资深Civil Engineer提供土地分割看地雨污水连接问题咨询，洪水问题咨询【免费】

Amy诗悦

carrot453 发表于 2024-4-3 20:24
大洪水区，有雨水和污水主管斜穿，地基也会略复杂， 洪水还是最主要问题，限制比较多，地基肯定得架空， ...

哇噻，太感谢了。那如果分两套呢？

创建天维

carrot453 发表于 2024-4-3 20:17
这个地你是cross lease只有后面一半？ 洪水在最低点，应该不会影响房子的。 ...

是后面一半 感谢!

yiyi666

请问楼主41 hobart crescent，wattle downs 地下管线怎样？能不能分割，能分割成几套？非常感谢

carrot453

Amy诗悦 发表于 2024-4-3 22:10
哇噻，太感谢了。那如果分两套呢？

不做停车位，没有车库可以接受吗？
另外自来水，通信，电力需要新的connection给多的那个lot，需要开挖长车道来安装，这个需要13号许可的。这个许可拿到的话civil方面分2个有可行性，房子设计需要跟我们civil相互协调。 我们这边也需要先做一个洪水分析。

carrot453

yiyi666 发表于 2024-4-4 13:10
请问楼主41 hobart crescent，wattle downs 地下管线怎样？能不能分割，能分割成几套？非常感谢 ...

Civil方面雨水污水自来水洪水看着都没大问题，地也不是很陡，civil方面按照geomap信息来看挺好的。具体分几套怎么分，可能需要咨询下论坛的规划和建筑设计大师们。

yiyi666

非常感谢楼主的解答！

取暖基本靠抖

老大们 120 glenmore rd sunnyhill.这个我看污水雨水应该没问题。 但是vehical crossing 紧挨着bus stop， vc肯定是新标准重做，会不会被Bus stop影响呀？感谢感谢

carrot453

取暖基本靠抖 发表于 2024-4-19 09:47
老大们 120 glenmore rd sunnyhill.这个我看污水雨水应该没问题。 但是vehical crossing 紧挨着bus stop，  ...

vehicle crossing如果状况OK的话不一定要重做，前提是接3通的时候不破坏。 bus stop需要跟AT协商下，bus stop不是一直有车的，大概率是OK的

Weihao

请问下这块地54 Fir Street, Waterview, Auckland 雨水能解决吗？

ggghhhhhh

1) 想请教下12 Davita Place, Farm Cove如何
2) 买房前是不是最好做下cctv，检查一下管子的condition，免除日后的隐患
3) 怎么确定现有的管子是否够深呢？如果是平地，离主管最远的那套房子会不会坡度不够。本人也是civil engineering毕业，之后没有从事相关工作，转行AI，想问下有没有这方面相关的  standard或者building code，我自己翻来看看。
感激不尽

mathsteacher

请问23 meadow street， Mount Wellington可以开发？如何做为好？谢谢解答

carrot453

ggghhhhhh 发表于 2024-8-29 19:14
1) 想请教下12 Davita Place, Farm Cove如何
2) 买房前是不是最好做下cctv，检查一下管子的condition，免除 ...

这个地civil方面说不上好坏，没有那种导致无法开发的问题，但是呢也不是很简单很省钱的情况。
公共雨水管道有，加个manhole延伸就行，的确深度看geomap信息来说一般，可能内地内需要抬一点高度，具体还是需要看测绘，有可能需要挖开测upstream end因为没有manhole.
污水是AC管道所以如果要在管道上面造房子，大概率是要换管道的，不管condition好不好，管材决定。
另外自来水管道略小，可能会被要求升级。
可以看Stormwater Code of Practice和Wastewater Code of Practice. google就好，免费的。

carrot453

mathsteacher 发表于 2024-8-30 21:56
请问23 meadow street， Mount Wellington可以开发？如何做为好？谢谢解答

雨水在马路测高点，估计只能参考21号或者25号的开发设计，基本差不多，后面的房子可能得抬起来一点。可以调一下这两个邻居的Property file看下，参考类似设计。其他看不出什么解决方法。
污水看着OK，最后1-2栋可能需要pump，看最终的室内标高。
自来水50，看着略小，有一定可能会被要求升级，大概率不用。

carrot453

Weihao 发表于 2024-8-25 04:37
请问下这块地54 Fir Street, Waterview, Auckland 雨水能解决吗？

感觉只能斜穿马路，覆土略浅，可能会撞到其他service，撞到的话会有其他费用。

尾座乘客

请问 6 Sherpa Place, Massey, Auckland 能分割加建一套么？谢谢

carrot453

尾座乘客 发表于 2024-9-20 01:05
请问 6 Sherpa Place, Massey, Auckland 能分割加建一套么？谢谢

civil 方面看着可以的，加建那套污水可能需要加pump.

陌生的香港人

尾座乘客 发表于 2024-9-20 01:05
请问 6 Sherpa Place, Massey, Auckland 能分割加建一套么？谢谢

如果現房的客飯廳都對著後院  而沒有較大的窗戶對著北面和fence比較大的空間（或者客廳的窗戶完全不在北面而只對著東面後院） 在後面加蓋房子可能會帶來挺嚴重的outlook 問題讓Council至少在申請過程中留難 不知道Council 會不會因客飯廳的 outlook 差太多（例如MDRS 要求4m 但加建後只能提供1 到2m）要求而不批

當然 新房子一樣有同樣的要求

deng005

你好，想请看一下2 chamberlain road，massey，这个后院可以加建一个小三房的住宅吗？

下大雨

你好啊 312 sunset road windsor park ， 分割下面邻居不同意连接污水管，有什么其他方案吗？

carrot453

陌生的香港人 发表于 2024-9-22 11:59
如果現房的客飯廳都對著後院  而沒有較大的窗戶對著北面和fence比較大的空間（或者客廳的窗戶完全不在北 ...

赞！

carrot453

deng005 发表于 2024-9-24 12:04
你好，想请看一下2 chamberlain road，massey，这个后院可以加建一个小三房的住宅吗？ ...

应该可以，雨水需要特殊设计然后Council特批，污水需要加pump

carrot453

下大雨 发表于 2024-9-25 00:13
你好啊 312 sunset road windsor park ， 分割下面邻居不同意连接污水管，有什么其他方案吗？ ...

不一定要用现在的西北面过来的100管道。可以废弃然后沿着人行道从西北面重新 延伸一条150管道过来。不过Altair Place 北面有很多树，估计要从西南面延伸然后穿马路。其他管线需要注意一下。

sb-saeed

一块大地上前院有一个独立车库60平，中间一个main house, 后院一个minor dewling, 请问那个独立的车库还可以改成带厨房卫浴的ganny flat吗？ 或者改成合法的两房一厅带卫浴但是没有厨房的sleep out ? 呢？ 谢谢

陌生的香港人

sb-saeed 发表于 2024-10-3 19:47
一块大地上前院有一个独立车库60平，中间一个main house, 后院一个minor dewling, 请问那个独立的车库还可 ...

目測這個不是管道工程而是發展控規的問題 我代樓主答一下 一個房子（假設是奧克蘭 - 如果是single house zone的話）只能有一個minor dwelling 你現在後面已經有了 那就不能再建第二個minor 了

如果現在不是single house zone 而是其他Mixed Housing zone  規定下現在已經不能做minor dwelling   卻可以建3個dwellings  所以你可以把這個minor dwelling upgrade成 “dwelling” （通過申請Certificate of Compliance）然後把車庫改成建新的dwelling  只要地沒有qualifying matter 在Plan Change 78 下是Mixed Housing Urban zone   又符合相關控規 甚至可以使用MDRS 然後分割成三塊 ....

當然 改成沒有廚房的sleepout （那就是所謂的accessory building 了） 那是可以的 拿個building consent 就行

上面的只是奧克蘭的規定 如果在別的城市又作別論 需要參考當地發展法規

sb-saeed

建筑合规顾问 发表于 2024-10-3 22:06
您要做我们可以协助实现
我们注册设计师可以帮您做BC 申请变成合法的SLEEP OUT
如果加卫浴也可以满足现 ...

谢谢，让我算算要多少钱，看看划不划得来

kikilulu

楼主如何看watercare 新政策啊？

carrot453

kikilulu 发表于 2024-11-15 22:12
楼主如何看watercare 新政策啊？

首先这个不能称为是新政，没有新的规范要求，本质只是Watercare把原来模糊不清的现状污水自来水主干管网capacity不是很好的区域给清楚的划出来了而已。 有问题的地，就算是这个不公布，交上去也还是有问题的，没差别。现在公布了，可以让买地的注意潜在的风险，有地的准备开发的，可以提前问下确认下是否可以开发，可以避免资源许可都做好了结果RC交了被一票否决。 当然这样公布了以后对于在有问题区域的地来说不是个好消息，价格可能会受影响，这个没办法。不受影响的区域可能更加受追捧。
总体来说就是没有技术上面的新要求，就是公布了一些信息而已，但是对土地价值来说，的确有影响。

补充内容 (2024-11-16 09:50):
补充下地图上面也有完全没有capacity的区域，这些区域内是确定目前没法介入公共管道开发的，比如Warkworth，当然自己onsite disposal还是有可能的

陌生的香港人

carrot453 发表于 2024-11-15 23:23
首先这个不能称为是新政，没有新的规范要求，本质只是Watercare把原来模糊不清的现状污水自来水主干管网c ...

那你有聽過有EPA 因為這樣而不給過的情況/例子嗎？ 只是RC階段Watercare （還是Healthy Water？）不是都有參與審批？為什麼當時他們不反對卻要等到EPA才反對呢？那Council DE在asses 時又是在做什麼呢？

而就算PC78其實已經有不少房子已經因為water 和wastewater constraints 這個qualfying matter 而提升不成Mixed Housing Urban  也用不了MDRS  甚至是Unitary Plan 下的在Mixed Housing zone 可以建3個的政策更是早在2016年就有   為什麼Watercare一直不反對  卻可以突然間把這個限制在毫無預警下幾乎把奧克蘭大部分的地區都蓋上而能通過不批EPA 導致RC批了都用不了 -  這不是公然和Council甚至中央政府叫板？  

整件事如果是真的話 真的是太有點莫名其妙 雖然自從AUP 出台後 對這些左右搖擺的政策差不多每幾年就來一次 已經有點麻木  

vehicle

carrot453 发表于 2024-11-15 23:23
首先这个不能称为是新政，没有新的规范要求，本质只是Watercare把原来模糊不清的现状污水自来水主干管网c ...

在这张地图公布前 就有很多开发因为污水和自来水的限制 而被拒吗？