我个人认为的基督城房市走向

1977pacmann

确实有利率降低 海外资金流入等逻辑基础
但是 疲软的经济  出口的降低 也是拖低房价的硬伤。 供求失衡去年就已经显现。 开发商放缓开发就是信号之一。 基督城毕竟不是奥克兰。 靠几百工人移民和华人能托起整个房市吗，这里不是奥克兰。 每年能有百分之三 五的增长就是谢天谢地了。牛市确实有 但是不在这，这里想分奥克兰一杯羹 也得有那么大的碗。按说投资角度来讲 奥克兰双位数的增长幅度不比这里强多了? 从本地人收入来说，奥克兰平均收入岂是基督城能比的。相同盖房价格上，地价太低。随便盖个房子连地五六十万 本地人平均收入根本就不够。

你的分析是不错 但是套在基督城上，恐怕不合适。基督城又是初级产品生产作为主力支柱产业 这个不景气 其他能景气吗。 房租下跌就是明证。

1977pacmann

很不幸，市区的重建已经定好了要25年，这里人的效率，估计大伙早就领教了。地震四年多了，什么样子有目共睹。

中国等发展中国家的需求降低 欧元区的种种问题， 其实是大宗商品砸价的主要原因，换句话说，中国是产能过剩，加上全世界大家日子都不好过， 欧元区疲软的消费需求，大伙都在压低消费。美国经济复兴其实还只是在路上，还得需要时间。何况就算复兴了，也就是复兴个消费需求而已。美国实体经济占GDP很小， 经过08年的折腾，当时就有人预言美国要复兴，至少要八年十年。

澳洲的房产确实在疯长，但是这资金何来？ 中国大陆无疑是重要助力。 其实澳洲疯长的，也只是那几大城市，尤其是悉尼和墨尔本。 其他二三线的，增长速度连它们一半都没有。 基督城也就是个澳洲二三线，甚至还不如。

就算所说，中国人投资分摊到基督城，这个相当于澳洲的二三线城市，以基督城的情况，人们投资下去，希望的是什么？ 房产靠什么升值呢？靠租金收入增长？靠政府估价？靠将来从大陆涌来的投资大潮？靠移民？  价格增加代表着价值增加，价值哪来？凭空而来？ 奥克兰为什么能两位数？ 其实说到底也就是奥克兰和基督城区别，新西兰和澳洲的区别。

确实，会有大批投资自大陆而来，犹如大潮一般，如澳洲今后四年估计会收到来自大陆的600亿澳元投资，
但是考虑到澳洲的总房地产估价在几兆澳元，600亿能推动多少？ 推在哪？ 这几年的例子，很明显了。
600亿是中国资金的一部分，其他投资分摊到新西兰能有多少？ 最后分摊到基督城 能有多少？值得讨论的有趣话题。


个人认为，中国资金的流入，其实不是好事情，倒不是推动本地房价，而是中国这个经济巨人在失血，资金在寻找出路其实并不是什么好事，经济起不来，大伙都难受。 中国资金的涌入，也就是炒高几个超级城市的房产，对基督城这种小地方，推涨有限，甚至还不如中国经济黄金时期，对新西兰出口的拉动所带来的好处。近期新西兰移民政策又不会对普通中国人大量开放，渠道何来呢。靠那移民加30分的推动？ 这种政策十几年前就搞过。

1977pacmann

我倒不是悲观，呵呵。要是真炒房，基督城绝对不是好选择而已。perth adelaide都是首府城市，但是也就是个二线。

何况，这几个涨幅是多少？ perth,刚刚爬回2010年的median水平。 adelaide, 刚攀升过50W，仅仅回到2010水平。悉尼呢？09年是50W，现在80W。 墨尔本09年35W，（对，没错，35W） 现在多少？ 78W
布里斯班09年64W，现在68W. 从这组数据，能看出什么？

1977pacmann

东边的车呢，怎不见门庭冷落车马稀。。话是这么说而已。。。：D 根本还是看人口增长幅度，现在好像还没达到震钱水平，虽然，穷人确实是跑了几千。呵呵。

本人虽然已出手基督城房产，但绝对不是说我资金不在那了，就说那不好；趋利避害，资本天性。话已及此，愿楼主及众位，发财；有趣话题， 共享；生活，一起走。

1977pacmann

然并卵，，，确实是然并卵。 个人之力，犹如沧海一粟，螳臂当车都算不上的。只不过，妄自揣测了下潮势  走向。 铜臭的东西，确实是比较烦。：D

1977pacmann

1这种航线都是临时性的， 比如春节一类，离季节性开通还得有一定时间。


2就算开通了，只是为了南岛的旅游市场。南航奥克兰直飞一天两班正在谋划。开通个基督城航线，对房市很大推动？ 怀疑。http://ent.skykiwi.com/video_news/2015-02-19/193677.shtml

说到根上，30W人口的城市对应2千万人口的城市，4百万人口的国家对应14亿人口的国家，开通直航怎么从定位上看都是旅游。当然旅游会带来本地的收入，起码也会分一杯羹，然而这种利好消息对房市的推力有多大？

本人倒不是看衰，而是不那么乐观而已。自己的钱，谨慎为上，毕竟钱不是天上掉的，父母也不是非富即贵，普通老百姓，努力工作节约过日，有点余钱算计下投资方向，富豪请无视。
一个城市/国家的房地产市场，除了移民推动，政府政策，利率，重大事件（比如地震，火灾，海啸）外，根本点是本地人收入水平和供求关系。 换句话说，如果本地人平均收入上不去，拿什么来支撑呢。基督城毕竟不是奥克兰，更和中国等沿海大城市没法比。沿海城市从外来世界吸引各种投资，内地人才也会涌入造成刚需。而基督城这个地方，农副业初级产品中心，经济不好时候，受汇率/出口影响极大。 本地人又大多不善于管理个人理财，希望他们像中国人那样省吃俭用几十年买个房子？或者希望新西兰移民局大开中国投资移民/技术移民的绿灯？

所以结论还是，基督城房市平均房价不可能像奥克兰那样两位数增长， 移民也许会推高部分地区房价，但是随着供求关系改善，会逐渐回到震前房市正常走向，指望双位数增长，有些不切实际。

1977pacmann

canon2012 发表于 2015-8-15 22:14
那你09年在墨尔本买房了吗？

您的问题很多，一并回答：

1不在墨尔本，在其他城市。

2 已经成熟的社区，除了拆房改建 ，地是没有的；600平米的房子也分地段，建筑材质，大小，设计，新旧程度，附属设施，周围交通情况等等。普通30年左右房龄普通装修三室一厅大约50W上下。 中高 60-80W。
我出手的是学区房，几乎burnside高中对面三室一厅。

地价600平米左右接近38.有兴趣研究的话，其实翻翻中介广告，结合地址直接上ccc看政府估价  结合谷歌地图，八九不离十你就了解了。

黄金海岸是不一样的旅游城市，许多酒店度假村/公寓式住宅，附近的冲浪旅游胜地，还有5个澳洲主题公园, 世界级的旅游城市, 因为外来投资很多，建筑和旅游是两大支柱。虽然人口比基督城只高出十几万，但是基督城根本没法相提并论。吸引的海外投资更是连零头都算不上。

我在这里不是说就要投资澳洲，就要投资黄金海岸，我也没在那里买房。写这么多东西，让很多人觉得本人在耍聪明，刷人气，甚至装B。其实说心里话， 我说话习惯言无不尽，平时生活的很累，论坛里就想什么说什么了， 抛砖引玉，大家一起探讨，研究。纯粹是对投资当个兴趣研究。 当然了，决定还得是自己拿。我只是负责讨论的，不拿任何主意，您赚钱了，我高兴，您赔钱了来找我，对不起，我可担当不起这责任。所以说，唱衰也好，唱红也罢，最好都是就事论事，当然了，屁股决定脑袋，这个和股市一样，投资在哪里，逻辑上也是认为自己投资是有道理的，希望今后讨论的就是这个认为值得投资的道理，为什么，原因，前景，预测，可能的风险，最最基本的，是事实。本人经常在interest.co.nz和landlords.co.nz ，不知可有同好之人。 那里基本上讨论都是就事论事，个人觉得大有裨益。
还有对投资话题这个飘过的朋友，您直接飘过得了，放过我们小百姓。俺们要么没家里有钱的爹，要么就是看不开铜臭物欲，不过是对投资赚钱有点兴趣罢了，您潇洒走过时候，就别留言了。拜谢。

1977pacmann

楼上，我并不是针对谁～就事论事吧。

学区房是要看是不是在学校的catchment zone内的，需要结合学校的学区地图，而不是中介的信口雌黄。60W 600平确实就是中等价位学区房。 首先BURNSIDE就不是什么特别优秀的学校，从成绩和学生素质上看，不如girl high, boy high, 只不过是混校，而且成绩在公立里面就算不错。设施多些。而已。 如果要算上私校前十都排个勉强居后。基督城最好的私校就有5 6 所，加上两个优秀的公校。。

600平米地价38， 是指只统计地的价格。 不包括房子。 基督城38W这个面积的独立房子已经很少找了。

1977pacmann

canon2012 发表于 2015-8-17 10:22
对，大家就事论事，各抒己见；两所成绩考前的公立学校里包括burnside吗？朋友的朋友的小孩在那里念书，那 ...

两所成绩最好的公校是girl high boy high, burnside公立里面能排到第三，如果算上私立也就是前十的末尾。
key的母校说明不了什么。

38W带房子价钱在这个校区大约是08年左右的房价。median price.
基督城房价什么时候也没奥克兰高。

1977pacmann

canon2012 发表于 2015-8-17 10:25
我对基督城不了解，新区在哪儿我也不知道，就是围着学校找房子，我觉得屋况好点地平点的老房子大概也就60 ...

那就做做功课了。。。
60W也就是这样。这种区的房子都是升的慢。升的快的是是原来传统的中等偏下区，如bishopdale, hornby,heihei一类，城市以西的房子。东边完了以后，拿了政府赔偿居民客观推动了西边此类低价房子的房价。震前这些区的房子30多万随便买，10几20的都有。

1977pacmann

Firewood 发表于 2018-9-19 16:01
闲来无事翻到这个旧帖，更加佩服1977了~~~

您太抬举了 这是我写的？恍若隔世都忘了 那会儿就爱折腾这个 见笑了 坟贴就让他沉了吧

1977pacmann

Firewood 发表于 2018-9-21 10:54
哈哈，我是那天工作特别闲就翻看基村版的精华，结果发现了这篇，主贴不评价，你的回复可以说和现在的基村 ...

客观事实在那摆着 毕竟基督城就是这样子 资本也没兴趣来 没长期回报 来干嘛啊，就靠着那点保险赔偿和可怜的移民 这地产能抬哪去？
这个其实都根本不用辩 大多数玩地产投资的 都懂；基督城哪怕当个备用的篮子都嫌小啊。 呵呵。
沉了吧 。

1977pacmann

fanniao123 发表于 2021-11-9 19:51
欢迎到时候回来分享在澳洲的移民生活和与新西兰的比较。我个人觉得指出一个地方的问题，比较更好的选择是 ...

这种事， 确实是看个人；
但是兄弟要是想看大方向和人的选择
几个事实 是明摆着的
1. 多少新西兰人在澳洲 和多少澳洲人在新西兰
2. 税后对比
3. 养老金对比

1977pacmann

fanniao123 发表于 2021-11-16 03:17
多谢兄弟回复，在你之前几个帖子的留言中也曾学到好多东西。
你说的这几个事实确实存在，对于工薪阶层来 ...

这两个国家 其实都差不多， 收入上讲 澳洲会多一些 大约是北上深 和中国二线省会收入的区别吧。 注意只是收入而言， 房价上。。新西兰有赶超趋势了。

谢谢抬爱， 我也是中国护照移民澳洲6年了， 有问题私信交流额。

1977pacmann

好久不来 这楼又起来了

一点愚见和概述
-基督城已经接近高点
-现在房子少 只不过是圣诞节常规列房减少 一月底就会多起来； 卖主还有持房捂盘观望心理； 不过 就以往经验， 现在只会是一些不太好的房越来越多 无非房主是趁这机会调整投资结构 出一些地基不好 区不好 房客不好的房； 明年在加息之后估计会有更多出现； 沙里淘金 不容易； 注意甄别红区房 漏水房 烂区房， 避免当接盘侠；
-加息不可避免 工党政府也不想控制不住房价 但是心有余力不足 当初印钱发钱 就已经想到了今天的后果 无非是饮鸩止渴先就眼前疫情 其实它也没有别的选择  就新西兰这体量的房市和新西兰元这种弱势货币 杠杆弄起来太容易了；
-数据看 11月12月全国增长缓慢 基督城一枝独秀 其实如果不是地震影响 基督城也应该早就跟上， 现在 只不过是空降兵们补仓 罢了； 别的地方都涨差不多了  基督城鸡肋归鸡肋 熬一熬 也是可以做汤的
-长期本地房价后继乏力 以基督城收入水平 遑论惠灵顿 陶让嘎， 蛤蟆屯都够不上 考虑到本地租金承受能力和经济基本面 即使有移民 工作在哪 增长点在哪 收入在哪； 所以median豪斯百万 只能下一波

看贴里还有许多讨论澳洲和新西兰的 我只想说
1. 两国各有各好 各取所需
2. 真心要比较 不妨看看多少新西兰人在澳洲 和多少澳洲人在新西兰 澳洲人来新西兰 可以很容易拿PR拿福利 而新西兰人过去 需要达到一定收入才能申请； 请问为啥看上去新西兰对澳人这么好的政策澳人才三五万人在新西兰， 而新西兰有五十多万人在澳洲呢？ 毕竟用脚投票最诚实
3. 道听途说 不如百闻不如一见 不妨走访看看是什么样子 适合不适合自己 几大城市 各有特点 有点像 中国北上广深 和 二线成都重庆武汉一类
4. 澳洲房地产 也分城市 悉尼墨尔本第一集团 布里斯班柏斯阿德莱德第二集团 受限于两国不同税费和法规，房市截然不同。
5. 有投资汤豪斯和豪斯选择疑难症的 不妨看看这两种不同房子 为什么会有这种差别 基础投资101 作业做一下

至于中介或炒房的 在这里也欢迎来讨论 只要别误导数据
建议还是谨慎语言些 毕竟 就这么大地方 都认识



总体预测

基督城还有一点上升的空间 但是已经基本到顶
到顶时间取决于政府加息力度和突发事件， 当然病毒这事  明年都要结束 哪怕死多少人也在所不惜； 再封城发钱这种事 不太会出现 除非再次出现比Delta毒 传的还快 且疫苗无效的变种 这个 就不是我们风险可控范围内了 小概率 但不是没有；

所以 年初会继续涨 二三个月内突破75万均价 80左右到顶 年底停滞 至于百万房价 呵呵 如果出现 表演倒立吃土 封号走人

1977pacmann

新人 发表于 2021-12-25 21:40
如果仅仅三个月能到75也有接近百分之十涨幅啦，很不错啦。至于100，确实感觉要下一轮了五六年后啦。不管哪 ...

一点观察：

COVID疫情的影响 已经永久的改变了某些工作的工作性质和工作方法； 远程办公这种技术上实际上已经成熟的工作方式，一直被各种搁置， 现在被疫情倒推着走，间接推动了工作的改革；封闭两三年的后果， 就是 越来越多的人开始注重个人生活方式 和在家远程办公的工作习惯；
没有通勤CBD的刚性需求，地大房新的远郊逐渐成为热点； 在家时间一多 以前拥挤在城市CBD周围的老破小们突然失去了一部分买主；

疫情前 像奥克兰悉尼猫本布里斯班一类通勤一小时上班的太多太多，而后疫情时代 靠近高速公路/铁路轻轨的远方郊区， 成熟社区 迎来了最快的增长幅度

当然 这是大城市 对于基督城来说 也就那么点小的CBD，周围区 除了西北方向， 其他几个方向 都是低收入贫困区；但是， 唯一不变的 就是学区 学区房子还是永远供不应求  上私校的富人不在乎钱 只在乎省时间 离私校近； 而有能力上得起好公立的中产 砸锅卖铁也要进好学区， 这个刚需 是毫无问题的；



基督城另一特殊地方在于 2次地震的存在，这真属于强不可抗力，  新西兰这种岛国 谁也不能保证短期内（20-30年内）还会不会再有地震； 千万注意红区桔区， 如果再有地震 无论是投资还是自住 都是强烈不建议， 说实话这种房子 就算便宜我也不投资 何况现在还炒了上来 小概率事件发生的风险如果发生了 就是 一不能租二不能卖， 只剩断供。。
当然 短期炒作情况除外 有人转抄底这种；
总结： 好学区 好地段 永远只会涨 和股票一样的蓝筹 基督城也不例外 除了学区以外 交通方便的成熟社区 房子较新的 也会不愁买主。
当然 水涨船高之下 橙区 老贫困公房区 也不是无利可图 但是这个真没有敢仔细研究 毕竟不是专业搞这个的。。

1977pacmann

咳 不至于这样吧 就事论事 不要针对人 有看法有想法 说出来互相辩可以 不要动肝火 没意义都

新西兰底气无非是抱上了中国大腿 美帝那头也没什么大损面子 相当于默认； 想一想从傻土澳那里抢来的中国市场 睡觉都会笑醒喔；

至于经济基本面 我认为2022基督城也就支撑到85 6 W左右； 估计一月份到3月份 还会井喷一会。 没关系 现在刚70出头， 慢慢看呗；希望被打脸；

至于盖房的卖地的那批， 我就不评价了； 震后牛仔式大干快上 结果怎么样？ 震后击鼓传花的接盘侠们， 也就去年刚解套吧？ 别急 这次套的会更多；  
现在一缺人二原材料涨价 无非卖的就是那10几W人的签证大饼，10几W人呢，  基督城分个两三万 一人再带个老婆 老婆再带上七大姑八大姨 一家X口 想想都兴奋是不 这得多少T房子啊 看似前途一片大好 遍地黄金 近在眼前 祝各位炒房财源滚滚。。。

几盆冷水在此：

1. 震后十年 人口才刚刚恢复到震前水平
2. 2012、2013 两年经净流失的2W多人， 填进来大多是建筑修补工人 和印度移民；精英为何流失， 当然有多种原因 深层是企业的问题 没有这么多工作和收入低是根本原因；
3. 政府10W移民 的 只是一个饼 照这个速度审批 猴年马月。。

4. 留学生问题 看中国这情况 再继续这种网络式教育 还能坚持多久？ 留学生不来 就无法消费 无消费 就无法拉动本地就业； 当然 也可以弄进来印度留学生， 坎大和林肯 可以吗？ARA行？ 一切还是未知 悲观；  

1977pacmann

首先祝贺基督城 一年38%的升值  


几点具体原因分析和现有情况分析

震后重建期造成的拿地潮 人口尤其是精英的流失 间接的推动了供求关系恶化； 城市长期经济增长点除了原有农牧业第一产业和政府重建外，产业单一 留学旅游增长点乏力 是造成2015-2020 基督城长期低迷的原因
当然强拉关系，也可以加入地震和恐袭造成的影响； 那么基督城是不是就这样低迷下去呢，其实也在缓慢复苏 只不过 很慢而已 毕竟南岛第一全国第三 这是其他城市一时间无法赶上的

然而 新冠黑天鹅这种全球性事件 造成海外资金回流和外来避险资金流入新西兰 长期低利率和封国两年政策助力 工党政府印钞支持新冠抗疫 普通人储蓄增加
一时房地产这种不动产特性 在2021年欧美澳新都引起了抢购潮 尤其是疫苗出现并且开始全世界开打以后 房地产火热程度堪比2008
一时间所谓有钱的求稳 没钱的求上车
基督城相比其他城市如奥克兰、惠灵顿 （均价1.4M 1.1M） 这种价格洼地的存在 水涨船高效应 多年积累欠账可谓一次回满；


2022及 2023 2024 前景

首要问题 黑天鹅大流行还会多久及新冠全球大流行的终结的预测

根据现有情况和各国新变种流行情况 照这个速度下去 很快美国 欧洲 澳洲等国超过半数人口都会感染过一遍， 奥秘可戎的低住院率死亡率 加上新冠特效药的发明和应用
个人觉得大流行会在年底前结束 当然变种还会而且肯定出现甚至在某些地区继续流行下去
然而即便那样 像2020 那种封城政府发钱 即使是工党政府也不会再搞
新西兰开边界也不过是时间问题 现在新西兰政府只是争取时间 要把影响降低而已
边界一开 毫无疑问以这里的隔离水平和防控能力 无非是号召大伙可以一起得病 美澳式 - “群体免疫”

几点预测

1 三月边界有限重开 生活逐步恢复正常 人口流失 需求开始下降
2 2021火热供求 大批房产开建 无疑又造成未来三年内供过于求 所谓看不见的手开始调节市场 然而 土地 建材、人工短缺 都是造成短期内房地产火热的原因， 而且还会继续影响持续整个2022
3 政府对房地产的政策 从储备银行政策看 这种全国一年29%的房地产增值 是他们及其不愿意看到的 通胀危险过巨 加息可以说势在必行而且板上钉钉 只是加息有多快有多狠有争议而已
个人认为加息应该会先考虑到低收入第一次买房者 只会是采取小步快跑式 年初也许就是锁定低利率的最后机会
4 地方政府还可以扩大土地供给量 提高供求 印花税等调整

最后 对于基督城的预测和看法

根据十二月的数据 基督城均价75.8K 增长率领跑全国  在售房屋相比其他城市 供求恶化 市场上有房少 是领跑主要原因
那激动人心的下一个问题 是否均价能达到百万如Tauranga？
个人认为 以现有75.8K的均价来说 再来一个3X%增长无疑是不太现实的。种种利好 也有个天花板 毕竟各种经济基本面还在 银行放贷也会收紧 但是很有可能在 2024年左右达到

1977pacmann

3月中的一点更新

NZ政府按计划开放边界 中招人数上升 但是如所预计一样 并没有出现大规模医院挤兑情况 如无特殊变种出现 高接种率和人群中出现的抗体会逐渐减轻疫情影响；
俄乌冲突的黑天鹅事件 无疑会加快海外资金流入 现在NZ政府处于两难  不加息 房市过火带动投资膨胀 各种物价大涨； 加息 会有更多避险资金流入 怎么选择 很难； 个人觉得NZ政府毕竟还是会加息下去 毕竟再这样下去通货紧缩而成的滞胀结局无疑是无法接受的选择 两害取轻走一步算一步看；

落到房价上 除了加息以外政府其实还有其他手段 考虑到国境开放 劳动力短缺问题可在年前解决 但是因为中国这一世界工厂还在困于各种清零和封城运动 造成各种建材成本上升 海运物流混乱状态 加上油价上涨 等等因素 不仅抵消这仅仅的利好消息 还会使情况恶化  总结看 短期看即使有钱也盖不成房子； 短期内房价还会再有几波冲幅 直到政府再次加息数次后。

简单讲 如果有自住需要 如果预算有限 不妨考虑好区烂房 不用考虑过多将来房价； 至于基督城我预计还有个百分之10 - 15 左右的涨幅 相比去年年底

1977pacmann

边境都开了还大批回流NZ吗。。。 土澳就业率历史新高 NZ怎么和土澳比。。。收入？养老金?房价？GST？。。。全面被碾压 我看开始流失差不多。。

1977pacmann

peewee 发表于 2022-6-2 14:33
别人恐慌的时候是入市的好时机， 别人疯狂的时候就要撤了

为国接盘时候到了 您可以杀入抄底

1977pacmann

挡风玻璃维修 发表于 2022-6-3 12:09
之前有个说均价冲100万时间会很短速度会很快的去哪里了？还有去年12月份接盘的那位呢  你那个价格再等两次 ...

那是楼主 等几年房子再涨时候会再度出现的
去年接盘的那位朋友 不知道怎样了 估计会和楼主同时出现 时间就不好说了

1977pacmann

第一季度经济数据 新西兰通胀6.X% 估计储备银行很快被迫加息 而且每次0.5%起步 这个冬天会是很冷 的冬天 到夏天也难结束。。。

1977pacmann

7月中的一点预测。

上半年基督城盖棺定论 锁定在   $783,216 相比其他主要城市跌幅， 还稍微上升了一点
除了补偿地震造成的各种欠债以外， 相比其他城市， 收入可负担性还是很高的。
客观房荒还是存在， 并未如奥克兰惠灵顿一样遇冷；
但是需要注意的是交易量在下降 预测已经到强弩之末。
新西兰经济基本面还是那样 只能加息继续 基本上美联储加多少新西兰就得跟多少 毫无选择余地 小国的悲哀吧。

楼主预测年底百万均价的观点 大概率好像今年是实现不了了。

下一步 预测利率至少在三个月内还要涨2%甚至3%。 那时候 别说房市了 不硬着陆就不错。。