说说今天Tenancy tribunal的遭遇 (最后更新完毕）

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背景介绍：
穷白单亲妈妈带着两个孩子一开始把她partner的信息给我来申请租房，我在TINZ上做了所有的CHECK, 结果很好，所以我就租给他们了。刚开始两个月还好，从二月开始不准时缴房租，3月开始彻底不缴。 期间二人打假，然后男方出走，只剩单亲妈妈带两个孩子，然后把我的正门玻璃直接打碎，用两块plywood直接钉上一直撑到3月底我找人把门换了。然后本来约好30/03/15做房子交接，归还钥匙，穷白直接消失了。基本上我用bond refund的钱cover了租金。 剩下的水费，清洁费，以及维修费用，合计大概2000多。 我在她消失的转天就file tenancy tribunal application online, 排期到今天。

之前同事警告过我说adjudicator会站在tenant的一边，所以我或多或少有点心理准备，等真正开始的时候，过程完全是超乎想像。

1。 屋子正门，本来因为租客不付房租同意让我拿bond扣，我不是很愿意也没办法，所以就起草了一份agreement, 写了她要还我换门的钱，她签字同意了。 因为正门整个玻璃都碎掉了，就剩一个门框在，我根本就没有想去修它，考虑到她的经济问题，我就去bunnings 买了一个200多的门，找洋人报价装门是360+GST,我找了咱们同胞 200cash. 同胞不会英文，我也是没经验帮他写了一个，但是没写地址。于是我就被adjudicator各种审判，问我为什么不直接找人来修玻璃，我换门也把锁换了，因为之前的锁，让她们用的基本上快掉了，估计没事就拿门出气了。又问我为什么不用之前的锁。我换门拆旧合叶，非常难拆，所以我索性就买了新的装上了，同理，又问我为什么不用旧的，我说旧的螺丝根本就拧不下来怎么用？她说这是你的问题，不管租客的事情。 然后又说回我帮同胞写年invoice的事，这点她到给了我些建议，她说如果你的builder不会写英文，可以让他写中文或者他会写的文字。总之吧，因为各种因素，我本来要索赔500多，最后只同意赔400。经验总结：如果在修与换 (repair and replace)你一定要两个报价都有，如果换比修便宜，你才能换。

2. vertical blinds, 在我查房的时候才发现，租客把所有的blind底下的那些小白塑料片全不抽走了，八个窗户的全部损坏，我于是找了window trxxxt来报价，大约1000出头。我专门让销售人员，注明这个blinds不值得去修了。我把所有的blinds都照了照片，留作证据。结果adjudicator最后只同意赔200


未完待续

接着码字，争取一个小时写完。
书接上文，这个adjudicator,又用同样的方式问我 “why dont you xxxx?" 问我你为什么不找人修你的blinds,为什么你要让你的访客替你换全新的blinds? 我说我给你看的报价里，销售的人已经说了这个没法修，而且如果房客不是故意把所有的blinds蓄意破坏，我需要做这些维修或者更换吗？她接着说即便这样，我也需要考量你的旧blinds的depreciation的问题，到这里因为我是作会计的，我表示可以理解，所以我说那好吧，你觉得可以赔多少，最后她说200，我当时真心想发飙了，首先我不知到你这数是怎么得来的？你这depreciation rate是按多少算的，是按几年算的，是按照新的还是旧的blind算出来的？当我提出这些质疑后，她说你要觉得赔偿不合适，你自己去做这些academic exercise, 我可以帮你从新排期，你在提供你的证据。我当时心里无数的草尼马奔腾，那你特么的200是怎么得来的？？我想先看看我要求的其他赔偿，再说吧。 于是审理继续。

3. Missing key, 当我查房时，发现房客只把正门的钥匙给我留下了，之前的房客（穷白之前的房客），因为安全问题非要往铝合金窗户上面加所一把lock, 我也同意了，当时就还给他们200，每把锁上有一串钥匙，我也是大意，自己没留一套，就全给房客了，于是我就要求索赔200，就当是我要从新换锁。结果又是重复之前的方法， ”why dont you xxxx?" 问我为什么不去配一副钥匙？我说我没有spare key, 她说为什么你不用你锁上的serial number 去找合适的key? 我当时真的不知到该说什么了，于是我用手捂了我的额头以下表示不解，结果人家说 Am I boring you? 我当时真想说 no, you are fxxing me now!!! 到此我基本上算是摸清门路了，她是100%站在房客的角度想问题，她当自己是罗宾汉劫富济贫呢，尽管我是房奴。最后说赔偿我75， 还是原话，你要是不服，找新的证据，我帮你排期。


4.cleaning& Rubbish disposal
我找人做的清洁，有invoice,这个没有为难，全额付清了。访客之前留下的破木头，破柜子， 我拆了运回家，因为想过两天扔大垃圾的时候在扔，于是我就索赔100，全当人工和运输了，结果adjudicator问我你有租bin扔这些垃圾吗？我说没有，根她讲述了我要怎么处理这些垃圾，她说你没有bin的invoice，我没法给你索赔。因为之前争论正门和窗帘我已经身心俱疲了，就不为这点“小钱”在争论了。

到此，我从一开始索赔大约2000多，被她砍的7788到1000出头，她根本不会考虑你在房客出走这段期间你没有租金的损失。

Anyway,经验总结：
1。一开始做creidt check 的时候，最好能把男方和女方的资料都做check，不要像我只做了一方，结果其实最后这个女房客之前已经上过tenancy tribunal hearing了，这也是为什么她一开始要用她partner的信息来做credit check. 这里是免费查询方法，http://www.justice.govt.nz/tribu ... ncy-tribunal-orders 你只要输入你房客的名字，如果她之前有记录的话，这里会显示，很不幸，我是在她消失之后才发现这个的，要不然我一开始也不会租给她们。

2。在你做维修或这彻底更换 （repair or replace)，最好两个报价都要，这个adjudicator给我的感觉如果同样是500刀的报价，他更愿意接受维修500刀而不是彻底更换500刀，这样我就没有压榨房客了。当然了，如果你个人觉得我宁肯换个新的少索赔点也是可以的，毕竟有些东西是真的不值得在去维修了，而且也适当的为房屋增值，便于吸引新的房客。

3。 一定要有正规的invoice, 同胞们一般都不愿出invoice,但你可以直接说我需要正规的，我可以付GST,一般他们也就出了。

4。 一定要尽可能多的准备照片证据，比如说我的正门，我根本就没有想要给这个门拍照片，而且我也已经起草了一份agreement，让房客承认是她破坏的，她同意支付我的换门花销。 房客已经签了字的agreement， 那个adjudicator都不认可，还是用她惯用的句式： “why dont you take a photo of you entrance door? 不要怕照片多，有多少拍多少。

5。所有的证据必须打印出来，不能是digital version的，所以尽管我还有其他的证据，但是没有打印出来在手机里，adjudicator也不会看的。

6。当你准备上庭的时候，你要准备好是你自己面对2个人，坏房客和 adjudicator,不过我的房客根本没有来，她来了我才觉得奇怪，这人脸皮得有多厚。anway, adjudicator会把自己当成罗宾汉去劫富济贫的，想赔你多少就赔你多少，我到现在还对那200刀的窗帘赔偿耿耿于怀。不过我真的没有时间也不想花时间去和她较真了，不过如果你是个认真的人，也有时间，我觉得你一定要去，因为我觉得90%是她们自己随口说的

7。尽管索赔回1000多，还要在走debt collection process 尽管可以强制执行，还不知到什么时候能还回来，我已经做好一周2刀的准备了

8。 最后这个穷白单亲妈妈现在应该搬到sandrinham住了，不知到是不是同胞们的房子，建议你用我上面介绍的网站输入她的名字，你就会知道是不是她了。至于你要怎么处理，就是你自己的事情了。

在小更新一段，关于追账，今天收MOJ的邮件，强制穷白每周还$30.00给我，虽然也要还很久，但是好过一周2刀。

话说上回，庭审之后，如果你胜诉了，或者说某种意义上的胜诉了，你会得到一张审判书，然后你可以去向MOJ申请追账，具体细节请参考以下链接http://www.justice.govt.nz/fines/civil-debt， 你做为获胜方，可以做为judgement creditor强制追账，不管你有没有对方的地址，但是你一定要有对方的出生年月，最好也有对方的WINZ号码。然后填写一个“attachment order", 要收50刀，但是可以要求对方付的。

之前有人说没有地址的不能追账，我查了一下 MOJ的网站，你是可以去申请查找对方的地址 http://www.justice.govt.nz/fines ... ing-your-civil-debt， 里面那个叫做 ”Making a confidential address request" 填个表，再缴费就好了，希望能帮到你们。

此事告以段落，希望对各位有所帮助。

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clam 发表于 2015-4-13 18:52
有些話可能是歧視, 但我真心不想租給單親的.........

一开始是以couple出现的

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love_3_month 发表于 2015-4-13 19:25
请问一下，交给中介管理了吗？

自己管理，人在奥克兰，真心觉得没必要交给中介管理

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wallacenz 发表于 2015-4-13 20:42
吃过穷白的亏了吧。别迷信穷白

没有迷信人种，可是只有白人来看啊

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bondbunny 发表于 2015-4-13 21:44
不怕见笑，我只租中国人印度人。

不怕咖喱味？

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南太一羽 发表于 2015-4-13 21:57
如果交给洋人中介管理，是否会省心一些？

我之前用过crockers，结果他们要一个月才转给你租金，还要扣大概10%的中介费，不知现在多少，有小的维修什么的也打电话给你，要吗你自己找人修或者他们给你找人修，你付钱。 所以我感觉这和自己管理有什么区别。中介管理还是比较适合屋主在国外的吧。

个人感觉，中介勿喷

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GreatCursER 发表于 2015-4-14 08:59
听着很害怕。交中介管理的话 如果遇到这样的问题 会怎么样呢 哪位大师给讲讲 ...

估计是中介替你去court 回答adjudicator "why dont you xxx?"之类的问题。排在我后面的是4个Barxxt的case

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南区Harveys 发表于 2015-4-14 10:42
帮LZ 总结下 在这问题处理时候不足之处，

1.出租屋东西坏了 ，应该考虑是修而不是换新的。另外需要三家的 ...

受教了，谢谢你的建议。

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carterdog 发表于 2015-4-14 10:46
當初怎麼會租給她？帶了兩個小孩，除非她職業特牛逼，否則根本不考慮，是不是投資房地點？來看人的素質也 ...

当初因为是快圣诞了，我也着急怕在等就没人租会空到圣诞之后，也算是一大失误吧

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reminness 发表于 2015-4-14 11:00
很同情楼主遭遇。但是开始的照片备份怎么弄？万一租客不承认这是当初的样子怎么办啊？ ...

这个adjudicator到没有太讨论，但是我的经验是把照片里 的日期也打出来，因为你签agreement时不是要签inspection report.

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Alan9a 发表于 2015-4-14 11:40
有没有人知道 如果 我先不修  把所有的报价 比方说 门窗 修或者换 一样报价3份 打印出来，  上庭 算个总价
...

但是你有没有想过，如果你不修要等她搬走之后你在修，那你就没办法招新的租客，像我的情形，你总不能正门一个大洞，你就让别人来看房吧。毕竟租金才是大头，不要因小失大。

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猪猪沙发 发表于 2015-4-14 13:46
我唯一的一个问题是，穷白走了之后，楼主怎么找到她的新地址的？？？

或者楼主怎么找到她的？我不觉得她会 ...

我没有她的新地址就像你说的她不肯给我说是她的隐私，只说她会搬到 sandrinham.

我有她的驾照复印件，有她的WINZ号码，除此之外我也没有其他的了。像某位楼上讲的，我也不知到什么时候能追回来钱。 谋事在人，成事在天，我能做的都做了，剩下的已经不是我能控制了。

我真的觉得这个tenenacy tribunal 是个大笑话，索赔完全偏向租客，索赔金额还不一定能保障。等我有时间了，一定找找其他的方法去反映一下，尽管可能起不到什么本质的作用，但愿能激起些浪花。

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猪猪沙发 发表于 2015-4-14 14:26
你的意思是，在tenancy tribunal的时候，你的房客没有出庭，就是你和法官两个人的审判？？？ ...

是的，就我和法官两人，而且她完全站在房客的角度来看问题

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clam 发表于 2015-4-14 15:48
辛苦了，lz

by the way... can you share which suburb is your investment property?

Onehunga++++++++++

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PirateShip68 发表于 2015-4-14 22:01
希望楼主早日追回。也给同胞们做个警示。
不过还是想问问，如果通过中介租的话，是否会好一点呢？ ...

个人认为可以让中介帮你只找房客，但是不要他们管理。 理由之前已经分析了。

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bondbunny 发表于 2015-4-15 10:04
我怎么感觉找房客是个简单的事而管理是个麻烦事?怎么会把轻松让给別人麻烦留给自已? ...

个人侧重点不同吧，我觉得中介管理其实真的没有那么有用，可能是1个月查次房，还要收你inspection fee,租金一个月才打给你，扣除10%左右的管理费，我不知到现在是多少了。需要修理，还是的你花钱修理，所以他做的这些事，你都可以自己做，为什么要花那10%的管理费？？

相反，我现在觉得如果你付钱让中介帮你找房客，没准会比你自己找更好，你比如我这次，tinz也查了，reference的电话也打了，可是都找错了方向。之前的某位中介留言就很中肯，也很有经验。所以我觉得找到一个好房客，自己管理应该是一个比较好的搭配。

当然，你不想麻烦，也不在乎这200-300刀/月的管理费，那还是找中介好，至少出了问题，不用被SB adjudicator各种质询，会有中介替你出面。

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tigersage 发表于 2015-4-15 16:30
我的经验是，租房中介也是大部分都向着房客。

这个也有道理，我之前用过CROCKERS几个月帮我管理，灯泡坏了也是NORMAL WEAR AND TEAR让我还给租客钱，门把手松了，也通知我让我找人去弄一下或者她找人我付钱。当然这第一个租客也是奇葩，什么事都找中介，然后中介来找我。

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jason.z.z 发表于 2015-4-15 14:00
我也遭遇了耍赖房客，给了足够时间的Notice，还是不搬家，该怎么办？

在Tribunal 上lodge application，  ...

既然你已经申请了， 好像是可以强制他们搬出去（EVICTION)，然后在追讨损失，记得多照照片

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HAWK 发表于 2015-4-15 14:17
来看房时记录对方的ID必须是当事人的ID。

这个只有决定要租房了才能要吧，要不然人家是不会给你的

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更新了一下追账的，希望能帮到有需要的人

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chentao 发表于 2015-4-22 10:11
还是交给中介管理，因为有些东西他们有专人上法庭，相对来说会比你懂.如果你觉得付管理费还负担的起，交给 ...

不是负担的起或负担不起的问题，而是中介们的管理费值不值这个价钱。个人侧重点不同。

中介勿扰，中介勿喷，谢谢

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patagonia 发表于 2015-4-22 10:51
假如你有好几套投资房还有Full Time工作你试试能否管理的过来，尤其是投资房在low social economic的区。

...

个人侧重点不同，中介存在有中介存在的道理，就自己去用最适合自己的方法去管理吧。

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Casalanca 发表于 2015-4-22 11:46
楼主威武.

我也lodge  tendency tribunal  . 可是没有猪客 的现在的地址.  

你只需填写他最一开始填rental agreement 里的地址。
他新的地址，只有等你的判决书下来之后，你才能去申请查他的新地址

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clam 发表于 2015-4-23 17:24
我剛剛也遇租霸了，3 weeks in arrears
也是Onehunga........

敢问哪条街？话说租了快6年，第一次碰到这糟心事。还是看人。

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clam 发表于 2015-4-24 12:31
oranga ave

再敢问可是后院紧邻公园的一栋房子？多年前在那附近看过一栋房子，但是觉得离公房区太近，就没有入手

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diary shop不付租金？

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准备准备那个14days rent arrears notice,留好证据。
不过你要是找的中介管理就无妨了。