单开一贴，也谈房市的崩盘【更新】

我不是YY帝

先用BILL ENGLISH的一篇STATEMENT开篇吧

http://www.interest.co.nz/news/81970/english-warns-highly-indebted-home-buyers-about-risks-higher-interest-rates-and-lower-net

1. 从价值投资的角度来看，现在NZ和AUS的房价，早已背离了本地人民收入。这也就是所谓的泡沫。

我们比较一下上一轮房产泡沫破裂时的数据：

• 2007年NZ的中数家庭税前收入为61，932NZD (来自NZ Stats), 房屋中位价为350,000.00(来自REINZ), 房价收入比为5.65。
  

• 而后到2008年底NZ的中数家庭税前收入为65，312NZD(来自NZ Stats), 房屋中位价为325，000.00(来自REINZ), 房价收入比为4.97。
  

• 2015年NZ的中数家庭税前收入为75，920NZD (来自NZ Stats), 房屋中位价为495,000.00(来自REINZ), 房价收入比为6.52。
  

延伸阅读：http://www.interest.co.nz/bonds/ ... ows-no-sign-abating

数据不会骗人。

2. NZ和好邻居AUS的整体经济一塌糊涂。

先看一下新西兰的支柱产业：牛奶价格

2011-12 $6.08
2012-13 $5.84
2013-14 $8.40
2014-15 $4.40
2015-16 $4.25

再看一下通胀指数


顺便提醒一下大家，房子价格也是计算在通胀里的。

例子太多，举不胜举。

中国出口和消费都在大幅下降，大靠山快要靠不住了。

3. 贷款从何而来。

和世界上大多数国家一样，新西兰各商业银行只需要在储备银行中有一定量的储备，就可以开始玩左手借给右手的游戏了。例如，A在ANZ贷款买下一个100万的房子，一年之后120万卖给B，B还是在ANZ贷款，ANZ只需在Reserve Bank加上一小笔储备（远远低于20万），即可完成这个左手转到右手的游戏。这笔钱，通常的来源是欧美。

如LZ所说，欧美在QE时印刷了大量货纸。因为新西兰和澳洲的利息收源更高，这些纸有很大一部分都流向了这两个国家，并直接通过商业贷款进入了房市。

可随着欧美经济的复苏，以及NZ和AUS的经济进一步泡沫化，这些纸又形成了回流。阿根廷，巴西，印度以及俄罗斯现在几近破产，中国经济苦苦挣扎都与这一金融回流有很大关系。

对本地来说，ANZ，WESTPAC等行同时关闭了在新西兰和澳洲的对海外收入贷款，并提高LVR，情况危急可见一斑。

延伸阅读：http://www.nzherald.co.nz/busine ... 3&objectid=11654018

4. 政策风险
央行行长Wheeler预备推出新的LVR政策，他暗示将首先针对房产投资者。

延伸阅读：http://www.stuff.co.nz/business/ ... zs-ocr-review-today

新西兰全国贷款总额为5000亿美元。贷款在过去5年里，除去投资部分，已经上升了23%。收入仅仅上升了11.5%。

贷款收入比已比金融海啸时更严重。

延伸阅读：http://m.nzherald.co.nz/personal-finance/news/article.cfm?c_id=12&objectid=11651648

央行行长Wheeler认为投资市场已经失控。奥克兰房市中有46%的交易都是投资（机）行为。他保证央行会进一步收紧银根，控制房产中的投资（机）。

延价阅读：

http://www.radionz.co.nz/news/business/306011/rbnz-considers-property-investor-crackdown

Debt-to-income政策的时代有可能会到来。

The central bank last month said it was "seriously considering" debt-to-income ratios, which stop people from borrowing too much relative to their income.

延价阅读：

http://www.nzherald.co.nz/business/news/article.cfm?c_id=3&objectid=11649529

5. 汇率风险

我们的邻居澳洲的澳币汇率中期有暴跌风险（最多可能跌到40 cents）

http://www.news.com.au/finance/superannuation/australian-dollar-could-drop-to-40-us-cents-if-we-dont-stop-our-lavish-spending/news-story/431ffffa9eab5c1fe27cc2b3cf6f89b8

这个对于纽币的影响不言而喻。

假设纽币下跌20%，即使房产市场上的资本收入20%，最后的海外净收入仍然为零。
假设纽币下跌30%，即使房产市场上的资本收入20%，最后的海外净收入为-10%。

再加上四大行收紧海外投资者的贷款，海外投资者在几个月内必将出现出逃潮。

6. 与世界其它一线城市的横行比较
旧金山目前成交价中数为$1,179,175,家庭税前收入为$83,222，房价收入比为14.169
洛杉矶目前成交中数为$609,200, 家庭税前收入为$55988.00, 房价收入比为10.88
奥克兰2016年4月成交价中数为$820,000, 家庭税前收入为$78600.00,房价收入比为10.432
纽约目前成交价中数为$535,125, 家庭税前收入为$58,878.00,房价收入比为9.088
墨尔本目前的房价中位数为713,000.00，家庭中位收入为$80,704,房价收入比为8.83
伦敦2016年4月成交价中数为£446,261, 家庭税前收入为£62,508.00,房价收入比为7.139

奥克兰与这些国际一线城市相比，房价如何呢？未来三年的竞争力和经济活力相比如何呢？

数据来源：
http://www.interest.co.nz/charts/real-estate/median-price-reinz
http://www.scoop.co.nz/stories/PA1507/S00124/auckland-house-prices-now-10-times-incomes.htm
http://www.bloomberg.com/graphics/uk-property/
http://www.zillow.com/new-york-ny/home-values/
http://www.zillow.com/los-angeles-ca/home-values/

有人可能会问，旧金山价值这么高，不也没有崩盘吗？毕竟硅谷在旧金山，这些年出了这么多独角兽公司，房市也同样充斥了大量泡沫。只是因为对信息产业的预期，短期之内崩盘风险较小而已。

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读完这些，不用说应该大家对于房市的下一步走向都有自己的判断了吧。任何背离价值的东西，除非有极硬的需求，不然都逃脱不了打回原形的本质。
例子？日本，爱尔兰，苏格兰，冰岛，挪威。

欢迎大家对这个话题进行讨论

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楼下有人认为是“极穷者极坏，极穷者极贪”。第一，我不光有房，而且是短时间的打算是卖房而不是买房。第二，我根本不在乎NZ的房市崩不崩盘。

上面全篇都是基于数据的理性分析。假如您认为我是“极穷”，以及“极坏”，或者“极贪”，请拿出真凭实据来。不然我只能说你只是房市的另一个不愿盛宴结束的受益者而已。

再另外，来了NZ才十年就不要说了。这里大把14，15年的居民。

love_3_month

沙发。。。。。。。。

巴依老爷

没用
政府在房价在
天朝的房价一线城市，早已背离了多少倍人民的收入了，现在崩了吗？
北京的房子高，而且不崩，很简单，因为那个钱根本就不是正道儿来的，是全国的富商和贪官的钱在北京一层一层的买堆上去的
全球各大华人聚集区的房子一直在涨，什么背离当地人的收入，说白了就不是让你当地人买的，本来就是中国的红色资金堆起来
这种情况下，只有有一个强有力的政府，为有钱人代言，就绝对不会发生打土豪分田地的情况，政党也是要赚钱的。嘿嘿
所以不要从什么数据去分析房市
政党在，华人在，房价再涨现在5倍，依然不会崩盘
除非现在出来一个强有力的政党敢为穷人代言，打土豪分田地，但估计不会发生，因为打跑了土豪，经济会更糟糕，就业更差，工资会更低

DrRoad

图文并茂，有理有据，好！

我不是YY帝

巴依老爷 发表于 2016-6-14 10:43
没用
政府在房价在
天朝的房价一线城市，早已背离了多少倍人民的收入了，现在崩了吗？

没用
政府在房价在
天朝的房价一线城市，早已背离了多少倍人民的收入了，现在崩了吗？
没崩，但是其它城市崩盘的不少。
中国的城市化进程是新西兰能比的吗？新西兰的净移数和北京上海能比吗？新西兰的校区能和天朝比吗？

北京的房子高，而且不崩，很简单，因为那个钱根本就不是正道儿来的，是全国的富商和贪官的钱在北京一层一层的买堆上去的
全球各大华人聚集区的房子一直在涨，什么背离当地人的收入，说白了就不是让你当地人买的，本来就是中国的红色资金堆起来
这种情况下，只有有一个强有力的政府，为有钱人代言，就绝对不会发生打土豪分田地的情况，政党也是要赚钱的。嘿嘿

除了红色收入，还有拆来的

所以不要从什么数据去分析房市
政党在，华人在，房价再涨现在5倍，依然不会崩盘

喷了，2008年的时候华人不在？政党不在？

除非现在出来一个强有力的政党敢为穷人代言，打土豪分田地，但估计不会发生，因为打跑了土豪，经济会更糟糕，就业更差，工资会更低

这个我就不说了，这话扔这，房市必崩。

Quad

打土豪                              

DrRoad

可以不同意“NZ和好邻居AUS的整体经济一塌糊涂”的判断。这几年新西兰是发达国家经济发展比较稳健的，保持相对较高的增长率和低失业率，牛奶价格波动是正常的，而且有其他产业的发展为补充。

love_3_month

收入 vs 房价
租金 vs 房价
国际水平的房价 vs 本地房价
经济vs 房价
国际经济vs 房价
人口增长vs 房价
建造数量vs 房价

很多因素互相影响，互相促进或者制约。都分析一遍比较好。

我不是YY帝

DrRoad 发表于 2016-6-14 10:49
可以不同意“NZ和好邻居AUS的整体经济一塌糊涂”的判断。这几年新西兰是发达国家经济发展比较稳健的，保持 ...

同意新西兰是发达国家经济发展比较稳健的。但是从2012年开始一直在走下坡路。


澳洲咱就不说了。经济如何明眼人都知道。现在澳元都快跌穿了。

love_3_month

我不是YY帝 发表于 2016-6-14 10:47
没用
政府在房价在
天朝的房价一线城市，早已背离了多少倍人民的收入了，现在崩了吗？

“中国的城市化进程是新西兰能比的吗？新西兰的净移数和北京上海能比吗？新西兰的校区能和天朝比吗？”

正是因为不可比，所以新西兰的房价在他们看来是白菜价。

这年头，国际化，世界扁平化，资金人员流动很频繁，所以很多时候不是自己和自己比，而是自己和其他国家比。

我不是YY帝

love_3_month 发表于 2016-6-14 10:49
收入 vs 房价
租金 vs 房价
国际水平的房价 vs 本地房价

我倒是觉得中国人民对房价坚定不倒的信心才是真正的制约因素，其它都是浮云。

紫鹤

好帖 先留名

我不是YY帝

love_3_month 发表于 2016-6-14 10:54
“中国的城市化进程是新西兰能比的吗？新西兰的净移数和北京上海能比吗？新西兰的校区能和天朝比吗？”

...

但是为什么是新西兰？除了温哥华和悉尼，世界上还有哪里的房价比AKL贵？

不要拿所谓移民国家说事，全世界大多数国家都有投资移民，为什么单单要投AKL？真因为气候宜人啊？
从生活习惯来看，日本和韩国是不是会更好呢？澳大利亚是不是更高端洋气上档次？读书来说，是不是该去英国爱尔兰瑞士呢？

举个不恰当的例子，墨尔本市郊30公里处70万就可以买到大地4房的新房。汉密尔顿新区新房已经到90万。这就是泡沫。

告诉你为什么新西兰这么受欢迎，无非因为经济小，人少，锅小好炒菜。

love_3_month

我不是YY帝 发表于 2016-6-14 10:58
但是为什么是新西兰？除了温哥华和悉尼，世界上还有哪里的房价比AKL贵？

不要拿所谓移民国家说事，全世 ...

那你说，为什么墨尔本会比悉尼便宜这么多呢？

还有，墨尔本市区旁边的新房（不是公寓连排）多少钱？

为什么上海会比苏州贵这么多呢？（平方单价）半小时高铁而已。

DrRoad

为什么楼主要把通胀看成经济发展的主要指标？ 据我的理解通胀是要控制在一个合理的范围内就好。每次储备银行的货币政策都把控制通胀作为主要目标。 我个人喜欢在低通胀的时代生活，物价便宜，生活稳定。

Olga

"告诉你为什么新西兰这么受欢迎，无非因为经济小，人少，锅小好炒菜"

同意. 一锅端.  

love_3_month

我的判断是，交易房产的中间价格，平均价格，都会趋向平稳，甚至往下，但主要的原因是小地/没地的小房子会越来越多。

另外，以后大家都接受那种事先定做的房子，工厂出来组装就可以了，新房子价格还会下来。

如果剔除unit / apt, house 的价格会继续走高。

DrRoad

"•2007年NZ的中数家庭税前收入为61，932NZD (来自NZ Stats), 房屋中位价为350,000.00(来自REINZ), 房价收入比为5.65。

•而后到2008年底NZ的中数家庭税前收入为65，312NZD(来自NZ Stats), 房屋中位价为325，000.00(来自REINZ), 房价收入比为4.97。

•2015年NZ的中数家庭税前收入为75，920NZD (来自NZ Stats), 房屋中位价为495,000.00(来自REINZ), 房价收入比为6.52。"

从全国来看，房价收入比还不算离谱，还有空间往上涨，怎么也得涨到8，再调整调整。所以最近发现很多奥克兰的买家开始在外地买房了。

DrRoad

我的预测是接下来收入增长会加快，房租也会补涨。

我不是YY帝

love_3_month 发表于 2016-6-14 11:04
那你说，为什么墨尔本会比悉尼便宜这么多呢？

还有，墨尔本市区旁边的新房（不是公寓连排）多少钱？

墨尔本的发展没有AKL这么集中，就业机会满地都是，不会像AKL一样需要到CITY工作才有就业机会。自然房价相对平衡。

唯一发展失衡的区域是东南区（像REMEURA一样的，所谓传统好区）。

为什么比悉尼便宜这么多？

因为悉尼是全世界承认的国际大都市，和北京，上海，纽约，东京，巴黎以及伦敦属于同一级别城市。

墨尔本虽然人口与悉尼相差不多，但没有举办过奥运会，没有被承认为国际一线城市，只是澳洲一线城市。

广州和北京上海的房价不能比，道理是一样的。

奥克兰呢？我就呵呵了。

我不是YY帝

love_3_month 发表于 2016-6-14 11:04
那你说，为什么墨尔本会比悉尼便宜这么多呢？

还有，墨尔本市区旁边的新房（不是公寓连排）多少钱？

半个小时的高铁可是150公里开外。。。比HAMILTON还要远了

love_3_month

10年的gdp表现，NZ / AU / CA. 看不处谁明显比较好或者差？

我不是YY帝

DrRoad 发表于 2016-6-14 11:06
为什么楼主要把通胀看成经济发展的主要指标？ 据我的理解通胀是要控制在一个合理的范围内就好。每次储备银 ...

因为这是国际惯例。

合理的通胀（3%）是经济发展合格的硬指标之一。

其它的指标还有非农指数等等。

o0Jerry0o

别的我不评论，但就货币来讲跟10年前差别很大，拿中国为例，很多石油贸易已经开始使用人民币结算，这在很大程度上降低了对美元的依赖，美国的货币政策对于世界的影响在减弱，未来50年人民币在世界货币体系的比重会越来越高，甚至超越美元。

我不是YY帝

love_3_month 发表于 2016-6-14 11:09
我的判断是，交易房产的中间价格，平均价格，都会趋向平稳，甚至往下，但主要的原因是小地/没地的小房子会 ...

我的判断是，价格早已背离价值。

不管价格快速向上还是向下，超过其真正价值之后都会有一个继续的势能，直到波峰或谷底，然后反弹。

monday410

巴依老爷 发表于 2016-6-14 10:43
没用
政府在房价在
天朝的房价一线城市，早已背离了多少倍人民的收入了，现在崩了吗？

老爷说话一向很有道理。。。

love_3_month

我不是YY帝 发表于 2016-6-14 11:15
墨尔本的发展没有AKL这么集中，就业机会满地都是，不会像AKL一样需要到CITY工作才有就业机会。自然房价相 ...

恩，其实，伦家melbourne 老早就举办过奥运会了。。。。。。

为什么悉尼比上海北京人口少了几个档次，可以算国际大城市，奥克兰比悉尼少一个档次，就只能呵呵了呢。也可以算国际不大城市嘛。。。。

我不是YY帝

DrRoad 发表于 2016-6-14 11:10
"•2007年NZ的中数家庭税前收入为61，932NZD (来自NZ Stats), 房屋中位价为350,000.00(来自REINZ), 房价收 ...

外地的房更加没有购买价值。只会让价值与价格背离的更远。

另外8这个数字怎么来的？

我不是YY帝

love_3_month 发表于 2016-6-14 11:16
10年的gdp表现，NZ / AU / CA. 看不处谁明显比较好或者差？

因为房价也是GDP的很大一部分。。。。

假如看经济发展，CPI是一个很好的办法

我不是YY帝

o0Jerry0o 发表于 2016-6-14 11:16
别的我不评论，但就货币来讲跟10年前差别很大，拿中国为例，很多石油贸易已经开始使用人民币结算，这在很大 ...

就中国央行的印钱速度，我对这个暂时不抱期待。

不过澳元对美元暴跌时也同样会对人民币暴跌。