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[基督城/坎特伯雷] 我个人认为的基督城房市走向   [复制链接]

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猪猪勋章 懒人勋章 财富勋章 lover♂勋章 插件勋章 元老勋章 精彩十年 危险人物 2018俄罗斯世界杯

发表于 2015-8-3 10:24:16 |显示全部楼层 微信分享
本帖最后由 剑客浪心 于 2015-8-3 10:40 编辑

现在阶段是消耗存量房时期。

特点:好区好房是不会上市的,上市也卖天价。一般的和比较难出手卖出的房子,还有新区的新房现在充斥着市场。很多人会继续从老区中退出,住进新区新房。老区的房子出租或者出售。

这是地震后的基督城房市最显著的现象“FLY TO NEW HOUSE”。 有保险政策下红区的居民迁移,新房更加保暖,更新的地基要求更加抗地震,也有攀比风气和投机力量的推动。

因为各新区开发商开的比较多,尤其是HALSWELL以南的地区,从理论上来说,供应量可以无限扩大。我的建议是回避此类无限供应的新区。投资因该专注在大型国有开发商,放盘有限,有配套商业措施,新学校,新幼儿园,交通便利,离繁华地区近,好出租的新区,比如WIGRAM SKIES。

新区的房价不会崩溃,因为明显有大量海外资金关照,而且这种海外资金推动型的结构性房市成本比1-2年前更加低廉,国内来的这种资金更加急迫的寻找出路。国内的反腐,经济不景气,6月股市崩溃,都导致大量灰色资金流出, 预计北戴河会议之后会有更大的资金出逃。最近常听到很多学生在读书期间就买房, 或者旅游签证买房的故事明显增多。


好的消息主要是资金面和来自需求方:

1。OCR下跌,将重新回到2.5%, 那浮动贷款利率会到4.0-5.0%间。二年固定会到4.1%-4.5% 。

2。汇率继续下跌,海外投资者或者新移民购房成本大幅度下降。

3。移民局新政, 创业移民或者技术移民,在非奥克兰地区外申请者,加30分。另外基督城工作签证对建筑工人放宽到5年。

可以预计的是新移民会接力,另外一些菲律宾和亚洲其他国家建筑工人会长期居留,会参与购房大军中。


所以现在判断是高位平台先消耗库存,静等海外移民和资金在低汇率,低利率和移民政策政策的鼓动下再起一波慢牛。



房市如果要崩溃,前提是新西兰发生金融危机,托盘的资金和海外资金链断裂。但是现在低汇率(刺激出口)和低贷款率,高就业率的情况出现这种可能性有多大呢?

很明显新西兰政府在用政策帮奥克兰房市泄洪,想把奥克兰的水牛引入其他城市,尤其是南岛的基督城。


所以在12-14年第一波本地人和老移民推动的房市基础上,基督城在静静等待国内反腐,奥克兰洪水分流和新的移民政策引起的第二波牛市。
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发表于 2015-8-3 10:29:17 |显示全部楼层 微信分享
沙发

刚买房的顶
中新友谊天长地久

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发表于 2015-8-3 12:34:19 来自手机 |显示全部楼层 微信分享
本帖最后由 花精灵 于 2015-8-3 12:48 编辑

都是住飞机场的吧 不看好哈斯沃 呵呵

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发表于 2015-8-3 13:25:32 来自手机 |显示全部楼层 微信分享
照你这样说现在本地人是买不起房了,新房都等着海外买家了

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发表于 2015-8-3 13:57:33 |显示全部楼层 微信分享
牛市就会有牛市的逻辑基础,低汇率,低利率,投资者信心, 移民需求等等。

我看不见现在牛市结束的任何迹象。以上的几条逻辑比12-14年还更强。12-13年初,你们买入了吗?

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发表于 2015-8-3 18:47:07 来自手机 |显示全部楼层 微信分享
确实有利率降低 海外资金流入等逻辑基础
但是 疲软的经济  出口的降低 也是拖低房价的硬伤。 供求失衡去年就已经显现。 开发商放缓开发就是信号之一。 基督城毕竟不是奥克兰。 靠几百工人移民和华人能托起整个房市吗,这里不是奥克兰。 每年能有百分之三 五的增长就是谢天谢地了。牛市确实有 但是不在这,这里想分奥克兰一杯羹 也得有那么大的碗。按说投资角度来讲 奥克兰双位数的增长幅度不比这里强多了? 从本地人收入来说,奥克兰平均收入岂是基督城能比的。相同盖房价格上,地价太低。随便盖个房子连地五六十万 本地人平均收入根本就不够。

你的分析是不错 但是套在基督城上,恐怕不合适。基督城又是初级产品生产作为主力支柱产业 这个不景气 其他能景气吗。 房租下跌就是明证。
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发表于 2015-8-3 18:49:17 来自手机 |显示全部楼层 微信分享
本帖最后由 花精灵 于 2015-8-3 18:55 编辑
1977pacmann 发表于 2015-8-3 18:47
确实有利率降低 海外资金流入等逻辑基础
但是 疲软的经济  出口的降低 也是拖低房价的硬伤。 供求失衡去年 ...


伟哥软母万岁

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发表于 2015-8-3 19:32:46 来自手机 |显示全部楼层 微信分享
1977pacmann 发表于 2015-8-3 18:47
确实有利率降低 海外资金流入等逻辑基础
但是 疲软的经济  出口的降低 也是拖低房价的硬伤。 供求失衡去年 ...

赞您!LZ是盖了许多新房,俺家天广买不起,为自己做广告,没戏

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发表于 2015-8-3 20:58:23 来自手机 |显示全部楼层 微信分享
1977pacmann 发表于 2015-8-3 18:47
确实有利率降低 海外资金流入等逻辑基础
但是 疲软的经济  出口的降低 也是拖低房价的硬伤。 供求失衡去年 ...

这里想分奥克兰一杯羹 也得有那么大的碗

这句太经典了。。。。

你应该有很多粉丝才对。。。。

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发表于 2015-8-3 21:13:38 |显示全部楼层 微信分享
感觉南岛包括基督城对新移民的吸引力也许实在有限,虽不能说全部,但大多数人都会因为种种原因而去大城市生活,不管是配套设施齐备,就业机会多样性,娱乐和人气等等都好...
况且基督城气候也是半个硬伤,移民不一定喜欢这种气候,感觉哪怕新移民来基督城,也大多只是跳板式的踩一脚就过河...
不是说基督城不好,但基督城的吸引力,并非每个人都能领会到.从另一角度来说,这地方对移民而言,更适合短期的旅行,而不是最终的归属.

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发表于 2015-8-3 21:28:31 |显示全部楼层 微信分享
1977pacmann 发表于 2015-8-3 18:47
确实有利率降低 海外资金流入等逻辑基础
但是 疲软的经济  出口的降低 也是拖低房价的硬伤。 供求失衡去年 ...

我觉得出口到了一个转折点的时候,康维他最近的股价说明了这个行业的很多问题。

猪肉的狂飙崛起,说明牛肉,羊肉,海鲜类的价格也会要起来了。 奶粉疲软,不代表其他大宗商品会和它一样沉寂。

出口的亮点: 旅游,教育,保健品(尤其是代购), 肉类和海鲜类。汇率的下跌解救了很多出口行业,包括奶。

我觉得现在的情况和12年初很像,当时也是很多人说这说那,市场就如此任性的狂飙了一回。 现在坐等第二波涨幅,所有逻辑都在了。 需要给政策的调整一点时间。投资需要时间来验证,只看眼前,会丧失很多机会,或者踏入某些陷阱。

政府在萧条期间的经济牌,其实很简单。美国的实体经济不行,纳斯达克指数的狂飙,虚拟经济给了很多创业者支持,给萧条期间的经济注入强心剂,缓慢的带动消费。美国的全面复苏要很快了。 新西兰的出口不行,它可以调整汇率,保持房市建筑业强势,弥补失衡的一面。

如果说出口GDP 之类可以左右房价,那澳洲的情况如何解释? 大众商品价格暴跌,铁矿石跌倒50美元/吨的成本价。但澳洲的房价出奇的好,澳洲的GDP, 移民净流入/流出,低迷的股市如何解释它的房价飙升问题?

所以新西兰也一样,在外来和内在流动性增长的市场内,一切经济指标都对房市失去指导意义,决定的只是资金和资金推动的信心,及成本。

如果市区的重建能快一点,也许是最好的消息。


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发表于 2015-8-3 21:38:50 |显示全部楼层 微信分享
M2增长如此高,利率如此低,汇率如此低,还有移民局捧,你怕个啥呢?

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发表于 2015-8-3 22:01:46 |显示全部楼层 微信分享
本帖最后由 1977pacmann 于 2015-8-3 22:08 编辑

很不幸,市区的重建已经定好了要25年,这里人的效率,估计大伙早就领教了。地震四年多了,什么样子有目共睹。

中国等发展中国家的需求降低 欧元区的种种问题, 其实是大宗商品砸价的主要原因,换句话说,中国是产能过剩,加上全世界大家日子都不好过, 欧元区疲软的消费需求,大伙都在压低消费。美国经济复兴其实还只是在路上,还得需要时间。何况就算复兴了,也就是复兴个消费需求而已。美国实体经济占GDP很小, 经过08年的折腾,当时就有人预言美国要复兴,至少要八年十年。

澳洲的房产确实在疯长,但是这资金何来? 中国大陆无疑是重要助力。 其实澳洲疯长的,也只是那几大城市,尤其是悉尼和墨尔本。 其他二三线的,增长速度连它们一半都没有。 基督城也就是个澳洲二三线,甚至还不如。

就算所说,中国人投资分摊到基督城,这个相当于澳洲的二三线城市,以基督城的情况,人们投资下去,希望的是什么? 房产靠什么升值呢?靠租金收入增长?靠政府估价?靠将来从大陆涌来的投资大潮?靠移民?  价格增加代表着价值增加,价值哪来?凭空而来? 奥克兰为什么能两位数? 其实说到底也就是奥克兰和基督城区别,新西兰和澳洲的区别。

确实,会有大批投资自大陆而来,犹如大潮一般,如澳洲今后四年估计会收到来自大陆的600亿澳元投资,
但是考虑到澳洲的总房地产估价在几兆澳元,600亿能推动多少? 推在哪? 这几年的例子,很明显了。
600亿是中国资金的一部分,其他投资分摊到新西兰能有多少? 最后分摊到基督城 能有多少?值得讨论的有趣话题。


个人认为,中国资金的流入,其实不是好事情,倒不是推动本地房价,而是中国这个经济巨人在失血,资金在寻找出路其实并不是什么好事,经济起不来,大伙都难受。 中国资金的涌入,也就是炒高几个超级城市的房产,对基督城这种小地方,推涨有限,甚至还不如中国经济黄金时期,对新西兰出口的拉动所带来的好处。近期新西兰移民政策又不会对普通中国人大量开放,渠道何来呢。靠那移民加30分的推动? 这种政策十几年前就搞过。




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发表于 2015-8-3 22:09:11 |显示全部楼层 微信分享
1977pacmann 发表于 2015-8-3 22:01
很不幸,市区的重建已经定好了要25年,这里人的效率,估计大伙早就领教了。地震四年多了,什么样子有目共睹 ...

太悲观,澳洲可不是只有悉尼,墨尔本,布里斯班,黄金海岸一线,PERTH,阿德莱德,等房价一起走了。包括悉尼周围的卫星城。

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发表于 2015-8-3 22:19:26 |显示全部楼层 微信分享
我倒不是悲观,呵呵。要是真炒房,基督城绝对不是好选择而已。perth adelaide都是首府城市,但是也就是个二线。

何况,这几个涨幅是多少? perth,刚刚爬回2010年的median水平。 adelaide, 刚攀升过50W,仅仅回到2010水平。悉尼呢?09年是50W,现在80W。 墨尔本09年35W,(对,没错,35W) 现在多少? 78W
布里斯班09年64W,现在68W. 从这组数据,能看出什么?

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发表于 2015-8-3 22:24:43 |显示全部楼层 微信分享
1977pacmann 发表于 2015-8-3 22:19
我倒不是悲观,呵呵。要是真炒房,基督城绝对不是好选择而已。perth adelaide都是首府城市,但是也就是个二 ...

看看基督城的车辆多少,拥挤程度就知道人多起来了。

只要是上涨的趋势途中,持有即可,享受泡沫,而不是去躲避泡沫。

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发表于 2015-8-3 22:54:26 |显示全部楼层 微信分享
东边的车呢,怎不见门庭冷落车马稀。。话是这么说而已。。。:D 根本还是看人口增长幅度,现在好像还没达到震钱水平,虽然,穷人确实是跑了几千。呵呵。

本人虽然已出手基督城房产,但绝对不是说我资金不在那了,就说那不好;趋利避害,资本天性。话已及此,愿楼主及众位,发财;有趣话题, 共享;生活,一起走。

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发表于 2015-8-3 22:57:52 来自手机 |显示全部楼层 微信分享
剑客浪心 发表于 2015-8-3 22:09
太悲观,澳洲可不是只有悉尼,墨尔本,布里斯班,黄金海岸一线,PERTH,阿德莱德,等房价一起走了。包括 ...

您最近可能没时间去澳洲看看吧?如果不是考虑到换护照,我还真想在布里斯班或黄金海岸买房。同样的价格,房子的质量和档次比基督城的房子要好得不是一点两点。连我家2岁的娃都讲要搬去澳大利亚住,不回来了。基督城的气候真的是硬伤,尤其是地震后风刮得是一年比一年大。

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发表于 2015-8-3 23:03:01 |显示全部楼层 微信分享
想走的留不住,想留的赶不走。

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发表于 2015-8-3 23:50:04 |显示全部楼层 微信分享
我只想说这种月经贴的分析真的是然并卵啊...炒房囤房的除外哈,但是炒房囤房的你们圈子里面自己玩不就得了,别发月经贴了
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发表于 2015-8-4 00:19:48 |显示全部楼层 微信分享
LSD别有事没事就月经帖什么的,不喜勿进便是.
说白了人家讨论啥跟你无关.

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发表于 2015-8-4 01:28:04 |显示全部楼层 微信分享
然并卵,,,确实是然并卵。 个人之力,犹如沧海一粟,螳臂当车都算不上的。只不过,妄自揣测了下潮势  走向。 铜臭的东西,确实是比较烦。:D

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Destinyswarrior 发表于 2015-8-4 00:19
LSD别有事没事就月经帖什么的,不喜勿进便是.
说白了人家讨论啥跟你无关.

LSD别有事没事就喷什么的,不喜勿看便是,
说白了我回什么贴跟你无关。

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snakech 发表于 2015-8-3 23:50
我只想说这种月经贴的分析真的是然并卵啊...炒房囤房的除外哈,但是炒房囤房的你们圈子里面自己玩不就得了 ...

纠正一下你:

我感觉这种贴子讨论得很有意义,尤其在这种时期貌似十字路口,更是多多益善。 这类议论给众多基村网友带来了不同角度的观点,有助于大家综合考虑分析,得出各自适合自已的结论。

您不喜欢看,不代表其它人跟您一样。

不喜欢这种贴子, 请您移步去您家的小院子,草枯了,那儿需要您多去喷喷i水。

如果您有其它更好的议题,更好的建议觉得能让大家收益,请写出来,我相信大家还是会鼓掌欢迎的。

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发表于 2015-8-4 10:21:54 来自手机 |显示全部楼层 微信分享
买房子之前先唱衰, 有房之后房市必须一片大好。 网上的东西有多客观? 真的有人信么

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发表于 2015-8-4 10:23:17 来自手机 |显示全部楼层 微信分享
太长懒得看,我也不投资房产,这年头各种各样的专家太多了,电视上那些炒股分析的头头是道的也没见到准到哪去,

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发表于 2015-8-4 19:08:03 来自手机 |显示全部楼层 微信分享
自认为专家的专家们 我们除了瞪大眼睛看你们滔滔江水的分析之外啥也干不了 但我们知道 50 50% 总有一个会是准的 大家下注吧 跟casino gambling 一样一样的

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发表于 2015-8-4 19:40:02 |显示全部楼层 微信分享
snakech 发表于 2015-8-4 09:04
LSD别有事没事就喷什么的,不喜勿看便是,
说白了我回什么贴跟你无关。

不知为啥的我就早猜到你会这么回复的.
算了,反正跟贴里压根没人理你,就我无聊.
句号.

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发表于 2015-8-4 19:40:39 |显示全部楼层 微信分享
一面水镜 发表于 2015-8-4 09:34
纠正一下你:

我感觉这种贴子讨论得很有意义,尤其在这种时期貌似十字路口,更是多多益善。 这类议论给 ...

别理它.
.................

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发表于 2015-8-4 19:46:00 |显示全部楼层 微信分享
寓言 发表于 2015-8-4 19:08
自认为专家的专家们 我们除了瞪大眼睛看你们滔滔江水的分析之外啥也干不了 但我们知道 50 50% 总有一个会是 ...

这让我想起一件事情,去年年底那样子吧,记得坛子上有在讨论纽币汇率走向的.
当然还是正反两面都有了,有说升的,有说跌的...
现在已经进入今年下半年了,升跌早已有分晓.但这并非纯粹的Gambling.更不是50 50%.认真分析当前形势的人,当时没买入了,现在当然比当时更适合买入了.

怎么说呢,人家讨论是人家的自由,你爱听听,不爱听罢了,以后要是回头看,这也许对你有益,也许没有,但肯定一条是,不管怎样,最终决定的,还是你!没人让你听,不喜欢就跳过.
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