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楼主: 房屋检测

[AKL市中心] =====奥克兰房屋检测公司=====专业房屋检测 冰毒石棉检测 服务专业周到 价格合理公道   [复制链接]

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发表于 2013-7-21 13:07:07 |显示全部楼层 微信分享
可以,您留一手机或电邮。但不一定能便宜,因为我是自己组织不同工种进场,所以不需要管理费用。
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发表于 2013-7-21 13:08:54 |显示全部楼层 微信分享
sirtom 发表于 2013-7-19 21:52
请问可以PM我你用过的那为做的还可以的华人师傅吗  谢谢


可以,您留一手机或电邮。但不一定能便宜,因为我是自己组织不同工种进场,所以不需要管理费用。
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发表于 2013-7-21 21:20:44 |显示全部楼层 微信分享
看到一个96年建得房子用的建材是:Concrete with plaster over exterior,这是您之前讲的第一类批灰么?
谢谢

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发表于 2013-7-21 21:46:10 |显示全部楼层 微信分享
angelanan 发表于 2013-7-21 21:20
看到一个96年建得房子用的建材是:Concrete with plaster over exterior,这是您之前讲的第一类批灰么?
谢 ...

不一样,您那房子是水泥砖结构。
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发表于 2013-7-23 00:19:26 |显示全部楼层 微信分享
房屋检测 发表于 2013-7-21 21:46
不一样,您那房子是水泥砖结构。

多谢回覆
那会有漏水的隐患么?和砖房类似么?
以后需要把plaster扒掉换成weatherboard么? 如果需要换的话费用会很高么?
谢谢

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发表于 2013-7-23 08:59:56 来自手机 |显示全部楼层 微信分享
angelanan 发表于 2013-7-23 00:19
多谢回覆
那会有漏水的隐患么?和砖房类似么?
以后需要把plaster扒掉换成weatherboard么? 如果 ...

如果是concrete blocks 结构的房子的话,应该比较安全,漏水风险不大,但很难用一二句话来和其他外墙作比较,你也没必要换外墙。你要小心的是是否整幢房子都是这种外墙,许多房子是用几种材料混合的,有人会只告诉你好的一面。也许你把批灰扒了后会发现有部分外墙是有漏水问题的。
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发表于 2013-7-23 13:15:32 |显示全部楼层 微信分享
nzhic 发表于 2013-7-23 08:59
如果是concrete blocks 结构的房子的话,应该比较安全,漏水风险不大,但很难用一二句话来和其他外墙作比 ...

哦~哦~ 那如何能查出是否都是concrete还是用几种材料混合的呢?一般的building inspection就可以么还是需要特殊的仪器检测?

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发表于 2013-7-23 17:34:01 |显示全部楼层 微信分享
angelanan 发表于 2013-7-23 13:15
哦~哦~ 那如何能查出是否都是concrete还是用几种材料混合的呢?一般的building inspection就可以么还是 ...

是全部或部分?肯定能查出来。
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发表于 2013-7-26 22:07:51 |显示全部楼层 微信分享
一位普通房屋检测从业人员对批灰(plaster)房屋的看法(3):
继续前两周的话题。


+不安装cavity的批灰(plaster)房屋真得那么可怕吗?如果每年刷油漆,可否解决问题呢?

          只要您有重做外墙的决心,那么也不算太可怕。这是设计上的缺陷,刷漆等保养都是治标不治本的,适当的保养会延迟它变成漏水屋,但没有cavity的房子将被视为有漏水风险的房子。


  +在我们检测过程中没有安装cavity的批灰(plaster)房屋被真正定性为漏水房的比例为多少?

          由于我们仅做非损坏检测,一旦有问题,买家会放弃,所以我们没法跟踪下去。我估计会在十分之一,但这是我检测时的比例,并非所有房子中的比例。
+没有安装cavity的批灰(plaster)房屋肯定会成为漏水房吗?
           暂时还没有数据来支持这一观点的100%正确。同时你也会看到许多没有安装cavity的批灰(plaster)房屋也没有出现漏水的迹象,当然这些房子将会被视为有漏水风险的房子。

+如果您买了没有安装cavity的批灰(plaster)房屋该如何办?
       当然是保养,但所谓的保养不仅仅是油漆,严格说:及时发现问题,并解决问题。有关保养的方法可参考我以前写的文章,点击下链接:
http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... &fromuid=346827

另外您也可依靠仪器来及时发现房子的漏水问题,本公司有仪器(moisture meter)的租借业务,它可帮助您发现问题。

+没有安装cavity的批灰(plaster)房屋在重做外墙后还会漏水吗?
    它们都是按 新的建筑标准来安装cavity以及外墙的, 我暂时没检测到这类房子漏水,所以应该说风险不高,或者说风险和其他外墙材料差不多。
+漏水房屋在重做外墙后,里面的木头还会烂吗?
    漏水房屋在重做外墙时,里面的烂木头会换下,并且会将木框架做防腐处理,所以换外墙后里面的木头不会再烂,除非房子又漏水了。

+新的建筑标准下,安装cavity的批灰(plaster)房子可靠吗?
     新的建筑标准下,安装cavity的批灰(plaster)房子, 我暂时没检测到这类房子漏水,所以风险不高,或者说风险和其他外墙材料差不多。
    从试行安装cavity,那些批灰(plaster)房子已经有10年了,它确实改进了木框架的透气性,使它更加干燥,所以现在几乎所有外墙材料内都安装了,包括timber weatherboard.

再次强调以上是我个人的一些看法,以及自己在检测过程中的一点经验积累。肯定会有不足之处,望各位指正。
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发表于 2013-7-27 21:50:53 |显示全部楼层 微信分享
检测时间多久
       一般一套4房房屋的检测时间在1.5小时左右。决定检测时间的重要因素是屋况,屋况好的房屋,也可能在1小时多一点完成检测,屋况差,就会超过1.5小时,2小时也不一定能完成。有时候遇到英文欠佳,建筑知识有限,求知欲又特强的顾客,那检测时间会更长。
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发表于 2013-7-27 21:55:12 |显示全部楼层 微信分享
检测的价格
以一套水泥地基3房的房子为例,普通书面报告,目前我们是价格为460元含税。这仅供参考,具体价格请来电查询。
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发表于 2013-8-2 19:00:56 |显示全部楼层 微信分享
房屋保温材料的类型和选择
1.毛毯形状或棉被形状(blanket):由玻璃纤维 ,羊毛,塑料纤维,天然纤维等不同成分组成。目前比较常用,它可根据需要被切割成不同大小,填放到需要的空间,通常用于墙体内和天花板的上面,也可用于地板下面,但比较少。
2蓬松状保温棉(犹如刚采摘下来的棉花):由纤维素,玻璃纤维 ,羊毛。通常用于天花板的上面和其他难以到达的空间。因为它是被专用设备吹入要填放的空间,优点是可放入人无法进去的空间,缺点是不易铺放均匀。
3. 泡沫板:通常用于挡土墙的外侧和地板下面,也有人会用于天花板的上面,但较少。
4. 锡箔纸:主要用于subfloor里面,即地板下面。
    选择保温材料时,注意它的R-value, 数值越高保温越好。新西兰按冷暖分3大区域,奥克兰分在较暖的区域,用R-3以下即可,一般墙内选R-1.8, 天花板的上面选R-2.2。当然您要选更高的也可,会更加保暖,不过价钱也会贵些。
       2000年前盖的房子大部分达不到此标准。如果您的房子是2000年前建的,可考虑在天花板的上面加铺R-2.2或更高R-value的保温棉(如R 3.3等),但您用的R-value越高您的费用越大.
在新西兰一般建议有2-2.5,这是经科学家计算得到的,这样性价比(Performance/Cost)最高。  
如果您想在  墙内加铺保温棉的话,花费更大。(在这里插一句题外话,我在用红外线摄像仪时,时常会发现有些墙内会缺一块保温棉)。
    本地产的保温棉一般含70%-80%的回收材料,它一定符合新西兰保温材料方面的国标NZS 4859.1 要求,比如无毒,不会烂,不会滋生虫和细菌,不易燃烧等等要求,但有些人接触后会引起过敏,皮肤瘙痒等等不适。自己动手铺时,记得带口罩,手套等保护用品。
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发表于 2013-8-3 21:59:10 |显示全部楼层 微信分享
如果有人同时看中两套以上的房子,拿不到主意检测哪套,该如何办?

         如您同时看中两套以上的房子。为了节省您检测的费用,您可将它们的网页或拍些照片电邮给我,并留下您的电话。我会根据屋龄和建筑材料从专业角度来对比这些房屋的优劣。当然这种对比会有局限性,不过这是免费的服务。
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发表于 2013-8-3 23:27:16 |显示全部楼层 微信分享
http://rwhowick.co.nz/HOW22799
最近在看这套房子,您看看链接。2000年建的plaster, 平顶还是沥青铺上去的,没有cavity system。 widow没有flashing,墙上已经有裂缝。优点是价格便宜,房子地势高,区也还可以。您方便谈谈您的看法吗?

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发表于 2013-8-4 19:58:39 |显示全部楼层 微信分享
本帖最后由 房屋检测 于 2013-8-4 20:01 编辑
奥克兰小新 发表于 2013-8-3 23:27
http://rwhowick.co.nz/HOW22799
最近在看这套房子,您看看链接。2000年建的plaster, 平顶还是沥青铺上去 ...

2000年建的plaster, 沥青屋顶,没有cavity system,以上这些问题优劣,在我以前文章都有提到,但 window没有flashing不太可能,是埋在里面您没发现吧?墙上裂缝要看大小,以及是否已漏水? 但它有 subfloor,可以排condensation,这是个优点,而且是那时期的plaster房不常有的。
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发表于 2013-8-8 21:49:04 来自手机 |显示全部楼层 微信分享
批灰房子总有点不放心。

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发表于 2013-8-9 18:51:35 |显示全部楼层 微信分享
购房杂谈--
虫蛀
      前段时间写了一些文章,许多读者对于我文章中的有些问题不太理解,希望能看到一些照片帮助理解。本周开始我通过《购房杂谈》,讲些我在房屋检测中查到的一些问题房子,并有照片说明。本周讲房梁的虫蛀
         这是一套50 年代,在Mt Albert,水泥瓦顶,weatherboards外墙,木质门窗,刚刚铺完保温棉。各方面保养都不错,从表面看它比同龄房子状况更好。
       我的顾客是从几套房屋中挑选出来的,开始并不想做屋检,因为觉得这类房屋不可能有问题。
    检测时各方面确实也都不错,但当我进入阁楼(roof space),看到了较严重的虫蛀。有几根梁(rafter)几乎被蛀空。
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发表于 2013-8-13 19:54:40 |显示全部楼层 微信分享
PETER WEI 帮我检查的房子,服务比较到位·~
NEW START, NEW DESTINATION.

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这是一套85 年建的房子,在Remuera,水泥瓦顶,砖和weatherboards混合的外墙,铝合金门窗。虽然将近30未装修过,但一对洋人老夫妻将房屋收拾的井井有条。而且那年代的建房的木头是经过处理的,硼酸含量不低于0.4%,是比较高的,室外的木头处理级别更高。
         令人吃惊的是房子阳台的横梁几乎被蛀空,虽然房子的其他方面不错,我的顾客还是决定马上放弃这一房子,并且马上通知房东,房东知道后也是非常感谢我们,否则可能会伤到人。
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厉害厉害啊
[url=http://foot.ci123.com][/url]

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发表于 2013-8-18 21:57:04 |显示全部楼层 微信分享
請問樓主可否分享一下你對外牆是全磚頭沒有plaster,但裡面的framing是未經處理的木頭的房屋的經驗?還有,請問Fletcher建築公司有堅持用cavity drainage system嗎?
HealthPost is great!
https://www.healthpost.co.nz/refer/?st-code=XBYa

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ocean_of_sheep 发表于 2013-8-18 21:57
請問樓主可否分享一下你對外牆是全磚頭沒有plaster,但裡面的framing是未經處理的木頭的房屋的經驗?還有, ...

     首先,从目前我们对房屋的认识来说,framing肯定是经过处理的更好,因为您很难确保它处于干燥的环境。如framing没有经过处理,您又确定它是在干燥的环境下,那房子就没问题。
    我觉得 Fletcher建築公司是按政府的建筑标准建房的公司。
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www.liang 发表于 2013-2-25 22:14
你好,发了给你

求PM义务检测发生了什么

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发表于 2013-8-23 17:25:08 |显示全部楼层 微信分享
房屋杂谈(3)
      本周还是继续讲虫蛀的问题,和前两周不同的是它出现的地方在subfloor(架空地基)内。相对而言subfloor(架空地基),是虫蛀的重灾区,因为它阴暗潮湿。

     这套60年代的房子,其他各方面都不错,大部分人买房前,都对房屋作了一些研究,所以他们请你检查的房子都是精选出来的,但有些地方一般人比较难进去,比如:屋顶,subfloor(架空地基).甚至有许多人不知房子里面还有那么个地方。 我这个客人就告诉我这房子没有subfloor(架空地基),其实它的入口在室内楼梯间里。大部分房子subfloor(架空地基)的入口在室外比较显眼处。

对于60年代的房子有被虫蛀过迹象,并不值得大惊小怪。但这套房子的subfloor(架空地基)中,蛀虫的活跃程度很惊人。以下3张照片都是在subfloor(架空地基)拍的。

照片1,每根梁的下方地面上,都是虫子吐出来的木屑,好像有人在地上放了黄色粉末。照片2,箭头所指的白色东西也是虫子吐出来的木屑。照片3,白色东西也是虫子吐出来的木屑
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ocean_of_sheep 发表于 2013-8-18 21:57
請問樓主可否分享一下你對外牆是全磚頭沒有plaster,但裡面的framing是未經處理的木頭的房屋的經驗?還有, ...

建筑公司按图纸建房,图纸没有他们是不会加上去的,结构的问题谁都不能独善其身

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发表于 2013-8-25 08:27:13 |显示全部楼层 微信分享
房屋检测 发表于 2013-8-23 17:25
房屋杂谈(3)
      本周还是继续讲虫蛀的问题,和前两周不同的是它出现的地方在subfloor(架空地基)内。 ...

蛮恐怖的,这是白蚁吗?

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dddddddddddddddddddd

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发表于 2013-8-28 09:34:50 |显示全部楼层 微信分享
房屋检测 发表于 2013-7-12 21:05
一位普通房屋检测从业人员对批灰(plaster)房屋的看法(1):

    在工作中,经常会有顾客问我对批灰(pl ...

请问哪一种外墙一漏水, 一般的修理费用是多少?

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发表于 2013-8-28 09:36:28 |显示全部楼层 微信分享
房屋检测 发表于 2013-7-19 18:51
一位普通房屋检测从业人员对批灰(plaster)房屋的看法(2):
继续上周的话题。

请问一般漏水的维修费用为多少

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发表于 2013-8-29 07:26:25 来自手机 |显示全部楼层 微信分享
skymaster 发表于 2013-8-28 09:36
请问一般漏水的维修费用为多少

这个问题太抽象了,没法确认漏水发生的地方,也就无法估计费用。
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