如何为你中意的房子估价

herox5

Lease 发表于 2014-8-25 14:19
你的理解有误， 第一年折旧为200000 X 3%=6000， 第二年为194000 X 3%=5820， 第三年为188180 X 3%=5645， ...

但10年花6万整修的估计也没几个啊，有6万整修，不如再多花点都能再造个阁楼了

Lease

herox5 发表于 2014-8-25 14:58
你那个是Diminishing value，如果用这个要用4%的，3%就是Straight line

我又不是做Tax Return, 只是参考一下为自己估值模型做折旧率而已。

Lease

herox5 发表于 2014-8-25 15:00
但10年花6万整修的估计也没几个啊，有6万整修，不如再多花点都能再造个阁楼了

别忘了我这是为房子做估值，估值估值乃是 ”估“，即大约，不是要精确的。

love_3_month

Do you think it is still about $2000 per m2 in AKL (by average)? i thought it is more expensive now.

Lease

love_3_month 发表于 2014-8-25 15:34
Do you think it is still about $2000 per m2 in AKL (by average)? i thought it is more expensive now. ...

$2000 per m2 is prety much standard fees for construction as builders are now facing a lot of competitions. They are unlikely to increase fees substantially.

leonfish

呃，俺房产估价专科毕业，  楼主的 method 作为私人投资估价，已经很OK 了，
确实有些地方值得商榷，但就像楼主说的，关键在于 “估” 这个字，
而且 intention 是自己做investment 用的， 又不是去银行拿贷款。

Lease

leonfish 发表于 2014-8-25 16:05
呃，俺房产估价专科毕业，  楼主的 method 作为私人投资估价，已经很OK 了，
确实有些地方值得商榷，但就像 ...

专业的估价是如何， 请道来听听。

leonfish

Lease 发表于 2014-8-25 16:22
专业的估价是如何， 请道来听听。

想知道去Massey 蹭课吧，我懒得打字，而且我现在做QS， 没在做valuer，
像老兄你这样有专研精神的房产投资人， 去Massey 进修一下，会有种豁然开朗的感觉。
我是先上的学， 毕业后才慢慢实践，经常会有一种释然的感觉， 呵呵。

wendy20115

Lease

leonfish 发表于 2014-8-25 16:43
想知道去Massey 蹭课吧，我懒得打字，而且我现在做QS， 没在做valuer，
像老兄你这样有专研精神的房产投 ...

其实我基本上知道， 不外乎这几种专业估价吧：

1. Sales Comparison
2. Capital Asset Pricing Model
3. Income Approach
4. Replacement Cost
5. Discounted Cash Flow

现在市场上的RV基本上用第一种方法， 因为最简单， 也不需要算什么。

leonfish

Lease 发表于 2014-8-25 16:50
其实我基本上知道， 不外乎这几种专业估价吧：

1. Sales Comparison

RV 是片估，purpose不一样，结果当然不一样

leonfish

Lease 发表于 2014-8-25 16:50
其实我基本上知道， 不外乎这几种专业估价吧：

1. Sales Comparison

Massey 的地产专业， 估价只是其一， 投资和管理才是重点，
再结合你现有的经验，牛逼大发了,

songinator

leonfish 发表于 2014-8-25 17:00
RV 是片估，purpose不一样，结果当然不一样

第四种靠得住 母猪也上树

来replace一个漏水房看看哈哈哈

Lease

leonfish 发表于 2014-8-25 17:06
Massey 的地产专业， 估价只是其一， 投资和管理才是重点，
再结合你现有的经验，牛逼大发了,

其实说实话， 那些大学的课程过于Academic, 我是觉得我自己在网上自学一下基本原理和概念就行了， 关键还是实践， 能够把一些原理和概念派上实际用场就可以了。

leonfish

songinator 发表于 2014-8-25 17:07
第四种靠得住 母猪也上树

来replace一个漏水房看看哈哈哈

， 一样做啊， depreciation rate 不同罢了，
depreciation rate 又不是一定是 3%， 取决于房子建材的寿命。
艾玛，越说越多， 下班走人。

Lease

songinator 发表于 2014-8-25 17:07
第四种靠得住 母猪也上树

来replace一个漏水房看看哈哈哈

有什么不可以的。

songinator

Lease 发表于 2014-8-25 17:12
有什么不可以的。

有的算上房子比地价还便宜。。。。怎么算

Lease

songinator 发表于 2014-8-25 17:14
有的算上房子比地价还便宜。。。。怎么算

什么意思？

如若初见

虽然您在拍卖中以估值范围内拿下了，但并不代表您这种计算的公式能得出准确的估值。

因为您计算邻居的土地价值是以一半来算，忽略了房屋的估值，这个误差会挺高的。如果多数都是旧房，那估值会偏低。但另一方面你又以新房建设费为基准来进行递减，这个没有考虑到旧房的材料、装修、状况，会导致估值偏高。

另外你也没考虑到地理位置、校区、景观、拓展潜力等加分或减分的因素。

在这样情况下，一个偏高，一个偏低，负负得正，相加起来或许就变得在合理范围内了。

我倒认为根据CV来评估会比较准确些，一般区加20%－30%，好区学区加40%-60%，这是比较保守的。另外还有个简单方法，让你银行经理给你一个估价，他们的比较专业也能控制风险。

leonfish

Lease 发表于 2014-8-25 17:10
其实说实话， 那些大学的课程过于Academic, 我是觉得我自己在网上自学一下基本原理和概念就行了， 关键还 ...

， 聪明人，自学当然ok。
我是觉得对自己很有用，也有很大帮助。另外，Property 专业并不过于Academic， 很实用，呵呵。

Lease

如若初见 发表于 2014-8-25 17:15
虽然您在拍卖中以估值范围内拿下了，但并不代表您这种计算的公式能得出准确的估值。

因为您计算邻居的土 ...

"这个没有考虑到旧房的材料、装修、状况，会导致估值偏高。" - 折旧就是考虑这些状况的。

”另外你也没考虑到地理位置、校区、景观、拓展潜力等加分或减分的因素。“ -地的价值反映了这些因素。

leonfish

songinator 发表于 2014-8-25 17:14
有的算上房子比地价还便宜。。。。怎么算

Easy，

Replacement cost = 0, means demolition cost > salvage

Method： land value - demolition cost + salvage

如若初见

Lease 发表于 2014-8-25 17:20
"这个没有考虑到旧房的材料、装修、状况，会导致估值偏高。" - 折旧就是考虑这些状况的。

”另外你也没 ...

比如90年代的plaster和60年代的cedar房，通过折旧计算能反映出估值吗？另外如果业主自己翻新过房屋，一般是不会更新在CV中，但过几年后这房子又上市了。

我问过中介，他说地价是没反映校区、景观之类的，这就是为什么同在中区的两条街道上，校区内的房会比非校区的贵20万左右。看得到海景的房子，也远贵于对面看不到海的邻居房。

Lease

如若初见 发表于 2014-8-25 17:29
比如90年代的plaster和60年代的cedar房，通过折旧计算能反映出估值吗？另外如果业主自己翻新过房屋，一般 ...

如果是plaster可以用高一点的折旧率啊， 我并没有说要定死3%不能变的。如果是翻新过的房子， 你在open Home的时候是明眼能看见的（不少卖家在出售房子前都有较大的装修）， 这些可以在做折旧的时候做一定比例的调整，也并非是定死不变的。

你那中介不懂， 怎么可能地价不反映校区和景观。 你自己不也说了校区内的房会贵20万， 这不就贵在它的土地上吗？ 难不成是贵在土地上面那有一百多年历史的破building上？

love_3_month

实际上有的公司卖新房就是这么定价的，地多少房多少，当然他们不会告诉你利润啦

我觉得房子价格有高低，材料还是区别挺大的，另外，一样的地造两层300平还是一层150平或者两栋连体一共300平，单位成本也有区别吧，就是不知道具体什么数据，估计那些建筑商都知道吧。。。。

Lease

love_3_month 发表于 2014-8-25 17:46
实际上有的公司卖新房就是这么定价的，地多少房多少，当然他们不会告诉你利润啦

我觉得房子价格有高低， ...

肯定的， 但基本以一定百分比做折旧可以基本反映目前该房屋的replacement cost.

alisterchan

好帖子..看各大神评论更是学东西

sky-horse

毫不客气地说，楼主这样的估价不太合理。

首先房子与地价各50%就是及其业余的做法。事实上的评估与市场价又有点差距。即使是专业的评估师也会与市场价有点区别。

影响房价的因素太多了，这要综合考虑，市场永远是正确的。

sky-horse

个人觉得考虑一个房子的价格主要要考虑一下几个方面：

1 地价， 主要考虑附近房子的成交价折算成的地价或空地的价格，在考虑一个地段位置等的修正值。
2 房价， 如果是新房，考虑建房成本，加一个合理的15%-20%的建房利润。
              如果是旧房，考虑旧房的一个平均价格，当然根据屋况作一个修正值。
3 市场， 整个地价加上房价后，更加市场的热度，做一个市场的修正值。

这样算，必将接近市场。

Lease

sky-horse 发表于 2014-8-25 20:21
毫不客气地说，楼主这样的估价不太合理。

首先房子与地价各50%就是及其业余的做法。事实上的评估与市场价 ...

"首先房子与地价各50%就是及其业余的做法。"

请问你凭什么得出这个结论？那么看来你有专业的做法，请你把你的专业做法说出来听听，你这专业的做法依据又是什么？