<<== 阿海房地产问答==>>

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阿海您好，请问
http://raywhite.co.nz/HOW23344
在什么价位可以接受? 属于那个中学校区?
谢谢

阿海

林夕若梦 发表于 2013-10-11 22:08
阿海，请问如果买UNIT和home and income, 如果北岸租金回报太小，你会推荐在中区和附近的哪些区找？你有好 ...

中区很少home and income，因为以前的auckland city council不怎么允许建minor dwelling。那种楼上楼下的要小心，很多都是不合法的。

unit的话很多区，但不便宜了，blockhouse bay/mt albert/sandringham/st lukes/mt roskill/three kings/onehunga/ellerslie/mt wellington/panmure都可以，但回报率可能也就5%有些甚至更低。

阿海

林夕若梦 发表于 2013-10-12 21:14
阿海，请问：如果想把自住房明年初拿出来TOP UP买投资房，到时候想尽量多贷款，在工资不变得情况下，我觉得 ...

你做RV的时候别告诉估价师这些加建就行啦。。。

阿海

林夕若梦 发表于 2013-10-13 11:51
LZ,如果一个普通3房想卖，考虑到市场还火、大家卖房用的媒体基本是TRADEME，和省掉中介费，所以，想用私售议 ...

主要看你有没有销售经验啊。

只靠trademe很多时候特别是中国买家他们不一定看trademe的，很多都是通过熟悉的中介或看华人房地产报纸知道房源的，所以通过中介卖还是有他的道理的。

阿海

林夕若梦 发表于 2013-10-11 22:08
阿海，请问如果买UNIT和home and income, 如果北岸租金回报太小，你会推荐在中区和附近的哪些区找？你有好 ...

如果是barfoot的我会找Harry Wang。

阿海

pl_pingli 发表于 2013-10-13 21:00
请教阿海，看中一个投资房，浴室被改动过，原来的浴缸被拿掉，换成了一个淋浴房和一个马桶，（另外还有一个 ...

这是小违法改造保险估计没问题吧，但你可以问问保险公司会怎么处理。

如果淋浴房漏水那有可能不会赔的。

一般我买house insurance我都是把excess弄到最高，然后只有非常严重问题我才会去申报赔偿的。

浴室漏水小问题保险公司也不知道赔不赔啊，毕竟也算wear and tear吧，而且excess那么高不一定值得。

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赶上直播了

pl_pingli

阿海 发表于 2013-10-14 08:13
这是小违法改造保险估计没问题吧，但你可以问问保险公司会怎么处理。

如果淋浴房漏水那有可能不会赔的 ...

谢谢j啊，这房子最后我们没买。主要是又看中一套home+income的，东区，600多的地上，合法建了两个房子，水电什么的都分开，可以合法租给两户人家。因为地不够大不能分割，不能分开卖。租金在目前银行利息下，希望基本cover mortgage。
请教，你觉得这样的房子，升值潜力如何？交易中有什么要注意的？如果是同区类似全福地一个房的价钱+15到18万的样子，这样的价位是否合理？

阿海

pl_pingli 发表于 2013-10-15 12:26
谢谢j啊，这房子最后我们没买。主要是又看中一套home+income的，东区，600多的地上，合法建了两个房子，水 ...

这种房子也会增值的，只要地点好自然增值就高啦。

交易中只要两个房子都合法的就行，还有就看看电水表是不是独立的，这样分开租好租容易管理。

同类区全副地的租金回报率就低很多了。

hello_daisy

阿海 发表于 2013-10-15 12:42
这种房子也会增值的，只要地点好自然增值就高啦。

交易中只要两个房子都合法的就行，还有就看看电水表 ...

阿海，您好，
请教一下，今年11月底卖房好还是明年卖比较好？
事情是这样的：
自住房，想换套更舒服的房子
现在孕7个月了，12月就要生了
考虑到最近市场没有以前那么火爆了，担心明年市场会下跌，也担心现在这套房子太旧了明年一旦市场不好卖不上好价钱，家里的想法是赶在11月底上市，如果价格很好就卖掉，然后租个房子做月子，同时慢慢看房，看到好的房子再入手
有个朋友说，市场不知道会怎么样，也许卖了这个房子，明年加点钱也找不到同样的房子了。而且12月就要生了，搬来搬去很麻烦；而且有租客在，有客人看房随时要打扫得非常干净，很麻烦的，不如先找到理想中的房子再卖。
请问，您觉得是今年卖比较好还是明年卖比较好

阿海

hello_daisy 发表于 2013-10-15 13:54
阿海，您好，
请教一下，今年11月底卖房好还是明年卖比较好？
事情是这样的：

那当然是明年卖好啦，一般2月左右市场就开始火一点的。

你的情况怎么说呢，我觉得最好是生了孩子再说吧。孕妇别搬来搬去的了，万一搬家过程中伤胎气等等怎办？

最好是买了新房时再卖自己的房子吧，不然买不到适合的就只能租了，而且租房的一般都要签一年和约啊。

而且卖房前最好把租客都请走，然后把房子收拾干净。

林夕若梦

阿海 发表于 2013-10-10 20:02
还是别买了。

阿海，请问：如果想把自住房明年初拿出来TOP UP买投资房，到时候想尽量多贷款，在工资不变得情况下，我觉得自住房应该是价格越高越能贷的多（不论银行到时看CV，还是他们内部的EV，还是估价师）。但是，我自住房里有两处建筑没有报批过：一个原来合法的洗衣房加建改成了浴室厕所加洗衣房，和车库的一个角落隔出了一个学习房（或者储物房）。请问， 为了这个房子在银行眼里价值高一些，值得申请先把这两处合法化了吗？会对最终银行估价产生大概多少价差？

林夕若梦

Nahema 发表于 2013-10-13 18:39
我表姐隔壁有个房子82.9万私售，还立了个牌子在门口，买了2个多月没卖出去，后来找的中介开放了4周拍卖， ...

我觉得你说的很有道理，多谢啦！

林夕若梦

阿海 发表于 2013-10-14 09:11
如果是barfoot的我会找Harry Wang。

好的，谢谢。

林夕若梦

阿海 发表于 2013-10-14 09:10
主要看你有没有销售经验啊。

只靠trademe很多时候特别是中国买家他们不一定看trademe的，很多都是通过 ...

多谢指点，学到了！

阿海

林夕若梦 发表于 2013-10-15 15:44
阿海，请问：如果想把自住房明年初拿出来TOP UP买投资房，到时候想尽量多贷款，在工资不变得情况下，我觉 ...

一般估价师是不看你房子加建合不合法的，所以不会影响估价，除非改建非常糟糕一看就是违法那种。

林夕若梦

阿海 发表于 2013-10-14 09:09
你做RV的时候别告诉估价师这些加建就行啦。。。

哦，你的意思是说，评估师不会亲自上门来看房子的细节吗？我也没有多少意义合法化多一套卫浴？ 但是，听说，评估房子价值时候，有时银行不采纳评估师的，而是银行自己有个内部评估价格，请问是真的吗？我在猜想： 那个内部价格评估是否和康嫂GV有关联呢？如果我改为多一个合法卫浴，康嫂不就可以把GV改高点，银行去查看着价格也高一点？不知我这想法是否是瞎猜？

林夕若梦

阿海 发表于 2013-10-14 09:08
中区很少home and income，因为以前的auckland city council不怎么允许建minor dwelling。那种楼上楼下的 ...

谢谢阿海，你懂的知识真多啊！

阿海

林夕若梦 发表于 2013-10-15 15:54
哦，你的意思是说，评估师不会亲自上门来看房子的细节吗？我也没有多少意义合法化多一套卫浴？ 但是，听说 ...

估价师的责任不是去看你房子合不合法，而是去看房子的状况，然后比较附近最近成交的类似的房子做比较来估价的。

当然如果你告诉估价师某些地方是违法改的，或改造地方很差估价师觉得是违法的，那估价师可能会在估价上减少些价格了。

Council GV要改那就要申报弄合法，然后GV才会提高。

GV高不代表估价高，两个是完全不同概念。

GV(CV) 是计算你交多少地税，RV是估计市场价是多少。

银行只看QV或RV，不会看GV/CV的。

iceage

请问对KUMEU 怎么看？有发展前途吗？

fnzkiwi

阿海 发表于 2013-10-14 08:13
这是小违法改造保险估计没问题吧，但你可以问问保险公司会怎么处理。

如果淋浴房漏水那有可能不会赔的 ...

阿海，很久没时间看你这些乱七八糟的回复了。真希望你不知道就别乱说，乱给意见。
你这水平还收学生？你那什么老师？就是那豆腐店老板，人家至少摸爬滚打过，都是口述，无从查证。
你这一句句的可能，大概，应该？你会误别人事的

fnzkiwi

阿海 发表于 2013-10-15 15:08
估价师的责任不是去看你房子合不合法，而是去看房子的状况，然后比较附近最近成交的类似的房子做比较来估 ...

大哥，你咋直到银行不看gv阿？
你真的不可以这样信口开河阿

fnzkiwi

阿海 发表于 2013-10-15 12:59
那当然是明年卖好啦，一般2月左右市场就开始火一点的。

你的情况怎么说呢，我觉得最好是生了孩子再说吧 ...

我靠，你比tony alexsandra还牛逼，能预估5个月后的市场。
07-08 初那个市场大转变看过吗？你那时候第一套房估计还没买，你江湖郎中粑粑还没给你deposit
你不应该这样胡扯淡
你想开班授课，可以理解，可是兄弟，你水平不够的胡扯，一旦哪天被人录了，你就出事了
真心劝你，不要半桶水叮当响
很多比你懂得多了去的投资者，都没你这样的勇气在公共网站上如此胡扯淡

fnzkiwi

阿海 发表于 2013-10-15 15:08
估价师的责任不是去看你房子合不合法，而是去看房子的状况，然后比较附近最近成交的类似的房子做比较来估 ...

随便一贴就是一堆错
估价师会去现场看，在他们严谨的估价报告里会写着
这个估价报告里的价值是base在这个房子加建部分是council permitted和cccissued了的情况下
如果实在太明显的不合法改建，他们知道的一定会注明
估价师的职责不但包括服务客户，还要保护银行

我实在不愿意再往下看了，就看了一句话
阿海，真的，不可以这样乱来！

fnzkiwi

阿海 发表于 2013-10-14 08:13
这是小违法改造保险估计没问题吧，但你可以问问保险公司会怎么处理。

如果淋浴房漏水那有可能不会赔的 ...

保险估计没问题？怎么估计的？

保险公司在索赔时是case by case的，但是他们保险条例里有写
return to the condition right befire the incudent occures
在索赔时，有好几种settle claim的方法，比如rebuild based on floor area at the original position 或者另选一地，或者cash。现在policy都改了，保险公司是哪个合算他们选哪个
至于那不合法那部分，保险公司会考虑把你建回去，但不会花钱把那部分给你弄个ccc
当然，在total lost或者其他claim的情况下，都需要和保险公司协商解决

再劝林海，不要信口开河！

fnzkiwi

阿海 发表于 2013-10-7 12:37
一般找一个公司一个中介就够了。

多个公司的话那你要给多个广告费。

我靠。。。。。。。。
实在不想浪费时间说你Y了

阿海

iceage 发表于 2013-10-15 17:31
请问对KUMEU 怎么看？有发展前途吗？

有是有，但我觉得还是市区里的发展前途更大。

wf

请问，能介绍个中区top up高一点估价师吗？麻烦了

阿海

RUBIK 发表于 2013-10-13 22:40
阿海您好，请问
http://raywhite.co.nz/HOW23344
在什么价位可以接受? 属于那个中学校区?

学校能去www.zoodle.co.nz找啊，或者中介能告诉你的。

价格估计60万初到60万中吧。

你有本事抢男人

最近看上一房子 但是在qv.co.nz里面t提示Outstanding consent，这样子的房子会有什么隐患呢？

ccc是上个月刚签字的