房子十年翻一番？

Regards

我真不是孙红雷 发表于 2022-6-26 19:25
其实这次我对房市真的是很悲观。。。我也不知道为什么。。。refix在4.49%，算了算要出去的钱，一年多支付 ...

LVR 50% 有点高了，利率如果到7-8%，利息100%完全不能抵税，按现在的房租回报率，lvr不能超过30%，如果还本付息还是需要稳定收入往里垫的。

30%LVR 是把尺子，新西兰投资房存量贷款的平均lvr是30%，因为很多早期基本没有贷款的这几年资产增值拉低了平均。过去两年成交的在总量里比例还是很低的。

所以…

法不责众，打压力度会让低于平均值的仍旧安全。30%是指投资房产lvr，不包括自住房，自住房应该已经付清了。

但是…

明年国家党如果上台取消利息不抵税，就可以续命了

longwang

Regards 发表于 2022-6-27 15:14
长期以后还是有机会，只要资本主义私有制不动摇，根本大趋势并没有变。房地产投资的时间是以decades计的 ...

我倒觉得没那么乐观，以前10年翻一倍，以后20年翻一倍的话。很多人就不投资房了。当然，全款还可以。这和私不私制没啥关系，日本也是资本主义，房价30年都没怎么涨。我早说过，新西兰的房价迟早也要日本话，中国已经有那趋势了，其他国家也不会跑。我是不会再投资房产了。剩下的都是骨头，谁想啃谁啃。慢慢卖房，转投金融资产更好，变现也快。

V7

Regards 发表于 2022-6-27 15:00
没有经历过萧条很难理解萧条的绝望。当大部分人需要招房客和打第二份工的时候，房客就招不到了，连第一份 ...

什么时候的事情？

zhong5487

Regards 发表于 2022-6-27 16:00
LVR 50% 有点高了，利率如果到7-8%，利息100%完全不能抵税，按现在的房租回报率，lvr不能超过30%，如果还 ...

Lvr 50还算高吗？比如100万买的50万贷款，这种ok的吧，你说的lvr30是指100买的，贷款30万是吗？

V7

zhong5487 发表于 2022-6-27 16:17
Lvr 50还算高吗？比如100万买的50万贷款，这种ok的吧，你说的lvr30是指100买的，贷款30万是吗？ ...

现在lvr50的人心都慌啊，200万，也就是有100万的贷款，租金可是很少有能cover的哦。你细品。

vantasy0916

longwang 发表于 2022-6-27 16:11
我倒觉得没那么乐观，以前10年翻一倍，以后20年翻一倍的话。很多人就不投资房了。当然，全款还可以。这和 ...

赞同，很多人数学太差，100w的房产，按新西兰标准 20 首付，贷款80， 按市面一般利息算，贷款30年，贷款的部分要还160，30年后，投资这个房的净利润其实是：30年后的房价，加上三十年租金收益，减去租金税，减去首付20W存银行30年定存的利息，减去160贷款还款， 减去30年地税和保险，减去30年房屋维护费用。

以前小几十万一套投资房，翻个翻有希望，现在100+起步，哪有那么容易。很多人总是拿着当年的运气当自己的实力，早晚是要进坑的。
就像工资3w翻5w容易，5w翻10w还算常见，10w翻20w的概率就很低了，20w翻40w基本凤毛麟角。

猩猩都叫兽

vantasy0916 发表于 2022-6-27 16:32
赞同，很多人数学太差，100w的房产，按新西兰标准 20 首付，贷款80， 按市面一般利息算，贷款30年，贷款 ...

新西兰的房价，真的一言难尽。你说是房子好吗？也不是。归根结底效率低，成本就大幅攀升。。。你想把成本压下来，怎么压？材料，人工？这些下不来。大不了不干了转行了，去别的国家了。能压缩的只有地价。但是你说地价，生地开成熟地，背后也是基建工程，这些背后还是材料和人工。压下来也不容易。最后只有一条路，那就是不建了。因为没人赚钱在这个行业。就像你去小镇似的，有工地盖新房吗？极少。因为房价在那摆着，没人接盘，盖了肯定卖不掉。自住将来卖也是赔，那干脆就不盖了。挪个破房装修下，或者干脆离开这里，没有任何发展了。如果奥克兰人口恒定，走多少来多少，也行。如果人口流失，那么也行。但是如果还有人来，人口还增加，这就和房价形成悖论了。所以决定房价完全是看人口，但是人口不一定是购买力，又是个悖论，无解。

Lease

房价这东西， 真的说不清楚。

这里大多数人可能只经历过一个房市周期. 象我这样， 经历过三波房市周期的，当年十几万的房， 涨到30万， 那很多人是觉得不可思议， 再也不会涨了， 并且肯定会跌。但是没有， 房价又从30万涨到了60万， 整个华人圈都爆了， 觉得NZ房市泡沫太厉害了， 非大跌不可。 可房价， 又从60万涨到了100来万。

当然， 这样的上涨并不是直线上升， 是迂回曲折的上涨.

所以，别那么自信的说房价再也不会翻番， Let's wait and see.

subrina02

算个帐就知道现在该不该买投资房了
Auckland house average value150万左右，租金750到800，取800。
假设LVR 50%,银行利息取5年平均值6%只还利息，非新房，贷款利息不能抵税。
1年租金收入:52×800=41600
成本:750000×5%利息37500，75万首付定存损失22500，地税，保险，中介费一共估算6500，一般维护假设1000
共计:67500。 收入部分假设32000需要打税39% 接近12500。 总共80000。一年要贴38400接近40000到这个投资房。
房价上涨预期还好，下跌预期时，买投资房明显赔钱，买家是需要勇气的

无色咖啡

subrina02 发表于 2022-6-27 17:33
算个帐就知道现在该不该买投资房了
Auckland house average value150万左右，租金750到800，取800。
假设LV ...

现在有投资房，都会转换debt 比重，投资房的贷款一半在80%以上。

我要买车

subrina02 发表于 2022-6-27 17:33
算个帐就知道现在该不该买投资房了
Auckland house average value150万左右，租金750到800，取800。
假设LV ...

好多人买房是因为不知道钱该投在哪里，并不是指望房产价值快速翻番。非要拿着十万赚100万，赚不到就怨天怨地怨空气，什么值得不值得投资了，要我说，别算细账，有钱就买，银行贷给你就买，连房租都要算那么清楚，很容易尿裤子的。还不如跟我一起去买车呢

longwang

Lease 发表于 2022-6-27 17:24
房价这东西， 真的说不清楚。

这里大多数人可能只经历过一个房市周期. 象我这样， 经历过三波房市周期的， ...

没经历的多了，我也经历过3个房产周期，你说的这些都是过去时，我们同样没经历过房价1年上涨个20、30%，下一年又跌回去。所以未来who know。一切皆有可能。

Lease

longwang 发表于 2022-6-27 18:13
没经历的多了，我也经历过3个房产周期，你说的这些都是过去时，我们同样没经历过房价1年上涨个20、30%， ...

对， 所以要 wait and see嘛

红叶疯了

我要买车 发表于 2022-6-27 18:08
好多人买房是因为不知道钱该投在哪里，并不是指望房产价值快速翻番。非要拿着十万赚100万，赚不到就怨天 ...

你应该去车版。。。。

Lease

longwang 发表于 2022-6-27 18:13
没经历的多了，我也经历过3个房产周期，你说的这些都是过去时，我们同样没经历过房价1年上涨个20、30%， ...

虽然说是过去时， 但也并非没有相似之处： 当年涨到三十万， 六十万时， 就如同现在涨到两百万人们的感觉是一样的， 觉得房价涨的完全不可思议. 可后来的事实证明， 这些人是错的.

所以很难说现在看衰房市的人， 就一定是对的

longwang

我要买车 发表于 2022-6-27 18:08
好多人买房是因为不知道钱该投在哪里，并不是指望房产价值快速翻番。非要拿着十万赚100万，赚不到就怨天 ...

算不清楚的，都是赔钱货，开发商之所以赚钱，就是算得清楚。

Regards

vantasy0916 发表于 2022-6-27 16:32
赞同，很多人数学太差，100w的房产，按新西兰标准 20 首付，贷款80， 按市面一般利息算，贷款30年，贷款 ...

你说的算法，大致是靠谱的，但是不完全对

先按你说的算一遍。100万每10年50%增值，相当于年化4.15%，三十年以后340万。
20万首付每年如果定存利息3%，这个按复利算每年利滚利，30年利息一共28万。
房租每年出去地税保险维护以后每年2万8千，房租也是会跟上通胀，假如也按3%，30年后净房租每年6万6，30年一共133万。
贷款80万，30年5%的话，每年还本付息5万2。30年156万。
税比较麻烦，取决于利息能不能抵税。按照两个极端，如果完全不能抵税，30年缴税44万。按照完全可以抵税，头10年可以退税（假如你的portfolio有可抵减收入的话），后面也少缴，30年总共19万
所以按照你说的340+133-28-156-19=270万，利息不能抵税也有245万
投资20万收回200多万，有点像做梦吧！

所以说你的算法不完全对。没有考虑到货币的时间价值，time value of money。比如不能把每年房贷的钱加在一起说总共还款156万，因为钱越往后越不值钱，明天的一百万不如今天的一百万价值高。所以所有每年的现金流都要discount这算成今天的现金。我算了一下，如果按回报3%，30年的收益相当于今天的91万，如果利息不能抵税相当于73万，对于20万的首付，回报很好了。

但是…

房地产投资不是定期存款，回报率3%折算有点太generous了，如果用贷款利率的5%折算那么现值差不多是净赚20万，净现值回报100%，也不错了。

按照以上计算，30年的每一年都是要垫钱还本付息的，头10年能抵税垫2万，不能抵税垫3万多，以后逐渐减少但是没有正现金流。所以回报的前提是你能活过这么多年，而且没有比如增值税之类的大变化和战争天灾等等。

所以…

长期来看房地产值得投资，有很好的保值作用。但是现金流差，变现能力低，风险控制非常重要‼️

房奴甲

Lease 发表于 2022-6-27 18:22
虽然说是过去时， 但也并非没有相似之处： 当年涨到三十万， 六十万时， 就如同现在涨到两百万人们的感觉 ...

不是抬杠哈，我买三十万新砖房的时候一年挣五万多，利率比现在高多了，我还是一个人的收入就能买，而且不是高收入哦，单位里我是挣的少的。现在买一百多万房子的年轻人收入有没有十六七万？恐怕大部分买这个价格区间小房子的人都是两个人收入了。再涨拿什么钱供？外国血。

Regards

Lease 发表于 2022-6-27 17:24
房价这东西， 真的说不清楚。

这里大多数人可能只经历过一个房市周期. 象我这样， 经历过三波房市周期的， ...

所以说投资房地产要按decades不能按年算，看长期趋势。本群焦虑的都是近三五年的事，那是短期。

长期的增长曲线，不只是房地产增长，其他也一样，都是向上弯曲的，越来越陡，看着不可思议。其实任何指数增长，不管百分比低还是高，2%还是10%，画出来都是越来越陡的，这是一个数学原理，没什么好惊讶的。

longwang

Lease 发表于 2022-6-27 18:22
虽然说是过去时， 但也并非没有相似之处： 当年涨到三十万， 六十万时， 就如同现在涨到两百万人们的感觉 ...

那不一样，涨到60万时，很多人想，没事，工资还能涨，努努力还能达到。涨到200万，人们想，开发商都赚大钱，我也要做开发商。请问，你去哪里找那些能接盘，有购买力的韭菜呢？放眼世界，以前有中国。现在找谁啊？印度人？黑人？

Regards

zhong5487 发表于 2022-6-27 16:17
Lvr 50还算高吗？比如100万买的50万贷款，这种ok的吧，你说的lvr30是指100买的，贷款30万是吗？ ...

你没看错，我说的就是100万的房子贷30万。看起来超级低了，其实你去算一下7-8%要是利息不能抵税，那就真刚刚够付息呢！还本金还得垫钱。

从新进场的投资者看好像很难做到，但是入市十年以上并且一直在还本付息的，基本都能到了。从投资房存量看，这两年买的比例并不是很高，现在要牺牲的就是这批高杠杆的。

买个电脑买辆车都要做很多功课，对普通人来说，房产是巨大的投资，一定好好自己算一下，不要盲目跟风。

longwang

Regards 发表于 2022-6-27 18:24
你说的算法，大致是靠谱的，但是不完全对

先按你说的算一遍。100万每10年50%增值，相当于年化4.15%，三 ...

我觉得你这还是信心大过现实，人家算法没啥毛病，人家只是用算法证明了，目前市场买投资房要亏钱，需要勇气。你的算法又是建立在，10年涨50%这一假设基础上。如果30年房价不涨，或是30年才翻倍，告诉我，你的算法还成立吗？是不是要破产。不要告诉我不可能。未来who know，一切皆有可能。

wyrainman

longwang 发表于 2022-6-27 18:23
算不清楚的，都是赔钱货，开发商之所以赚钱，就是算得清楚。

算不清楚就参与的，就是赌。赢了运气好，输了也很正常。那我们没事还讨论啥呀，直接去赌场完了。

补充内容 (2022-6-27 19:15):
我记得去年有人和我说，土地人工高，建筑材料还涨价税收也不能抵扣了，房子怎么跌。我马上闭嘴。这不就是股票买高的人的想法吗，他不赔钱谁赔

Regards

longwang 发表于 2022-6-27 18:54
我觉得你这还是信心大过现实，人家算法没啥毛病，人家只是用算法证明了，目前市场买投资房要亏钱，需要勇 ...

我算的也是每年现金流要赔钱。就是按照他说的算的。每十年50%增长，年化4.15%和之前几十年平均7%plus十年翻一番比不是什么暴涨的假设。

当然如果完全不涨，长期低迷，或者更高利率，更低房租都有可能。你可以自己带入可能的情况去算，然后根据自己的判断去投资或者离场。

Lease

longwang 发表于 2022-6-27 18:39
那不一样，涨到60万时，很多人想，没事，工资还能涨，努努力还能达到。涨到200万，人们想，开发商都赚大 ...

为什么你觉得印度人不可能呢？ 还有东南亚的一些国家， 这几年可是长足的发展啊， 和之前的中国有类似之处.

我是觉得印度有替代中国人接棒的可能性， 象苹果这样的公司， 都已经在印度开厂， 很多产业会转移到印度. 现在人们都在议论越南会是代替中国成为新的世界工厂， 但越南的体量不足以完全替代， 但印度是有可能的，所以不能小视未来阿三的购买力.

我真不是孙红雷

vantasy0916 发表于 2022-6-27 16:32
赞同，很多人数学太差，100w的房产，按新西兰标准 20 首付，贷款80， 按市面一般利息算，贷款30年，贷款 ...

就像工资3w翻5w容易，5w翻10w还算常见，10w翻20w的概率就很低了，20w翻40w基本凤毛麟角。

这个例子有局限性，不好。。。一个人有小白期，有正当年期，有衰退期。。。一个人一生才有几个10年是黄金的。。。当然20万翻40万凤毛麟角了。。。如果你是来自500年前的人，你的知识累计足可以让你从1个铜钱翻到40万。。。但是房子不一样啊。。。假设这个资本主义社会无穷限，那么钱就是越来越不值钱。。。房子长期就是抗通胀就是一直升值。。。

Lease

房奴甲 发表于 2022-6-27 18:35
不是抬杠哈，我买三十万新砖房的时候一年挣五万多，利率比现在高多了，我还是一个人的收入就能买，而且不 ...

这种比较意义不大.  原来这里房价/收入之比是3左右， 超过3都觉得不容易负担了. 而你买三十万新砖房的时候这个比例已经接近6， 后来接近8， 10. 纯粹用这个比率来判断， 新西兰的房价早就该崩了. 可是崩了吗？

NZ的房子， 早就已经是全球资金追逐的对象了。 当然， 这个资金今后应该没有从中国来的了。 但中国并不是唯一NZ房产的资金来源.

房奴甲

Regards 发表于 2022-6-27 18:51
你没看错，我说的就是100万的房子贷30万。看起来超级低了，其实你去算一下7-8%要是利息不能抵税，那就真 ...

按照前一段时间的房价，一个投资房明年轻轻松松让你每周贴进去一千多刀。

vantasy0916

猩猩都叫兽 发表于 2022-6-27 17:12
新西兰的房价，真的一言难尽。你说是房子好吗？也不是。归根结底效率低，成本就大幅攀升。。。你想把成本 ...

你说的我明白，从供应端来看新西兰房价是没有下来的支撑。但是问题你也说了，新西兰房价其实也没有上升的支持。房市这个东西， 简单粗暴的说短期看政策，中期看货币，长期看人口，现在三个都不乐观。
何况，就现在的上车盘的房价，和主流收入群体的收入已经产生了严重的gap， 然后入门盘一冷清，后面链条上的大闸蟹都不好过。
未来房市会是什么样，谁都不知道，但是对于个人投资者来说，保守一点不会错。

vantasy0916

Regards 发表于 2022-6-27 19:11
我算的也是每年现金流要赔钱。就是按照他说的算的。每十年50%增长，年化4.15%和之前几十年平均7%plus十年 ...

大哥您看岔行了吧，我可没说十年50%增长啊。。。

我的意思longwang理解的对，目前进场未来很难讲。目前上车盘已经和主流收入严重脱钩了，导致整个链条上太多不确定性的因素了。 利息啊，限贷啊，其实只是火上浇的那个油而已，主要的燃料是收入和房价的脱节。

主流家庭标收入上不了车，或者不值得上车时，击鼓传花的游戏就要结束了。至于通胀和现金贬值这个事情，只能说过去几十年内发生的事情确实符合钱编制，房价抗通膨这个理论，但逻辑上并不代表这是对的。

最近正好在听大萧条的电子书，谁也不敢说我们不会再有一轮大萧条，或者一个全球版本的“失去的二十年”。就像新冠之前不会有人相信会有这样一场全球瘟疫一般。

我举这个例子是因为之前有个现实中的朋友和我抬杠，说他16年，首付10% ，50w买的房子现在已经1.2M了，我给他算了一下其实他挣的远比他想象的少。

还有一个点就是，也许当下这轮经济危机结束50年后，100年后，回过头看房子在一定程度上又符合了这个增长曲线，但是我们已经尘归尘，土归土了，人生黄金短短几十年，目标不应放的太长远