==阿海对奥克兰房市今后两年的看法==

阿海

很多朋友都担心现在是不是12点了，是不是最高点。

大家如果英文还行的请看看BNZ首级经济师Tony Alexander的评论：
http://tonyalexander.co.nz/wp-co ... ptember-15-2016.pdf

Tony Alexander先生自从2012年就对奥克兰很看好。
我个人觉得奥克兰房市还有1到2年甚至更久的向上走势，主要有以下原因：
1）房屋短缺这是新闻上一直报道的，政坛上也拿这话题拉扯，奥克兰人口增长太快，新的房子供应跟不上，supply and demand 101，房价不升才怪

2）移民和人口增长这几年新西兰移民多，现在都到每年6万9千人净移民了，那来奥克兰的有4万多人。加上新西兰生育率高，那人口增长是非常快的。奥克兰政府和新西兰统计局都预测奥克兰未来20-30年人口会多出50到100万人
这图比较旧了，但现在奥克兰人数已经到了1百5万+人，增长趋势全新西兰第一，房价不升才怪。

3）海外买家
这很多是跟移民挂钩的。奥克兰一直是前10名世界最佳居住城市，很多海外人士都想过来生活养老。我接触过华人本来国内有房有像样工作，但奥克兰/新西兰这边教育便宜，环境好，污染少，食物安全好，有条件的都想过来工作生活。

4）奥克兰经济
从信用卡花销和consumer spending来看，奥克兰经济是很好的。从移民人数来看，绝大部分印度移民都是留学生，华人留学生也非常多。再加上建筑行业特别火。这些都是支撑奥克兰经济的。

5）低利息
两三年前就有说美国Fed要提升利息，期间的确升了点，但最近就一直没升了。
举个例子，如果2007年买房，当时贷款50万，每年还利息就5万，因为利息都10%了。 如果现在买房，贷款100万，每年利息才4万多一点点，因为现在利息都4.05-4.19左右一年定期了。 我们生活在一个buy now pay later的环境（所以那么多人欠信用卡债）房价也随着利息降低而提升的。
未来两年利息也不见得升多少，而且澳洲还预测他们的OCR会降到0.75%，那澳洲降了，新西兰会提升？不怕纽币比澳币高了？

6）美国/中国
这几年，新西兰奶粉业受打击，英国退出欧盟，都没有太大影响新西兰的经济，更没怎么影响奥克兰，房价每年都双为数%提升。
中国，大家都觉得这个泡沫会破，但大家都盼几年了？现在国内房价比奥克兰涨的还厉害呢！ （国内有房但不需要用钱的，还是留着国内房子吧，特别是一线城市）
唯一能打击新西兰经济的估计就是美国了，特别是美国股市（我的水晶球不一定准）。目前美国沉默在大选的马戏团里，估计最早也要大选后再关注美国当地主流新闻。我觉得很有可能大选后会陆续未来一两年会说美国经济恢复多好，股票多好，忽悠大家入股，然后股市崩盘（就像中国A股2015年那样炒作）。

总结：
我个人觉得奥克兰房市还有1到2年甚至更久的向上走势，但再远过于2018年要看美帝和中国经济怎样了。

以上只是小弟的个人观点，写的不好，请多谅解。

talor

难道是沙发？

DrRoad

不错不错

ynottiling

大師能說一下爲什麽兩年之後房價就不行了嗎？

巴依老爷

专业的人做专业的事，虽然我是不赞成炒房的，但海爷专业的分析是要顶的
要纠正过去很多观点了，看来听人劝吃饱饭
在今天这个低息时代，如果不用金融杠杆去炒房，就等于把自己的财富拱手让给别人
如果你不想变得更穷，就一定要加入房地产投资大军
风险评估，赔钱是不可能的，最低最低也能抵御通胀带来的财富缩水
让我们一起加油吧

not419

擦干眼泪，拭目以待

呼啸寒风

买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！买买买！！！！！！！！！！！！！

阿海

巴依老爷 发表于 2016-9-20 11:01
专业的人做专业的事，虽然我是不赞成炒房的，但海爷专业的分析是要顶的
要纠正过去很多观点了，看来听人劝 ...

恩，inflation, federal reserve system, fractional reserve banking system, bailout。

钱是永远贬值的，最终倒霉的都是老百姓，通货膨胀就是个shadow tax税，整个经济系统就是让钱人越来越有钱的。

所以要自己富裕起来，必须玩有钱人的游戏。

这些经济的背后有很多书都会讲解的，例如The Creatures from Jekyll Island。

阿海

ynottiling 发表于 2016-9-20 10:52
大師能說一下爲什麽兩年之後房價就不行了嗎？

那是下一编文章了。

奥克兰长久房价是不会跌的，但只限于那些自住率高的区。投资者重的区遇到金融风暴就跌的厉害。

samsung2006

ZHANG ZHANG ZHANG MAI MAI MAI

keepower

同意阿海的说法 温和的增长是有产者最愿意看到的

giftnz

7）阿海

海哥认为房价还会涨

offhui

老狼老狼几点钟

sallycantskate

如果大家都信你， 开始买房， 房价会不会涨的更猛烈些

阿海

sallycantskate 发表于 2016-9-20 13:55
如果大家都信你， 开始买房， 房价会不会涨的更猛烈些

信不信随便，反正我会继续买的。

NewLynnHse

so.....what's the conclusion?

阿海

NewLynnHse 发表于 2016-9-20 14:07
so.....what's the conclusion?

补上去了：

总结：
我个人觉得奥克兰房市还有1到2年甚至更久的向上走势，但再远过于2018年要看美帝和中国经济怎样了。

Lease

其实也都是些老生常谈，相信的人早就信了， 不相信的人死活都不会信。

romeoxiang

quan ta ma ce dan

NewLynnHse

Lease 发表于 2016-9-20 14:15
其实也都是些老生常谈，相信的人早就信了， 不相信的人死活都不会信。

错过08-09年的人，这一等，又是一个10年了

Lease

NewLynnHse 发表于 2016-9-20 14:27
错过08-09年的人，这一等，又是一个10年了

错过08-09， 可以抓住09-10；错过09-10， 可以抓住10-11，依次类推， 一直到2013年我Lease还在呼吁大家Buy Buy Buy. 我想听我建议的人现在至少都应该有2-3百万净资产。

JOHNHUI125

Lease 发表于 2016-9-20 14:33
错过08-09， 可以抓住09-10；错过09-10， 可以抓住10-11，依次类推， 一直到2013年我Lease还在呼吁大家Bu ...

那现在呢？ 还BUY BUY BUY吗？

Lease

JOHNHUI125 发表于 2016-9-20 14:47
那现在呢？ 还BUY BUY BUY吗？

现在？ 我可没有说。

JOHNHUI125

Lease 发表于 2016-9-20 14:54
现在？ 我可没有说。

那是不买？

kimih

赞同+10086，现在各国都玩QE玩的上瘾呢……

chankeung

QE,QE,QE其实不是房子涨了，是钱太多了！

edward75

是呀，钱太多了。有能力就买吧

BigBadBug

想请问阿海，北岸northcote 的公物新规划对这个区是好还是坏？不太明白。 自住房在Forrst Hill， 离得比较近，怕有不好的影响。想听听你的看法，感谢

edward75

赞同巴依老爷，你不借钱，别人就会借你的钱去买。
在全球大放水环境下，货币已经跟黄金不挂勾，只有房子可靠。
当然要根据自己能力，不要过度借贷。