精算师 小乔《《更新：2014, 帮你看懂贷款利息和房市》》

小蛇大洞

有其他人这样交过gst的吗？，其它领域也行，专业的会计师给解释解释，怎么说？

Propertyjo

小蛇大洞 发表于 2013-3-11 22:19
不太理解，gst是 good service tax，你哪里符合这一条？，还是不理解的是gst怎么会在利润里面的15%?,l利润 ...

因为你如果trading,那么你就不是最终消费者，所以当你买进房产时，买进价＋你为卖出增值部分的花销（装修，agent fee,staging,solicitor 等等）都包含了gst,你 claim back （退gst回来). 当你卖出后，交卖价的gst. 所以实际你是交了利润的gst.

不能再明白了吧？！

zynzakl

非常好的讨论。
房产投资主要是两大类—————————短炒和buy and hold。各有千秋，前者考的是眼光，后者考验的是耐心。
单纯的短炒风险很大，装修之后取得增值要稳妥一些，买地建房自然更加稳妥，需要的专业知识和时间精力也更多一些。
长期持有的关键是正的现金流。身边能把这条路走好的投资高手在这一点都做得很好，这样才能不被意外压垮，才能在底部有资金建仓。
道理很简单，就那么几句话，能悟透并坐言起行不容易，人的性格和思维也不是论坛上几句话可以改变的。建议楼主和各位多谈谈具体的事务，比讨论投资理念更有意义。

请教楼主一个问题，你觉得在合理预算的前提下，什么样的装修以及房间布局最能吸引租客或买家，有哪些心得体会？谢谢！

STIR

Propertyjo 发表于 2013-3-11 22:38
当然我是只买你需要的东西，为避税去浪费？不可取吧！
如果你不做trading,buy and hold, 卖了不用交税

我不卖，怎么盈利啊？

Lease

wyan041 发表于 2013-3-11 22:36
这么多的buy and  hold, 怎样才能mortgage  free 呢？

这就是为什么我买投资房非常强调Cashflow的原因所在，我要求我的投资房必须是positive cash flow,即租金扣除所有支出，包括贷款本金之后，依然是positive cash flow. 这样就可以做到从买投资房的第一天开始就是房客在为我付mortgage, 持续25到30年，那么这房就完全是房客帮我付完mortgage。当然这是完全理想的情况，实际操作中可能未必完全如意，比如，有时候房子会空几周，不能保证完全52周都有房租，有时候房子要作些大的维修，这样会产生extra cost.

但只要你心里有明确的目标，你就知道该怎么去做。我的做法就是：买价格足够低的房子做投资。早年的投资（02-05年买入的投资房），现在的租金回报都有13-15%, 所以这些投资我可以很放心的持有让房客帮我付mortgage. 而近期（2010年）买的投资房，是以City Apartment为主，因为2010年这些apartment的价格足够低。

另外象我这样投资，会是相对比较轻松的投资过程，因为都是positive can flow, 所以不用往投资房里倒贴钱。这样万一自己的财务状况出现了问题，这些投资不会给你增加额外负担。

回过头来看，虽然我投资是强调cash flow, 但早年的投资房市值均已翻倍，2010年买的apartment到现在也有30-50%的增值，所以，not too bad,呵呵。

FM811

Lease 发表于 2013-3-12 06:41
这就是为什么我买投资房非常强调Cashflow的原因所在，我要求我的投资房必须是positive cash flow,即租金扣 ...

崇拜............

walker123

Propertyjo 发表于 2013-3-11 20:08
对，我是用trading公司做的例子，于LTC不同

Can you tell a bit more about the LTC company please? thanks.

walker123

STIR 发表于 2013-3-11 20:40
谢谢你的例子， 很清晰。 但是还有疑问， 公司买车不能每年都买吧？
如果我花掉了大部分盈利去买了东西， ...

this is the subject I am interested in. thanks LZ.

walker123

Lease 发表于 2013-3-12 05:41
这就是为什么我买投资房非常强调Cashflow的原因所在，我要求我的投资房必须是positive cash flow,即租金扣 ...

good examples.

webgenius

校草 发表于 2013-3-11 21:10
没有，抱歉。也不愿意写，写了也没几个人真的懂

你好，我是投资入门者。刚刚开始学习，特别想学习一下你的理论和方式，可以多写一点呢？ 谢谢了！

webgenius

Propertyjo:
考虑在西湖校区购买一投资房出租。5年后自住。但是按照现在的房价计算，每周租金无法cover贷款（假设房价60w，我给10w首付,这样每周租金至少是618才行），请问这应该如何操作呢？或者有什么其他的操作建议吗？谢谢了！

wicki

小蛇大洞 发表于 2013-3-11 23:22
有其他人这样交过gst的吗？，其它领域也行，专业的会计师给解释解释，怎么说？

我来越俎代庖一下。新西兰税法规定，如果
1） 过去12个月的应纳税活动产生的收入大于6万纽币；
2） 或者在未来12个月内预期会高于6万纽币；
3） 或者收入小于6万，但是当你销售商品或者提供服务时，向客户收取了GST税额的；那么你就必须要注册为GST 纳税人。
当然如果你的应税收入小于6万，你坚持要当GST纳税人，也是可以的.

这个应纳税活动指你持续的经营生意，做贸易，生产加工，提供专业服务。你取得的工资薪金不属于此范围，属于缴纳个人所得税。如果你的收入是由于一次性活动产生的，不是持续性的， 那么以上也不适用。

沿用一下楼主的例子，B不仅可以拿走现金和新车，B公司购买新车所形成的资产，在未来还能作为折旧去抵减所得税。比如第二年B公司还是赚了100,000元，加上车子折旧可以抵扣16,920 （DV=36%，假设100%使用于生意上），所得税就交23,262了，省了4,737元。

再回答一下小蛇的问题：首先你说的一点是对的，GST不是一个针对利润征税的概念，实际上，GST在利润表里压根不存在，它是一个资产负债表的项目。如果你是GST纳税人，当你销售商品和提供服务时，需要缴纳output GST， 同样，当你为经营发生购买成本和费用（purchase and expenses）时，这些成本和费用中所包含的GST可以作为抵扣（也叫input GST）。计算GST refund的时候，需要缴纳的GST实际上是=收入*15%-（成本+费用）*3/23。为啥税率不同呢，是因为收入我们一般讲的都是不含税价，而发生的成本和费用往往是含税价。

其中并不是所有的成本和费用都是可以计算GST的，比如，雇佣员工的成本（因为你的员工不会给你开张GST发票啦，如果是找分包商的话就可以，因为对方开具GST发票给你的同时他也交了15%的outputGST），比如车子的折旧（车子买的时候GST一次性就抵扣掉了）。所以，有时候你生意做的不错但当年需要缴纳的GST可能很小，甚至是负数，那就等着拿钱了。

当然，我觉得楼主的例子是简化了的概念，要这样深究下去估计要重新开帖子了。我的天啊我真啰嗦。

jjtt0129

Propertyjo 发表于 2013-3-11 13:24
好吧 这里给大家谈一下一个普遍对打税的误区，

我还是用一个简单化了的小例子来讲吧（ 因为是讲tradin ...

如果把所赚的钱全部发工资给自己，公司利润就是零，不用交公司所得税，只交个人所得税。所得税不用重复交。

Annie911

Lease 发表于 2013-3-12 06:41
这就是为什么我买投资房非常强调Cashflow的原因所在，我要求我的投资房必须是positive cash flow,即租金扣 ...

路遥知马力，Lease兄厉害。按照Buy & Hold的投资策略，只要能Hold得住，随着时间的推移，投资人就会渐入佳境，２０、３０年后理论上就能够财富自由。但为什么很多投资人都坚持不了这么久，最后能够到达这个境界的投资客可能５％不到。麻烦Lease兄多谈谈９５％的投资客都载哪了？

鼻屎

webgenius 发表于 2013-3-12 09:36
Propertyjo:
考虑在西湖校区购买一投资房出租。5年后自住。但是按照现在的房价计算，每周租金无法cover贷款 ...

你这是卖自住房,不是投资的角度出发的.

投资房说白了就是花最少的钱取得最大的回报率.

你买那么高, 汇报率肯定巨低了.

webgenius

鼻屎 发表于 2013-3-12 11:09
你这是卖自住房,不是投资的角度出发的.

投资房说白了就是花最少的钱取得最大的回报率.

前5年算投资吧？可以现在去哪里找正cash flow的房子呢？我看遍奥克兰基本没有，尤其是校区。 如果不考虑cash flow， 校区房又该如何投资呢？

鼻屎

webgenius 发表于 2013-3-12 11:36
前5年算投资吧？可以现在去哪里找正cash flow的房子呢？我看遍奥克兰基本没有，尤其是校区。 如果不考虑c ...

其实我感觉,投资房要看你注重什么CAHSFLOW? CAPTIAL GAIN?,买校区当然高拉.

quad5

Propertyjo 发表于 2013-3-11 22:49
因为你如果trading,那么你就不是最终消费者，所以当你买进房产时，买进价＋你为卖出增值部分的花销（装修 ...

一般来说交卖出价的GST， 因为是住宅， 卖出时候买家的purchase price 不会再交15% 的GST， 就是卖价包括要交的GST， 假设 60万买的， 卖80万， 80x15% = 12 万的GST， 只有68万+GST， 这么多，

webgenius

鼻屎 发表于 2013-3-12 11:37
其实我感觉,投资房要看你注重什么CAHSFLOW? CAPTIAL GAIN?,买校区当然高拉.

按照我现在的经济状况，是希望房租cover房贷。至于5年内能升值多少，不考虑的。

walker123

Annie911 发表于 2013-3-12 10:01
路遥知马力，Lease兄厉害。按照Buy & Hold的投资策略，只要能Hold得住，随着时间的推移，投资人就会渐入佳 ...

waiting ro the answer........ thanks.

kefu

Lease 发表于 2013-3-12 06:41
这就是为什么我买投资房非常强调Cashflow的原因所在，我要求我的投资房必须是positive cash flow,即租金扣 ...

有没有考虑现在市场好卖些呢？还是坚持只买不卖呢？

Lease

kefu 发表于 2013-3-12 12:03
有没有考虑现在市场好卖些呢？还是坚持只买不卖呢？

我有我自己退休时所需收入的目标, 我希望到退休时每周有4千块左右的收入, 如果完全从出租房上来获取这收入, 那么我应该要有10套左右的投资房.

如果我现在手里有20套房子, 并且每幢都有可观的增值, 比如, 都翻倍, 那么我会利用现在市场火热的时候出手8-9套, 将套现的资金还掉剩下房子的贷款, 从而可以提前退休了.

可惜, 我没有20套房子, 所以现有的我不能卖, 只能Hold.

proinv

Annie911 发表于 2013-3-12 10:01
路遥知马力，Lease兄厉害。按照Buy & Hold的投资策略，只要能Hold得住，随着时间的推移，投资人就会渐入佳 ...

是的,是的,这个问题太好了,请楼主和LEASE都做点经验之谈.
为什么只有5%的人坚持下来了,大部分只有1,2套投资房就买不下去了, 一部分放弃了,少部分亏损了,少部分还破产了?

鼻屎

webgenius 发表于 2013-3-12 12:00
按照我现在的经济状况，是希望房租cover房贷。至于5年内能升值多少，不考虑的。

其实我感觉现在的市场已经不适合. CASH  FLOW 的投资房了. 除非你去南区破区买,要不就APARTMENT.

Lease

wyan041 发表于 2013-3-12 14:04
老公希望在09年的时候多买2套房，可我坚决不同意，因为当时怀孕害怕万一收入出现问题，应付不了。现在后悔 ...

就目前的形势, 我不会再买city apartment.

ben4

Propertyjo 发表于 2013-3-11 13:27
大多数在新西兰的是英国和澳洲体系

美国体系相对容易靠一些，不过不是所有地方都承认的

要具备什么条件才能报考呢?
对学历有什么要求?
专业呢?要与金融相关的专业背景还是任何专业毕业的都可以?
还有,对工作经历有要求吗?要现在正在做与之相关的工作才能报考吗?还是(满足上述学历和专业要求的前提下)不管现在从事任何工作哪怕失业的人都可以报考?
谢谢!

kangrunzzz

Lease 发表于 2013-3-12 12:53
我有我自己退休时所需收入的目标, 我希望到退休时每周有4千块左右的收入, 如果完全从出租房上来获取这收入 ...

佩服您的投资理念，和楼主一样是个精明的投资客。

10300

请问楼主和LEASE, 如果有套中区，到city两个stage的中区，CV70万600多平全副地的home and income，两套电表，现在租金1300以上，大概要多少钱呢？

10300

Lease 发表于 2013-3-12 06:41
这就是为什么我买投资房非常强调Cashflow的原因所在，我要求我的投资房必须是positive cash flow,即租金扣 ...

请问楼主和LEASE, 如果有套中区，到city两个stage的中区，CV70万600多平全副地的home and income，两套电表，现在租金1300以上，大概要多少钱呢？