法律知识普及 - 最新案例讨论 - 文章被某网站盗用，暂时停止更新

cafebeans

罗福D 发表于 2012-6-14 16:51
十分感谢。已经改正。

我本人一直很想了解信托方面的知识。
1. 如果房产一旦建立信托，就是建立人也无法在撤回把？也就是信托一旦建立，就无法撤回了，对吗？
2. 如果信托的房产交易后，钱还是归信托所有，是吗？还是给还给信托建立人？
3. 我也咨询过律师，他说建立的时候有费用发生，以后每年都有费用。我看您的文章是说，建立好了以后，没有任何改动的话，就不会有每年的管理费用，是吗？

罗福D

Crafar农场收购案及新西兰的海外投资法

先有天然乳品的铩羽而归，后有鹏鑫集团的好事多磨，围绕Crafar农场的收购可谓是一波三折。由于天然乳品和鹏鑫集团所具有的中资背景，Crafar农场收购案在新西兰的华人社区受到广泛关注。从法律角度说，Crafar农场收购案也为我们了解新西兰海外投资方面的法律提供了很好的素材。

新西兰是典型的外向型经济，在国际上以积极主张投资和贸易自由化而著称。但是，出于对国家利益的保护，对于来自海外的投资，新西兰的法律还是设定了必要的限制，主要是2005制定的新的《海外投资法》及相关的配套法规。

海外人士，如果购买“重要性商业资产”或者“敏感土地”，需要按照海外投资法的要求，取得海外投资许可。
谁是海外人士呢？没有新西兰公民身份或永久居民身份的自然人。如果是公司或者其他实体的话，如果25%或以上的控制人或受益人是海外人士。

购买可以是直接的购买，也可以是其他间接方式。比如说，海外人士购买持有25%或以上的公司股份；超过一定年限的租赁也可被认定为“购买”。

至于“敏感土地”的定义，相当复杂。基本上来说，超过5公顷的农业用地，以及紧邻水道或者保留地的超过0.4公顷的土地，大致属于“敏感土地”。

从笔者本人有限的的一些海外投资许可的处理经验来看，在天然乳品收购案以前，虽然申请的周期却是比较长，为满足海外投资局的要求需要准备和补充很多文件，但是还在可以控制可以预见的范围内。政府曾经意图重新审查海外投资相关法律，简化相关程序，一定程度上放松对海外投资的限制。可是，随着天然乳品对于Crafar农场的高调收购，以及新西兰民众中出现的强烈的民意反弹，新西兰海外投资法律的发展方向已经出现了很大的转变。

在鹏欣集团终于获得海外投资许可之后，敌对的本地竞价者向法院声请对海外投资局的决定进行司法审查。接下来，在2012年2 月高等法院Tiroa E & Te Hape B Trusts v Chief Executive of Land Information [2012] NZHC 147的判决中，法院撤销了海外投资局的已做决定，要求海外投资局重新考虑。

首先，原告声称鹏鑫集团没有乳牛农场的经营经验，因此不符合海外投资法所要求的投资人在商业经验方面的要求。法院没有接受原告的意见，法院认为不应该对于商业经验做过窄的解释。鹏鑫集团从无到有，到今天的规模，涉足多个行业，证明其具备所要求的商业经验。

但是，在关于鹏鑫的投资对于新西兰可能带来的益处方面，法院支持了原告的请求，判定海外投资局在对于投资能够给新西兰的益处进行评估时在法律的理解和适用上有偏差。海外投资局使用的是前后比较法（before and after approach）， 而法院认定，正确的方法应该是有无比较法（with and without approach）。

所谓前后比较法，是指对于该向海外投资被批准之前和之后的情况进行比较，从而估算投资所带来的益处。比如，Crafar农场已经有几年时间不能正常经营，资产状况和经济效益都很不理想；一旦鹏鑫收购成功，将会有大笔资金注入，生产效益必将显著提高。

法院所认定的有无比较法，则是将海外投资和本土投资的效果进行比较。如果海外投资人能够带来的益处，本地投资人同样也能够提供，则不能算作海外投资带来的收益。应该说这是一个新的解释方法，无疑加大了海外投资人满足海外投资许可的难度。

对于此判决，法律界的基本反应，是认为提高了海外投资批准的难度，对于海外投资局的审理工作提出了更高的要求，审理时间会更长，同时增加了不确定性。

我们看到，海外投资局在重新考虑以后，再次做出了批准鹏鑫集团投资收购的决定。本地的敌对竞标者也再次向法院提出了司法审查的申请，目前该案还在审理过程中。法院将做出如何的判决，新判决对于新西兰的海外投资法会有什么新的解释，让我们拭目以待。

值得注意的是，由于政府对于高等法院的第一次判决并未上诉，所以，有无比较法目前已经成为新西兰法律的一部分。如果有投资者目前需要申请海外投资许可，必须把该判决的影响考虑在内。

罗福D

cafebeans 发表于 2012-6-28 10:20
我本人一直很想了解信托方面的知识。
1. 如果房产一旦建立信托，就是建立人也无法在撤回把？也就是信托一 ...

有时间的话，您可以先来听一听我们的免费的信托法讲座。

cafebeans

罗福D 发表于 2012-7-3 09:27
有时间的话，您可以先来听一听我们的免费的信托法讲座。

麻烦通知一下最近的讲座的时间

罗福D

PPSA担保权益的排序和让位协议

根据1999年制定的《个人财产担保法》（“PPSA”），在同一件个人财产上可能存在两个或者两个以上的担保权益，这样就存在一个排序的问题。

比如说，A企业从B公司借钱，将自己的全部个人财产向B公司提供担保；后来，A企业又需要从C公司借钱，又将自己的所有个人财产抵押给了C公司。后来，A企业终于由于经营困难而破产，需要变卖财产来还债。问题是，变卖个人财产后所得的价款应该优先偿付B公司，还是C公司呢？

在排序问题上，PPSA基本奉行的登记优先原则。如果B公司的担保权益没有通过PPSR登记，而C公司在PPSR登记了自己的担保权益，即使是B公司放款在先、取得担保权益在先，但是，C公司的权益优先受到保护，优先从价款中受偿。如果B公司和C公司都在PPSR登记了自己的担保权益，那么，由登记时间的先后来决定他们之间的排序。

当然，PPSA相当复杂，登记优先原则也有很多的例外。具体的情况，必须咨询专业法律人士。
同时，PPSA也允许当事人之间通过协议来确定他们之间的担保权益的排序。比方说，上述的B公司和C公司达成协议，虽然B公司登记在先，本来是A企业的第一担保权人，但是B公司同意C公司成为第一担保权人，C公司的担保权益优先于B公司的担保权益。B公司和C公司之间的协议可以在PPSR上面登记，但是并非必需。我们暂且将这样的协议成为让位协议，因为B公司将自己第一担保权人的位置让给了C公司。

那么，这个让位协议有没有一个有效期限呢？最近高等法院判决的一个案件，对这个问题进行了讨论。
基本案情如上所述。B公司在2005年借钱给A公司，注册了一个担保权益。C公司在2006年借钱给A公司，也注册了一个担保权益。C公司在借钱给A之前设定条件，C公司必须是第一担保权人。C公司和B公司签订了协议，B公司同意让位于C公司，B公司退而成为A公司的第二担保权人。B公司在PPSR登记了让位协议。2008年，A公司由于不能偿付债务被C公司任命的接管人接管。2011年，B公司把C公司诉至法院，声称自己的担保权益优先于C公司。

B公司的理由是，C公司当时放给A公司的是一年期的短期贷款，双方没有同意C公司的担保权永远优先于B公司。而且，PPSR上面登记的担保权益需要每5年登记延期一次。如果没有提前登记延期的话，B公司在2005年登记的担保权益会在2010年3月31日过期。在登记担保权益让位协议时，B公司在PPSR上注明“有限期限至2010年3月31日”。因此，双方间的让位协议在2010年3月31日自动失效。

法院经过审理认为，B公司和C公司之间的让位协议继续有效。首先，虽然C公司发放给A公司的是一年期的贷款，但是谁也不知道贷款会不会被按期偿还，同时，借贷双方也经常协议延长贷款期限。再者，PPSA并没有强制要求登记让位协议，而且，即使登记的话，是由B公司进行登记，而不是C公司。虽然PPSR的登记系统要求必须填写有效日期，而且这个日期不能超出已经登记的两个担保权益中最早需要登记延期的日期，但是，这样的登记不能影响到双方已经签署的让位协议的效力。除非是双方在让位协议中明确规定有效日期，否则的话，让位协议一直有效，直到协议解除或C公司的债务被全部偿还。退一步讲，即使该让位协议在2010年3月31日失效，但是，在2008年A公司已经不能偿还债务，C公司已经任命了接管人，B公司和C公司的担保权益已经发生冲突。B公司和C公司的担保权益排序问题应该根据2008年时候的情形来判定。毫无疑问，根据让位协议，在2008年C公司的担保权益是优先于B公司的。

如果您在他人的财产上面取得了一个担保权益，那么，必须尽快登记。必须事先查阅PPSR，了解针对债务人已经被他人登记在先的担保权益。如果可能的话，事先与其他担保权益人达成协议，确保自己的担保权益取得所需要的优先位置，一旦最坏情况发生，才能获得预期的保护效果。

罗福D

关于房产买卖中的定金问题

当房产买卖双方签订合同时，往往会在合同中规定买方需要向买方支付一定数额的定金。一方面，定金代表了买方购买房产、完成合同的诚意。另一方面，定金也算作应付价款的一部分。

1.        定金的数额
法律并没有强制要求买方必须向卖方交付定金。是否需要定金，需要多少定金，由合同双方来协商确定。如果双方约定，不需要支付定金，合同依然有效成立。但是，一般情况下，合同会约定买方支付定金，比较常见的定金数额是，不超过买房价款的10%。如果定金的数额超过了买房价款的10%，法庭很可能会认为超过的部分不是真正的定金，而是带有惩罚性的“罚金”的意味，将来买方如果不能完成交割，法庭一般也不会允许卖方没收超过买房价款10%的定金。

2.        什么时候支付定金？
如果您使用的是奥克兰律师协会的房地产标准买卖合同，那么，如果买卖双方没有在合同中另外特别注明，则定金应该在合同签订之后立即支付。实际上，买卖双方也经常约定，定金在合同宣布无条件时再行支付，而不是在签订合同之后。因为如果合同是有条件的话，假设在双方没有过错的情况下条件没有成就，定金需要退还买方。

3.        向谁支付定金？
合同一般规定是向卖方或者卖方的代理人来支付定金。如果买卖是通过中介的话，一般是由买方把定金付给卖方的房产中介。如果没有中介的话，那么就付给卖方的律师。应该特别注意的是，买方一定不要向卖方本人直接支付定金，以后如果合同取消，买方经常会很困难依据合同拿回定金。

如果合同还没有被宣布为无条件，接受定金的房产中介或者卖方律师应该作为一个“中间人”来保管定金，不可以把定金支付给卖方。 即使是无条件的合同，中介和卖方律师也需要作为“中间人”保管定金，因为买方通常在合同签订后有10个工作日的时间对于卖方的Title提出反对意见。

4.        不按期支付定金，会有什么样的法律后果？
如果买方没有按期向卖方支付定金，卖方可以向买方根据合同约定的罚息利率来收取利息。如果卖方通知买方交纳定金，而买方没有在三个工作日内按要求支付定金，卖方可以取消合同。

5.        如果房产买卖没能交割，定金怎么办？
如果合同已经无条件，到了交割日期而买方违约拒绝或者无法交割，卖方按照合同规定采取相关措施后，可以没收买方支付的定金。

如果并非由于买方的过错，合同中规定的条件没有成就，因而合同中止，那么定金应该退给买方。如果卖方无理拒绝退还定金，买方可以采取法律行动。

maluo

kankan.....

罗福D

manukau1234 发表于 2012-7-16 20:57
my question was not clear enough.... i rephrase.

if agreement goes unconditional, buyer discove ...

请查收信息。

罗福D

从L诉B一案谈“被封堵土地”

被封堵土地（landlocked land），指的是由于缺乏合理出入通道，因而使土地的所有者无法到达该土地、或者无法获得使用该土地所必须的服务的土地。如果一块土地是被封堵的土地，造成土地的产权人无法正常使用，在满足一定条件的情况下，该产权人可以向法院提出申请，由法院发布命令来获得合理的出入通道。一般的解决办法是从相邻的土地获得相应的使用权，或者对边界做出适当的调整。

但是，应该注意的是，不能由于自己的土地缺乏出入通道，就想当然的以为自己能够从邻居的土地上得到解决的办法。在购买土地时，仔细查看产权记录，提前做出适当安排，考虑最坏后果，十分必要。奥克兰高等法院最近的判决，L诉B一案，为我们提供了一个适时的提醒。

L先生和B 先生在2008年左右分别购买了位于Milford的X街的相邻的两座地产。L先生是33号，B先生是31号。这两座地产都紧靠海滩，隐秘清幽，风景宜人。美中不足的是，这两座地产并不在X街边，而是要通过很长一段两家共享的车道与X街相连。在车道的尽头，是33号的土地，可是由于一个3米的陡坡，车辆无法直接到达33号。对于31来说，情况就更糟糕。从车道的尽头开始，沿着33号的边界，仅有一个2米左右的通道，只有行人能够使用，车辆无法通行。

如果想要开车到33号或31号，还有一个办法。不远处有一个Y街，通向海边步道。但是，从Y街到海边步道是被栅栏锁住的。市政府允许海边的居民偶尔打开栅栏，用车辆运送一些生活必需品，或者是满足救护车通行的需要。

L先生在33号建造新的房屋，工程车辆从X街进进出出。31号的租客有时在车道上停车，双方不时产生摩擦，矛盾越来越激化。33号通过改造那个3米的陡坡，铺设了车道，从而基本解决了车辆直达33号的问题。33号在X街口邻居家的土地上还有一个车库，停车也不是问题。相比之下，31号不能车辆直达，由于X街非常繁忙经常无处泊车，只能把车泊到Y街上。

双方的矛盾终于闹到了不可开交的地步，先是警察介入，然后是由法院做出裁决。B先生的主要理由是，车辆无法到达自己的土地，因而是缺乏合理出入通道的被封堵土地，所以边界应该做出调整，从而使自己获得直达31号的车道。同时，B先生认为自己有权得到一个泊车的地方。

法院认为，B先生购买土地时已经知道31号没有直达的车道，只能由共用车道尽头步行到达。虽然在当今社会，车辆的使用已经是生活的必需，但是，共用车道尽头的一点步行距离并不影响31号车辆的使用。同时，B先生还可以偶尔使用Y街和海边的步道供车辆出入。因而，31号不属于被封堵的土地。

至于泊车的问题，仅仅不能够在自己的土地上泊车，不能就此认为31号是被封堵土地。除了上下人员和装卸货物以外，31号不可以在和33 号共用的车道上停车，除非是与33号屋主协商同意。虽然在X街不容易找到泊车位，但是在附近的Y街，泊车位还是很容易找到的。高潮位或暴风雨会导致海边步道无法通行，但是每年也只是几次而已。

结果，B先生只能接受车辆不能直接出入、不能在自家土地或公用车道泊车的现状，或者是通过与33号协商来解决问题。

其实，B先生在购买土地时应该考虑更完备，当时还是有机会解决这个问题的。2008年的时候，31号和33号都在市场上出售，B先生原本打算31号和33号一起购买，这样的话，31号和33号之间的边界调整就很容易进行，因为是同一个主人。但是，B先生先购买了31号，与此同时，33号却被L先生购得。如此一来，没有33号房主的配合，一切就都变得相当困难。B先生也曾和33号房主协商来购买33号。可以想象，33号房主先是狮子大开口，令B先生觉得难以接受。虽然后来L先生也做了很大让步，但是协商最终还是没有结果。

winny

很有意思的案例，很难想象不能在自家泊车的生活

LEoInT

想请教一个关于PPSR的案列，B先生是A公司的director,A公司把B先生的一部车辆做了PPSR登记，但是B先生几个月后将车卖了，那这部车现在的所有权是A公司的还是买家的呢？

罗福D

LEoInT 发表于 2012-7-24 11:51
想请教一个关于PPSR的案列，B先生是A公司的director,A公司把B先生的一部车辆做了PPSR登记，但是B先生几个月 ...

您客气。请查收信息供您参考。

罗福D

文章被某商业网站盗用，正在处理。暂时停止更新。