【转载】新西兰房价在跌！奥克兰跌去6.3%！

vodafone2degree

买便宜的呗，干嘛非买自己买不起的

Jan90

长老级 发表于 2022-2-19 02:01
不是我说你呀小红，之前人家wintec看跌你说人家是傻子，现在你自己打脸也看跌，你还说人家是傻子，怎么便 ...

具体情况，具体分析啊，我觉得小红没什么错

Jan90

三分帅气 发表于 2022-2-19 07:18
关键是韭菜贷不出款，那就不是韭菜了，那是野草

哈哈 这个形容贴切

longwang

无色咖啡 发表于 2022-2-18 23:20
我其实想过，可以从17年算。17 -1.82%, 18-1.6%, 19-1.62%, 20-4%, 21-4.9%, 22-5.9%
那就是1.0182*1.016 ...

还是你厉害，你这莫一算，更坚定我以后不投资房产了，以后新西兰房子跑不赢通胀了。实际Auckland很多房子从16年到现在也没有涨到20%，现在一萧条，更卖不出了。什么7年翻翻，这一规律早就破了。以后房产不再是投资品。不过，也别害怕，现在趋势跌是铁定了。而且幅度很大。不过政府未来肯定出台救市。下次利率从高点降下，到0利率左右。就是韭菜进场的时候。那是就是房市套现的好机会。以后房产投资属性越来越小，顶多算保值的资产罢了。

长老级

Jan90 发表于 2022-2-19 08:51
具体情况，具体分析啊，我觉得小红没什么错

那合着不管人家wintec说的对不对他都是傻子，不管小红看涨还是看跌，他怎么变都没错，这也太不厚道了吧，这让人上哪儿说理去

zwanything

longwang 发表于 2022-2-19 09:56
还是你厉害，你这莫一算，更坚定我以后不投资房产了，以后新西兰房子跑不赢通胀了。实际Auckland很多房子 ...

他这个算法就是按照房产的保值属性来算的。房产的投资属性来自于杠杆，加上杠杆就能跑赢通胀了。如果资产涨得慢了，估计股市会更好点吧。投资指数或者基金。

longwang

zwanything 发表于 2022-2-19 11:33
他这个算法就是按照房产的保值属性来算的。房产的投资属性来自于杠杆，加上杠杆就能跑赢通胀了。如果资产 ...

杠杆是双刃剑，贷款利息也很高，有的年份不涨，利息还得还，很多人亏钱就是杠杠太高。

Jan90

长老级 发表于 2022-2-19 11:30
那合着不管人家wintec说的对不对他都是傻子，不管小红看涨还是看跌，他怎么变都没错，这也太不厚道了吧， ...

Winter名字很响亮，但我来的时间短，不了解

无色咖啡

zwanything 发表于 2022-2-19 11:33
他这个算法就是按照房产的保值属性来算的。房产的投资属性来自于杠杆，加上杠杆就能跑赢通胀了。如果资产 ...

高杠杆，高回报也伴随高风险呀。这2年房价的疯狂，3分之一是高通胀和低利率，3分之一是炒房客和中介的推波助澜，3分一就是新西兰政府金融监管的不给力，和允许高杠杆 95%的贷款。（当然，这个目前已经被新的政策所压制了）
我前几天和core finance的哥们打球聊天的时候，也听他说了一个目前几个开发商空手套白狼的高杠杆玩法.先用高利率吸引民间集资，利率大概可以给到8%-9%.集资后的几百万，用来买大地旧房子用做开发，再把地和开发项目抵押给他们做二级贷款，过桥贷款来完成开发，这个利率又是8%-9%. 那开发商的实际成本利率在16%-18%. 如果房价一直疯涨 （至少20%每年以上），而且接盘侠多，那当然没问题。可是现在，利率上涨，材料极度缺乏，工人缺人，工期延长，最主要的的，是房价冷却（拍卖成交率一直在30%-50%徘徊）。 那开发商资金链断裂后，就一定会暴雷，不过，他们金融公司到无所谓，毕竟他们是合法抵押，有优先处理资产权，真正血本无归的，是那些前期的集资者。

我真不是孙红雷

长老级 发表于 2022-2-19 02:01
不是我说你呀小红，之前人家wintec看跌你说人家是傻子，现在你自己打脸也看跌，你还说人家是傻子，怎么便 ...

恩，你生活在二维，所以你认为你们都不是傻子

我真不是孙红雷

长老级 发表于 2022-2-19 11:30
那合着不管人家wintec说的对不对他都是傻子，不管小红看涨还是看跌，他怎么变都没错，这也太不厚道了吧， ...

你的脑子认为在10年升的时候他喊降，到真的降的时候他站在高岗，然后现在不出来了，你认为他是大聪明。。。你是被降维打击了吗？你的空间里没有时间这条线吗？

补充内容 (2022-2-19 14:44):
你这下限秀的真是太低级趣味了

无色咖啡

longwang 发表于 2022-2-19 09:56
还是你厉害，你这莫一算，更坚定我以后不投资房产了，以后新西兰房子跑不赢通胀了。实际Auckland很多房子 ...

也不能这么说，我感觉房产投资在新西兰会慢慢变成一种组合投资的部分，毕竟投资房产，只要不是高杠杆，对比股票和基金，还是非常稳定的，适合闲钱。
从今年开始negtive gear的会逐渐消失，到2025年interest is undeductable for all property (residental 和 commerical). 那投资者不仅要给interest 还要给tax, 而且这些支出都是从自己的税后收入出的.  那就要重新规划投资房的回报率，rental income - interest expense - maintenance + capital gain = 5% - 6% of property value会比较适合长期投资。这里比较难预算的就算capital gain。 我自己个人是用通胀率来代替captial gain.
当然，投资房子还要考虑其他因素，比如房子材料，校区和未来的auckland发展趋势（目前是往南而不是往北，所以，北岸过了tunnel的房子，最好别碰）

Regards

无色咖啡 发表于 2022-2-19 16:16
也不能这么说，我感觉房产投资在新西兰会慢慢变成一种组合投资的部分，毕竟投资房产，只要不是高杠杆，对 ...

今后在算回报的时候利息如果不能抵税，公式应该是 (rental income -rates &insurance- maintenance- agent charge)x(1-marginal tax rate) - interest expense + capital gain = ？？hopefully 5% - 6% of property value

其中维护费用不能只算小修小补，还得平摊每二十年装修的费用，否则卖的时候会体现折旧。大家把自己房子的房租,贷款和费用放进公式算一下就会发现，利息完全不能抵税，按39%的个税算，基本有25%以上贷款就是倒贴钱的。现金全款买房才会有可持续的高于通胀的回报。以后房产不再是中产阶层养老的指望，成了富人闲钱的保险箱。

长老级

我真不是孙红雷 发表于 2022-2-19 14:35
恩，你生活在二维，所以你认为你们都不是傻子

好的好的，谁是傻子谁不是以后都你说了算好吗？疯狂的贬低别人就是你的乐趣，你这可真是高级趣味了。

长老级

我真不是孙红雷 发表于 2022-2-19 14:42
你的脑子认为在10年升的时候他喊降，到真的降的时候他站在高岗，然后现在不出来了，你认为他是大聪明。。 ...

这个贴子都在这儿，我们的发言也都在这儿，让大家都看看到底是谁在秀下限

我真不是孙红雷

长老级 发表于 2022-2-19 18:46
这个贴子都在这儿，我们的发言也都在这儿，让大家都看看到底是谁在秀下限 ...

真是无语了，我在跟虫子说话吗？

我真不是孙红雷

长老级 发表于 2022-2-19 18:44
好的好的，谁是傻子谁不是以后都你说了算好吗？疯狂的贬低别人就是你的乐趣，你这可真是高级趣味了。 ...

你这样让我很困惑。。。以前我认为你们是为了买房买不起而唱衰。。。现在坐实了？摊牌了？智商有问题？

长老级

我真不是孙红雷 发表于 2022-2-19 19:02
你这样让我很困惑。。。以前我认为你们是为了买房买不起而唱衰。。。现在坐实了？摊牌了？智商有问题？ ...

继续吧，让大家都看看你的上限和高级趣味

我真不是孙红雷

长老级 发表于 2022-2-19 19:05
继续吧，让大家都看看你的上限和高级趣味

好的，你开个帖子，我们重新让大家评估，ok?

长老级

你不是料事如神吗，说我买不起房子，给你点儿线索你去查去吧，就咱们这个天微网论坛里面，艾美斯律师的老板赵宇和我是认识二十多年的朋友，你就跟他说我这个网名他就知道我，你可以问问他，我是不是买不起房子。

woshibaba

长老级 发表于 2022-2-19 19:11
你不是料事如神吗，说我买不起房子，给你点儿线索你去查去吧，就咱们这个天微网论坛里面，艾美斯律师的老板 ...

听wintec的那几年天天各种崩盘言论从而没买房子错过上车的时机，现在不是欲哭无泪？他不是傻就是坏，说他是傻子已经高抬他了吧. 还有你说的这个律师，口碑也搞不到哪里，怎么认识20年就代表你有钱还是怎么的？ 你有点可笑

yangranwu

Wintec是傻子，早就鉴定完毕了.

我真不是孙红雷

长老级 发表于 2022-2-19 19:11
你不是料事如神吗，说我买不起房子，给你点儿线索你去查去吧，就咱们这个天微网论坛里面，艾美斯律师的老板 ...

你咋跟occc这么像呢？来自爆下家底！！！

nandao

这个社会绝大部份的人和商业都在给银行打工。这次银行因为CCCFA的条例，导致调整房贷额度，说到底绝不会是因为拦着你我赚钱。当然银行有可能错，但出错的概率比你我都低得多。

长老级

woshibaba 发表于 2022-2-19 19:28
听wintec的那几年天天各种崩盘言论从而没买房子错过上车的时机，现在不是欲哭无泪？他不是傻就是坏，说他 ...

就算是我可笑，那你这么说我又能好到哪去呢？

补充内容 (2022-2-19 19:45):
像你们这些拿贬低别人来找乐子的人，难道不可笑吗？

yangranwu

长老级 发表于 2022-2-19 19:41
就算是我可笑，那你这么说我又能好到哪去呢？

补充内容 (2022-2-19 19:45):

这位网友。Wintec 一直靠贬低其他网友闻名. 一直说买房的都要排队上天台，他等着看笑话..你可能说反了

长老级

yangranwu 发表于 2022-2-19 19:48
这位网友。Wintec 一直靠贬低其他网友闻名. 一直说买房的都要排队上天台，他等着看笑话..你可能说反了 ...

你是老实人，和他们不一样，我的意思是有不同的意见大家都可以说，来回的搞人身攻击太幼稚，都不像是成年人做的事，我也懒得和他们计较。

我真不是孙红雷

长老级 发表于 2022-2-19 19:58
你是老实人，和他们不一样，我的意思是有不同的意见大家都可以说，来回的搞人身攻击太幼稚，都不像是成年 ...

你说你不出来跟狗一样吠两下，秀下智商下限，谁认识你啊？谁喷你呀？你先挑衅好吗？

我真不是孙红雷

长老级 发表于 2022-2-19 19:58
你是老实人，和他们不一样，我的意思是有不同的意见大家都可以说，来回的搞人身攻击太幼稚，都不像是成年 ...

别人都是说下自己观点，除非有个挑衅的出来话里带刺的指桑骂槐，然后骂人的就变成提自己观点的人了，然后挑衅的嘤嘤嘤跟个娘们儿一样去举报。。。还要点脸吗？你看看你上面说的都是什么东西？

长老级

我真不是孙红雷 发表于 2022-2-19 20:04
你说你不出来跟狗一样吠两下，秀下智商下限，谁认识你啊？谁喷你呀？你先挑衅好吗？ ...

不是我想挑衅，我是实在看不下去了，你之前也在论坛里发过房事要死准备烧纸这样的话，后来房价不是也一直升吗？那时候谁说过你了？但是后来有谁要是不看好房价，你就带着人在论坛攻击别人，为什么你就说什么都可以，别人说就是傻子，秀智商下限