想懂AUP的得多多学习哦！

beck@

学习了~~~~~~~~~~~~~~~~

vmoto

sam物业管理公司 发表于 2016-12-1 23:46
目前的房地产市场风险很大， 银行明年一旦美国加息， 本地银行肯定收缩银根， 限制贷款。 好在利息低， 有 ...

之前阿海的帖子里有推荐房管公司的，他是名人，我信他，把房子都给他推荐的streetsmart去管了，坑死我了！！！提起来我就生气！！！

linda.ljhooker

其实，本人觉得阿海的提醒也有一定道理：
首先，这两个site里没有sotrmwater的接口。如果雨水管道从79 Archers门口的市政公共管道接入，因为从公共马路上走， 必定是一笔不小的费用。
其次，概念设计图是一种最理想设计，而且是在边缘状态，因为UP是新的政策，一旦有邻居反对，必定实现不了。
所以，理论上可以实现，但风险很大。如果resource consent下来，就是另一个概念了。
但设计师的理念是对的，因为UP是一个新的政策，只有敢于去尝试，才能利润最大化。对设计师赞一个。希望你们团队能对这个case 随时更新进程。

archrenz

linda.ljhooker 发表于 2016-12-8 20:56
其实，本人觉得阿海的提醒也有一定道理：
首先，这两个site里没有sotrmwater的接口。如果雨水管道从79 Arch ...

这几天没时间上论坛，今天正好接到客户电话说起这个帖子又来看看。
谢谢您的回复，就您的疑问我的回复如下：

首先，这两个site里没有sotrmwater的接口。如果雨水管道从79 Archers门口的市政公共管道接入，因为从公共马路上走， 必定是一笔不小的费用。任何项目在初始阶段我们都会帮助客户与相关的各个主要顾问（包括设计与建造等各方面的专家顾问，销售团队等等）对项目进行策划定位，风险预估等。
我们统称这个阶段叫做Pre-design stage。
哪些风险是不能解决的，哪些是可以通过技术手段解决的，能解决的风险需要付出多大代价，付出这个代价之后能带回来多少收益，等等都需要在这个阶段得到比较确定的解答，才会进行深化设计，以确保客户的投入，团队的付出都能得到对应的回报。
目前奥克兰范围内专业处理complex development的各个专业团队资源还是比较有限的，Council因为也在进行内部training等原因，效率空前低下，如果我们对于项目风险的处理不当，会非常容易造成社会资源的浪费，导致项目周期延缓。这也是我们需要考量的主要方面。
具体到这个项目，SW的连接需要付出多大的代价，SW解决后对这个项目带来的收益有多少，这些其实都已经进行分析过。
简而言之，这个代价的付出，对于整个项目的产出其实是类似九牛一毛的成本开销，是完全值得去做的。
没有必要因为这样的一笔费用就把整个项目否决掉。

其次，概念设计图是一种最理想设计，而且是在边缘状态，
可能您没有仔细看我19楼的回帖，这个项目已经完全不是概念设计，经过过去几个月整个项目团队的努力，设计已经盖棺定论，所有问题都已经得到解决，RC图纸已经准备结束，换言之，已经不存在所谓边缘状态这一说，已经是一个完全会approve的开发项目，没有任何可行性的风险，剩下的只是时间问题。
PS:原本预定本周一递交RC，所有材料以及ready，但是因为客户自身的一些问题现在延误递交时间，等客户那边处理好即可递交。

因为UP是新的政策，一旦有邻居反对，必定实现不了。
不知道您所说的“一旦邻居反对，必定实现不了”，是从何处得知？
以我们的经验而言，满足H5.5 Notification的条件，开发商是不需要考虑邻居意见的，邻居也是没有权利反对的，当然，如果时间和资金实力比较充裕可以上述到Environment Court，能否胜诉另当别论。

所以，理论上可以实现，但风险很大。如果resource consent下来，就是另一个概念了。
再重复一次，就这个项目本身，在Resource Consent阶段，已经是0风险，所有的风险都已经在过去几个月的实际操作过程中得到合理有效的解决。

但设计师的理念是对的，因为UP是一个新的政策，只有敢于去尝试，才能利润最大化。对设计师赞一个。希望你们团队能对这个case 随时更新进程
谢谢。
有一点不能苟同，AUP的确是一个全新的城市规划政策，在过去三年多的公示期间，我们可以说是在“尝试”，但是目前来说，对于真正对AUP有研究有了解并且相关的各行各业，我认为不应该再继续用这个词语。
取而代之应该是“实践”。

archrenz

Coldwarkid 发表于 2016-12-6 22:13
您好，我是好奇宝宝，如果阿海不介意，能否把site plan 发上来呢？很想看下17个车位怎么排的~ 谢~ ...

PM我email address，回头邮你

david2011

这个帖子既然是个误会，怎么还不删除

linda.ljhooker

archrenz 发表于 2016-12-9 10:19
这几天没时间上论坛，今天正好接到客户电话说起这个帖子又来看看。
谢谢您的回复，就您的疑问我的回复如下 ...

哈哈。 您太激动了。
我只是指出了连接stormwater确实是一笔不小的费用而已。
另外，resource concent 可以申请，但council最终会怎么批，至少现在是未知数。
还有，在新西兰，这个项目在这条街应该属于比较大的项目，如果有邻居反对，肯定会有麻烦。council对这种新的东西，一开始也必定比较谨慎。即使建造过程中有邻居反对，也会比较麻烦。AUP才刚刚开始实施，不是尝试是什么？像这样的设计应该还没有批下来的吧。
祝你们好运。

archrenz

linda.ljhooker 发表于 2016-12-9 18:25
哈哈。 您太激动了。
我只是指出了连接stormwater确实是一笔不小的费用而已。
另外，resource concent 可 ...

谈不上激动，更多是职业习惯，同事们有时也觉得我啰嗦。。。总希望能尽力解答清楚任何疑问。
当然，同时也不希望一些在我看来没有根据的言论造成的误会导致客户利益受损，团队利益受损。
流言如果没有止于知者智者，那带来的结局很可能是灾难性的。

1. SW的问题
我之前回复楼主的原因，不是因为楼主说SW需要一笔不小的费用，而是因为楼主质疑这个项目的雨水无处可连，所以项目不成立。
楼主的意思是SW无处可接是这个项目不成立的原因之一，您说楼主的提醒“有一定道理”，但是您提的是SW需要一笔不小的费用。
您的这个支持楼主的点，似乎和楼主原本的意思完全不同？一个是项目可行性，一个是项目总成本。
另外，对于您之前的回复，只指出SW费用不小这个负面因素而不提SW解决后对这个项目带来的正面好处，似乎有失客观？
因此我给您的回复解释的是为什么虽然是笔不小（虽说“不小”但是其实不会那么夸张）的费用，但是对于这个项目而言这个风险项已经得到解决。
我希望可以通过较为详细的描述解答您的担忧或者疑问，如果言语中有得罪请包涵。

2. Resource Consent怎么批的问题
不知道您是否清楚AUP之下类似项目的申请流程？不明白您所说的最终会怎么批是未知数是什么意思？
如我前文所说，这个项目已经在过去几个月完成与Council的沟通，技术问题已经都得到解决，在这个前提之下，我不认为这个项目的RC会有另外的批法。

3. 邻居的问题
首先，在新西兰，在这条街，过去这样的项目属于比较大的项目，以后可说不准。
AUP之下很多以前不可想象的改变都会渐渐发生，虽然这个改变需要一个不短的周期来完成，但是不建议固步不前想当然的用以前的眼光去评估以后的可能。
其次，看您签名应该是名agent，不知道您对于AUP的了解有多少？什么原因让您能这么笃定的反复强调“如果邻居反对，肯定会有麻烦”？
您的这个观点和我们实际操作过程中的经验确实是有一些偏差的。
如我前文所说，Mixed Housing Urban zone只要满足H5.5 Notification对应的条款，并没有强制要求通知任何邻居。
如果我们在理解或者操作上有错误，请指正，否则，我认为在公共平台，在这样一个主题的帖子下，发出这样的言论实在是有失偏颇。
第三，在建造过程中，基本上所有的公寓项目都会面临邻居的投诉，或多或少，但是只要施工团队按章办事，投诉也是不足为惧的。

4.尝试还是实践的问题
要说尝试或者实践，可能在于我们对于词语的理解上有些偏差吧。
我认为，AUP虽然是刚刚开始实施，但是在过去三年多的notify期间PAUP有过数个版本的修改，奥克兰范围内也已经有不少Special Housing Area的项目采用PAUP规则获得批文。
我们申请过几个单独用地的SHA，同时under SHA也有Building Consent都已经approve马上就要开始施工的项目。
虽然Operative版本的AUP跟之前公示的PAUP在细则上有很大的差异，但是核心基本上还是一致的。
跟随PAUP不断修改的过程，在Operative之前对于我们更多是尝试，一旦Operative之后，对于相关从业人员来说就应该是去实践这个规定了。
如果现在还在尝试，那其实已经落后业内同行了。
这点不讨论，更多是文字理解上的偏差吧。

5.有没有这样的设计获批的问题
这个项目如我前文所说在整个奥克兰范围内的Mixed Housing Urban Zone里面也是第一个Low-rise Apartment，所以当然没有类似的项目获得批文。
不过类似的3层公寓项目我们有另外1个也完成跟Council的前期pre-application过程马上要lodge Resource Consent，还有几个正在设计过程中。
所以真的请不要再质疑类似项目的可行性。


需要再重复一下，我的所有回帖不针对任何人，只是因为AUP刚刚实施，确实对于大部分人来说都是全新甚至难以接受的一个巨变，而客户委托了我们设计这个项目，作为lead consultant，我们是有义务有责任在面对质疑时及时作出回应的，特别是在Skykiwi这样流量巨大的公共平台。

一不小心回复得字数貌似有点多了，估计您又要说我激动了。。。

linda.ljhooker

我说的邻居反对，会有麻烦，在整个UP出台过程中，有的街就是因为居民反对，从mixted变成single house zone了。现在auckland还有将近3万套房产（主要在中区和北岸）既不能按现有的plan进行分割申请,也不能按UP申请，就是因为有人在 appeal 这些房产所在的zoning.

因为新西兰是一个成熟的民主社会，邻居的意见有时候真的能左右一些事情，或拖个一年半载亦有可能。

我说的是阿海说的有一定道理是因为这两个问题确实是新买家要特别注意的。

没有事情会是零风险的，尤其在申请过程当中。
我只能说祝你们好运！希望你们能经常更新这个项目进展情况。

快乐123

archrenz 发表于 2016-12-1 23:51
天维上一般看的多，说的少。 不知道这位朋友是哪位，可否私信一下。
我们有帮一些客户做一些短期项目，但 ...

我也曾经是一位画图匠，在国内专门做住宅小区规划设计的。可以加您微信吗？  我的微信号是  50854241

archrenz

linda.ljhooker 发表于 2016-12-9 22:38
我说的邻居反对，会有麻烦，在整个UP出台过程中，有的街就是因为居民反对，从mixted变成single house zone ...

正准备回家睡觉，刷一刷看到有回复。。。
那还是回一下吧，反正这么早也睡不着。

1.appeal
看来您也是关注AUP并且有所了解的业内人士。
的确，完全同意因为appeal的原因有不少项目现在还是无法往前推进。
但是这个项目上并没有Appeal，因此对于本项目而言这一点是不适用的。
至于AUP细则里面的Appeal，说开了可能可以单独开10个帖子以上。。。就不在这里赘述了。
Anyway，是对本项目没有本质影响的。

2.还是邻居的问题
您说新西兰是成熟的民主社会，但是同时也是个成熟的法制社会吧？
在PAUP公示期间，以及您所提到的Appeal期间，那些听证会，上诉期等等是民主社会的体现。
那么经过这个民主过程后正式实施的AUP，是不是具有法律效应呢？
再强调一次，AUP的Mixed Housing Urban的H5.5 Notification章节详细规定了什么样的infringement是有可能会被public notify，什么样的是不会被public notify，只要满足那些不被notify的条件的设计，是完全不需要通知邻居，征询邻居意见的。
在AUP实施之后，只要设计符合相关法律条文，Angry neighbour真的不可怕，邻居是无法左右这样的项目的发生的，是无法阻止奥克兰这个城市接下来的巨变的。
"the neighbour may not happy, but he cannot do anything"这是我们中区一个项目Council Planner的原话。
本帖讨论的项目是完全符合H5.5中不需要public notify条件的，换言之，邻居在这个项目中是没有机会举手发言的。
我看您很坚持这一点，但是您提到的这点，真的不适用于本项目啊。
每个项目都应该case by case，任何一棒子打死的行为似乎都有些草率吧？
还是一样，可能多用一些发展的眼光来看待AUP会更容易接受一些。

3.我为什么会这么认真的回复您

首先，从字面表达来说，楼主本帖并不是单纯的提醒，而是非常直接的对这个项目进行打击。这个目的应该从帖子标题和主帖文字就能很容易判断出来吧？
虽然我不知道原因，也不认识阿海，但是这么厉害的标题发布在天维上，分明是要至这个项目于死地啊！（如果误会了楼主用意请见谅）
试想如果我没有借用同事账号来从设计团队的角度及时作出回复，论坛舆论对于这个项目会是个什么走势？（参考19楼之前即可）
我还是那个观点“流言如果没有止于知者智者，那带来的结局很可能是灾难性的。”

其次，作为对这个项目最了解的人，我完全不认为楼主在主贴的几句话有任何的“道理”可言。原因已经在19楼很详细的说明了。
同时我也注意到，在我详细解释之后，阿海也没有再坚持他主贴里的质疑，起码没有在本帖里面继续坚持。不了解当时发这个帖子的情景，不过相信也是信息的获得不够全面才有的这个帖子。
看了这么多回帖，也就您，一上来就提出觉得主贴有一定道理。不知道是选择性忽略了我的解释呢，还是其他原因？
就SW而言，楼主是用这个原因作为一个主要论点强烈质疑项目的可行性，质疑这个盘是忽悠是坑，而您在说项目的成本，这两个论点有任何的相关性么？
您的第一个回帖实在是让我这个重度强迫症患者有些接受不能。
说实话，如果采用的是另外一种说法，比如就是单纯提醒，而不说您认为阿海是"有一定道理"，我可能还不会这么认真的来回复您的帖子。

第三，提醒一下，对于这种开发项目，我不大相信潜在客户群是毫无经验的“新买家”，这是很明显的非自住盘。我不大相信这个项目会作为自住盘拆开出售。
您如果担心一个愿意买下这种项目的开发商对于SW成本这种最基本的东西都拿捏不住的话，可能有些过虑了。



4.项目风险
需要再强调的是，如果一个项目在初始阶段或者确实有些不确定因素没有得到解决，我当然不会说是0风险。
具体到这个项目，确实如果Council在后期递交后的审批过程中更换项目团队是有可能会有些设计修改的。但是，绝对不可能会是颠覆性的修改。
对于房地产开发项目来说，从一块生地，经过设计测算出以后的产量，即可推算出项目预期利润，至于是否在申请递交后会有小修改，对于项目本身已经是没有本质影响了。
简而言之，经过前面几个月的努力，这个项目的产出与利润空间--这个评估开发项目最重要的指标，已经定性，那么可以等同于在Resource Consent阶段确实是已经没有风险了。
我认为不同的项目，需要用不同的评估方式，您所说的“没有事情会是零风险”我完全同意，但是具体到房地产行业，一步一步将风险降低，将项目可行性敲定，项目定性的同时，其实在这个阶段的风险就是趋近于0了。


最后，如果您还继续有疑问，我依然会很认真的回复您，性格原因。。。。。
但是绝不是针对您个人，只是就事论事，就本项目来答疑解惑。
也欢迎业内人士一起来探讨。

谢谢您的祝福，同样的祝福也送给您。
不过我还是比较相信幸运更多的是伴随自己的努力。 : )

archrenz

快乐123 发表于 2016-12-9 22:51
我也曾经是一位画图匠，在国内专门做住宅小区规划设计的。可以加您微信吗？  我的微信号是  50854241 ...

已PM                             

阿海

哟，我还在拉斯维加斯培训期间这帖子还是这么火啊。

对这项目的攻击？这帖子让你做了多少免费广告呢？（除了你的时间）

你不觉得这已是一个很好的广告帖了吗？而且有钱买这项目的不会来看论坛的。有钱开发的更不会上论坛哈哈。但会很多网友陆续找你们咨询AUP和他们的项目啊。

等我回去奥克兰了拜访下你们公司，让你们给我分析下我刚买的一个盘哈！

请pm你们的咨询怎收费的，谢谢！

阿海

archrenz 发表于 2016-12-10 01:38
已PM

请PM联系方式谢谢！

bungyjumping999

archrenz 发表于 2016-12-10 01:38
已PM

Can i add you to my WECHAT, please pm.

I have a nearby project (bruce rd, mixed zone urban) need to have a chat with you, seriously. Thanks.

love_3_month

archrenz 发表于 2016-12-10 01:20
正准备回家睡觉，刷一刷看到有回复。。。
那还是回一下吧，反正这么早也睡不着。

确实专业，不过你和哪位中介只是角度不同，你是参与者，觉得有很大很大把握就是板上钉钉的事。他是旁观者，当然要白纸黑字有签字才算。这没什么好争执的啦。

NewLynnHse

love_3_month 发表于 2016-12-10 09:00
确实专业，不过你和哪位中介只是角度不同，你是参与者，觉得有很大很大把握就是板上钉钉的事。他是旁观者 ...

唉，坛子里的人有时候顶着个有“商业”色彩的ID，就因为一口气搞到最后形象都没了，希望历史不要重演。。。哈哈

hitye

【AKL西区】 【LJ Hooker Linda Wu】Massey 3房708平米地挥泪大降价！！比银行e-value低4万！

linda.ljhooker

hitye 发表于 2016-12-10 08:23
【AKL西区】 【LJ Hooker Linda Wu】Massey 3房708平米地挥泪大降价！！比银行e-value低4万！

...

周末11.30-12点有open home, 块来看吧。买到就是赚到。

linda.ljhooker

设计师回答得很全面。
但确实从我们中介的角度看，任何没有落实下来的东西，都是有风险的。有很多例子觉得完全没有问题，最后因为某一点意想不到的事情而黄掉的。
看来设计师是一个很认真的人，PM我 你的联系方式，以后有机会合作。

hitye

Google下ozac有这么难么？哈哈

linda.ljhooker

我还是那句话，祝你们好运。及时给大家更新进展情况。

linda.ljhooker

阿海 发表于 2016-12-10 06:21
哟，我还在拉斯维加斯培训期间这帖子还是这么火啊。

对这项目的攻击？这帖子让你做了多少免费广告呢？（除 ...

哈哈，是吃瓜群众在操心。
你起了个头，大家跟着吃呗。

阿海

linda.ljhooker 发表于 2016-12-10 10:29
哈哈，是吃瓜群众在操心。
你起了个头，大家跟着吃呗。

来论坛就是半娱乐的啦哈哈

快乐123

archrenz 发表于 2016-12-10 00:38
已PM

会有更多人跟您要微信号的，哈哈

陌生的香港人

還是真心希望Joe兄這個項目好運  本來也不打算再回 但看到有提到 appeal 和 public notification  想以planner的角度就事論事多說兩句順便科普一下各位

首先 就 appeal 而言 現在Unitary Plan 其實就算是 H5.5 Notification 的條文也在上訴當中 雖然這個上訴貌似也是傾向著更高密度方向 （我也是醉了 這可不是我認識那個建多一層就世界末日的新西蘭啊）可在上訴解決前council 應該還是不能全部使用這條規定來進行審批的 當然具體是怎樣安排相信還是要審批開始了才知道 相信和Joe兄團隊見面的Council規劃官員應該也有向他們提到

再看看樓下Unitary Plan Opeartive in part Mixed Housing Urban Zone Chapter  H5.5 的原文

H5.5. Notification  
(1). Any application for resource consent for the following activities will be considered without public or limited notification or the need to obtain the written approval from affected parties unless the Council decides that special circumstances exist under section 95A(4) of the Resource Management Act 1991:

(a). three or more dwellings per site that comply with all of the standards listed in Table H5.4.1 Activity table;
(b). an integrated residential development that complies with all of the standards listed in Table H5.4.1 Activity table;  
(c). development which does not comply with H5.6.5 Height in relation to (c) boundary, but complies with H5.6.6 Alternative height in relation to boundary;
(d). development which does not comply with H5.6.15 (1a) Front, side and rear fences and walls; and

(e). development which does not comply with H5.6.16 Minimum dwelling size.

(2). Any application for resource consent for an activity listed in Table H5.4.1 Activity (2) table and which is not listed in H5.5(1) above will be subject to the normal tests for notification under the relevant sections of the Resource Management Act 1991.

上面提到只要該發展完全符合哪些各種發展要求 才不用鄰居同意或者公眾諮詢 單從地產廣告的照片實在看不出來各種comply情況  不過看到Joe兄那麼成竹在胸 相信應該都comply  可我個人還是懷疑這塊其實不算太大的地放22個單位 完全符合規定會不會有點難度

還有就是雖然Mixed Housing Urban 雖然普遍容許較高密度  可其政策 (H5.3.4) 的其中一條如下：

“Require the height, bulk and location of development to maintain a reasonable standard of sunlight access and privacy and to minimise visual dominance effects to adjoining sites.”

單從照片  我個人還是對這個發展能不能符合上面這個policy 是有點保留的 (尤其是visual dominance 方面 - 對 這些其實都很抽象 什麼是“reasonable standard”? 什麼才算是 “visual dominance” 呢？這恐怕甚至要參考相關planning law的案例了)  當然這也是council在審批過程中必然會考慮的事項 也相信Joe團隊一定會盡量顯示能符合這個要求  可審批開始前相信council一般不會給予百分百保證的

不過最後其實Council還是要最後殺手鐧 就是上面第一條說道的“unless the Council decides that special circumstances exist” （特別情況） Resource Management Act (‘RMA') - 資源管理法授予council最後權力去決定項目申請要不要諮詢公眾  所以如果council 最後覺得不妥（例如可能鄰居已經收到消息並對council提出顧慮甚至聯手反對） 還是可以notify 的 - 這些都要真正開始申請程序 在做 RMA 下的 section 95 assessment 時才能知道

其實不要說這普通住宅房子 就是去年/今年年初 大如奧克蘭港的擴建  resource consent 明明按照Auckland Council (Central Area) District Plan白紙黑字給grant了 (Central Area District Plan 裡也說明填海本身是所謂的 “controlled activity”  根本不用諮詢公眾)  最後一個保護海港團體上訴到High Court  說council審批過程程序不公  最後裁判結果 council還是敗下陣來  整個consent也廢了 現在這個擴建遙遙無期  -  沒辦法 這就是西方世界的規劃模式

最後想重申多次  我對Joe 兄和團隊的專業能力絕無疑問或者不敬之意 只想針對這個項目本身 以規劃師的角度就相關法規發表一下個人看法和作作純技術討論而已  還望Joe兄多多海涵  還是那句祝你們好運

archrenz

阿海 发表于 2016-12-10 06:21
哟，我还在拉斯维加斯培训期间这帖子还是这么火啊。

对这项目的攻击？这帖子让你做了多少免费广告呢？（除 ...

这个帖子开始时的主贴确实是在打击这个项目啊，字面理解起来没错吧。
我的回帖应该还是主要是在解释一些疑问，应该没有刻意去做广告，虽然不可否认确实有广告效应。
其实我们公司现在的capacity和项目量来说，做广告的意义不太大。再来多一些项目可能也没办法消化了。

您还别说，我有不少客户都上论坛的。如果是客户本身上论坛还好，了解我们的都知道我们的做事方式。
就怕是客户本身不上论坛，但是周围有朋友啥的，上来看了一知半解后转达出去，同样的话转两个人后可能意思就完全不一样了，极容易产生误会。这几天都解释了好几次这种情况了。差点影响到我们马上要开始的一个比较大的项目。。。
这也是我每次都这么认真回复得原因之一。

Anyway，随时欢迎来讨论项目哈，目前来说，我们其实前期咨询没有收费，主要是有太多的东西需要给客户解释，要真按时间收费，那就不得了了。当然也要看客户和所咨询项目的具体情况。

archrenz

love_3_month 发表于 2016-12-10 08:00
确实专业，不过你和哪位中介只是角度不同，你是参与者，觉得有很大很大把握就是板上钉钉的事。他是旁观者 ...

同意。
但是要知道很多人事没有像你这么清楚的。以讹传讹这种事情相当可怕。
作为一个公司负责人为了团队利益，同时作为这个项目的lead consultant为了客户的利益，我认为有必要解释清楚而已。
不过想想有些啰嗦了，有些东西永远可能也解释不清楚，还是滚回去画图算了。。

archrenz

hitye 发表于 2016-12-10 08:51
Google下ozac有这么难么？哈哈

哈哈，海总说的一点没错。
我们公司网站一直在做，但是一直进展比较缓慢，不过Google OZAC Architects是可以找到现在的landing page的。
各位如果有项目需要咨询也可以通过网页上的留言提出来。
我们一般来说没意外情况都会回复的，只是有时候会稍微回得慢一些。

archrenz

陌生的香港人 发表于 2016-12-10 12:30
還是真心希望Joe兄這個項目好運  本來也不打算再回 但看到有提到 appeal 和 public notification  想以plan ...

好长一段！
香港兄果然研究很深入。
提到的东西太多，我就不一一解释了，而且如果一一解释，那这个帖子就过于专业了。
有机会我们可以一起探讨一下，如果有人感兴趣可以另开个帖子来讨论专业层面的话题。

不过，基于那个listing网站上仅有的几张图，其实任谁都很难去从专业角度做项目评估的。
每个项目都是不一样的，你没有参与这个项目的全部过程，所以其实不清楚中间发生的故事啦。
这里我就不多做辩驳了，没有太大的意义。

找时间过来公司坐坐，我可以给你聊一聊这个项目，我们下周还有一周工作，之后就放假到1月9号了，要不要约一约？