★ ★ ★ 如何成功投资购地、设计、建房大家谈 (新增图片） ★ ★ ★

claudiafox

怎么没有早点看到这个帖呢？

warrior

希望房地产市场真的好起来，我也买了块地，老天保佑。。。。

可爱笨猪

J.V.C.说得比唱地好听!当卖菜的大妈都买地盖房的时侯,你认为还有高回报吗?到头来就你们这些画图的 做管理的赚钱`了,我们的 房子在那压得死死的,我们做冤大头!!

Gshepherd

J.V.C.说得比唱地好听!当卖菜的大妈都买地盖房的时侯,你认为还有高回报吗?到头来就你们这些画图的 做管理的赚钱`了,我们的 房子在那压得死死的,我们做冤大头!!
可爱笨猪 发表于 2010-6-26 19:06

;victory; ;victory; ;victory; ;victory; ;victory; ;victory; ;victory; ;victory; ;victory; ;victory; ;victory; ;victory;

all02

此贴昨天晚上开始看今天才看完,受益匪浅,感谢楼主JVC等人的辛苦. 楼主提到一块地13 Winstone Rd.因为我对此地有点兴趣所以请教几个问题
1. 此地如果楼主拿下的话,凭自己的经验及团队盖起房来以周期7个月来算,别人可能赚个10万,你应该能赚15万+ ,对否?
2. 如果以上推算正确的话,楼主为何不直接购地建房
3. 如果在此地建房,地28万,然后建房200 - 220m2 约需25 - 27万,总共投入约55万,你觉得售价应该在多少
因为不专业,计算的不正确的地方请指正,抛砖引玉,谢谢

seeyet

dddddddddddddddddd

Therockfan

学习了 学习了 学习了 学习了 学习了

bayinland

你好，我有块地想买，想咨询一下，请看短信。
谢谢

XIE.PLANS

呵呵，很有意思。
建一幢房10－15万，现在？ 有可能，但不大。
在从买地开始的整个过程中，影响利润的因素太多。
对于新手，要有一定的资金和心理承受能力。

陌生的香港人

你好，我是城市規劃師，看了你的帖子，你好像沒有提到在買地設計建房時，徐Building Consent外也要符合Council城市規劃法規(District Plan)的規定及可能要申請Resource Consent的風險及成本（時間及金錢上的）。

有機會的話或許大家也可以交流一下

XIE.PLANS

楼上说得很对。
设计师设计的时候并非随心所欲。DistrictPlan是最大的制约。
所有的设计师都知道。
而客户却不知道。以为自己理想中的房一定可以被设计出来。
最后才发现，这不行，那也不行。

卡车搬家

dddddddddddddddddddddddddddddddddddddd

countdown

虽然大家观点有时候不一致，可我觉得往往每个观点都是会有CON AND PRO。 ANYWAY，这是一个好贴，让大家也分享到一些PROPERTY的基本知识。LZ你是专业人士，可以请问一下，买房子的时候如何能容易分辨房子的质量和大概的建房造价呢？

claudiafox

“建房造价平地单层一般 每平米1000”
你说的这个价格都包括什么？ 包括从申请报批，所有建房材料，人工，管理 到地毯， 厨房，卫生间所有的东西吗？ 有这么便宜？ 我正在建的一个房子， 1600每平米左右呢， 我拿了3个公司的报价， 都差不多， 没有更便宜的了。我认识的人2年前在Nelson 修一个200平米的房子，25万就好了， 这里要30多万，同样的Specification。
你要在惠灵顿就好了， 这里太贵了。

陌生的香港人

LZ　我不完全反對你所說的， 但為何我總覺得你說得好像過於容易的呢。
  
Resource Consent是小事？ 可以是，但要大的話後果也可以很嚴重 - 你究竟了解有多少呢？ 尤其是Height in Relation To Boundary (HIRB) 這種事情, 要Council 批准的話前提是一定要有受影響鄰居簽字同意的 -  他們不同意的話市政府便多要開聽證會（Limited Notified），而這樣的話光是lodgement 的 deposit 就可以是幾千塊了, 還未計當中諮詢所用的時間及之後按審批時間員工/專家組所收的費用。就算批了，對方可能上訴到去Environment Court 呢 - 拿不到Resource Consent 你有Building Consent 也沒用（因為方案有Planning issue outstanding的話，你就算建完房子也拿不到完工許可證CCC)。

幾年前我就試過審批一個HIRB infringement 的resource consent, 原先 recommend 給批的，因本來違規程度就不算太大，而鄰居也只是小花園受影響而已 – 但在聽證會時，那個隔壁鄰居的老頭竟然聲淚俱下的連當年打越戰為國服務的事也拿出來說項，說什麽現在老了只想好好的在他的國家過這晚年，房子這高度令他不能享受他的花園，不能好好過活 – 最後連那幫規劃專員（Planning Commissioners）也給打動，將申請否決了。發展商於是唯有回去乖乖的重新設計，連之前已批的Building Consent 也要取消了。

另外， 也見過North Shore City一新房子的driveway 因玻度不合規要拿resource consent而遭Council 的traffic engineer警告因安全問題可能不同意 – 以致申請人要和鄰居討論車子使用他們driveway進出的安排，這來來回回又折騰了幾個月。。。

可能樓主只見過一些簡單的（９５％？都是動土與同意签字的HIRB？）便以為resource consent 是個小問題．這也不怪你，畢竟這不是你本行，可你似懂非懂的卻以一副專家口吻的將事情說得那麼輕鬆，實在有可能誤導大家之嫌。

陌生的香港人

另外，買地前，與其先找設計師去看地，倒不如先去Council問問一切有關該地的資料，知道該地有什麼可建，規範又是什麽，有沒有其他問題，才是較明智之舉　－　現在很多在Auckland的Council也有華人員工，溝通應不是問題　　

wa3375

另外，買地前，與其先找設計師去看地，倒不如先去Council問問一切有關該地的資料，知道該地有什麼可建，規範又是什麽，有沒有其他問題，才是較明智之舉　
陌生的香港人 发表于 2010-7-11 23:02

你说的对，应到Council問問有關地的資料，请设计师看地也是好主意。好像Council 不提供Land  Covenant和Consent  Notice， 对吗？另外，到Council问有關地的什么資料呢？能具体谈一下吗？谢了。

陌生的香港人

LS - both of them can be obtained from the website of Land Information New Zealand but they cost.

Talking to Council first so you can know the zoning, the development controls applied to that zone (how many dwelling u can build, how height, how big, the site layout requirements, etc) - to avoid a need for a resource consent. For a new vacant site, you should also check whether all conditions of a subdivision have been complied with (including the Development Contribution have been paid) and title issued before you sign the agreement.

You can also talk to an engineer there to understand the requirements for drainage, driveway, etc. Of course, you may prefer to let your architect to sort these out but the information is always there for you to explore.

MOST IMPORTANTLY, Council would not cheat you and they will NOT charge for these kind of advisory services...

XIE.PLANS

楼上说得很对。
但在绝大多数的情况下，对于一般大众来说，他们不知道问什么，怎么问。
自然Council的回答对他们来说没什么用处。
而且很多问题Council也回答不了，尤其是对问得很泛泛的问题。
每个Council的DistrictPlan摞起来有1米多高，
Planer的解释也不尽相同。。。
这就需要专业人士的帮助
而你是否与这些专业人士相互之间有足够的信任？

呵呵
问题多多啊

bayinland

我在北岸的section挖土量超标，但申请rs很快就批了。
东区一个华人朋友的房子在东、西、南三个方向阳光角全部超，但是邻居同意签字，rs也批得很顺利。
楼上是council吗？也不要吓我们这些小本经营的。
我完全同意在设计之前，到council先查清楚地的情况，通常我会跟着agent或设计师一起去，这样有些技术问题就比较容易搞懂。

陌生的香港人

我在北岸的section挖土量超标，但申请rs很快就批了。
东区一个华人朋友的房子在东、西、南三个方向阳光角全部超，但是邻居同意签字，rs也批得很顺利。
楼上是council吗？也不要吓我们这些小本经营的。
我完全同意 ...
bayinland 发表于 2010-7-12 09:52

I can tell you that it wouldn't be the case if any of them didn't.... your friend was indeed very lucky.

Yes, it is a good idea to go to council with the designers so both understand the requirements...

XIE.PLANS

设计师可以100％保证你BuildingConsent
但没有人可以保证你可以拿到ResourceConsent 包括Council的人。
做ResouceConsent一定要问其难度（可行性）
想’邻居同意签字‘这种就很没谱。

bayinland

他的邻居是自己。要是别人90%不可能签字。

tenniscindy

此贴讨论水准很高啊，顶一顶。