单开一贴，也谈房市的崩盘【更新】

adazxc

MRAK。。。。。
明年再来。。。。。

不能再打字了，老板也喊我搬砖了。。。。。

love_3_month

小熊加油 发表于 2016-6-14 12:12
人家跟你谈基本面和技术面分析， 你跟人家谈个案。

不是个案的问题，是整个趋势的问题。

DAHUA仔

我不是YY帝 发表于 2016-6-14 11:22
就中国央行的印钱速度，我对这个暂时不抱期待。

不过澳元对美元暴跌时也同样会对人民币暴跌。 ...

我倒是觉得是人民币暴跌或跳贬带动纽澳下跌，空纽币在一定时间点可能会有所收获

DAHUA仔

o0Jerry0o 发表于 2016-6-14 11:16
别的我不评论，但就货币来讲跟10年前差别很大，拿中国为例，很多石油贸易已经开始使用人民币结算，这在很大 ...

兄弟，你要看数据，人民币在清算方面重新下跌到第六的位置，15年底，16年初，在岸和离岸的背离，央行大规模回收境外人民币支撑汇率，人民币国际化在几个月以前就成了笑话了

winds78

所见略同！
从基本面分析，奥克兰的高房价已经支撑点越来越少。
而房价越高需要的稳定力量越大，现在这个价格平衡点很脆弱，一个小小的需求减少，都会引起价格平衡点失衡。
而价格平衡点失衡很可能造成人们失去对房价的上涨预期。这可就是现在房价的唯一一个支撑点了。

qing_song

我也凑个热闹说下我的观点吧：
1. 从价值投资的角度来看，可能是有点泡沫，但是一样东西的价格取决于供需关系，而不是他的价值，供不应求的话价格肯定会涨的。洛阳纸贵的成语故事听过吧，不值钱的白纸需要的人多了价格也会飞涨的。还有论价值的话，中国股市的股票有什么价值？但还是有人花真金白银的买不是。所以虽然你的数据有参考性，但不足以说明房价会下跌。

2. NZ和好邻居AUS的整体经济一塌糊涂，是的，我同意，两国的支柱产业，牛奶，矿业什么的很糟糕，但我认为这正是房价高涨的一个重要原因。因为：
  首先，经济不景气，势必造成失业率上升，社会动荡，而房地产业即可以拉动众多的其他产业，比如木材，家具，运输等等，又可以解决就业问题。
  其次，大量的资金从支柱产业退出，如果流入消费品市场，很有可能造成物价飞涨，和严重的通货膨胀，这是政府不愿看到的，而房地产可以起蓄水池的作用，高房价可以吸收游资稳定物价。
  最后，支柱产业不景气，国家税收怎么办呢，在高房价下，国家就名正言顺的可以提高地税。

3. 贷款从何而来
  这点我同意，收紧贷款会打压需求。但能打压到什么程度呢，看接下来2个月的成交量吧。

4. 政策风险
  基于第2点，我认为政府也许会出政策打压，但不会太狠的，除非能找到更好的方法解决经济，就业，通货膨胀等问题。

5. 汇率风险
  汇率其实已经暴跌过了，前些年纽币对人民币5.5吧，去年4.0，现在4.7了，房价也没崩盘。

综上所述，我认为房价的根本还是在供求关系上，到现在为止供应方面一直没有什么改善，所以关键就在于需求上了，我觉得可以从两方面分析，首先，虽然新西兰每年的净移民大概6万人，但是这些大多数是澳洲回流的kiwi，其中不少肯定在新西兰有房，而且回流的基本上是因为澳洲经济差混不下去的，购房指不上他们。然后就是新西兰本地的需求了，新闻说投资需求占46%，个人认为贷款的收紧和未知的政策风险对这部分需求的影响最大，因为不管是炒股，炒房子，炒期货都炒的是预期，要是明知道明天房价会跌，正常的投资者肯定不会今天买的，所以投资需求会被政府打压一部分。 总的需求下降了，房价涨速就会放缓，所以最近几年不会大涨了，大概率横盘或小涨。

我不是YY帝

DAHUA仔 发表于 2016-6-14 15:06
我倒是觉得是人民币暴跌或跳贬带动纽澳下跌，空纽币在一定时间点可能会有所收获 ...

我也看空纽币

我不是YY帝

qing_song 发表于 2016-6-14 15:27
我也凑个热闹说下我的观点吧：
1. 从价值投资的角度来看，可能是有点泡沫，但是一样东西的价格取决于供需关 ...

我也凑个热闹说下我的观点吧： 1. 从价值投资的角度来看，可能是有点泡沫，但是一样东西的价格取决于供需关系，而不是他的价值，供不应求的话价格 肯定会涨的。洛阳纸贵的成语故事听过吧，不值钱的白纸需要的人多了价格也会飞涨的。还有论价值的话，中国股市的股票有什么价值？但还是有人花真金白银的买不是。所以虽然你的数据有参考性，但不足以说明房价会下跌。 你说的不错，但是RBNZ已经证实目前的AKL所有房产交易中有46%是基于投资（机）交易。投资者最讲究的就是避险，而不是硬扛。真理总是掌握在少数人手里，大多数人都有羊群效应，从众心理。因此只要市场连续出现两到三个非利好消息，或者是价格持续下跌，就会带来雪崩效应。 2. NZ和好邻居AUS的整体经济一塌糊涂，是的，我同意，两国的支柱产业，牛奶，矿业什么的很糟糕，但我认为这正是房价高涨的一个重要原因。因为： 首先，经济不景气，势必造成失业率上升，社会动荡，而房地产业即可以拉动众多的其他产业，比如木材，家具，运输等等，又可以解决就业问题。 其次，大量的资金从支柱产业退出，如果流入消费品市场，很有可能造成物价飞涨，和严重的通货膨胀，这是政府不愿看到的，而房地产可以起蓄水池的作用，高房价可以吸收游资稳定物价。 最后，支柱产业不景气，国家税收怎么办呢，在高房价下，国家就名正言顺的可以提高地税。 在房地产市场健康发展的情况下，您上面所说的都没有问题。但是在高房价所支持的社会中，这些是不成立的。您看到的现在经济不景气，是在房地产已经红火了4-5年的同时发生的，这就可以说明，房产在社会经济中并没有起到积极正面的作用，而是一直都是社会中的负能量。 我斗胆解释一下为什么现在经济不景气。现在大多数人的钱都贷到嗓子眼，恨不得多撑两个月，把自己的房子卖个天价。几乎所有钱都在银行里作首付，以及月付和利息，哪里还有钱消费？经济流速放缓皆因于此。 3. 贷款从何而来 这点我同意，收紧贷款会打压需求。但能打压到什么程度呢，看接下来2个月的成交量吧。 即使是在房产泡沫更加严重，人民对房价信仰更加疯狂的中国，去年银行收紧银根也让大多数二三线城市的房价猛降了一阵。 4. 政策风险 基于第2点，我认为政府也许会出政策打压，但不会太狠的，除非能找到更好的方法解决经济，就业，通货膨胀等问题。 政府应该不会打压自住房, 但是近期肯定会出政策限制投资房的。我感觉最狠的还是Income-debt-ratio。我奇怪的是，早干嘛去了 5. 汇率风险 汇率其实已经暴跌过了，前些年纽币对人民币5.5吧，去年4.0，现在4.7了，房价也没崩盘。 这是因为去年房产价格的上涨与汇率下跌实现了对冲。试试房价停涨，汇率暴跌的时候会如何？ 综上所述，我认为房价的根本还是在供求关系上，到现在为止供应方面一直没有什么改善，所以关键就在于需求上了，我觉得可以从两方面分析，首先，虽然新西兰每年的净移民大概6万人，但是这些大多数是澳洲回流的kiwi，其中不少肯定在新西兰有房，而且回流的基本上是因为澳洲经济差混不下去的，购房指不上他们。然后就是新西兰本地的需求了，新闻说投资需求占46%，个人认为贷款的收紧和未知的政策风险对这部分需求的影响最大，因为不管是炒股，炒房子，炒期货都炒的是预期，要是明知道明天房价会跌，正常的投资者肯定不会今天买的，所以投资需求会被政府打压一部分。 总的需求下降了，房价涨速就会放缓，所以最近几年不会大涨了，大概率横盘或小涨。 既然46%都是投资，所谓的需求都是左手卖给右手的假象。当交易活跃的时候，人们会认为需求很强；当房价上涨成为镜像水月，谁会认为房产有需求？40%的出售房产现在都是卖给了华人。希望华人投资者小心谨慎，尤其要注意不要被套牢。

enningtang

楼主这些以外汇来和房市的联系的看法是我去年的看法，在去年已经证明不是直接的联系了。我是搞外汇的，去年新西兰的确经过了一些比较严峻的外汇波动导致在一个短期内资金大量出逃，但过后已经稳定下来。其实纽元作为商品货币它波动的主导性是国际市场的变化，本国的经济数据，央行政策，房市的走势都不能百分百对纽元走势造成绝对影响，尤其央行的政策对纽元的影响只有可怜的20%。澳元的走势更容易被中国的经济变化绑架，因为澳洲的矿产对GDP贡献占比很大，而新西兰和澳洲不同。很多人还一直以为新西兰是农业出口国，其实早已经变了。新西兰现在对GDP贡献最大的其实是与金融相关的各种服务行业，占比超65%。新西兰本质已经是一个以服务为主导的国家，其中金融更是占大比重。换句话说，就算新西兰让恒天然破产了，不卖牛奶了，新西兰的经济体系还是能支撑下去的，但房市要是崩盘，那整个国家经济就完蛋了。政府和央行不可能让房市垮的，John Key本身搞金融的，这道理他比其他人更明白。所以，新西兰央行做那么多手段，都是在保护自身的金融系统的安全。房价和房贷现在威胁到这个系统，自然就会去挤压掉那些不可控的风险。而且，我觉得这些政策出台其实是不看好中国经济，要把中国那方面的风险排除出去。

我不是YY帝

enningtang 发表于 2016-6-14 16:19
楼主这些以外汇来和房市的联系的看法是我去年的看法，在去年已经证明不是直接的联系了。我是搞外汇的，去年 ...

可以详细讲一下金融服务系统对GDP的贡献有多大吗？

假如没记错，金融危机前爱尔兰和冰岛也完成了传统农渔业到金融业为支柱产业的转型。最后被爆出翔

iamsunshine

这个贴这么火？  其实都该好好看看历史！！！

1.   哪个国家的历史也好，家庭中最大的交易需求是房产吗？
任何一个国家的房产有一直下跌的吗？钱有越来越值钱的吗？
  国家是选择通胀还是通缩（看看通缩的例子，没有任何一个领导人看到穷人饿死，买不起食物。这就是为什么2008年以后全球选择  用通胀的方式解决危机，因为通缩会死人，并且会产生人为灾难。看看之前的历史就知道了）

2.房产调控这是第一次了吗？有没有房产调控20年不许变？  为什么地产会有周期，因为经济会有周期。不同的周期会产生的作用不同。如果是流动性通缩，大家的钱就会更难赚，因为市面上没钱。如果是通胀，市面上钱越来越多。你指望在通胀政策下减少钱流入地产就只能靠调控。也就是政府现在在做的。

而可能未来一段时间，当调控不符合经济环境的时候。就会有批评的声音不断地施压。政府也会随之更改为鼓励。再看看历史，一直在重复。惊人的相似。你以为你活在21世纪。而历史就是个滚筒不断地周而复始。只是时间刻度变化了。。。

所以上也好下也好，通胀要借钱花，买保值产品（股市？期货？胆子小的只能买地产），通缩经济要存实物金或者货物，实在不行就只能囤粮。放银行里银行倒了一毛也没有了。

enningtang

我不是YY帝 发表于 2016-6-14 16:22
可以详细讲一下金融服务系统对GDP的贡献有多大吗？

假如没记错，金融危机前爱尔兰和冰岛也完成了传统农 ...

你自己去查新西兰央行网站，上面数字可以看看，服务业占比超65%. 爱尔兰和冰岛和新西兰的国家经济结构都不一样，不能直接就套过来说。现在央行出台政策来遏制房价规避是好事。

cwei

自住总是要买的，在国内呆久的都怕房价上涨啊。你不买，如果涨了，房子就越买不起，你买了然后跌了别人也跌的，至少你还住着。有人会说崩盘，嗯，要崩一起崩，如果不买，可能只有自己崩，那就是真的悲催了。对于老百姓，买了房子占资产比重多的一定是唱多的，反之唱空，很正常。谢国忠唱衰国内房价也快10年了，听专家的早就生活水准降低N个档次了。

enningtang

我不是YY帝 发表于 2016-6-14 16:22
可以详细讲一下金融服务系统对GDP的贡献有多大吗？

假如没记错，金融危机前爱尔兰和冰岛也完成了传统农 ...

我找到一个老新闻关于转型的了，还有一个最新的趋势是很明显的。所以新西兰央行宁可让汇率飞也不肯让房市爆，相对于房市来说，他们不是很care 出口业的挣扎。http://www.stats.govt.nz/browse_ ... ibution-to-gdp.aspx

这个是新的。
http://www.stats.govt.nz/datavisualisation/gdp.html

一曰方茗

enningtang 发表于 2016-6-14 16:19
楼主这些以外汇来和房市的联系的看法是我去年的看法，在去年已经证明不是直接的联系了。我是搞外汇的，去年 ...

水个贴哈，，，

有空分析下汇率吗？ 如果brexit成功 纽币和人民币汇率走势会如何？

enningtang

一曰方茗 发表于 2016-6-14 17:02
水个贴哈，，，

有空分析下汇率吗？ 如果brexit成功 纽币和人民币汇率走势会如何？ ...

英国退欧更多的是对欧“盟”和欧元心理上的打击，但个人感觉英国应该不会退的，现在国际避险情绪加重，日元黄金这些可能会走高。美元基于现在的疲软数据和下来的美联储会议不好说，但美国加息是在重演去年的节奏。人民币一直都在偷偷地贬值，纽元已经过了高点现在下行趋势，我认为8月是必须降息的。相对于退欧和美国加息，日本现在负利率是最大的一颗定时炸蛋。这些纯粹是我个人的意见，可能都是错的。哈哈

lkt

等到论坛里没人敢说房子要下跌了，才会真的走向下跌。宏观分析数据分析都没用。

wellsman

澳洲和加拿大政府对房地产的限制政策比新西兰不知道要强硬多少？而且这两个国家的经济也不如新西兰，澳洲和加拿大的房价跌了吗？

一曰方茗

enningtang 发表于 2016-6-14 17:23
英国退欧更多的是对欧“盟”和欧元心理上的打击，但个人感觉英国应该不会退的，现在国际避险情绪加重，日 ...

最近要汇笔钱来新西兰 对走势好迷茫 纽币刚涨了一大截 现在回落了些 想着是否索性多等一段时间 看看brexit的结果

谢谢分析~~~

我不是YY帝

wellsman 发表于 2016-6-14 18:03
澳洲和加拿大政府对房地产的限制政策比新西兰不知道要强硬多少？而且这两个国家的经济也不如新西兰，澳洲和 ...

别急，等着看澳洲房市断崖式下跌。。。

另外除了印花税我怎么不知道什么叫“不知道要强硬多少”？明明之前贷款就很好批。

chendalim1314

数据只供去参考，
房市看数据，那就叫纸上谈兵。
经济学家年年说租房，，现在也要买自住，，，，，他懂的数据比你多很多啊。Lz
你说明白2007年，房市崩盘。。。。。。。，，，真的崩了？？？？？
2002年的时候房价多少请问你知道嘛〉或是你记得吗？？？南区那时候才12W1个3房全幅地。
2007年的时候你去问问20W，你买的到吗？？？？
真的崩了吗？？？？？
老说中国有钱的，都不是好出路。。。。
你是不是小道消息看多了？？？？
北上广你说奥克兰比不上，，，，，，你也知道那是你说，，，，？？？人要看清现实的。。
奥克兰居住要是不要绿卡，，早就爆满了，，，
你看看全世界国际城市调查和排名，，，奥克兰哪一项排名出了10以外的。。。
楼主想买房了吧？？？？？不用太急，，慢慢来。
你说新西兰经济不好，列了很多数据，，，但是现在新西兰在2012年开始财政有盈余？？那是什么情况呢？
中国不买新西兰农产品？？？你没睡醒的。。。你看看中国企业来这边投了多少钱？？？买农场，建酒店
这么多资金进来怎么崩？？？？这么多企业来这边做农产品？？是卖给谁呢？？？
多少人想住进来这大城市？？？你知道吗？
为什么那么多自住房变成投资房??那是一大堆就像你这样想崩盘了以后，再买回来的。。。。。
纽币。。。。。。。要不是央行一直减息，，早升到5以上了。。数据，，，数据，，数据，，看看就行，那是那些发数据的公司忽悠你呢。央行出的政策主要不是针对海外投资者，
这政策明显的是拉海外投资者投现金进来，和澳洲政策差别太大了。。。。。
出的政策是控制市场，健康成长。不是打压市场。要不是欧洲杯，，天天都来个补时进球。。搞得小心脏受不了。。。
我也懒得跳出来打一大堆字

阿海

lkt 发表于 2016-6-14 17:32
等到论坛里没人敢说房子要下跌了，才会真的走向下跌。宏观分析数据分析都没用。 ...

那就看这些没房的空军们什么时候买房了哈哈

Lease

同意楼主目前新西兰（尤其是奥克兰）房价已经严重偏离其本身价值的说法。

但不同意2016年会崩盘的说法。

风继续吹

房市垮了都别想好过，无论买房的还是租房的，都一样。

danson

打算长期持有还可以谨慎购买；投机者就持币待购吧。  

话说回来了， 在奥克兰，有现金不买房，还能做什么呢？

pategao

可以做保健品,哈哈

danson

pategao 发表于 2016-6-14 19:48
可以做保健品,哈哈

真淘气~~字数字数

Venox10111

长篇大论带数据很佩服，但是没有说跌多少，买卖策略等，几乎等同于纸上谈兵了。。。

cliang

qing_song 发表于 2016-6-14 15:27
我也凑个热闹说下我的观点吧：
1. 从价值投资的角度来看，可能是有点泡沫，但是一样东西的价格取决于供需关 ...

分析的很透彻，但将近一半投资者停止的话市场是会跌的，而且一旦跌了，自住的也会观望一段，跌的可能性大。

qqhao

分析的很专业，论坛里难得的好帖，纯理性的声音，不带任何多空的情感色彩