(2016最新)房屋出租：你好，我好，他也好～【已更新政府网站链接和房间出租的规定】

waterview

HAWK 发表于 2012-3-4 16:38
对的///////////////////

想請問一個問題, 我住的才一年半的新房, 光房客用的推拉門 (Ranch slider)的鎖, 一年內鎖心就壞了兩次, 我每次一換就$220以上, 我自己住樓上都沒事, 鎖匠及铝門廠告訴我 是使用上不注意(一定要推到底,再轉鎖, 他們沒推到底就硬轉key, 所以在裏面的鎖心就broken), 之前搬入時就有告知如何關門,但 還是又發生. 請問這到底是房東要付了還是房客要付, 請 求解?????
還有房客後來還養兩雙猫, 修鎖時才發現所有新的curtain被抓壞了, 因是知名房屋仲介公司 介紹的, 與他們簽一年定期合約, 我也無法在到期前請他們走, 洋人仲介合約只有寫不准養狗, 沒有寫 不准養猫, 我本人還算是 愛護動物人士,所以不以意, 現在發現 租房客, 房子折舊驚人.

HAWK

waterview 发表于 2012-10-10 07:03
想請問一個問題, 我住的才一年半的新房, 光房客用的推拉門 (Ranch slider)的鎖, 一年內鎖心就壞了兩次, 我 ...

首先要跟你说的是：下次再续约或者再出租自己的房屋时最好还是亲力亲为吧，就算你找中介，至少中介在办理签约这些事项的过程和细节你必须要了解，合约里有哪些条件你一定要知道，自己觉得不够充分就要补上去。
还有的就是，中介很喜欢跟房客签fixed term的租约，因为他们就“高枕无忧”的收成就好了。所以我个人不建议签fixed term的租约，除非你真的是忙到日理万机~
可能有的朋友会说，那么房东就算签了fixed term的租约不是也可以高枕无忧了么？不是的。问题都会发生，就像你的这个例子，fixed term不是还是有问题出现么，那么既然问题照样发生，中介和你哪一个会更care?不还是你自己要来这边发帖询问么。
签periodic租约的好处是有灵活性，房客也希望常住，并且他也知道是活期租约的话他随时会被赶走，所以彼此都珍惜~

再来说你的这几个问题：
1， 房客使用的推拉门锁。假如真如你说的坏了两次，每次都是同一个问题（有修锁专业人士的证明），并且保留每次的收据的话，个人认为第二次开始这笔费里面必须要有房客的责任了或者是全部负担。
2， 房屋室内地毯被猫抓坏，等。 合约里面既然只写了不能养狗，那么除狗以外的任何宠物都可以养。。。草泥马也可以哦~所以他们养猫是符合条约的。但是，可以养宠不代表可以放纵宠物破坏房屋，其实不管是宠物还是人，把房屋“人为”的造成破坏的话都是房客要负责赔偿的。
不知道你房客刚入住进来第一天你们或者中介有没有跟房客一起做house inspection?如果有的话，只要在后期发现房屋硬件状况有和第一天进来时不同（地毯烂了，更脏了有stain,墙破洞了，之类的），房客必须赔偿。

Lease

HAWK 发表于 2012-10-9 19:48
我从未找过中介。。。。包括我朋友10几套投资房也从未找过中介。。。
如果你把投资房出租房当成生意看的 ...

这个问题并无定论. 我认为如果只有一, 两幢的话自己管可以, 多了的话就应该交给中介管理. 理由很简单, 如果一个企业经营多种业务, 难道每种业务都需要Owner亲力亲为吗? 显然不是. 可以把某些业务交给专业人士打理, 只要支付完相应的成本后, 这业务依然有利润就可以, 这样一来Owner可以有更多的时间和精力去思考更加Strategic 的事情, 从而把生意(或者投资)做得更好.

HAWK

Lease 发表于 2012-10-10 11:22
这个问题并无定论. 我认为如果只有一, 两幢的话自己管可以, 多了的话就应该交给中介管理. 理由很简单, 如 ...

对啊，这就是我说的除非你忙的日理万机咯。。。无暇顾得上那么多业务的话

不过我的朋友10几套投资房还就是没有找中介，并且每套都很稳定。没有什么事情是绝对的，但是首先你要尝试相信自己的实力和动力，而不是一开始就想做甩手掌柜！

ywtch

你好，我是租户，一般如果要退房，都是提前2周通知房东吧，看你写的是只要提前48小时通知就可以了？

HAWK

ywtch 发表于 2012-10-10 17:33
你好，我是租户，一般如果要退房，都是提前2周通知房东吧，看你写的是只要提前48小时通知就可以了？

在你们签约的前提下，如果你是租了一整套房子的房客，必须给房东提前21天的书面通知退房
在你们签约的前提下，如果你是租了房东房子里一间屋的房客（此栋房内有至少6名租客），提前2天通知房东就好。但是租其中一间房间的房客必须住满至少28天才称得上是boarding house tenant.

如果没签约或者才住了几天不满28天，上面的退房方法都不成立，只能是你和房东二人之间的口头deal了,无任何法律保障

具体boarding house细节参考政府网站的链接：http://www.dbh.govt.nz/landlords-boarding-houses-rules

ywtch

HAWK 发表于 2012-10-10 19:50
在你们签约的前提下，如果你是租了一整套房子的房客，必须给房东提前21天的书面通知退房
在你们签约的前 ...

谢谢，但是我觉得一般来说，比较普遍的就是租其中一间房，但是所有租客加起来可能2-3个。这种情况下，还有必要签约吗？如果签约了，退房如何通知房东？

HAWK

ywtch 发表于 2012-10-10 18:56
谢谢，但是我觉得一般来说，比较普遍的就是租其中一间房，但是所有租客加起来可能2-3个。这种情况下，还有 ...

如果是整栋房子内只有2,3个房客，一旦签约就会属于boarding house的范畴，就会起法律效应。
即便是整栋房子有8个房客，没有签约就不会有法律保障，是否boarding house已无意义。

所以只要签约了，是boarding house的范畴，就可以提前48小时通知房东退房

瑶瑶@_@

那和中介Fix一年的合约没到期，可不可以不要Bond走人？

HAWK

瑶瑶@_@ 发表于 2012-10-10 23:05
那和中介Fix一年的合约没到期，可不可以不要Bond走人？

个人理解：

fix合约没到期房客就撤走的话，不知房东或者中介是否会提出违约赔偿，赔偿方法和磅金没有直接关系。
磅金的用途是用来赔偿房客损坏的东西和欠缴的房租。合约没到期就撤退的话，那个应该是违约金，这个数额的多少我不清楚了。。。
所以你可以不要磅金走人，但是房东是否会就此罢休就不知道了。

紫风百合

这个着实有用的。收

最笨的蛋

租的房被爆窃，门窗损坏，是房东的责任修理吗？ 如果房东不休，最后检查门窗损坏，不就变房客责任了吗？这个怎么解决？

HAWK

最笨的蛋 发表于 2012-10-12 17:56
租的房被爆窃，门窗损坏，是房东的责任修理吗？ 如果房东不休，最后检查门窗损坏，不就变房客责任了吗？这个 ...

房屋被盗，房屋的保险可以赔偿一切损失的财物，包括被撬坏了的门窗。

个人认为：
如果房东不想通过自己房子的保险来做赔偿，那房东自己就要负责修好门窗，跟房客没关系

Megan

请问楼主，如果是出租房间，房客搬走只要提前48小时一这条可以在签合同的时候改成提前14天通知吗？？？是只要双方达成协议就好还是必须按照这个48小时的规定？？

HAWK

Megan 发表于 2012-10-13 01:52
请问楼主，如果是出租房间，房客搬走只要提前48小时一这条可以在签合同的时候改成提前14天通知吗？？？是只 ...

按照boarding house tenancy rule的话，只要是房间出租（房客必须住满至少28天），房客只需提前48小时告知房东退房

个人认为：
如果签约时房东和房客双方同意并写下额外condition说明房客必须提前14天通知房东退房而不是48小时的话，也是可以的。
但是在写条件时如果只有提议没有后果是无用的，所以条件务必加上：如果房客提前14天通知房东，在房间一切安好的情况下磅金如数退还；如果房客少于14天通知房东，房东将会怎样怎样。。。之类的。最后双方同意签字。
不过最后如果还是出了矛盾冲突，我不确定法律会站在它自己定的48小时rules还是私人额外加定的14天condition的立场了。所以我还是建议一切走正常程序，额外延长通知天数的condition我觉得可能只是一种建立在两个个人之间Moral的条件。

proinv

请教HAWK,新买的房,原屋主找到房但是要比SETTLE DAY晚2周搬出,也就是要租这个已经卖出的房2周,这样租金以及水电等怎么处理比较好? 谢谢.

爺满臉緈諨

灰常有用的

HAWK

proinv 发表于 2012-10-13 14:07
请教HAWK,新买的房,原屋主找到房但是要比SETTLE DAY晚2周搬出,也就是要租这个已经卖出的房2周,这样租金以及 ...

重复一遍你的意思：
你买了这套房子，但是原来的owner不能在你交接时搬出，所以打算租这个已经卖给你的房子2周，你想知道这2周怎么收费？

个人认为：（2个办法）
A：你们可以延期2周交接。。。。
B：
1. 如果交接日期无法更改，或他执意要在交接后租2周这个房，这个情况一定要写入你们的sales and purchase agreement里，或甚至附带一份tenancy agreement:你是房东他是房客。
2. 租金需要即时考量目前此屋况和此区的市场价来定
3. 水电费他自己付，水和电的公司你需要打电话通知他们此房将在2周后所有账单都将在你名下，这2周内还是之前owner的名下。
说白了，如果他要租，你就按照正常整房出租的程序办，双方签tenancy agreement。

Megan

HAWK 发表于 2012-10-13 10:57
按照boarding house tenancy rule的话，只要是房间出租（房客必须住满至少28天），房客只需提前48小时告知 ...

嗯，谢谢您，很有帮助的帖子，学到很多

proinv

HAWK 发表于 2012-10-13 16:58
重复一遍你的意思：
你买了这套房子，但是原来的owner不能在你交接时搬出，所以打算租这个已经卖给你的房 ...

2周也要签合同? 也许如果不签到时就会有问题了对吗?

HAWK

proinv 发表于 2012-10-13 21:02
2周也要签合同? 也许如果不签到时就会有问题了对吗?

对，怕的就是这个

越是到这种模棱两可的问题，越要走最清楚的路线

Lovesandra

你好，请问房主不在本地是不是就一定的找中介！另外房租的税是怎么收的呢！房主不在本地没有本地收入，房子仍在交房贷！

proinv

HAWK 发表于 2012-10-13 23:13
对，怕的就是这个

越是到这种模棱两可的问题，越要走最清楚的路线

谢谢提醒,这个正是问题的重点,估计也是新手最容易犯的毛病.我就带上正常的租赁合同去签,那押金怎么谈?还是交一周的房租作为押金?

HAWK

proinv 发表于 2012-10-14 06:46
谢谢提醒,这个正是问题的重点,估计也是新手最容易犯的毛病.我就带上正常的租赁合同去签,那押金怎么谈?还是 ...

个人建议：
你最好是收两周押金（磅金按规定是要在收到后一个月之内上交磅金中心，但是他才打算租2周，你可以先keep住，一切安好2周后直接退给他。租金方面是一周一交。等于他从交接第一天开始就要给你3周的钱=1周的coming week租金+2周的磅金）

HAWK

Lovesandra 发表于 2012-10-13 23:51
你好，请问房主不在本地是不是就一定的找中介！另外房租的税是怎么收的呢！房主不在本地没有本地收入，房子 ...

个人建议：

跨国房东哦。。。如果经验丰富可以自己管，如果首次置业最好还是找中介了。。。。

房屋的即时状况造成的及时维修，房客是否按时交租，房客是否一直遵守合约的条件，房客是否会保证正常的室内通风而不会造成房屋过潮，等等之类的问题你就算在海外通过电话得知，你也无法及时处理。
但是如果找中介的话，请务必加上：
1. 给中介定一个周期性的检查房屋，（好像大部分的投资房房子保险公司里也都会有这条类似的条件），周期为6个月一次。
2. 每次中介检查完房屋状况后要即时给房东发照片
3. 每次房屋需要维修时，中介必须及时提供损坏状况的证据和处理办法的收据给房东
4. 以上条件任一条没有satisfy可被视为违约，房东有权更换中介或终止合同

（上面几条在你跟中介签合同时最好找律师看一下，可能我的言语不够那么“法律”）

至于税务方面，你最好找这边的会计来打理你这投资房的税务问题，一年7，8百块钱的会计费吧，他会打理的。

proinv

HAWK 发表于 2012-10-14 08:21
个人建议：
你最好是收两周押金（磅金按规定是要在收到后一个月之内上交磅金中心，但是他才打算租2周，你 ...

谢谢HAWK,你的建议很有效.
现在出租房给新的房客,如果想在合同里加一条一些小修理比如换的灯泡什么的都由房客负责,是可以的吗? 怎么写比较好? 因为听说有的房客3天2头找房东修这个换那个,很是麻烦.

Annie911

proinv 发表于 2012-11-7 14:48
谢谢HAWK,你的建议很有效.
现在出租房给新的房客,如果想在合同里加一条一些小修理比如换的灯泡什么的都由 ...

我一般都加上一条：Tenants are responsible for the replacement of all consumable materials(bulbs, batterys, ventiation system filter, etc), as well as the maintenance/repair cost due to careless usage(for example, food waste disposal damage due to a metal nail, drainage blockage due to a nappie or towel, etc).

proinv

Annie911 发表于 2012-11-8 15:38
我一般都加上一条：Tenants are responsible for the replacement of all consumable materials(bulbs, b ...

thank you so much it is very useful as I know some of my friend's tenants always ask them to do lots of minor repairings and make them frustrated.

HAWK

proinv 发表于 2012-11-8 15:51
thank you so much it is very useful as I know some of my friend's tenants always ask them to do lo ...

谢谢楼上的Annie911的回答

对的，条件类的东西都可以加入合同，一切说明了对大家都好

proinv

HAWK 发表于 2012-11-11 16:11
谢谢楼上的Annie911的回答

对的，条件类的东西都可以加入合同，一切说明了对大家都好

是的,我请中介帮忙租的房,中介很负责任,因为我的房没有天线只有小锅,中介还加了条如果租客要装天线要给房东书面通知得到同意才可以装并且费用租客出不能损坏房子.租客走时必须要洗地毯也加上去了.同时把ＡＮＮＩＥ９１１的那几句话也加上去了.