单开一贴，也谈房市的崩盘【更新】

enningtang

看到楼主提到美国的底特律，我想到以前看到的一个案例。底特律破产是美国政府破产最大的一个案例，从昔日的汽车之城到政府关门，其中的原因可以借我们参考和思考。内部原因1，1967年种族暴动迫使高资产白人群体大量移出底特律，从而造成社会财富不断下跌的恶性循环；2，市长不断大兴土木，1987年花费巨资建造的3英里长的环城轻轨变成吸金黑洞，成为压倒政府财政的最后一根稻草；3，各种开发建筑项目只是肥了开发商的钱包让政府陷入信任危机；4，政府为了填补财政黑洞出台重税。外部原因有汽车制造走入低迷，大量裁员，国际环境恶化等等。

从这些原因我们可以简单地归纳成几个点，这些问题处理不好也可能会发生在奥克兰这里，造成一个城市房地产崩盘的有人口流失（种族对立排挤高资产的人口-- 总让华人背黑锅？？），过度开发（开发一些运营成本过高入不敷出的项目 -- 环城铁路？？？）和重税（不断抽薪补洞造成死循环 -- 地税会不断上涨吗？？？）。很多外部因素是无法避免，但内部原因往往是自己挖坑往里跳。这就是为何底特律的房产一刀出售还没人敢买，都是无底洞。

这些问题是经过几十年慢慢积累最后爆发的，所以我们现在就开始警惕起来，不要被一些外国媒体误导了。

ThinkOutLoud

enningtang 发表于 2016-6-16 10:27
看到楼主提到美国的底特律，我想到以前看到的一个案例。底特律破产是美国政府破产最大的一个案例，从昔日的 ...

Auckland也正在修环城轻轨，这么巧，和底特律当年一样。

我不是YY帝

enningtang 发表于 2016-6-16 10:27
看到楼主提到美国的底特律，我想到以前看到的一个案例。底特律破产是美国政府破产最大的一个案例，从昔日的 ...

看到楼主提到美国的底特律，我想到以前看到的一个案例。底特律破产是美国政府破产最大的一个案例，从昔日的汽车之城到政府关门，其中的原因可以借我们参考和思考。内部原因1，1967年种族暴动迫使高资产白人群体大量移出底特律，从而造成社会财富不断下跌的恶性循环；2，市长不断大兴土木，1987年花费巨资建造的3英里长的环城轻轨变成吸金黑洞，成为压倒政府财政的最后一根稻草；3，各种开发建筑项目只是肥了开发商的钱包让政府陷入信任危机；4，政府为了填补财政黑洞出台重税。外部原因有汽车制造走入低迷，大量裁员，国际环境恶化等等。

底特律作为汽车之城走向没落，让无数美国人扼腕叹息。但这件事一样有它的历史必然性。美国公会的强势，日本，台湾和大陆制造的崛起，使这一历史事件越来越走向必然。一个人民没有竞争力的民族必然走向衰败，一个经济没有竞争力的城市必然走向死亡。

再看昨天鄂尔多斯和三亚，以及今天的迪拜，昔日的辉煌何其壮观？但最终，没有地基的高楼只是明日黄花，黄梁一梦而已。虽不至轰然倒塌，但在历史长河之中，最后也无法书写那浓重的一笔。

由此来看，经济基础决定上层建筑，这话绝对不假。再看到奥克兰，一系列的偶然因素（包括基督城大地震），让房价成为了现在的样子。现在的政府对于房价，是爱也不成，恨也不成，骑虎难下。作为右派政府，他们根本就不担心职场新人买不起房子。相反，避免动摇经济之根本，导致经济重着陆才是他们的首要目标。但让房价越飞越高，只会让着陆更狠。不要说政党选举之类，他们本人都会被钉在耻辱柱之上，不得翻身。

作为一个相对早就开始投资奥克兰房产的投资人，我现在也是真心怕了。

enningtang

ThinkOutLoud 发表于 2016-6-16 10:38
Auckland也正在修环城轻轨，这么巧，和底特律当年一样。

这东西不能直接比较，毕竟整体的环境和社会需求不一样。。它这是一个可以借鉴的案例而已。环城铁路的运营成本很高，如果政府能控制好就没问题。建成后大家多去坐一坐让政府多赚点就行。哈哈

zwanything

帖子是好帖子。但有个问题，大家都在谈崩盘，但是每个人对崩盘的定义是不一样的，有人说是腰斩，有人说是下跌20-30%。我个人觉得崩盘应该是下跌50%以上，这样才具有跟当年的东京，香港等的可比性。20-30%就是正常的周期下跌区间。

其实还可以看到一点，目前大部分人都认为现在开始横盘或者少量的下跌。很少有人看多了。

我不是YY帝

zwanything 发表于 2016-6-16 10:42
帖子是好帖子。但有个问题，大家都在谈崩盘，但是每个人对崩盘的定义是不一样的，有人说是腰斩，有人说是下 ...

我个人认为20-30%就已经是崩盘了。50%的话，整个经济就完了。

juan2011

房市崩盘与否确实是个很矛盾的问题，崩了对国家对人民都没好处，总理是学西方经济的，对于西方的经济模型和估值系统应该是玩得很溜的。金融海啸之后如何避免经济衰退？主业是靠不住了，看现在的奶价就知道了。所以总理就打开国门，亚洲两个大国人口加起来20多亿，富豪人数都比纽村人多，一流富豪去美加，二流富豪去澳洲，三流去欧洲，四流的来纽村也足够了。北上广深随便一套市中心的房子就可以在这里买一个house了，吸引力对这部分人就够了。我不知道印度的房价是多少，估计与中国差不多吧。所以移民人数一直都在上涨，投资移民的门槛也很低（不需要太高，因为有自知之明）。至于这个移民人数到底有多少是走过路过还是还是留下来的？只有政府才知道了，反正这些人的1/10买房子就够了。
     有一种评估房价的模式就是看那个城市的人口发展趋势，尤其的当地的小学生人数，如果小学的班开的多就证明人口不断在增多，这些人就是房价以后的有力支撑者。我虽然也希望房价稳一下，当在移民政策不改变的情况下，房价稳步上涨应该是无可避免的。就算出台了，目前进来的这批新人口也足够纽村消化一阵子。所以，我只能说总理高，确实高！一招引入移民就避免的金融海啸，但后面的资源分配、环境破坏、城市拥挤等就留给后人处理了，反正任期内经济繁荣，人人皆大欢喜。

我不是YY帝

juan2011 发表于 2016-6-16 10:44
房市崩盘与否确实是个很矛盾的问题，崩了对国家对人民都没好处，总理是学西方经济的，对于西方的经济模型和 ...

房市崩盘与否确实是个很矛盾的问题，崩了对国家对人民都没好处，总理是学西方经济的，对于西方的经济模型和估值系统应该是玩得很溜的。金融海啸之后如何避免经济衰退？主业是靠不住了，看现在的奶价就知道了。所以总理就打开国门，亚洲两个大国人口加起来20多亿，富豪人数都比纽村人多，一流富豪去美加，二流富豪去澳洲，三流去欧洲，四流的来纽村也足够了。北上广深随便一套市中心的房子就可以在这里买一个house了，吸引力对这部分人就够了。我不知道印度的房价是多少，估计与中国差不多吧。所以移民人数一直都在上涨，投资移民的门槛也很低（不需要太高，因为有自知之明）。至于这个移民人数到底有多少是走过路过还是还是留下来的？只有政府才知道了，反正这些人的1/10买房子就够了。
     有一种评估房价的模式就是看那个城市的人口发展趋势，尤其的当地的小学生人数，如果小学的班开的多就证明人口不断在增多，这些人就是房价以后的有力支撑者。我虽然也希望房价稳一下，当在移民政策不改变的情况下，房价稳步上涨应该是无可避免的。就算出台了，目前进来的这批新人口也足够纽村消化一阵子。所以，我只能说总理高，确实高！一招引入移民就避免的金融海啸，但后面的资源分配、环境破坏、城市拥挤等就留给后人处理了，反正任期内经济繁荣，人人皆大欢喜。

其实从现在四大行收紧海外贷款就可以看出两个问题。

第一，海外或新移民不是全款买房的，他们都要贷款的。贷款是谁来贷？不是中国的银行而是NZ的银行。
第二，海外收入贷款的风险是相当大的。假收入比例应该不小。

因此以前海外移民输入的，也仅仅是首付而已。因为移民导致房价上升是个伪命题。

enningtang

zwanything 发表于 2016-6-16 10:42
帖子是好帖子。但有个问题，大家都在谈崩盘，但是每个人对崩盘的定义是不一样的，有人说是腰斩，有人说是下 ...

崩盘崩多少，20-50%,这些都不是我们要关心的。我们关心的是自己的抗压性，如果崩了20%，你能扛过去吗？如果崩了50%，还能扛吗？我去年是唱空派，清理了大部分贷款，现在负债只占总资产的不到三分之一，而且手头有充足的现金可以抄底。泡沫横行的时代，以退为进是我推崇的投资原则，说句难听的，我这2年就等崩盘，就算不崩，我少赚点但至少可以睡个安稳觉。

微苦蓝山

最烦有些人看到别人看空，就嘲笑人家穷，人家买不起房
看空一定买不起房吗？
分分钟手中的投资房比你还多！
我发现，顽固不化，毫无理性看多的，大部分就是那种也就自己一套，贷款还没还清，又top up出来全款投资一套的人，背着上百万房贷，一旦市场下去了就要“”吓死宝宝“的人
反而现在看空的有不少追求投资结构，手中有余粮，正在观望的半职业投资者。当然，也有一部分持币待购，希望房价下跌的无房者

总之，看空分分钟比大部分人房多，看多也有不少屌丝房奴，别老是发表“”穷极极坏“之类的言论，掉价！

我不是YY帝

enningtang 发表于 2016-6-16 10:55
崩盘崩多少，20-50%,这些都不是我们要关心的。我们关心的是自己的抗压性，如果崩了20%，你能扛过去吗？如 ...

我没这么潇洒，房子没有清空。不过我买的比较早，看中价值投资而不是投机而已。

我不是YY帝

微苦蓝山 发表于 2016-6-16 10:58
最烦有些人看到别人看空，就嘲笑人家穷，人家买不起房
看空一定买不起房吗？
分分钟手中的投资房比你还多！ ...

大部分同意。

唯一就是“上百万房贷”。现在的投资者才贷款100万？太瞧不起他们了。现在自住房贷款上百万差不多。投资至少都是150-200吧。。。

和他们谈抗压性？这些人和宗教差不了太多，每星期做个礼拜，一起祈祷房价永不跌吧。

微苦蓝山

我不是YY帝 发表于 2016-6-16 11:06
大部分同意。

唯一就是“上百万房贷”。现在的投资者才贷款100万？太瞧不起他们了。现在自住房贷款上百 ...

拜房教和Usana教，新西兰华人圈两大邪教，避之不及。。。

Lease

微苦蓝山 发表于 2016-6-16 10:58
最烦有些人看到别人看空，就嘲笑人家穷，人家买不起房
看空一定买不起房吗？
分分钟手中的投资房比你还多！ ...

http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... &extra=page%3D1

你觉得这种帖子的作者有很多房产？ 拉倒吧！

其实看空， 看多都无所谓。 只要能够拿出有足够论据的理由， 那么大家可以理性的讨论。比如本帖， 就很好。而那种“立贴为证”之类的看空贴，我想连你也只能呵呵了。

enningtang

我不是YY帝 发表于 2016-6-16 11:03
我没这么潇洒，房子没有清空。不过我买的比较早，看中价值投资而不是投机而已。 ...

真正投资的都不用太担心腰斩，我经常说我那些房子土地都是留给儿子的，以后那些东西值不值钱是他们的事情了，不关我的事。

微苦蓝山

Lease 发表于 2016-6-16 11:08
http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3237554&extra=page%3D1

你觉得这种帖子的作者有 ...

极端的哪都有，你这例子没有说服力。

我不是YY帝

enningtang 发表于 2016-6-16 11:09
真正投资的都不用太担心腰斩，我经常说我那些房子土地都是留给儿子的，以后那些东西值不值钱是他们的事情 ...

同意，价值投资就是要在房产（股票）低于真正实际价值的时候入手，永远都不会亏。

Lease

微苦蓝山 发表于 2016-6-16 11:09
极端的哪都有，你这例子没有说服力。

这不你说的 "总之，看空分分钟比大部分人房多". 那你就是包括了”所有看空的“ 都比 ”比大部分人房多“。 那现在怎么又说我的例子是极端的没有说服力呢？

微苦蓝山

我不是YY帝 发表于 2016-6-16 11:10
同意，价值投资就是要在房产（股票）低于真正实际价值的时候入手，永远都不会亏。 ...

目前我也看空，至少横盘下跌10%左右，但不准备抛售，
毕竟每一套投资房都是准备长期持有的，价值投资的角度来说，新西兰长期房产价值还是会上升的，LVR又很健康，利率到7也没啥压力，所以就拿着呗。。。

Lease

我不是YY帝 发表于 2016-6-16 11:10
同意，价值投资就是要在房产（股票）低于真正实际价值的时候入手，永远都不会亏。 ...

那你觉得奥克兰的房产价值是多少呢？ 或者说现在的房价比Intrinsic Value of property 高出多少呢？

微苦蓝山

Lease 发表于 2016-6-16 11:15
这不你说的 "总之，看空分分钟比大部分人房多". 那你就是包括了”所有看空的“ 都比 ”比大部分人房多“ ...

现在看空的有不少追求投资结构，手中有余粮，正在观望的半职业投资者。当然，也有一部分持币待购，希望房价下跌的无房者

juan2011

我不是YY帝 发表于 2016-6-16 10:47
房市崩盘与否确实是个很矛盾的问题，崩了对国家对人民都没好处，总理是学西方经济的，对于西方的经济模型 ...

中国和印度一次性付全部房款的也不在少数，银行其实也不傻，用海外收入证明来贷款？银行估计也不会随便就贷吧。反正我去年办个信用卡也要收入证明，比国内的严谨。反而用杠杆最厉害的是这里的炒家，什么零首付、贷上贷，这才是泡沫。有收入支撑买房好歹都是真金白银，海外买家正是这些纽村炒家的接盘侠。10年前人口没增长的时候，试问炒家炒高价卖给谁？来来去去AKL就这么100万人口。现在多了10%（无论是常住还是非常住），总要解决住的问题吧。美国地大人稀，大量引入移民也不一定炒得起房价（一线城市除外），底特律就是没人住。

我不是YY帝

Lease 发表于 2016-6-16 11:19
那你觉得奥克兰的房产价值是多少呢？ 或者说现在的房价比Intrinsic Value of property 高出多少呢？ ...

至少能提供年租金回报率4%。

Stella1000

房市涨不涨？崩不崩盘？啥时候崩？崩多少？
这些都不是你我他哪一个人自己能左右的。

房市涨跌是正常的。
区别是每个人的抗压能力不一样。
好好研究一下自己的抗压性是有必要的！
有备无患！！

Lease

微苦蓝山 发表于 2016-6-16 11:20
现在看空的有不少追求投资结构，手中有余粮，正在观望的半职业投资者。当然，也有一部分持币待购，希望房 ...

那你一开始这样说不就好了吗。

那就不用说 ”总之，看空分分钟比大部分人房多“ 这种非常感情用事， 毫无水平的话来。

微苦蓝山

Stella1000 发表于 2016-6-16 11:23
房市涨不涨？崩不崩盘？啥时候崩？崩多少？
这些都不是你我他哪一个人自己能左右的。

没错，抗压性测试最重要，看看利率到7%以上自己是否抗得过，抗得过的不用怕，腰斩崩盘都不在话下

Lease

我不是YY帝 发表于 2016-6-16 11:22
至少能提供年租金回报率4%。

看来你还是比我激进很多啊。

我不是YY帝

juan2011 发表于 2016-6-16 11:21
中国和印度一次性付全部房款的也不在少数，银行其实也不傻，用海外收入证明来贷款？银行估计也不会随便就 ...

不在少数？请拿数据出来。

之前银行就是随便就贷的啊，国内找朋友开的公司做个证明很难么？只要一个工资条加上银行的帐单就能证明了。

现在银行也是发现，第一这么做的人太多了，第二中国的经济不行了，才收紧的啊？

微苦蓝山

Lease 发表于 2016-6-16 11:24
那你一开始这样说不就好了吗。

那就不用说 ”总之，看空分分钟比大部分人房多“ 这种非常感情用事， 毫 ...

我一开始就是这样说的。。。。。。。请看总之上一段

PS，我11:01分最后一次编辑。。。。那时候就是这样了，你回我帖是9分钟之前，大概11:16分左右

再PS， “看空分分钟比大部分人房多”，这句话也不是说看空的就一定比大部分房多，而是可能性很大。
分分钟是粤语里的一种表达方式，显示一种情绪，但未必如你理解的那样。

我不是YY帝

Stella1000 发表于 2016-6-16 11:23
房市涨不涨？崩不崩盘？啥时候崩？崩多少？
这些都不是你我他哪一个人自己能左右的。

同意。没人能左右市场。