本帖最后由 virus 于 2009-10-17 23:08 编辑
如何分割你的房产/土地
“分割”（Subdividing）是在原有的房产或土地上为新独立划分出来的房产或者土地建立独立的房产法律名称（也称产权）的一个法律程序和过程。
一个独立的房产法律名称（也称产权或Title）的诞生，是在土地所有权办公室（Land Titles Office），接到分割申请计划书（Subdivision Plan）而审批成功后，由新西兰国家土地信息管理局（Land Information New Zealand 即LINZ）下属的行政管辖区的土地注册处（District Land Registrar）发出的产权证书（Certificateof Title）。
你可能有多种原因需要对你的房产或土地进行再分割。
1. 可能是因为你的目前的房子和土地太大，超出你的需求，
2. 也或者是你可以拥有一个大的农场，有可能划分成单独一块一块的生态生活区（lifestyle blocks），
3. 也可能是你现在的房产可能已重新规划（re-zone），致使你现在可以进行分割。
新西兰房产和土地的分割是有很多法规和条款限制的，其中最重要法规是1991颁发的土地资源管理法（Resource Management Act 1991）。该法把房产和土地的规划和再分割纳入一个严格而健全的系统内。该法的作用是禁止所有除了由地方行政管辖区规划的（District Plan）或者有土地资源允许证（Resource Consent）的房产和土地分割。
房产土地分割都有什么程序？
如果你正在考虑再分割你的房产或土地，你需要咨询在这一领域的有经验的律师，首先，是否允许你对其分割，其次，是否可行。这将涉及法律搜索（legal search）你的房产所有权和审议地方行政管辖区计划是否适用于你的房产（详见下文）。
分割房产土地的过程是漫长而复杂的。以下是步骤的概述：
- 从地方行政管辖区（District Council）获取土地资源委员会的同意（Resource Consent）
- 拟定一份土地勘察计划（Survey Plan）
- 土地资源委员会对你的土地勘察计划进行相关补充
- 向新西兰土地信息管理局（Land Information New Zealand）递申土地分割计划
- 该土地分割计划获得新西兰土地信息管理局的批准
- 由新西兰土地信息管理局下属的土地所有权办公室（Land Titles Office) 分发新产权证书（Certificate of Title）
遵从地方行政管辖区规划
一房产或土地是否能进行分割最重要的部分是研究有关的地方行政管辖区的规划（District Plan）这将会告诉你以下重要的内容：
- 你房产土地的适用类型（也叫zoning）
- 根据该行政管辖区的规划，你想做的分割是否属于“禁止的业务”（prohibited activity）”，如果不是，那么它的业务类型是什么？（如果是"permitted activity"，你不需要土地资源委员会的同意（Resource Consent）可以直接分割。 如果是"controlled activity"，你必须经过土地资源委员会的同意，而且他们必须答应给与你许可，但是有可能有一定条件限制涉及到本区域的土地规划。如果是"discretionary activity"，你必须经过土地资源委员会的同意，决定权在委员会手上。如果是"non-complying activity",你必须经过土地资源委员会的同意，委员会也许会同意，但是希望很小，同意你分割的前提是，你的分割计划产生对周边环境的影响（environmental effects）很小或者不违反本地土地资源管理的政策。）
- 什么情况下适用
- 地方行政委员会可以行使什么裁决
- 房产土地分割的具体限制条款
地方行政管辖区规划（District Plan）很有可能指定新规划出来的土地最低限度大小（minimum area）。通常，这有必要让你在这个问题上咨询专业的土地探测和规划人士（surveyor or planner）。
你的土地是否值得你花的时间和金钱进行分割？
如果你正在考虑对你的房产土地进行分割，你应该认真思考和预算你将要花的时间和费用。我几乎可以肯定的告诉你，按照现有的标准程序，每个分割都将造成时间延误而且是个漫长的等待，
例如：
- 参加任何必要的听证会（hearing）
- 你将需要完成很多的细节工作才能使你的土地分割满足地方行政管辖区规划的条件
- 需要得到地方行政管辖区委员会的同意
- 准备很多相关的法律文件
还有，土地分割绝对是项花费不菲的项目。你的费用包括相关顾问（consultants），注册测量师（surveyor or planner），地方议会（local council），新西兰土地信息管理局（LINZ），注册工程师和你的律师。
许多费用要在分割进行的不同阶段需要支付，而且你不能延迟支付否则计划无法进行下一步。
此外，如果你在分割的过程中出售待分割的土地以便能进行贷款，我可以肯定告诉你，贷款人或银行不会对你完成分割后任何潜在的利润（potential profit）视为是足够的安全保障。 也就是说你要准备好足够的钱才能分割，不要指代银行给你钱。
我是否必须对我分割后卖出土地的利润支付个人所得税？
这取决于你开始时，土地分割的方法和策略，还有在这过程中你参与了多少程序上的工作和花了多少时间金钱。
如果你在第一次购买此房产或土地起算在10年内对其分割的话，你必须对分割后出售的房产或土地的利润支付个人所得税。
如果你的分割是为你或你的家庭成员建造一个住家，或是为了建立自己的生意，或公司，你可能不必缴纳个人所得税。税务局也会根据你分割房产土地的初衷（initial intention）进行判断是否要你缴税。
如果你是在购买此房产土地10年之后进行分割，而涉及到以下列出的重大开支，你将不得不支付分割后出售的房产或土地支付个人所得税：
- 土方工程，轮廓，平整，排水，筑路，制止或引导，或
- 涉及工业，商业或住宅用途土地开发的重大项目
我是否必须对分割利润缴纳GST？
如果税务局可以证明你所进行的房产土地分割是一个“taxable activity”（反复性和经常性的商业性质），那么，你就很有可能要缴纳GST。
但是如果你只是把你现有的房产土地分割成2部分，没有任何开发项目，而你继续生活在其中一个已经分割的房产土地，而出售分割出来的另一半房产土地，这不会被IRD认为是一个应税行为（taxable activity），因此，你将不承担任何GST或个人所得税。
忠告
房产土地分割是我在这游戏里面认为利润最大的，也认为是蓝海（但眼光一定要看的远，准，快），因为懂的人不多，毕竟这不是简单的房产买卖，或我们行里说的成品买卖。但如果你考虑专做房产土地的分割作为制造利润的商业行为，请三思，这游戏有很多潜规则，有缺陷，有障碍，还有很大的风险，这是一个投机性和风险性的商业行为。事实上，如果你不咨询求助相关的律师和对此业务熟悉而有经验的人，我保证你基本不可能自己一个人完成房产土地的再分割，除非你非常非常熟悉所有的细节和法律程序。
Good luck and happy investing! | 
发表于 2009-10-17 17:34:23
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