买了一个投资房 利率这么高 每周都是负现金流 怎么办啊？？？

Regards

variable 发表于 2022-11-1 11:14
我不是会计，但是我想问问，就算你把原来价值40万的房子通过从新估值到60万，那通过投资房topup的20万是 ...

我也不是会计，这个你得问会计。

我感觉这取决于你在投资房里有没有股东权益，也就是equity。如果有equity，你拿不超过equity的金额用作私人用途应该没关系，就相当于股东撤资。但是没equity就相当于公司借款分红了，那得缴税了吧。

有限责任公司和LTC的处理可能也不一样，这个真得问会计，我不清楚。

variable

vitaminb12 发表于 2022-11-1 11:28
大家讨论的，基本都是方式方法问题，没有从宏观经济方面考虑。无论是工党还是国家党，政策的制定，都必须跟 ...

一直就是我们对half cup empty和half cup full的不同解读。观看角度不一样，结论就不一样，你不可以说它是犯法，但是感觉就是不太对，其实这就是loophole的定义啊。

variable

Regards 发表于 2022-11-1 11:32
我也不是会计，这个你得问会计。

我感觉这取决于你在投资房里有没有股东权益，也就是equity。如果有equi ...

会计说我在这里给你们科普了，我还赚什么钱？

Regards

variable 发表于 2022-11-1 11:33
一直就是我们对half cup empty和half cup full的不同解读。观看角度不一样，结论就不一样，你不可以说它 ...

这个loop hole 不是利息抵税而是允许大比例虚报revalue二次贷款，还有双重贷款，虚报收入之类。禁这些就是了。其实不止投资房，任何一个生意公司都有虚报收入做花账套贷款，什么goodwill之类的，和出租房比有过之而无不及。那都是loop hole的话为什么不把所有公司的利息抵税都取消了？

还是玩政治手腕，欺负房东而已。利息抵税是loop hole 就是胡说八道。

subrina02

阿道夫 发表于 2022-10-31 21:23
我来新西兰也十多年了，一直租房子。就目前的情况而言，我个人觉得租房简直是太爽了。现在的状况就是房东 ...

觉得你是明白人，房东在工党政府的打压下只能忍气吞声，决不会轻易加租可不能因为30刀50刀让好租客流失。
因为一个恶租客造成的损失远比一点点租金提升来的大

variable

Regards 发表于 2022-11-1 11:32
我也不是会计，这个你得问会计。

我感觉这取决于你在投资房里有没有股东权益，也就是equity。如果有equi ...

工党最终的目的就是投资房的利息都不可以抵税，从而打击房市嘛，但是他们又没有法律根据不让投资房的利息抵税，所以就把loophole捆绑到投资房上面去。所以我说，国家党上台后如果撤销这个政策，会附加一些小政策阻止通过refinance把自住贷款挪到投资房贷款上面去，从而堵住工党的口。我们拭目以待。

subrina02

porschejax 发表于 2022-11-1 03:25
LZ你不是一个人，高利率预期可想而知会对投资房市场带来巨大的抛压，万一真的大批负现金流的投资房批量上市 ...

个人认为这个大批抛售负现金流投资房的时间点，很快就会出现
时间点大概就在明年春，也就是2，3月的样子。

subrina02

zhong5487 发表于 2022-11-1 11:16
别的盘不清楚，但是我咋感觉西区南区北岸中区的差区大地破房21年10月的行情哪怕10年都回不去了 ...

你的感觉很可能变为现实，有些人或者及时止损弃掉定金不交割比如Glenfield 的那个325买家，有些人高位站岗5到10年煎熬

vitaminb12

不会这么快。现在才刚刚开始加热，青蛙们还没感觉到烫。一切才刚刚开始。

红叶疯了

subrina02 发表于 2022-11-1 11:52
个人认为这个大批抛售负现金流投资房的时间点，很快就会出现
时间点大概就在明年春，也就是2，3月的样子 ...

瑟涩发抖。。。。。。

variable

大批抛售就不知道，也有可能会是大批本来是emergency housing的人入住，但时候是住在附近的人倒霉。

补充内容 (2022-11-1 12:40):
"到时候"

补充内容 (2022-11-1 12:42):
比如本来要亏本卖的几套联排，突然发现租给政府可以避免或者减少负现金流，先不想那么多了，租出去在说。

20080428

kikilulu 发表于 2022-10-31 14:31
是这样的，其实如你所说，那个银行职员就是钻了个漏洞，且前提是他投资和自住绑定在同一家银行。但是你说 ...

我以前也为这些鸡毛蒜皮的小事费神， 后来想明白了， 跟建新房住两年Capital Gain不用交税比起来， 房租就算个屁， 节流固然重要， 开源更重要

lodn

可以搞 1刀起拍，最后拍多少就卖了

荒岛余生

variable 发表于 2022-10-31 15:15
银行告诉我的是，我们的贷款额度，包括自住和投资房，对于银行来只有一个总数，比如，你自住房贷了40万， ...

我不是会计，但是这个问题我咨询过德勤。银行告诉你的不对，从银行的角度看贷款是不分哪个房子的，反正你是整体资产抵押的。但是从税务局的角度不是这么看的，如果你先买了自住房，贷款还的差不多了，再贷款买投资房，是不允许从自住房上抽资金去投资房的。正确的做法是把自住房再卖一次，左手卖右手，卖的时候重新做贷款。这个是IRD没空查你，如果查，肯定出事。

variable

荒岛余生 发表于 2022-11-1 16:41
我不是会计，但是这个问题我咨询过德勤。银行告诉你的不对，从银行的角度看贷款是不分哪个房子的，反正你 ...

你再看看我寫的銀行是怎麼告訴我的，跟你說的沒有衝突，那個銀行職員說她自己這樣做並沒說她是對的，也沒說IRD不會查，我聽了之後也一直沒有這樣做，還是乖乖地交稅

补充内容 (2022-11-1 17:19):
如果你再往下看一点，这一直都是我的观点，跟你会计说的一样，因为我也问了会计和其他人。

补充内容 (2022-11-1 17:20):
而且不是一般会计可以给得出正确答案，是要专攻property tax的会计才会保你操作平安。

variable

荒岛余生 发表于 2022-11-1 16:41
我不是会计，但是这个问题我咨询过德勤。银行告诉你的不对，从银行的角度看贷款是不分哪个房子的，反正你 ...

"是不允许从自住房上抽资金去投资房的"  这是什么意思? 我一般的了解是相反，"不允许从投资房抽资金到自住房“

tv1

我们认识的房东， 都是从投资房抽资金给自住房， 这样投资房120% 的贷款， 利息抵税， 傻逼二货， 才不弄。 合理避税， 合理合法。

zhong5487

tv1 发表于 2022-11-1 18:05
我们认识的房东， 都是从投资房抽资金给自住房， 这样投资房120% 的贷款， 利息抵税， 傻逼二货， 才不弄。 ...

对，我认识的也都是自住房没贷款，全做进去投资房里，所以新政策下，四年后一刀切，反正出租房就先全部缴税再说

Regards

tv1 发表于 2022-11-1 18:05
我们认识的房东， 都是从投资房抽资金给自住房， 这样投资房120% 的贷款， 利息抵税， 傻逼二货， 才不弄。 ...

一定是revalue才可能贷出120%出租房购买价的贷款。一定是自住房贷款没还完，资金不足才需要这么做。其中的风险在市场下行的时候就很大。比较大的负现金流，而且如果资金链断了，连自住房都保不住。

我自住房早就mortgage free了，投资房杠杠也很低，在现在的市场环境也能做到正现金流，并且可以应对即将到来更高的利息。

当然每个人有自己的风险偏好，市场上升的时候拉满杠杆甚至虚报收入求得最高收益，市场下行的时候，愿赌服输也无所谓了。只不过这种炒作造成的市场巨大波动，真正的受益人是deep pocket的投资者，高杠杆又后续资金不足最后就倒在黎明之前。

红叶疯了

Regards 发表于 2022-11-1 18:44
一定是revalue才可能贷出120%出租房购买价的贷款。一定是自住房贷款没还完，资金不足才需要这么做。其中 ...

你真有远见，請問黎明是什么时候

Regards

红叶疯了 发表于 2022-11-1 19:18
你真有远见，請問黎明是什么时候

利息降的时候

红叶疯了

Regards 发表于 2022-11-1 19:20
利息降的时候

何时将？？？

Regards

红叶疯了 发表于 2022-11-1 19:26
何时将？？？

瞎猜一下，明年冲高回落到一个平台期，然后进入下一个降息周期，房价复苏要等2025以后了。房价回到2021高点，往上再能拿到一个说得过去的回报，怎么也得五年以后了。

zhong5487

Regards 发表于 2022-11-1 19:44
瞎猜一下，明年冲高回落到一个平台期，然后进入下一个降息周期，房价复苏要等2025以后了。房价回到2021高 ...

2025就能复苏了，那么快嘛，哈哈，马上就2023喽，还有2年就又能复苏了

Regards

zhong5487 发表于 2022-11-1 21:47
2025就能复苏了，那么快嘛，哈哈，马上就2023喽，还有2年就又能复苏了

哈哈，保持乐观！

荒岛余生

variable 发表于 2022-11-1 17:13
"是不允许从自住房上抽资金去投资房的"  这是什么意思? 我一般的了解是相反，"不允许从投资房抽资金到自 ...

我说反了。不过其实是哪边都不允许抽，不能从投资房抽到自主，也不能从自主抽到投资房。
从税务局的角度来看，你已经还掉的房贷，是不能贷出来再去做别的事情的。除非你交易一次，重新产生了贷款。银行看资金用途的角度和税务局看资金用途的角度可以是不同的。

variable

荒岛余生 发表于 2022-11-1 22:38
我说反了。不过其实是哪边都不允许抽，不能从投资房抽到自主，也不能从自主抽到投资房。
从税务局的角度 ...

那你跟Regards好好谈谈

鯇魚

Regards 发表于 2022-11-1 18:44
一定是revalue才可能贷出120%出租房购买价的贷款。一定是自住房贷款没还完，资金不足才需要这么做。其中 ...

你不觉得最大的炒家是政府和央行，美联储这些蠢蛋恶棍吗？

他们不胡乱错误升降利率，至于搞到所有人的生活这么过山车吗？

无色咖啡

zhong5487 发表于 2022-11-1 21:47
2025就能复苏了，那么快嘛，哈哈，马上就2023喽，还有2年就又能复苏了

其实猜2025年作为新的房产上涨周期元年也是根据了老鲍的讲话和08年的历史来衡量的。昨天听20大的广播，新总理李强说中国的动态清零要无线期维持下去，估计5年是跑不了了。那这5年中国的移民和出入境都会非常严格，对移民国家来说其实并不是好事，毕竟中国是很大的留学生和移民输出国。
所以，我自己也对2025年能否完全复苏持保留态度。这周老美又要加息了。。。。。

zhong5487

无色咖啡 发表于 2022-11-1 23:11
其实猜2025年作为新的房产上涨周期元年也是根据了老鲍的讲话和08年的历史来衡量的。昨天听20大的广播，新 ...

复苏是指啥，我觉得那种1.2年光景又暴涨个百分之50的复苏是很难出现在2025的，大概率横盘，比横盘稍微强点，百分之10到15的涨幅就顶不错了