<<== 阿海房地产问答==>>

阿海

ldl123 发表于 2015-4-15 23:06
你好阿海！请问中区哪些地方比较有潜力？最近在one tree hill这个区看上套房。不知道这个区怎么样？好像这 ...

中区都有潜力啊，只是看你合抱多大而已。

林夕若梦

阿海 发表于 2015-4-16 11:58
中区都有潜力啊，只是看你合抱多大而已。

如果希腊的经济和金融最终完蛋，欧共体、美国、德国都无法挽救它，是否会导致全球金融危机，因而银行会实行我们贷款合同中的“自行裁决权（sole discretion term）”， 单方面宣布快速（可能是一夜之间）提高房贷利息（甚至是目前的4倍以上，就像1987年一样），因而导致房市崩溃 ------- 大量无法供贷的房子被放到市场上以求出售，或者无法供贷的人们离开还有大量贷款的房子，也不还贷款了（就像美国当年金融危机一样）？

万小圣

海哥  请问 Lim report里有写 100yr flood plain的 房子 能买不？ 这个是不是指 这个房子曾经遇到过百年一遇的洪水？ 真心求教

阿海

林夕若梦 发表于 2015-4-18 19:41
如果希腊的经济和金融最终完蛋，欧共体、美国、德国都无法挽救它，是否会导致全球金融危机，因而银行会实 ...

只要美国经济不完蛋，世界经济就不完蛋。

希腊和欧盟经济崩溃最大受益者就是美国，估计2008年GFC是美国以毒攻毒把欧盟干下去的。

银行为什么要提高利息呢？他们也不想市场波动啊，毕竟他们的市场exposure比物主都大啊（贷款比首付高很多啊）。银行单方面提高利息或mortgagee sale对他们没有任何好处。

新西兰经济还是算很好的，而且贷款和房地产的政策跟美国不一样。当时在美国如果物主还不起贷款了就把钥匙给银行就拍屁股走人了。新西兰是不行的，银行会追着人讨债的。

Anyways, 你想的这些都有点academic，跟实际事实有点相差。

阿海

万小圣 发表于 2015-4-19 16:24
海哥  请问 Lim report里有写 100yr flood plain的 房子 能买不？ 这个是不是指 这个房子曾经遇到过百年一 ...

100年一次我觉得几率很小吧，最重要是问问附近邻居有没有过洪水，还有看council property file里有没有洪水记录。

林夕若梦

阿海 发表于 2015-4-20 09:55
只要美国经济不完蛋，世界经济就不完蛋。

希腊和欧盟经济崩溃最大受益者就是美国，估计2008年GFC是美国 ...

谢谢阿海，你的知识很广博哦，很佩服你！

bighouse

请大神将北岸的几个Bay区与东区的Mission Bay，Orakie， St Heiler 等Bay区评价一下。目前看，如果不是海景房，价钱差距不大啊。东区有交通优势，有政府房劣势，纠结中。

阿海

bighouse 发表于 2015-4-20 20:12
请大神将北岸的几个Bay区与东区的Mission Bay，Orakie， St Heiler 等Bay区评价一下。目前看，如果不是海景 ...

北岸Bay区和Mission Bay那边差不多吧，交通各有好处，北岸的去city南边西边都会更方便，中区的Bay区就传统好区。最后看你想住哪和在哪工作吧。

东区有政府房优势（没多少HNZ），但交通不方便吧。

taka

请教阿海,首次购买投资房产,手里有现金20-30万,可以贷款60万左右,不知道该如何规划,按目前的行情,是不是很难做到正现金流哪?真心请教.
另外我们主要还是想买北岸的房产,可以帮我们指点一下方向吗?例如哪个区,什么样的户型之类的,不胜感激!

阿海

taka 发表于 2015-4-21 15:04
请教阿海,首次购买投资房产,手里有现金20-30万,可以贷款60万左右,不知道该如何规划,按目前的行情,是不是很 ...

如果你要现金流，那就买个50万左右unit, 贷款20万，首付30万都付进去，自然就有正现金流了。

投资房一开始还是买60-70万的house，或便宜点的unit吧。

如果30万现金，那可以买2个50万中的unit了，每个放15万首付，贷款40万，租金也就380-400，还是负现金流，但至少2个unit增值多。
或者买个70万左右的house（glenfield/bayview/birkdale等），但租金就低了估计480-550左右看区吧。

marylyn

你好阿海，65W的预算有什么选择啊？谢谢

阿海

marylyn 发表于 2015-4-21 21:24
你好阿海，65W的预算有什么选择啊？谢谢

中区/北岸/东区unit，或
东区Pakuranga/edge water半腹地
中区avondale/mt wellington半腹地
北岸bayview/birkdale
西区west harbour/royal heights/te atatu south

taka

阿海 发表于 2015-4-21 15:18
如果你要现金流，那就买个50万左右unit, 贷款20万，首付30万都付进去，自然就有正现金流了。

投资房一开 ...

谢谢阿海的回复.非常好的建议，我们就往这个方向去找找看。

但是现在在glenfield/bayview区都很难找到60-70万的全福地的house了吧，还有机会吗？半幅地的话，合算吗？
如果在bay区半幅地的3房和两套unit相比较的话，那个投资比较好哪？

阿海

taka 发表于 2015-4-22 12:46
谢谢阿海的回复.非常好的建议，我们就往这个方向去找找看。

但是现在在glenfield/bayview区都很难找到60 ...

我觉得没必要一定要买全副地的，如果不能分割的，买半腹地就可以，照样增值（ｕｎｉｔ就是很好的例子），而且租金跟全副地没分别。

要看３房半腹地房子和ｕｎｉｔ的ｇｒｏｓｓ　ｙｉｅｌｄ多少吧，如果相差１％以内，那３房半腹地我觉得好点

taka

请问这个ｇｒｏｓｓ　ｙｉｅｌｄ要什么算哪?完全门外汉阿!{:8_384:}请指教

阿海

taka 发表于 2015-4-22 13:35
请问这个ｇｒｏｓｓ　ｙｉｅｌｄ要什么算哪?完全门外汉阿!请指教

rent x 52 weeks / purchase price
如果你要保守一点你可以用５０周算

huiyeee

请问南区Randwick Park这个区怎样，那边有一片大概几年新的房子

阿海

huiyeee 发表于 2015-4-22 23:26
请问南区Randwick Park这个区怎样，那边有一片大概几年新的房子

我对南区不熟悉哦，看历史地图有些房子是2000年代建的，有些90年代之前。

V7

海哥请问现在orakei可分割的盘是卖的一个好时机吗？还有拆除旧房子清场有好的专业人士推荐吗？

阿海

V7 发表于 2015-4-24 19:37
海哥请问现在orakei可分割的盘是卖的一个好时机吗？还有拆除旧房子清场有好的专业人士推荐吗？
...

有钱买是好时机，Orakei可是好地方。

不认识旧房清场的。

红叶疯了

阿海兄。

what time is it now? 今年的涨幅会有多少呢？

阿海

红叶疯了 发表于 2015-4-26 10:22
阿海兄。

what time is it now? 今年的涨幅会有多少呢？

11点半吧，去年奥克兰涨了好像13.5%，那今年也10%+

肉肉妈

阿海 发表于 2015-4-26 13:03
11点半吧，去年奥克兰涨了好像13.5%，那今年也10%+

阿海你好，帖子怎么还没有置顶呢？看了这么久的投资贴，还是你这个最好。

一个问题：一套房子，已经把当年投入的首期通过refinancing拿到手了，是否等于此房其实是百分之百的是借钱买的？如果市场崩溃，这个房子还不了其贷款了，是否只可能强拍了事，和房东没有其它关系了？没想明白请指教谢谢。

阿海

肉肉妈 发表于 2015-4-28 01:47
阿海你好，帖子怎么还没有置顶呢？看了这么久的投资贴，还是你这个最好。

一个问题：一套房子，已经把当 ...

精华都没有更别说置顶呢

在银行的眼里，他们不在乎你的房子是不是百分百贷款，他们只在乎：
1）房子市场价大于贷款，例如LVR 80%或更低
2）你每次利息都按时还

市场崩溃时只要LVR 60-70%以下和利息按时还就安全
还不了贷款了银行自然会找上门然后最坏就是ｍｏｒｔｇａｇｅｅ　ｓａｌｅ了

小5

阿海你好，请问coverline外墙你了解吗？看到个房子原始plan上写着是coverline的外墙，现在是加了层木板在外面，看上去还不错，请问值得买吗？谢谢

阿海

小5 发表于 2015-4-28 16:13
阿海你好，请问coverline外墙你了解吗？看到个房子原始plan上写着是coverline的外墙，现在是加了层木板在外 ...

coverline应该就是fibre-cement做的板吧，有些很旧的应该有石棉的，具体要看ｐｒｏｐｅｒｔｙ　ｆｉｌｅ里有没有ｂｕｉｌｄｉｎｇ　ｐｅｒｍｉｔ／ｃｃｃ加那层木板在外面

小5

阿海 发表于 2015-4-28 16:19
coverline应该就是fibre-cement做的板吧，有些很旧的应该有石棉的，具体要看ｐｒｏｐｅｒｔｙ　ｆｉｌｅ ...

谢谢阿海，在lim上没看到有加那层木板的building permit/ccc，看起来这房子不太值得买吧？

阿海

小5 发表于 2015-4-28 16:27
谢谢阿海，在lim上没看到有加那层木板的building permit/ccc，看起来这房子不太值得买吧？ ...

主要是看外墙木板什么时候加上去的，然后问ｃｏｕｎｃｉｌ　ｐｒｏｐｅｒｔｙ　ｐｌａｎｎｅｒ他们会怎样处理这个没building permit/ccc的外墙吧。

小5

阿海 发表于 2015-4-28 16:29
主要是看外墙木板什么时候加上去的，然后问ｃｏｕｎｃｉｌ　ｐｒｏｐｅｒｔｙ　ｐｌａｎｎｅｒ他们会怎样 ...

阿海

小5 发表于 2015-4-28 16:32

一般这么大的改动没有ｐｅｒｍｉｔ／ｃｃｃ是有点风险的，例如买保险时要告诉保险公司，看他们会怎么处理，还有银行如果知道了也有可能影响贷款，和政府知道会怎么处理等因素。