<<== 阿海房地产问答==>>

amy_tennis

amy_tennis 发表于 2013-9-29 22:50
请教阿海前辈：你一直说slump的时候就是我们投资者出手大买特买的时候，但那个时候手中已有的投资房的equit ...

Hi 阿海，我的问题是不是漏掉了

阿海

amy_tennis 发表于 2013-9-29 22:50
请教阿海前辈：你一直说slump的时候就是我们投资者出手大买特买的时候，但那个时候手中已有的投资房的equit ...

一般来说，最好就是4到10点之间买投资房，然后11点到1点之间（Boom期间）不买，让equity增加，然后等3点之后再大量杀入。

11到1点之间房价会提升至少50%，然后1点过后的slump只要你的投资房都在好的地区，那也不会跌多少，大概就10-15%，那你还是会有很多equity继续让你买的。

一般到了12点高峰的时候你就要看你portfolio的总LVR是多少，还有收入情况了。理想条件是LVR不超过60%，还有就是高峰时利息最高情况下你的cashflow是neutral或有纯收入。

如果LVR是80%，或cashflow很糟糕，那就要考虑怎样撑过slump了，毕竟如果市场跌10-15%，那LVR很可能就到90-100%了，那银行很可能就来敲门让你减少贷款了。如果cashflow在高峰就负很多，那slump到来很可能会遇到某些租客因为失职而短期拖欠租金，然后你一旦给不起贷款银行就会查你的，如果他们觉得你的贷款风险太高，就会逼你卖房还贷款（如果所有投资房都在一个银行那风险就更高！）

所以只要你3点前做好以上我说的准备，就会有很好的条件抓住下次机会了。

阿海

amy_tennis 发表于 2013-10-1 15:13
Hi 阿海，我的问题是不是漏掉了

恩恩看漏了，看以上回答吧。

老Q

阿海，依你看2013.10月份开始是几点了？谢谢

阿海

老Q 发表于 2013-10-1 15:32
阿海，依你看2013.10月份开始是几点了？谢谢

11点吧。

FANGX09

删除删除删除删除

老Q

阿海 发表于 2013-10-1 14:34
11点吧。

谢谢，看来房价还有的涨。。最近去看房，一些区域，感觉比起年前涨了30-40%吧，有时候看一些房子都觉得离谱了,x需要自己慢慢适应这种离谱了。

阿海

FANGX09 发表于 2013-10-1 16:35
阿海，急问，跟卖房中介签的委托卖房合同，是不是随时可以终止？ 如果觉得做了几次openhome之后效果不好，想 ...

应该不是随时能终止的，具体要看合约有效期吧？通常是签3个月的。

你可以终止不卖了估计，但不能终止然后给别的中介卖。

通常我会独家代理吧，省事而且我都会找熟悉的比较好的中介卖。 多家卖的话中介也不一定卖力，除非都是无名中介时间多。

没怎卖过房，所以没留意有没有7天notice时间，估计是你想的那样吧。

只告诉拍卖师。

FANGX09

阿海 发表于 2013-10-1 15:43
应该不是随时能终止的，具体要看合约有效期吧？通常是签3个月的。

你可以终止不卖了估计，但不能终止然 ...

谢谢，非常感谢

阿海

老Q 发表于 2013-10-1 16:39
谢谢，看来房价还有的涨。。最近去看房，一些区域，感觉比起年前涨了30-40%吧，有时候看一些房子都觉得离 ...

Boom时候就是这样的啦。

FANGX09

删除删除删除删除

amy_tennis

阿海 发表于 2013-10-1 15:26
一般来说，最好就是4到10点之间买投资房，然后11点到1点之间（Boom期间）不买，让equity增加，然后等3点之 ...

好专业！胜读十年书啊~~不但困扰很久的问题搞明白了，还多知道了很多没考虑到的方面，
就跟您走啦~加油加油

occc

阿海，想请教你以下。我在的地方是小城市，房价一直都很稳定，也就是政府估价左右波动一两万。如果你在这种情况下，你会怎么买投资房？只考虑回报率？那你还会尽可能的买更多房产吗。请赐教，谢谢

阿海

FANGX09 发表于 2013-10-2 12:11
阿海，我和卖房中介签的委托卖房合同，在有效期内，如果我不想卖了是不是随时可以终止合同？我问了几个律师 ...

这个具体要看你跟中介签的买卖合约是怎写吧，但我觉得一般没问题，当然广告费是你要出的了。

是的，如果你就是不接受offer中介也没办法，所以你不卖房了中介不应该浪费时间刁难你的。

当然如果你利用这机会换中介那就不行。

阿海

amy_tennis 发表于 2013-10-2 13:10
好专业！胜读十年书啊~~不但困扰很久的问题搞明白了，还多知道了很多没考虑到的方面，
就跟您走啦~加油加 ...

大家都加油吧

阿海

occc 发表于 2013-10-2 13:21
阿海，想请教你以下。我在的地方是小城市，房价一直都很稳定，也就是政府估价左右波动一两万。如果你在这种 ...

我会：
1）了解小城市的市场价，并且最近1-2年的走势
2）分析哪些区好哪些中等哪些不好，特别是每个区的租金回报率，租客需求率（需求低的地方当然不要买），哪些区最好租（可以问中介或property manager）
3）尽量比市场价低买进，需要装修的更好能装修增值，买中等区或以上，回报率高首选。
4）通过买入低装修增值高来继续top up继续贷款买，回报率高自然能支持新贷款。

txty

请教阿海: 目前有一小房市价400K不到，在中上等区属最便宜的独立房子，现在LVR是 60%， 如果租出去是400每周。考虑明年中买入680k自住房，LVR是70%，不知是明年年初放出小房出来卖还是留着出租赚长期？家庭收入还可以。

不在奥克兰，中介说明年房市看淡。

阿海

txty 发表于 2013-10-2 15:03
请教阿海: 目前有一小房市价400K不到，在中上等区属最便宜的独立房子，现在LVR是 60%， 如果租出去是400每周 ...

LVR不高啊我觉得没问题，能留着最好别卖了。

txty

阿海 发表于 2013-10-2 15:52
LVR不高啊我觉得没问题，能留着最好别卖了。

有了你这句觉得底气足了许多。

FANGX09

阿海 发表于 2013-10-2 13:25
这个具体要看你跟中介签的买卖合约是怎写吧，但我觉得一般没问题，当然广告费是你要出的了。

是的，如 ...

谢谢了，非常感谢

occc

阿海 发表于 2013-10-2 14:29
我会：
1）了解小城市的市场价，并且最近1-2年的走势
2）分析哪些区好哪些中等哪些不好，特别是每个区的 ...

谢谢lz的建议。现在这市场你觉得多少lvr是比较合理的，70到80会不会太紧了点？小地方房价涨幅很小

wei998

阿海 发表于 2013-10-2 15:52
LVR不高啊我觉得没问题，能留着最好别卖了。

阿海，麻烦你帮我看看，中区这个房怎样？http://www.trademe.co.nz/propert ... ction-639771891.htm  感觉要到什么价？和这个比，http://www.trademe.co.nz/propert ... ction-639921821.htm  你感觉性价比哪个更高。。。。谢谢

阿海

occc 发表于 2013-10-2 22:21
谢谢lz的建议。现在这市场你觉得多少lvr是比较合理的，70到80会不会太紧了点？小地方房价涨幅很小

小地方现在70-80%还行，因为市场才开始升。

阿海

wei998 发表于 2013-10-3 00:01
阿海，麻烦你帮我看看，中区这个房怎样？http://www.trademe.co.nz/property/residential-property-for-s ...

我比较喜欢St Heliers那个吧，价格不知道啊，从来不看那些地方的房子的，估计要75万+吧？

wei998

阿海 发表于 2013-10-3 09:21
我比较喜欢St Heliers那个吧，价格不知道啊，从来不看那些地方的房子的，估计要75万+吧？

谢谢啊。。。。想考虑买个中区附近的小房子，可现在的价格，实在不知道该怎么下手。。。。呵呵呵

阿海

wei998 发表于 2013-10-3 10:00
谢谢啊。。。。想考虑买个中区附近的小房子，可现在的价格，实在不知道该怎么下手。。。。呵呵呵

Remuera的也挺好的啊，而且还2个卫浴，更适合居住。

wei998

阿海 发表于 2013-10-3 10:05
Remuera的也挺好的啊，而且还2个卫浴，更适合居住。

我的收入不高，银行不肯全额贷款。。。。。。买的越贵，自己的首付也要越多。。。。所以比较纠结。。

阿海

wei998 发表于 2013-10-3 10:20
我的收入不高，银行不肯全额贷款。。。。。。买的越贵，自己的首付也要越多。。。。所以比较纠结。。

恩，买房还是量力而为吧。

wei998

阿海 发表于 2013-10-3 10:24
恩，买房还是量力而为吧。

没错，不想压力太大。。。。

wei998

阿海 发表于 2013-10-3 10:24
恩，买房还是量力而为吧。

谢谢了，我估计我还是继续去找unit了。。。。。呵呵呵