奥克兰房产牛市还将继续！

qazxsw123

现在的大势已去，怎么还有人鼓吹。奥克兰缺少的是可负担的房产，根本不缺什么过百的物业。如果真的缺少住房，租房市场早已一房难求，租金高涨。有稳定回报的投资房才是王道，投机时人们总看到成功的例子选择性忘记了失败的案例。听听广播就知道了，中介们已经开始鼓吹潜力了，那就是告诉你短期内无利可图。现在还喊涨的就接个盘来让我们网友见识一下。

Venox10111

adamzhou 发表于 2015-9-25 12:36
250的三房那是多少年前的事情了，现在所知道的就是奥克兰最近4年没涨，我在10年还在奥克兰住，当时3房整 ...

我说的是2房，现在我租的地方，3房每周租金700。。。。

frzheng

有钱就买，长期总有土地在那里。觉得回报不高就投资其他地方去。

adamzhou

bluebird66 发表于 2015-9-25 09:19
如果都是以租金来决定房价的话。。澳洲如何解释？加拿大如何解释？中国你可以不用解释 ...

你没发现这几个城市都有个共同点吗，那就是有大量的华人移民，而且房价现在还都在下跌。对于悉尼墨尔本的房价我希望大家不要用绝对值去攀比，从我个人来看，10年内奥克兰都达不到悉尼墨尔本的人口数量。你必须看到一个事实，澳洲的总人口数量是2600多万现在2700万了吧，是新西兰的6倍还多，但是其适合人类生存的土地是26万平方公里和新西兰一模一样，没错，其实澳洲的人类生存土地面积和新西兰一样多，但是人口多6倍，就是说如果澳洲是北京3000万人口，新西兰是相当于北京同样的大小的地方生活了一个3级城市的400万人口，大家去相信北京房价和一个400万人口的小城市房价该差多少吧。我不是说奥克兰的房价应该是悉尼墨尔本的五分之一才对，但是现在奥克兰房价已经超过了人口远远高出奥克兰的墨尔本，这是不正常的，非常不正常。

iris

Smart investors can embrace crisis, crisis also means opportunities

lambaba

出租也要看地段的。例如Mt Albert 的房子，好的2房也可以租到$500，如果是几年前买的，要cover房贷是没问题了。所以还是看你的投资眼光了。

love_3_month

enningtang 发表于 2015-9-25 09:40
我上几个月把2个房租上调到485，我是零贷款，房租就是纯income, 然后给房客把房子维修了些东西。一年算来算 ...

485*52 = 25k 左右，你每年要付多少维修费啊？保险地税3-4000够了吧。

love_3_month

adamzhou 发表于 2015-9-25 12:29
从10年周期来看，10年后房子肯定比现在值钱，但是你要算的账可不止这点，以现在的房价贷款和租金比例，每 ...

你这账算的。。。

看看市场上的租金，barfoot 网站就有，每年都涨。

现在买，贷款固定，即使房租亏一点（按照目前的利率可能有的赚），再过几年租金上去就有利润。这是不算capital gain的。当然，利率如果翻番那就不可能盈利拉哈哈。

我的出租房，每年都涨房租啊，几年里从400涨到500，虽然不如房价涨的多，至少也比通胀高吧。如果自己买的房子不好，街不好邻居不好没有景色装修差，那也只能低价竞争拉。

love_3_month

adamzhou 发表于 2015-9-25 12:36
250的三房那是多少年前的事情了，现在所知道的就是奥克兰最近4年没涨，我在10年还在奥克兰住，当时3房整 ...

你的印象可能没错，当年450现在还是450。但很可能，当年450可以租很漂亮的新房（超过平均很高），现在450租很普通的房子。---- 我的印象10年三房350-370左右，中区偏西。

http://www.landlords.co.nz/housing-statistics/rental-graphs.php?graphsubmitted=true&frommonth=1&fromyear=2005&tomonth=1&toyear=2015&area1=12&bedroom1=3&dwelling1=4&area2=37&bedroom2=3&dwelling2=4&area3=39&bedroom3=3&dwelling3=4&area4=notinuse&bedroom4=3&dwelling4=4&area5=notinuse&bedroom5=3&dwelling5=4&graphstyle=combo&submit=Show+Graph
这里有3个区，基本都是10年涨了50%左右啊。

enningtang

love_3_month 发表于 2015-9-25 15:37
485*52 = 25k 左右，你每年要付多少维修费啊？保险地税3-4000够了吧。

一年回报率不到3%, 你觉得赚几千一万也算是好投资吗？我手头现金定存都超4%。我的意思是如果进入慢牛房子不涨或涨得慢，只是3%投资回报就没有意思了。

love_3_month

enningtang 发表于 2015-9-25 16:54
一年回报率不到3%, 你觉得赚几千一万也算是好投资吗？我手头现金定存都超4%。我的意思是如果进入慢牛房子 ...

哦，你把3%直接忽略了啊，那确实。。。

关键你不贷款。如果贷款的话，买的早可以全额贷款，投入为零，如果房租超过利息，都是赚的，回报率无穷大。。。或者贷80%投入20%，也还好。。。

全款买房出租，房子好的话，收入可以达到5%，扣除你说的那些也就3-4%了。

enningtang

love_3_month 发表于 2015-9-25 17:37
哦，你把3%直接忽略了啊，那确实。。。

关键你不贷款。如果贷款的话，买的早可以全额贷款，投入为零，如 ...

之前有贷款，年初听到风声就把一些早期的清理了，结果出来个啥都不是的政策。早期的房子回报都不错的，这2年的房子买的贵，所以回报率才很低，但现在保留的都是比较有潜力，回报率低就只能hold长线。如果没有潜力，那就没有投资动机了。

Lease

adamzhou 发表于 2015-9-25 12:29
从10年周期来看，10年后房子肯定比现在值钱，但是你要算的账可不止这点，以现在的房价贷款和租金比例，每 ...

兄弟，我完全可以做到现在买投资房每年账面亏损低于2万的。

就算如你所言每年亏2万，但这2万是Tax Deductible的，以我33%的税率，Tax Saving有$6600, 所以实际损失为$13400，就算加上你所说的存银行利息损失，每年亏$14000吧。实际这$14000是投资。

以三月所买的Te Atatu区来计算，过去21年该地区的Compound Annual Growth Rate 为9.26%。今后我就以每年增长3%来算（注意是平均，有可能有几年价格下跌2%或3%， 但过几年又增长5-7%），以现在 Te Atatu Median Price 75万来算，每年收益为$22500。

我每年投资(贴的钱）$14000， 获得的回报$22500，你算算这是什么投资回报率。

以每年3%的增长率来算，10年后Te Atatu的房价也就涨26万左右，我觉得合理的很。

当然，我上述的计算是以象我这样，不需要付任何首付，100%贷款的。投资初哥要付30%首付就另当别论了。

我真不是孙红雷

Lease 发表于 2015-9-26 08:46
兄弟，我完全可以做到现在买投资房每年账面亏损低于2万的。

就算如你所言每年亏2万，但这2万是Tax Deduc ...

哇，Lease哥也有house在Te Atatu啊?我以为你只买公寓。行了放心了，我刚弄的也在那，flanshaw road school小学旁边离高速，shops都近

love_3_month

Lease 发表于 2015-9-26 08:46
兄弟，我完全可以做到现在买投资房每年账面亏损低于2万的。

就算如你所言每年亏2万，但这2万是Tax Deduc ...

关键就是很多人不觉得长期来说，平均能涨多少，没入市的都觉得短期会跌，长期不知道也不关心。。。。。。

love_3_month

我真不是孙红雷 发表于 2015-9-26 10:27
哇，Lease哥也有house在Te Atatu啊?我以为你只买公寓。行了放心了，我刚弄的也在那，flanshaw road schoo ...

你漏看了两个字。。。。

我真不是孙红雷

love_3_month 发表于 2015-9-26 10:29
你漏看了两个字。。。。

哪俩　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

Lease

我真不是孙红雷 发表于 2015-9-26 10:45
哪俩　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

三月。。。

Lease

我真不是孙红雷 发表于 2015-9-26 10:27
哇，Lease哥也有house在Te Atatu啊?我以为你只买公寓。行了放心了，我刚弄的也在那，flanshaw road schoo ...

不过，我怎么可能只有公寓呢？

我真不是孙红雷

Lease 发表于 2015-9-26 10:48
三月。。。

我只在乎跟你们在不在一个地点，不在乎什么时候，都是buy and hold, 你们买的区我跟住就行

BJ0108

Lease 发表于 2015-9-26 08:46
兄弟，我完全可以做到现在买投资房每年账面亏损低于2万的。

就算如你所言每年亏2万，但这2万是Tax Deduc ...

兄弟，如果利率上涨的话，就很麻烦了。还有很多不确定的风险，火山，地震什么的。
有钱的，看不上这些投资回报，没钱的每年往外掏二万也不是件简单的事。

我真不是孙红雷

BJ0108 发表于 2015-9-26 11:28
兄弟，如果利率上涨的话，就很麻烦了。还有很多不确定的风险，火山，地震什么的。
有钱的，看不上这些投 ...

首先，人家早就有房子了，足够cover的或从别的租金yields里cover，其次这个世界撑死胆大的，饿死胆小的，最后算下来瘦死的骆驼比马大...

BJ0108

我真不是孙红雷 发表于 2015-9-26 11:42
首先，人家早就有房子了，足够cover的或从别的租金yields里cover，其次这个世界撑死胆大的，饿死胆小的， ...

我又没有说别人没房子？不太清楚你要表达什么。
不考虑后果的贷全款买房，绝对是不可取的。换来的那点将来的收益与担惊受怕不成比例。

BJ0108

qazxsw123 发表于 2015-9-25 12:43
现在的大势已去，怎么还有人鼓吹。奥克兰缺少的是可负担的房产，根本不缺什么过百的物业。如果真的缺少住房 ...

还真的有胆大的，贷款几百万买房。自己省吃俭用的，天天还要担心利率上涨。
真心累。

取暖基本靠抖

BJ0108 发表于 2015-9-26 11:28
兄弟，如果利率上涨的话，就很麻烦了。还有很多不确定的风险，火山，地震什么的。
有钱的，看不上这些投 ...

兄弟说的没错，不光火山，地震，还有温室效应nz被淹没，南极冰山撞击nz, 陨石撞击，地球毁灭，外星人进攻地球。风险真心太大了。

悬崖

没错！继续买买买是没有错的

KevinNH

Lease 发表于 2015-9-26 08:46
兄弟，我完全可以做到现在买投资房每年账面亏损低于2万的。

就算如你所言每年亏2万，但这2万是Tax Deduc ...

Lease哥分析到位！
就是可能利率上涨会影响收益，比如现在的75万，利率上涨1%就多7500一年，就没得赚了。当然长期持有要看平均，不知道有没有10年平均利率这样的数据？

Lease

KevinNH 发表于 2015-9-26 20:29
Lease哥分析到位！
就是可能利率上涨会影响收益，比如现在的75万，利率上涨1%就多7500一年，就没得赚了。 ...

要确定性就去TSB固定10年5.75%。这样就很确定了。

adamzhou

Lease 发表于 2015-9-26 08:46
兄弟，我完全可以做到现在买投资房每年账面亏损低于2万的。

就算如你所言每年亏2万，但这2万是Tax Deduc ...

但是从这个来看，那投外地的房产不是更值得投资吗，比如说25万房子租350一周很容易，这样的房子的总收益也不止3%吧，特别是完全没有房价跌的风险，光是房租收益已经过3%了

Lease

adamzhou 发表于 2015-9-26 21:07
但是从这个来看，那投外地的房产不是更值得投资吗，比如说25万房子租350一周很容易，这样的房子的总收益 ...

外地完全没有下跌的危险？兄弟，你是否可以做些research再说话啊。