奥克兰的一棵葱就当前房市的几点意见

锤子+小刀

葱哥又出去云游了~~ 大家慢慢等

ocean_blue

追文至此，看了奥克兰的一棵葱的文章后学到了很多！！！！
请问葱大哥对remuera的房子未来几年的走势怎么看？ 谢谢

jan22jan

本人觉得楼主真的很牛。不过现在全球经济不好，很多国家的房价都大跌，就像深圳也跌了差不多30％，美国的跌了超过15％。在这样的大环境下，对于一个象我这样刚刚毕业，刚刚开始save money的人来说，还是等一等比较好。毕竟毕业了，还叫家里汇钱好像很可耻。而且，谁都知道，努力赚钱什么时候都是硬道理，但是一旦投资失误，那就很难说了。。。。

jan22jan

是的，是瑞典的。ikea是一个我很喜欢的牌子。。

寻金

原帖由 巴山故道人 于 2008-8-11 20:19 发表


一棵葱推荐的似乎只是mt wellington, otahuhu, papatoetoe这一线，otara, mangere不在其中，你别偷换概念。
我感觉你有点变态，你是不是因为买了你口中的所谓“好区”的房现在被套住了，让你在这里歇斯底里般的 ...

看到这位得帖子我隐隐约约得感觉到，这个帖子是几个人商量好得。这几个人=房地产中介or在一块区域买房子被套牢得朋友。感觉。感觉而已。都是虚得。

巴山故道人

楼上的，你的感觉真有创意啊
俺要是有几套房子就好了，宁可被套得更牢一点，赫赫！

cmm0918

人家也只是分析分析，不原意看就别看阿。

cmm0918

珍爱生命，远离国足 。。。

KFC.

很正确：大环境下如果不是资本流入为何纽币、房产高涨，为何政府太高投资移民门坎？现在利率的光环退去，经济萎缩，房市趋缓。纽币兑美元、对澳元大幅贬值，大量外资涌出。我不认为是哪个区，那里的房的问题。不知道各位是否记得2002年之前房产疲弱和国际资本离纽的历史，我看新西兰房产持续偏软得概率很大。不要总盯在一片树叶上。

汇率下降只会使得大量国际资金撤出，我想这就是为什么7月份降息前大批投资公司倒闭的原因。

xiaolu

不错！有不同声音的讨论才有参与价值……

外人

"汇率下跌，有可能令更多的海外购资金进入新西兰。"

我挺赞成楼主的这个观点的
我是澳大利亚人，在03到06年间在纽西兰居住，当时纽国的经济强劲，1澳币最低时才
换到1。05纽币，现在经济走下坡，上段时间1澳币最高可以换到1。30纽币，那是20%的落差。有了这20%-30%的汇率差，纽国的房产就显得便宜了。如果纽币大幅贬值的话，我相信会吸引到一些像澳大利亚人那样的投资者来投资的。
不过，我也比较过两国的房价，我现住墨尔本，当年住奥克兰，奥克兰的平均房价比悉尼要低些,但比墨尔本要贵,从房子的质量，人们的收入等来算，纽国的房价现在还是偏高的，尽管它最近下跌了些。
我以个‘外人“的角度来参与你们的讨论，希望你们不要介意，我喜欢纽西兰这个国土！

外人

我说的"显得便宜"是相对两国的货币汇率差来说的,一个国家的货币大幅贬值,对一个外国人来说,他到这个国家买东西就便宜了,这是很简单的道理啊!

至于说这两个国家的房地产的投资前景,哪个更有吸引力,以过去几年来说,澳大利亚的房产是涨了不少,但纽国的也不落后多少呀.将来嘛,如果澳币对纽币涨到1:1.30时,我是这样算的:

如果A & B都拿着100万澳元来投资,
A把钱留在本土,投资了100万的房产.
而B却把钱换成纽币130万,投资了纽国的房产.

几年后,两地的房地产都涨了,比如说都涨了20%,哪A拿回了120万澳元,而B却拿了156万纽币,但我们不要忘了,纽币将来会升值的呀,在02到06年间在纽国经济强劲下,,纽币对澳币就长期在1:1.15以下,也就是说,到时候B的156万纽币很有可能会对换成140万澳币或更多的,比A多赚了不少!
我们都知道前几年纽国房地产的"火红",澳大利亚的投资者也起了"推波助澜"的作用,所以我坚信如果纽币进一步贬值,房价进一步下滑都会吸引 到邻国投资者的涌入的.

老壁灯

你怎么就没想到纽币有可能贬值哪？？？或者说他们一起贬值，国际游资转移到中国或者回到美国了哪？？？几年时间有太多的假设了吧？？大哥

$ZERO$

中国人永远都需要一个“偶像”的。。。
无论什么事情，无论什么时候。。。
咱们这个民族的通性。。。。

外人

回复
"你怎么就没想到纽币有可能贬值哪？？？或者说他们一起贬值，国际游资转移到中国或者回到美国了哪？？？几年时间有太多的假设了吧？？大哥"







我说"如果纽币进一步贬值,房产进一步下滑,会吸引邻国的投资者的涌入",那就是说纽币需要再贬值,才更有吸引力.
当然,投资都有风险,什么时侯"进场",什么时候"离开",都要看个人的眼光和胆量.
我只拿这两国的投资情况来比较.别的国家的市场不了解.

flyfish

越看越糊涂了, "如果纽币进一步贬值,房产进一步下滑,会吸引邻国的投资者的涌入",感觉本身就是矛盾的, 纽币为什么贬值, 是谁让纽币贬值???

正是因为纽币无法再吸引国外的投资者, 没有人需求纽币了, 才导致了他的贬值, 当然自由市场当中, 市场自己会去找一个平衡点, 换句话说, 纽币跌多惨, NZ的经济就有可能跌多惨. 外国资金的涌入只可能是先稳定再促进经济. 目前很明显新西兰的经济是下行的, 再一个全球经济下行的今天, 为什么投资人还要中意NZ呢? 毕竟NZ唯一吸引人的利率已经开始崩溃了................现在投钱进来只不过是起稳定左右, 究竟要多久, 多少的钱才能把NZ的经济拉起来,那只有神知道了. 从一个投资人的角度来看, NZ的投资风险应该是上升, 如果纽币贬值到和泰洙一样, 难道会吸引大批的资金吗~~只会吸引大批的投机者, 结果是更惨. 个人感觉NZ的经济其实已经给投机者摆了一刀了

翅膀硬了

LZ，很多都是基于“假设”和“几率”，毕竟说：国家党大选成功还为时过早！

所以如果国家党不掌权，ＬＺ的假设或许就是另一种了

jan22jan

我觉得国家党上台的机率很大啊。如果工党继续上台，那么新西兰的房价肯定是跌得更加厉害了。因为工党很喜欢给一些不工作的毛利人补贴福利。资金分配严重不平衡。

外人

是的,现在纽国的经济很低迷,纽币遭到抛售,但它会垮吗?我相信没有人会这样认为吧?!每个国家都会经历经济繁荣期和萧条的时间,当然,这次萧条的周期有多长,国际大环境,和当地政府的汇率政策,移居政策等起着重要作用,我们每个人都改变不了什么的.
,投资界不是有一句名言吗? "当别人恐惧时,你要贪婪,当别人贪婪时,你要恐惧",要成为一个精明的投资者,只要我们对这个国家有信心,相信纽国有一天会再强盛起来的,哪为什么我们就不能在别人"恐惧"时,抛售时去"贪婪"呢?

weiweifish

纽币虽然遭到抛售
但因为利息高，始终是受外国，尤其是日本投资者喜爱的
纽币低迷也有利于EXPORTER
不过我个人觉得纽西兰经济还是相对稳定的
NZ HERALD今天有一篇说，估计纽币会跌到 0.65？

xiaolu

现在恐惧的人还少得很，唱多的人依然是主角

roubo1123

SKY强人果然很多请允许我随便写２句。。

２０１０－２０１５是BABY BOOMER退休的时候，这些BABY BOOMER都是目前年龄５０－55岁的人，等到２０１０后他们退休后，这些人通过一辈子的财富积，他们的财富一定会对房地产市场产生巨大的正面影响。这是目前新西兰比较流行的说法。但请注意，流行的说法往往是民众的一相情愿。

但是，房地产的涨跌绝对不能只看一个因素，要结合非常多的因素，例如MONETARY POLICY， POLITICS， IMMIGRARTION 等等，我建议大家可以看一本书，书名大概叫做 ＂ PROPERTY CYCLE＂，是KIRRAN TRASS写的，是新西兰非常有名的地产周期分析家。我听过他最近一个PRESENTATION，他认为NZL的地产SLUMP才刚刚开始，和大多数人想的１－３年内就能结束有很大的冲突，他认为房地产的增长和跌要考虑众多的因素，并非一个降息或者一个移民增长能产生影响的， 但我个人认为此人比较保守，大家可以自己人肉搜索判断一下。

房地产投资是一门学问，资金雄厚的朋友当然可以直接当DEVELOPER，有规模地建房获取高利润。比较求稳定的朋友们也可以通过合理的房屋投资，列如建立LAQC或者适当的STRUCTURE来合理避税以及保护财富，如果能达到合理的避税，就非常有可能达到INTEREST FREE MORTGAGEE，每年不需要付MORTGAEE或者只需要TOP UP一点钱就能持有一个物业，那相信通过长期持有物业，等到下一个BOOM，获取大量CAPITAL GAIN只是时间问题。

房地产投资最有效很稳定的方式是长期持有产业投资，心急发财的朋友可以买XIAOLU同志的原始股，哈哈。。

孤单的人

上个礼拜星期6的HERALD....不是报道了8 BILLION的投资又被冻结了.....
56家金融公司冻结.....经济衰退才刚刚开始.....

外人

为什么不呢?这总比在它6000点时进去安全吧,除非它"重新洗牌".