我也来谈谈房地产投资 - 不断更新 - 打造地产投资超强贴！

阿海

阿海说的很有道理的。这正是我所希望的交流吧。

最近南区房价不景气，我认为正是一个买入的机会。前些天南区有5个房子一起卖，都是大地，理论上能分成14个房子，Yield能到9，很便宜，可惜我实力还不够，吃不下来， ...
kiwishawn 发表于 2011-8-17 18:23

1 如果能100%用银行的钱，并从买入的第一天就能从租金赚钱，并且有安全边际，我才不怕以后房价跌或者银行要卖我的房子呢，你说对吗？

当你的LVR高过80%时，在经济差的时候，银行缺钱的时候，首先收楼的就是LVR高的人。。 这风险是不能控制的，唯一控制就是LVR低，和靠你口才说服银行

2 所以不能总是用自己的名字买房子。找个永远不会来nz的国内亲戚，破产了都不怕吧。大家不要总是怕破产，关键是破谁的产。。。Don Ha 是破产了，Don Ha真的破产了吗？

不用自己名字买房怎贷款呢？ 银行都要personal guarentee的啊，谁去guarantee？

Don Ha没破产就是口才好，说服银行了，并且银行明白到如果DH破产，银行才是最大的输家，所以银行没让DH破产。

3 买房超过6套，看看ird找不找你。买了房子，即使20年持有，总是要卖吧？那时候capital gain就可能要收税了。

兄弟我不才，正好买了6个房子，到时候IRD查不查我就看着吧哈哈。。。  房子持有10年以上应该不会被查的啊，被查也没办法，capital gains tax = 0%

我老师03年开始大型投资，现在还没被ird查过。

IRD这东西不用担心也不能担心啦。。。 而且20年后房子翻3倍了，交点tax也可以啊，就算自己对社会的贡献吧。 我不卖ird找我也没用啊哈哈

4 Capital Gain是镜中月，水中花，是锦上添花。我喜欢从买入就开始赚钱的房子，哪怕是20元每周。

对啊，所以中区房子我也要求gross yield高。
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阿海

我给大家来个近期的例子：

有个同学找到一个盘子，算大的吧，unit 1-5, 138 Mt Wellington Highway，每个unit cv $24万，装修好后市场价大概$25-26万。

于是我们找了5个party，一起去拍卖。

我负责带头，负责找银行给5个人一起做一个pre-approval。

但问题出来了，谁负责把名字写合约上呢？ 谁付10%定金呢？

于是问了律师，律师非常反对（这律师很强的老外）没有私人合同情况下让我自己写名字。

因为任何一方买不了，我就要负全责，所以当时有点点担心吧，老婆也反对，不要我为了帮学生冒险（5个里面我经验房子都最多）

于是我就希望银行能弄个预批，银行的那个老外还真强，居然口头批了，而且每个人都能贷85%! （其实他说最坏打算我自己把5个买下来，我的确deposit够了，80% loan!)
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好了，到拍卖了，自己还行，不紧张。 谁知道有个洋人夫妇50来岁到场抢，还有3个phone bidder....

最后拍卖93万6结束，我们是top bidder！

好了这下觉得有戏了，能捞个bargain of the year了！

中介跟我们说reserve是1百20万，并且降到1百10万。 我们就不升价，auction就完了，然后就没消息了。。。
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过了我给中介打电话（中介不给我电话我就觉得奇怪了），中介说还是1百10万。

我们就升到了1百万，结果multi-offer，之后中介说卖家全部rejected。

之后又过了2天，我跟同学商量，并且师傅从turkey旅游回来了，并且叫我们赶紧买下来市场变好了。。。

我给中介打电话说1白05万，中介说不行，还是1白10万。。 等了1天，最终出1百10万，中介说太晚了，他收到offer1百14万。。。屋主竟然没接受，要1百18万！

现在还在市场上，每个单卖要价$25万到$26万5。。。最后就是一拍而散，没买成。。。

总结就是：
1）我们低估了市场，比我们有钱，更舍得出高价的有着是
2）对这种大盘太乐观，以为没有人跟我们抢，特别是经过流拍后
3）中介如果不追你，他就在追别的买家！

all02

肯定有这样的强人，为什么跑100米人家就可以9秒多你就不行呢？？？？？？？？？？？？全世界跑进10秒的应该不会超过100人把。我绝对相信有这样的佼佼者。
yongchongsu 发表于 2011-8-17 18:06

一点不错，完全正确，没有多少人能跑进10秒。但是我问一下，如果是在飓风中，在瓢泼大雨中，在泥泞的路上而不是运动场的塑胶跑道上，有几个人能跑进10秒。楼主给的信息是过去的六年，你我一般的收入。我们先来看看过去的六年都是怎样的环境。05至07年这三年是纽西兰的房地产黄金期。很多人都可以拿到100%的银行贷款，90%的贷款是很正常的，80%基本上是铁定的，只要你的收入不要离银行的要求太远。在这样的大环境下，如果按我说的“你我”的收入为5万（要记住这是净收入，税前可是7万多啊）没有别的外来收入或者注资，掺杂点暗箱操作三年能买上个10栋房子已经是超李嘉诚了。咱们再看看08年到10年再到今年初，需要80%贷款的投资人有几家银行是闭着眼审批的？房价大跌之后有哪个银行相信你的房屋估价并给你在现有的贷款基础上TOPUP?换句话说，楼主所说的这位真神拿什么让银行相信并给他贷款买下剩余的15套房子。楼主所说过两三年房屋增值之后从银行贷多出来只适应于07年，这也是他买下第一栋房子后的第二年。

阿海

“其实我也弱弱的憧憬一下投机的事情：现在房价越来越贵，那些南岛上来的人和新移民（岛民、印度），都买哪里呢。”

都买不起租你的房子呗

然后买的都是投资者

结果市场不好就抛盘市场大跌。。。

房市通常都是home buyer撑起来的，那些穷地方就麻烦了。

阿海

一点不错，完全正确，没有多少人能跑进10秒。但是我问一下，如果是在飓风中，在瓢泼大雨中，在泥泞的路上而不是运动场的塑胶跑道上，有几个人能跑进10秒。楼主给的信息是过去的六年，你我一般的收入。我们先来看看过 ...
all02 发表于 2011-8-17 18:54

其实很多房子02年之前就已经大升。

我妈妈以前的房子，75 blockhouse bay rd，大概99年20万买的，01年卖了35万， 07年也就值45万。

所以不一定05-07年是最好时候。

so

人无远虑，必有近忧

阿海

两年前我卖过20块地在Florida Lehigh acres，完全网上操作，但只赚了$5千，接触很多新西兰Kiwi去美国投资的，没意思，都用自己钱，还贬值。。
发送自我的iPhone天维网应用。

阿海

没听说过IRD对房产数量有限制的，GST只有Trader才会碰到。

POA，我没有海外收入做什么海外收入？我不会用别人名字买房的
发送自我的iPhone天维网应用。

阿海

简单的说，房子是收租子用的，不用交物业增值税；租子要交税，但可抵扣；
房子是为了卖的，不管持有多长时间，不管有几栋，都要交增值税。
但实际中很难区分，要给IRD讲美好的故事。
所以，持有中的物业是没事的， ...
kiwishawn 发表于 2011-8-18 01:42

所以对我来说就没有增值税啊

Automation

借贵地人气弱弱地问一个直白话：Queen's Lodge的公寓现在可以出手投资吗？35万左右房价，租金每周420。
帮国内亲戚买，无房贷。

还有那个Groll Yield或者Net Yield怎么算呢？

阿海

借贵地人气弱弱地问一个直白话：Queen's Lodge的公寓现在可以出手投资吗？35万左右房价，租金每周420。
帮国内亲戚买，无房贷。

还有那个Groll Yield或者Net Yield怎么算呢？
Automation 发表于 2011-8-18 13:02

Gross yield = rent x 52 / purchase price

Net yield = (rent x 52 - rates - insurance - body corp - maintenance & repairs) / purchase price


Apartment各种各样都有，你要做好研究啊，多看，别让国内亲戚亏钱。。。

Apartment增值少，你的亲戚要清楚。

Automation

135# kiwishawn

挺厉害的。可能是City apartment吧？貌似不大增值，所谓的capital gain不高．

我看New Market Queen's Lodge增值好象还好,要价都要比CV高出１０％到20%．King's就更贵了.

我对房地产纯粹是自个儿瞎琢磨，不靠谱的地方请包涵和指教．

Automation

136# 阿海
多谢BZ．
现在中区房源很少．３５万的价位除了Ellerslie就是Queen's Lodge．

这么算来, Yield太低了.真令人伤脑筋啊！

挪威的森林

强帖留名。。。。。。。。。

阿海

136# 阿海  
多谢BZ．
现在中区房源很少．３５万的价位除了Ellerslie就是Queen's Lodge．

这么算来, Yield太低了.真令人伤脑筋啊！
Automation 发表于 2011-8-19 11:49

房源不少啊，这个月我们团对买了7个房子了。

Willcott St 我的
Panorama Rd
E-P Hwy x 3
Panama Rd
Wilkinson Rd

都低于30万 =）

timeover

太深奥了，学习了，弱弱的问下什模是 net yield， 这个怎莫看呢？谢谢

timeover

请问阿海

我看你们在说net yield要高过8% 才好，是说这样的房子就在安全边际吗？
那gross yield 是看什模的呢？谢谢

Gross yield = rent x 52 / purchase price

Net yield = (rent x 52 - rates - insurance - body corp - maintenance & repairs) / purchase price


Apartment各种各样都有，你要做好研究啊，多看，别让 ...
阿海 发表于 2011-8-19 08:55 [/quote]

阿海

请问阿海

我看你们在说net yield要高过8% 才好，是说这样的房子就在安全边际吗？
那gross yield 是看什模的呢？谢谢

Gross yield = rent x 52 / purchase price

Net yield = (rent x 52 - rates - insuran ...
timeover 发表于 2011-8-19 13:55

.


Gross yield 8%已经不错了，更不用说net yield。

对于房子/unit来说，net yield跟gross yield相差1% - 1。5%.

阿海

还真能聊, 这种事情应该私聊吧.一个个都在说自己买了多少多少房.    06,07年之前论坛里面也有这种盛况. 有人一分不花就能买下上百万的一片flat, 也有人拿些小钱一下就买下几十块地。经过07，08年房价调整，能活到现在 ...
Wintec 发表于 2011-8-19 13:56

所以要找师傅跟就跟那些07，08年还活着并且还一直赚的专家。

没活过来的都是菜鸟而已。

NewLynnHse

Annie911

谢谢楼主开这个帖子跟大家分享投资心得。在当今这个年代，闷声发财的一大把，愿意拿出心得跟同道们分享的实在难得！我顶！

Annie911

楼主说的这位几年功夫整了25套房子的弟兄，确有其人，我也认识（如果没猜错的话）。

3年前在地产的一片萧条中，我跟着这位弟兄在南区到处转悠找房，路过某条街，他如数家珍地介绍，这栋房子是我的，岛民租客，我每年圣诞Refund一周租金给他家小孩做圣诞礼物，他们对我感恩不尽，房租从来一分钱不欠，还主动帮我介绍了几个好租客！现在这些租客跟定我了，就是拿棒子都赶不走！再路过另一条街道，他又告知那栋也是他的，里面的毛利女养了一堆的崽，房租由WINZ Redirection搞定，一分钱不欠！最近肚子又大了，等她下完崽我就加租，哈哈！

3年前首次决定涉足南区投资房的时候，很是犹豫了一阵。跟此弟兄的接触过程，如同经历一次头脑风暴。仅举几个对话，就可管窥此君与众不同的思维方式，确实是个不按常理出牌的主：

Q: “这地方穷山恶水的，你也敢在这里买投资房？”
A: "我说你是18岁的小姑娘，一窍不通！你说是把白银变成黄金赚得多，还是把一堆牛粪变成黄金赚得多？

Q: 在这里买投资房，租客都是些什么人？
A: 毛利人，岛民！

Q: 你怎么喜欢毛毛岛岛做租客？
A: 这个问题问得好，我最喜欢毛利、岛民做租客，最好是拿福利的，养了一大堆崽，肚子又大了的那种！

Q: 租不出去怎么办？
A: 我现在担心的不是租不出去，而是没有足够的投资房来安置手头的好租客！

Q: ”这条街全是政府房，也太Rough了些吧",
A: "你有没有听说 “推土机一响，黄金万两”！

Q: “这附近一个酒铺的印度裔老板刚刚被枪杀，你也敢在这里下手！”
A: 杀人是好事你懂不懂？杀个把人事小，把这些坏人抓起来事大，懂不懂？每抓一个坏人，这个区的坏人就少了一个，毛利和岛民就少了一个，这是好事懂不懂？这是牛粪向黄金的演变又进了一步，懂不懂？

听君一席话，胜读十年书。经过该弟兄的一番开导，我顿时有些茅厕顿开。从此也对南区的一堆堆牛粪兴趣盎然起来。所以楼主的开贴，无需5分钟，我只看了半分钟，就全懂了，于我心有戚戚焉！

废话少说，请楼主加我QQ：1282343408，有乐子一起找，有牛粪一起拱，希望有此同好的弟兄们经常一起切磋交流，紧要的是，如果看到一堆发出泥草香味的新鲜牛粪，大家在拱的过程中彼此照应，有所合作和礼让，不要胡拱乱拱，拱得大家遍体鳞伤一身臭事小，让粪主坐收渔利、把南区的牛粪过早捧热、增加我们将来的拱粪成本事大！

看到阿海的签名，想起多年前我在网坛里的签名：幸福的定义：白天有酒喝，晚上有奶摸。哈哈！