地agent帮你预约看房,这样的话时间会更加灵活。

第三步:出价

和国内买房子很不一样,这边的房子大多数都是没有标价的,通常竞价方式有以下几种:

1.   议价(Negotiation),就是讨价还价。只是这个过程是全书面的,你自己开个价格,通过agent交给房东,他签字就生效了,他要不签字,您就继续加。

2.   明码标价(Asking Price),你自己开个跟标价比较接近并合理的价格,通过agent交给房东,他签字就生效了,他要不签字,你就继续加。

3.   竞标(Deadline Sale),就是在指定日期之前,大家把书面的出价都交到律师那里,在指定日期同时打开,价高者得,相当于暗拍。

4.   拍卖(Auction),在丹尼丁非常少,一般会放3周左右的openhome,在第4周的周末拍卖。如果你想在拍卖前提前出价也可以,但是通常得给个够高的价格,房东才会考虑提前拍卖。


5.   投标(Tender),投标就是在一个规定好的截止日期之前,所有的买家把书面的出价密封好给到agent,一般在中介公司会有一个有锁的透明的箱子,所有的密封好的offer都会投到这个箱子,在规定好的截止日期会由agent打开箱子,把所有的offer给屋主,让他来做决定。

第四步:房屋检查

这个步骤的前提是您在出价的时候就需要把这些条件(condition)加在合同里,您才可以在房东接受您的出价后安排这些检查。一般这些检查需要在十到十五个工作日内完成.

这些条件通常包括LIM Report,Building Report, Finance等。


1.   什么是LIM Report?


LIM Report的全称是LandInformation Memorandum Report,翻译成中文是土地信息备忘录报告,它是由房产或土地所在的地区议会(city council),出具的一份与土地及土地上房产相关的、全面而详细的、有历史追溯性的、具有官方法律效率的报告。这份报告能够帮助买家,在购买房产和土地之前,了解到所购物业的相关记录;并最终让买家做出是否购买物业的决定。

土地信息备忘录报告,可以从房产所在区域的议会进行申请并付费购买,例如,丹尼丁地区议会的LIM Report的价格是275新西兰元,一般是五个工作日可以收到;如果希望能够快速得到LIM Report,在丹尼丁则需要327新西兰元,一般是三个工作日可以收到。

一份完整的LIM Report,包括以下方面:

•          房产所在土地的特殊属性(包括潜在的土地侵蚀,滑动或下陷)

•          私有和公共的雨水及污水渠

•          土地上可能已有的拖欠费用

•          有关于土地上建筑的信息,例如上水、排水和资源规划同意书(包括通知,指令或影响土地征用的建筑物)

2. 什么是BuildingReport?

Building Report的中文翻译是建筑检查报告。您需要聘请专业的勘察师来做这个检查,根据检查项目的多少,一般在400-600纽币不等,检查的内容非常细节,大到有没有漏水隐患、有没有蛀虫、结构是不是结实、浴室地板下有没有积水⋯⋯小到门把手、窗把手有没有坏、瓦片有没有少。

这个Building Report有几个用途:

一则如果检查下来没有大问题,您就可以放心购买了;二则如果发现些小问题,可以成为您去砍价的砝码;三则有时候银行贷款的放款条件,也包括需要您出具第三方的Building Report。

3.   什么是Finance?

如果您需要向银行贷款购买房产或者并不是购房全款都在新西兰的银行的话,就建议把这个Finance作为条件加到合同里面,这样在合同生效之后,如果您没有做预批的话,也会有十个工作日的时间去跟银行申请借款或者转移资金到新西兰境内。

第五步:成交

在第三步,您出价的时候会加上第四步的房屋检查的各种条件并加上Settlement day(结算日),这一天通常是您出价日之后的四到五个礼拜。房主接受您的出价后,就会在您出价的买卖合同(Sales & Purchase Agreement)上签字,然后合同就生效了。如果您在出价时有加入各种条件,通常您就会在合同生效后有十个到十五个工作日的时间做一系列的检查。

第六步:结算和交房

在Settlement day之前,您通常可以对房子做final inspection(最后验收),确认没有问题后,您需要支付余款,并要求银行按约定在结算日当天放贷。您的律师在收到您的确认、您的余款、以及银行的放贷后,会通知对方律师修改房屋的Title,然后房子就在您名下了,钥匙就可以交给您了。

在整个交易流程中,所有的购房款都是走律师行的Trust Account(信托账户)。在新西兰,Trust Account是由政府统一监管的,而律师行的权威性就如同国内的公证处。所以,购房过程中,资金的安全性有着绝对的保障。

下期小婷说房: 选学校

学区房的现象不仅具有悠久的历史,"孟母三迁"就是最具代表性的典故,学区房还具有世界性,从世界各国的房地产发展数据中都能看出,学区房的价格或租金都高于其他地区。所以,从这个社会现象中不难看出,人们对教育环境质朴自然的选择是所有家长特别重视的一个内容,体现的是人们对教育质量的一种追求。

大多数中国移民家庭因为来到新西兰的时间不长,所以在帮小孩选取学校的时候主要靠口碑和Decile来评价学校。经常会有中国家长在讨论让小孩上9分或者10分(decile)的学校,但很多家长不知道的是decile 全称Funding Decile,是政府用来评估给学校拨款的依据,而不是评估教学水平的工具。虽然Decile可以在一定程度上反映本学区学生的水平和家庭背景,但是完全依赖decile去评价学校难免有失偏颇。

其实新西兰也有全国性的考试来评价学生的学业水平,小学(1-8年级)对应的是National Standard,中学(9-15年级)对应的是NCEA。家长在为小朋友选取学校的时候可以把这些学业成绩考虑进去,对学校做更全面的评估。

下期小婷说房将会为大家带来过去三年奥塔哥地区所有小学的National Standard成绩的排名,帮助家长选好学校。

NationalStandard的官方网站:http://nzcurriculum.tki.org.nz/National-Standards

NCEA的官方网站:http://www.nzqa.govt.nz/qualific ... ualifications/ncea/

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