<<== 阿海房地产问答==>>

proinv

说说我身边几个投资房郁闷的例子吧:
１.一朋友被中介说动去年买了个不近的农场投资,９０多万,一周租金５００多,　等利息一涨不知道要贴多少进去,现在卖还是赔的.分割遥遥无期.
２,一朋友买了个南区可分割地的带个３房的投资房,２００７年买的,到现在连年的小幅租金亏损与分割与中介费想持平卖出都还没卖出去.还不提这么多年花进去的时间经历与租客上小法庭等等.
３,一个朋友买了楼上楼下非法出租的,结果楼下的租客拒付租金２０００多理由是非法出租,后来赶走了来了新的又跟楼上的闹矛盾,朋友整天处理这些琐事,闹心的很.
４,一朋友买了超过６０年的老房子做投资,结果租金收益全部被维修吞噬无底洞.......

投资地产,风险与收益并存.

笑道

笑而不语。。。。。奥克兰现在的房市到底是几点钟，我还是等时间来告诉我吧，呵呵

投资有风险，大家还是自己量力而行

国内现在不让私人集资了吧？为什么呢？呵呵，那么现在这样的团体投资购房是种什么样的性质呢？对市场有什么样的冲击呢？长远有什么样的影响呢？如果大家都来投资房产，那么谁能为谁买单呢？反正我是搞不明白，我只买了一套房产，自住，而且知足！房产的回报率。。。呵呵

proinv

笑道 发表于 2012-12-4 19:17
笑而不语。。。。。奥克兰现在的房市到底是几点钟，我还是等时间来告诉我吧，呵呵

投资有风险，大家还是 ...

书上看来的:　投资地产者中９５%的投资客只有１-２套投资房,　投资地产者中有２０%卖出投资房后不再投资地产并且远离地产投资.

金百万

ddddddddddddddd

stephen1

proinv 发表于 2012-12-4 20:24
书上看来的:　投资地产者中９５%的投资客只有１-２套投资房,　投资地产者中有２０%卖出投资房后不再投资地 ...

我觉得，很多拥有1到3套投资房的人，不应算真正意义上的房产投资者。因为很多这样的人是 1。高薪者或一些做生意的，为了抵税。2。普通工薪者，为了退休能有个好的保证。这些人应属买投资房的主力。海兄的这个平台，对买房者中，占绝大多数的这些人，非常有用。

阿海

stephen1 发表于 2012-12-5 08:34
我觉得，很多拥有1到3套投资房的人，不应算真正意义上的房产投资者。因为很多这样的人是 1。高薪者或一些 ...

谢谢。

kangrunzzz

阿海 发表于 2012-12-3 12:26
恩我师傅的团队。

他也没告诉我，我加入早一年吧，所以早期买的回报率应该比他的高。

阿海。你好。投资房，连体的全副地能买吗？我以前也没见过。125 blockhouse bay rd，比CV高15%。revel ave这条街怎样？离高压线150米。能看见。纠结中。若卖价比CV高近50---60%。是不是离谱。中介说市场就是这样子。迷惑中。

阿海

kangrunzzz 发表于 2012-12-5 09:11
阿海。你好。投资房，连体的全副地能买吗？我以前也没见过。125 blockhouse bay rd。revel ave这条街怎样 ...

高压线？？那里没有高压线啊。

这房子算是duplex吧，很早以前应该是HNZ的，之后被私人买了。

这家物主是我邻居，刚买我邻居的房子，所以卖房了。

这个房子没问题，但我没见过里面怎样，价格当然会比独立房子便宜些。

Revel Ave Mt Roskill 50% 都是HNZ房子，其他都是华侨和印度移民买的。

kangrunzzz

阿海 发表于 2012-12-5 09:24
高压线？？那里没有高压线啊。

这房子算是duplex吧，很早以前应该是HNZ的，之后被私人买了。

谢谢阿海。高压线是MT roskill revel街附近。若revel高CV近50--60%。是不是夸张？

阿海

kangrunzzz 发表于 2012-12-5 09:34
谢谢阿海。高压线是MT roskill revel街附近。若revel高CV近50--60%。是不是夸张？

难说，因为Blockhouse Bay，lynfield和mt roskill的cv通常都比市场价低很多的，所以高那么多不奇怪，具体看房子。

walker123

proinv 发表于 2012-12-4 18:32
我买完了投资房才认识阿海的师傅,　认识的时候已经没有子弹了.

learning while keeping an eye on the market for your next try.

proinv

walker123 发表于 2012-12-5 11:20
learning while keeping an eye on the market for your next try.

现在不买了,也买不起了. 量力而行,等到行情调整的时候再看了.不过学到的最大经验就是要买正现金流的房子,否则１到２套就结束投资ＬＡＤＤＥＲ了.

KAWAYA

请问阿海，我刚买的四房打算整租大概半年 ，我需要跟房客怎样拟定一份正规而又保障房东的合同呢？听说按金不是交给房东 是交到惠灵顿那边去的？我不是很懂 谢谢

阿海

KAWAYA 发表于 2012-12-5 20:02
请问阿海，我刚买的四房打算整租大概半年 ，我需要跟房客怎样拟定一份正规而又保障房东的合同呢？听说按金不 ...

http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... &extra=page%3D2

这个帖讲解满清楚的了。

KAWAYA

阿海 发表于 2012-12-5 20:15
http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=1888205&extra=page%3D2

这个帖讲解满清楚的了 ...

谢谢 好贴 不过好复杂 不过为人为己，这还是必须不能少滴！

proinv

stephen1 发表于 2012-12-5 07:34
我觉得，很多拥有1到3套投资房的人，不应算真正意义上的房产投资者。因为很多这样的人是 1。高薪者或一些 ...

很多买１-２套投资房的人,是这样的,都是通过平日的工资等积累,慢慢还掉ＭＯＲＴＧＡＧＥ,等到１０几年后就有２套没有贷款的房子,靠着这２套房子加退休工资也可以过的很好了.　严格地说这种不叫投资者,或者只能称为普通的投资者.　真正的成功投资者是在合适的时机买入大量产生正现金流的房子,以房养房以房还贷,大量利用杠杠原理在相对短的时间里积累大量的财富,杠杆是把双刃剑.　我觉得在目前的市场条件下想通过这种方式获得成功比过去要难很多很多.

walker123

proinv 发表于 2012-12-5 15:46
现在不买了,也买不起了. 量力而行,等到行情调整的时候再看了.不过学到的最大经验就是要买正现金流的房子, ...

正现金流 do you mean the rent can cover interest, principle repayment and other cost you spent on the property? So you don’t have to put extra money into the property. If 100% loan, it’s quite hard happen at the current; if lower loan level say 60% or 50%, it could happen.

walker123

proinv 发表于 2012-12-6 09:18
很多买１-２套投资房的人,是这样的,都是通过平日的工资等积累,慢慢还掉ＭＯＲＴＧＡＧＥ,等到１０几年后就 ...

"真正的成功投资者是在合适的时机买入大量产生正现金流的房子,以房养房以房还贷,大量利用杠杠原理在相对短的时间里积累大量的财富,杠杆是把双刃剑." not quite sure this. could you please tell this a bit more. thanks.

阿海

proinv 发表于 2012-12-6 10:18
很多买１-２套投资房的人,是这样的,都是通过平日的工资等积累,慢慢还掉ＭＯＲＴＧＡＧＥ,等到１０几年后就 ...

只有1-2套投资房的10几年都不一定能还清贷款。。。

阿海

walker123 发表于 2012-12-6 10:43
正现金流 do you mean the rent can cover interest, principle repayment and other cost you spent on  ...

时间长了租金会提升的，自然回报率/cashflow就高了啊。

阿海

walker123 发表于 2012-12-6 10:45
"真正的成功投资者是在合适的时机买入大量产生正现金流的房子,以房养房以房还贷,大量利用杠杠原理在相对短 ...

that's what I have been doing in the last 3 years, and that's what my coach Ron teaches ;-)

v2

请问阿海,知到Great Noth Road Waterview和16号高速交口那正在施工的一大片工地是做什么用的吗? 今天从那过看到正在施工,好大一片.

proinv

walker123 发表于 2012-12-6 09:45
"真正的成功投资者是在合适的时机买入大量产生正现金流的房子,以房养房以房还贷,大量利用杠杠原理在相对短 ...

现在很多有１０几套房贷清了的投资者,都是１０年或者１０几年前在ＹＩＥＬＤ达到１０%左右的时候买入大量的投资房,由于贷款利息在７%左右,１０%回报的房子可以覆盖所有的费用,所以买入多套房子并没有压力,即使利息上升到９%,　由于租金也跟着上涨,所以还是可以完全支付所有的费用并有盈余.　随著１０年后房价翻番,卖掉其中的一半就可以把剩下的一半付清,即使不这样做,这些房也可以自己还本金加利息还有余.
而现在入市的,已经无法大量买入了,原因是ＹＩＥＬＤ很低了,５%左右,一旦利息上涨,资金缺口就大了.除非自己有足够的首付可以使房子产生８%以上的ＹＩＥＬＤ,还是可以买入的.象我们这种普通投资者就只能买入１到２套,除非有超强的能力可以买到高回报房子.　

阿海

v2 发表于 2012-12-6 11:40
请问阿海,知到Great Noth Road Waterview和16号高速交口那正在施工的一大片工地是做什么用的吗? 今天从那过 ...

Waterview SH20 connection的地道要从那出来啊。

v2

阿海 发表于 2012-12-6 13:49
Waterview SH20 connection的地道要从那出来啊。

谢谢，那你觉得会对周围地区的房价有什么影响吗？

阿海

v2 发表于 2012-12-6 13:52
谢谢，那你觉得会对周围地区的房价有什么影响吗？

周围200米内本来就是HNZ多，没影响。

waterview好的地方都是南面。

交通会方便点，去airport直接上sh20就好了。

Lease

proinv 发表于 2012-12-6 12:09
现在很多有１０几套房贷清了的投资者,都是１０年或者１０几年前在ＹＩＥＬＤ达到１０%左右的时候买入大量 ...

即使在10年前，也很难找到yield 10%的现成房子，因为我就是投资房地产已经11年了。那时候我尽量找8%的房子，但也很难在中区找到。因此即便那时也很难完全cover all costs, 不过能买到8%的出租房，随着时间的推移，房价上涨，租金上涨，现在我这些房都有13-15%的yield了. timing is a key, time is your friend.

walker123

Lease 发表于 2012-12-7 07:52
即使在10年前，也很难找到yield 10%的现成房子，因为我就是投资房地产已经11年了。那时候我尽量找8%的房子 ...

experience is precious. thank you for sharing.

so at the very begging for a property investment, you have to put extra money in your property. after years, will get higher yield?

why set 8% as a standard for a house or unit? thanks.

stephen1

proinv 发表于 2012-12-5 16:46
现在不买了,也买不起了. 量力而行,等到行情调整的时候再看了.不过学到的最大经验就是要买正现金流的房子, ...

请问依你看，目前的市场情况下，什么时候或什么情况下行情会调整呢？

Lease

walker123 发表于 2012-12-7 10:05
experience is precious. thank you for sharing.

so at the very begging for a property investmen ...

11 years ago, the mortgage interest rate was at approx 6.5%. I figured out if I could buy yield at 8%, it should generate positive cashflow.

However, I immediately found I wasn't the person who could manage tenants, thus I let property manager do the job and naturally extra costs incurred. And also at that time, rental demand was not as high as the one like right now, thus some properties couldn't be rented full year, so income dropped.

Generally speaking, though set 8% yield could not always get positive cashflow, it is reasonably comfortable. That's the reason why I continue using the strategy that seeks cashflow rather than capital gain. As the strategy make me not struggle during the investment process, and get extra bonus-capital gain which is not initially I dreamed.