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[谈房] 高层Apartment (公寓)经验分享    关闭 [复制链接]

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永恒钻石 尊贵铂金 新时政 10周年纪念

发表于 2014-12-2 15:30:42 |显示全部楼层 微信分享
本帖最后由 Bearonrun 于 2018-1-18 16:03 编辑

现在随着房屋价格的上涨,很多华人朋友都转而购买高层公寓。对于投资者来说,投资门槛较低,租金回报较高,现金流不错。 对于自住者,价格比较低廉,交通也便利。不过,高层Apartment固然有相当的优势,但也有很多和平房不一样的风险。作为一个小业主和结构工程师,我写这篇文章分享一些工程的经验,并提醒大家购买高层Apartment之前要注意的一些风险。




在过去几年,我做了不少的高层Apartment的维护,翻新和加固项目(主要在奥克兰)。一般是因为业主(Body Corporate)或物业管理(Property Manager) 发现了问题让工程师去检查。也有是Council要求业主做的。最近又接了个项目,明天(10月14日)要到大楼去检查结构上的缺陷。


常见问题如下:


漏水

        很常见是窗户,阳台等没有密封好。也有是因为用了不合适的外墙材料(类似于一般的漏水平房)。还有就是游泳池漏水。通常漏水的高楼都是廉价建筑。承建商会用一些廉价的材料,工人和分包商以控制成本,结果导致漏水风险增高。要是某些重要工序没有做,或者工程质量检查没有做好,风险就更高。

        和漏水平房一样,高楼漏水补救成本通常很高。很轻易就上几百万,甚至上千万。

        最近天维也有报道典型的公寓风险案例:

        http://money.skykiwi.com/realestate/2015-02-05/193043.shtml



结构设计缺陷

        此类问题很多。 举些例子,混凝土板(地下室墙,阳台等)钢筋没放够,结果开裂。楼顶的Penthouse防风不足,在风中摇晃,没法住人。基础调查没做好,建成后地基沉降不均,地板开裂。等等,此类问题很难彻底修复,而且就算可以,也代价高昂。


施工问题

        有些建筑并不一定严格按照工程图纸施工,这样会导致建筑出现各类问题。尤常见于廉价建筑。


抗震等级不足

        可能有几个原因:1. 旧的建筑规范和现在的规范有差别。2. 结构设计缺陷3.施工没有按照工程师要求做. 曾经对一高楼作了混凝土扫描,里面的钢筋的图纸的相差很大.

        一般来说,楼龄越大,抗震等级越低。但也有例外,例如有八十年代的高楼比2000年后的抗震等级要高。

        如果抗震等级不足,楼房在地震中可能会严重受损,甚至倒塌。政府按照的抗震等级把建筑分类。最低等级的,会被要求马上加固。高一级的,会被要求限期(15~20年)加固。再高一级的,会被建议加固(非强制)。此外,保险公司的费用也会因为风险高而大幅上涨。有不少租客(尤其是商业租客)会拒绝搬进抗震等级低的大楼。


裂缝

        指的是混凝土结构上的裂缝(如墙,地板,阳台,水槽等等)。大多并不马上影响结构强度。但会影响美观,会有腐蚀风险,也会增加维护费用。


防火等级

         公寓的防火设计或施工有缺陷
         结构(主要是钢材)没有防火涂料,没用防火板(Gib Fyreline等)包起来。
          防火通道尺寸,位置,方向等不合要求,这种情况在混用的高层更常见,例如地下层Parking, 地面一二层零售, 中间层 办公室,高层公寓。这种情况下,防火设计,建模非常复杂,出错的几率更大。
         天维的相关报道如下:http://money.skykiwi.com/realestate/2015-10-12/206208.shtml
         
         有的建筑的防火等级不足,被防火工程师写进报告。市政府就要求马上清空大楼并修正。经过上诉,修正是做了,但只是短期清空几个Unit.


如果购入了这些高楼,就可能需要承担相关的修复和加固费用,常见如下:

建筑师费用:

         检查,报告,设计,进度控制。费用从几万到几十万,视乎项目规模。

工程师费用:

        结构,防火,基础,机械,电气工程师。检测,调查,设计,consent, 费用从几万到几十万,视乎项目规模。

律师费用:

        如果不用打官司,费用从几万到几十万,视乎项目规模。如果要上法庭,可以轻易上百万。见过费用 (Fee Proposal)近三百万的。

大楼空置损失

        发现问题后,市政府有可能要求马上清空大楼(基督城有这种案例),或部分清空。 施工期间,部分或全部单元会被清空。见过有大楼单元被清空两年


施工费用
        视乎项目规模,从几十万到上千万不等。


最后再次提醒各位网友,购买Apartment之前一定要收集足够信息,作足够的调查和分析,这样才可以降低风险。

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发表于 2014-12-2 15:59:24 |显示全部楼层 微信分享
谢谢分享!!!!
每个人都是在和自己赛跑!

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新时政 10周年纪念

发表于 2014-12-2 16:00:05 |显示全部楼层 微信分享
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元老勋章 活动贡献勋章 哈卡一族 10周年纪念 危险人物 2014许愿勋章

发表于 2014-12-2 16:02:16 |显示全部楼层 微信分享
谢谢分享 感激

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发表于 2014-12-2 16:17:48 |显示全部楼层 微信分享
这是软性广告吗

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永恒钻石 尊贵铂金 新时政 10周年纪念

发表于 2014-12-2 16:25:24 |显示全部楼层 微信分享
cym 发表于 2014-12-2 15:17
这是软性广告吗

我只是看了很多华人都在买公寓,所以分享经验,提醒一下而已。再说,我也没有Promote些什么房产之类的。
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cym 发表于 2014-12-2 15:17
这是软性广告吗

为什么会觉得是个广告呢?

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发表于 2014-12-2 16:49:51 |显示全部楼层 微信分享
我有在看apartment,只能説現在的華人太兇了,都是給cash offer的,這樣很難搶~

好的apartment上市前就被賣掉了

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发表于 2014-12-2 17:01:50 |显示全部楼层 微信分享
clam 发表于 2014-12-2 15:49
我有在看apartment,只能説現在的華人太兇了,都是給cash offer的,這樣很難搶~

好的apartment上市前就被 ...

就是这种情况。所以我才写这篇文章,提醒一下。租金回报,和升值固然重要。但还不是全部。
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Bearonrun 发表于 2014-12-2 17:01
就是这种情况。所以我才写这篇文章,提醒一下。租金回报,和升值固然重要。但还不是全部。 ...

我是一個着重細節的人,所以才還沒買到(8月看到現在)

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永恒钻石 尊贵铂金 新时政 10周年纪念

发表于 2014-12-2 22:17:36 |显示全部楼层 微信分享
clam 发表于 2014-12-2 17:31
我是一個着重細節的人,所以才還沒買到(8月看到現在)

你也真有耐心。
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发表于 2014-12-2 22:28:45 |显示全部楼层 微信分享
Bearonrun 发表于 2014-12-2 22:17
你也真有耐心。

期間我是有買另外的物業
只是。。。和apartment的緣份沒到

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永恒钻石 尊贵铂金 新时政 10周年纪念

发表于 2014-12-2 22:47:43 |显示全部楼层 微信分享
clam 发表于 2014-12-2 21:28
期間我是有買另外的物業
只是。。。和apartment的緣份沒到

You are really a rich man.
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哈卡一族

发表于 2014-12-2 22:57:04 |显示全部楼层 微信分享
成也apartment,败也apartment
                     

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发表于 2014-12-3 00:15:56 |显示全部楼层 微信分享
能否讲下96 on synods street 那个公寓怎么样。 朋友有买入的。

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发表于 2014-12-3 00:17:38 |显示全部楼层 微信分享
外墙水泥,房顶是mixture materia。 房顶有漏水维护。是小问题。外墙一定问题没有。交通很方便观察了其中unit。墙体没有crack

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永恒钻石 尊贵铂金 新时政 10周年纪念

发表于 2014-12-3 13:29:16 |显示全部楼层 微信分享
dexzzy4 发表于 2014-12-2 23:17
外墙水泥,房顶是mixture materia。 房顶有漏水维护。是小问题。外墙一定问题没有。交通很方便观察了其中un ...

每个建筑情况都不一样,需要具体分析。你可以看看council file.
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dexzzy4 发表于 2014-12-2 23:17
外墙水泥,房顶是mixture materia。 房顶有漏水维护。是小问题。外墙一定问题没有。交通很方便观察了其中un ...

Lease hold 还是 Free Hold?

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发表于 2014-12-3 20:00:47 |显示全部楼层 微信分享
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽

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永恒钻石 尊贵铂金 新时政 10周年纪念

发表于 2014-12-5 10:03:45 |显示全部楼层 微信分享
咕咚? 是什么?
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2019-2020年度金ID

发表于 2014-12-5 12:49:38 |显示全部楼层 微信分享
very well written
所有的伟大事件,都起源于微不足道的一件小事。人生充满了感叹号和省略号..........

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发表于 2014-12-9 10:47:55 |显示全部楼层 微信分享
kelody0222 发表于 2014-12-2 21:57
成也apartment,败也apartment

此话怎讲?
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精华勋章 元老勋章 哈卡一族 活力小宝贝 2014许愿勋章 家有学童

发表于 2015-1-8 10:47:33 |显示全部楼层 微信分享
谢谢楼主的警醒之作,既然高层公寓有存在众多的风险,还有一些建筑问题不是短期内出现的,买公寓投资者还是三思而行。
禁止使用二维码图片作为ID头像或者在个人签名内放有二维码的图片

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三思而行           

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10周年纪念

发表于 2015-1-8 12:14:33 |显示全部楼层 微信分享
个人 买 apartment 一间

有什么需要注意的?
剔牙者,掰之!

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发表于 2015-1-8 20:16:47 |显示全部楼层 微信分享
楼主这么懂,不如提出一个CITY的公寓 分析报告,比如哪栋建筑,可能有什么问题,发现过什么问题,虽然费点时间,但是其成果,一定是 非常振奋人心,很有成就感的,期待,。
NEW START, NEW DESTINATION.

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发表于 2015-1-8 22:54:25 |显示全部楼层 微信分享
louisxiang 发表于 2014-12-2 15:59
谢谢分享!!!!

现在也在看APT做投资,但是对APT一点概念都没有,之前都是投资的房子,现在有朋友告诉我现在ALBANY建了一片APT说是不错,让我也投,是期房还没建好,总是担心APT回报率太低,升值潜力小。
楼主能给分析一下APT的走势吗?

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发表于 2015-1-8 23:04:24 |显示全部楼层 微信分享
markrey 发表于 2015-1-8 19:16
楼主这么懂,不如提出一个CITY的公寓 分析报告,比如哪栋建筑,可能有什么问题,发现过什么问题,虽然费点 ...

客户隐私,不能公开。
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发表于 2015-1-8 23:07:52 |显示全部楼层 微信分享
吉百利 发表于 2015-1-8 21:54
现在也在看APT做投资,但是对APT一点概念都没有,之前都是投资的房子,现在有朋友告诉我现在ALBANY建了一 ...

我这个帖子的主要目的是提醒华人朋友关于投资公寓的一些风险。 关于公寓市场的走势,论坛里很多朋友都懂很多。
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发表于 2015-1-8 23:12:01 |显示全部楼层 微信分享
Bearonrun 发表于 2015-1-8 23:07
我这个帖子的主要目的是提醒华人朋友关于投资公寓的一些风险。 关于公寓市场的走势,论坛里很多朋友都懂 ...

那你觉得如果是全新的公寓,也会有你说的风险吗?或者是两三年以后会出现你说的风险吗?

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