与同学们探讨一下房产市场的(潜在)负面因素

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0222999999 发表于 2015-5-4 21:55
http://www.stats.govt.nz/browse_for_stats/industry_sectors/Construction/BuildingConsentsIssued_HOT ...

看全国的数字和看津巴布韦的数字没什么大区别，一定要看奥克兰的数字。

sunnana0725

love_3_month 发表于 2015-5-5 09:37
使用上没缺口就不会一个房子上市有几十人看房租房了

目前售价和租价比，售价高估，租价低估

他朋友的房子可能是大地破房子。租客组的是房子又不是大地。价格可能就会低

0222999999

clam 发表于 2015-5-5 13:45
商業物業我喜歡, 價錢理性一點........ 除非在auction 遇到國人...

上週那去了149 line road GI 的auctio ...

刚去看了那个149 Line Road 的物业。你确定这个拍到了1M+? 太不值了。。。

clam

0222999999 发表于 2015-5-5 19:08
刚去看了那个149 Line Road 的物业。你确定这个拍到了1M+? 太不值了。。。

reserve 是650k，那應該代表vendor 也是expect 650k的吖
但對的，被兩個國人炒到1020000了

校草

我觉得最大的负面因素就是把人弄的无比浮躁，和自我膨胀。现在越来越多的人参与到房地产投资里面来，吃饭的时候讲，见面的时候也讲，休息的时候讲，上班了还再讲。我觉得挺浪费时间的。其实房地产说穿了是有钱人唱主角，没钱的当陪练。买的就是地段，买的就是环境，买的就是学校。就像我在你另外一个贴里回复的那样，不管买什么房子，一定是以有正的现金流为前提的，看着论坛每日回帖从200-300-400-500-500+，可是讨论来讨论去，都是在冷饭热炒，冷了加热再炒，始终在这个模式里。最后我要说的是，房地产是要我们主动去改变一个东西的价值，甚至是创造价值，而不是空等着让买来的东西来改变我们。不然我们一直做的只能归纳为较低端的投机行为

0222999999

clam 发表于 2015-5-5 19:11
reserve 是650k，那應該代表vendor 也是expect 650k的吖
但對的，被兩個國人炒到1020000了 ...

那真的是疯了。。。。。。。

0222999999

校草 发表于 2015-5-5 23:09
我觉得最大的负面因素就是把人弄的无比浮躁，和自我膨胀。现在越来越多的人参与到房地产投资里面来，吃饭的 ...

非常高大上的评论！ 赞！！

JSPMachine

哪些 房子 是 税务局 2.8万套 盯上的房子。
今年总成交了多少万套？  看来要找那些10年以上没交易记录的了。 被税务局盯上，分分秒秒破产。 10年前的 10000，就是 2的10次方的税=1024倍？=1024万税？  我们按10年前40万买的，9年前CV变成44万，那么就有40000的利润，如果个人工资是40000， 10年前是33%，80000*33%=26400，而实际纳税40000*21%=8400，因此个人逃税 18000， 现在要罚款多少？

cliang

John Key 就是推行美国的一套，把大家的钱套在房市里，再严查税务，让你们把钱乖乖交出来，华人省吃俭用买房，不是替房客付利息，就是给税务局交税，何苦呢，不如自己享受，现在的价钱不会再高了，留个记号，明年来看。

猩猩都叫兽

cliang 发表于 2015-5-9 15:39
John Key 就是推行美国的一套，把大家的钱套在房市里，再严查税务，让你们把钱乖乖交出来，华人省吃俭用买 ...

和明年比不好说，和5-10年后比肯定便宜。现在看很多人不是单纯投资，只是为了保值，也就是说本息一起还，当自住买，或者买更好的但是自己旧的去出租，所以趋势是房产向少数人手中集中，这是风险也是机遇，看你怎么来做了。

2553685yxp

感觉在看一个房地产的reseearch~

巴依老爷

很多观点和楼主相同的不能再相同
但是，没义务去让大家理智了，因为有这么一句话：
到底是别人皆醉我独醒，还是别人皆醒我独醉？
目前的情况你喊跌，人会跳出来骂你，大家都喊升，你就跟着喊升让它再升高些就好了，升得越高跌得越狠而已
相信楼主观点已经很含蓄了，不会跌，跌也会不是暴跌等，这是很多人希望看到的结果了，但也是最难的结果（不是不可能，而是对几方面因素要求很高）
但是目前有可能会出现三种情况：1继续升，2跌下去（热点区域50%以上的跌），3稳定不动（小幅升或跌或震荡5%以内慢速的）
1，第一种情况继续升，呵呵，我觉得挺好，就升呗，我们一起来看看AUCKLAND怎么创造世界奇迹。前提国际货币动态稳定，某些区域不能发生大的经济问题（比如美元不能太强，中国经济不能剧降，欧债不能继续严重恶化）。但这种情况让人心里不踏实，即使投资了很多套房子的人现在也会嗅到一丝的危险。就像赌博，在赌场上你每次都加倍，而你每次都赢，1次，2次。。等到第10几次的时候你会不会有种想死的感觉？你总是还想加倍，但又觉得再加就要挂了。继续张所有的投资客都会体验到这种感觉，恭喜你们这种感觉很不错。另外谁最需要这种感觉？自住房，自住房购买者最需要这种继续上涨，因为它们进来已经很晚了，如果不涨，它们的损失最大。投资客投资5套早赚翻了，赔一套又如何？自住房如果不涨那真是实实在在的赔。

2，第二种情况跌，这里指大跌，不是所谓的10%，20%的跌。而是跌到疼到骨头上那种。相信很多准备购房的人热切的期待着这一天的到来。我也不知道会不会暴跌，我也不去预期它会暴跌。但我敢肯定，那天如果真的到来了，你们有很大一部分人还是不敢买。一个产品从1块涨到1000块，涨疯了，你们都预期暴跌，突然它跌到400块，你们敢买吗？你们会想它还会跌到100，到100了，你们大多数人会买吗？肯定又有人会想它会跌破1块，这么说，现在2毛钱了，你们还敢买吗？呵呵。就是这个道理。在所有的市场博弈里是有羊和狼的，狼就是市场的发起者也是资源的掠夺者，可以说赚大钱的和赔大钱的永远是极少数，也是市场博弈中的狼性群体。而大多数在天天抱怨的就是所谓的羊性群体，羊性群体很有意思，它们永远盲从永远慢很多拍，从不果断，从来都后知后觉还不行动。所以，即使暴跌，我相信不会有多少人能去抢到便宜。

3，第三种稳定。投资客希望看到这种，刚入市者和还想买房的人不希望看到这种，最关键是政府、银行、大土地拥有者也希望这种情况出现。但是。。。这是最难的，中国大陆经济一直希望软着陆就是因为暴涨暴跌都很容易，最难的就是稳定。也是最考验一个政府执政能力的关键，这里涉及政策因素、经济因素、市场因素、心理预期等等。。。我估计要有10几个方面吧。所以即使有几个利益群体希望它稳定，但我个人对新西兰政府的执政能力和新西兰央行应对金融风险的能力表示担忧，这届政府没有这种经验。而且极其不看好基哥这种华尔街出身的政客，对于那个地方出来的人只有两个字来总结：贪婪。

谁也无法预知房价下一步怎么走，但至少可以关注3个方面
首先大家要注意利率，我曾经也喊过房价高不是好事，特别是对于打算长久居住在这一区域的人和实体经营者。但一堆人跳脚说房价根本就不高，好吧那之后我天天高呼房价万岁，嘿嘿。市场热不热高不高要看市场利率，市场中总是物以稀为贵，如果利率低，大家都去贷款，1个人贷款这个利率，3天后有100000个人贷款了，利率必然会涨，利率就和产品一样，抢就会风险增加，银行就会增加利率控制风险。而我们有看到新西兰银行利率升高吗？如果利率不升，房价继续暴涨就要注意现金买家，这些人基本都是投资客热钱。当投资客投机商占市场主角，那大家要小心了。
其次，注意媒体的宣传策略。和楼主的数字接近，每年7月移民局的官网有准确数字显示我们这个国家每年接收5万人进来，我看了连续7年的数字都是5万左右。所以务必不要去为了什么净移民流入的数字所吓到去抢房子，无非就是媒体的宣传策略而已，而背后的相关利益群体喂给媒体狗几块肉让它怎么写它就要怎么写。这3年来，从吵到底高不高，到往奥克兰临近的城市去炒，再炒公寓，一浪又一浪的，都是利益群体利用媒体在引导大家去做。建议大家看到媒体后（特别是华人媒体）先不要热锅上的蚂蚁，先去想想它为什么这么写。
最后，注意实体经济是否复苏。看看待租的店铺是不是租出去了，听听周围是不是有朋友一直想把店出售，看看商场超市的平时的客流量。通常我们都会得到一个大概的估计，经济到底好不好，到底能不能支撑目前的房价。
最后预祝奥克兰房价上涨愉快~

love_3_month

巴依老爷 发表于 2015-5-11 14:30
很多观点和楼主相同的不能再相同
但是，没义务去让大家理智了，因为有这么一句话：
到底是别人皆醉我独醒， ...

好长啊，写的不错哦

Shane27

mark，不过对于一套自住房还没有的小白领，好像考虑这些都是枉然，跌多跌少都是自己住，还是得买

love_3_month

巴依老爷 发表于 2015-5-11 14:30
很多观点和楼主相同的不能再相同
但是，没义务去让大家理智了，因为有这么一句话：
到底是别人皆醉我独醒， ...

这么长的发言，但似乎不是先找证据和数据，而是先有观点，然后选择部分有利数据来证明自己，看到相反的证据或者就忽视，或者就说这是媒体在忽悠。。。。。似乎你是在忽悠吧

"每年7月移民局的官网有准确数字显示我们这个国家每年接收5万人进来"

所以讨论供需人口的时候，只要考虑来了几万移民，不用考虑流出？进来五万，走掉4万九，和进来6万，走掉1万，效果一样？

这是统计局的数据，可查看每年截至三月份的年度数据(excel)，table 8

巴依老爷

love_3_month 发表于 2015-5-11 15:16
这么长的发言，但似乎不是先找证据和数据，而是先有观点，然后选择部分有利数据来证明自己，看到相反的证 ...

你只看到我这1贴回复，没看到我其他99个回帖
所以说啦，有华人的地方房价是不会跌的，只有更高没有最高的呀
放心啦
还有我是搞代码的，不是搞经济的，严谨来说从数据求证结论，可以我已经多次声明我确实现有感觉再去找论据来证明。
所以还是放心吧，没事的啦。嘿嘿

Eastpark

巴依老爷 发表于 2015-5-11 14:30
很多观点和楼主相同的不能再相同
但是，没义务去让大家理智了，因为有这么一句话：
到底是别人皆醉我独醒， ...

你当个developer真有点可惜了。 不知道你平常聊天是不是很能聊。转行做个售前可能会不浪费你这个口才。{:8_476:}

love_3_month

巴依老爷 发表于 2015-5-11 15:22
你只看到我这1贴回复，没看到我其他99个回帖
所以说啦，有华人的地方房价是不会跌的，只有更高没有最高的 ...

嘿嘿，个人感觉毕竟太微观，很多宏观的还是要靠数据。

很多公司，比如fonterra之类的，整体的兴衰和经济密切相关，那公司员工会立刻感觉到。但如果是一些小生意，开开关关可能更多的是经营的问题，员工也好，朋友也好，这个感觉不能作数吧。当然如果整个市场上大部分的小生意都不好做了，那当然也说明经济不好。。。。但关键个人怎么去接触这些 大批量的小生意的数据呢，有点困难啊，媒体报道的又可能是误导。。。。所以最后也只能意识流了你说是吧。。。

Eastpark

love_3_month 发表于 2015-5-11 15:16
这么长的发言，但似乎不是先找证据和数据，而是先有观点，然后选择部分有利数据来证明自己，看到相反的证 ...

你的论点我不是很清楚。但这句话说的很好

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这么长的发言，但似乎不是先找证据和数据，而是先有观点，然后选择部分有利数据来证明自己，看到相反的证据或者就忽视
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love_3_month

Eastpark 发表于 2015-5-11 15:30
你的论点我不是很清楚。但这句话说的很好

=============

我没什么观点，不过觉得他拿来做论据的数据没有说服力....比如移民人口vs 净移民人口。。。

校草

巴依老爷 发表于 2015-5-11 14:30
很多观点和楼主相同的不能再相同
但是，没义务去让大家理智了，因为有这么一句话：
到底是别人皆醉我独醒， ...

写的非常好，赞！

herox5

你这分析还应该在局限到奥克兰才对

新西兰其他地方有的是每年稳定5%增长，有的就是不动的，有的每年稳掉

CWF895

LZ难道没发现NZ现在的所谓“房地产热”其实只是2，8现象而已？ 从奥克兰往外开个40，50分钟，房价立马降一半

herox5

0222999999 发表于 2015-5-5 14:35
你还是运气好.我也捧过商业物业很狗血的.想想都是泪啊...

已经有两个商家倒闭跑掉了.现在是在还我钱,但 ...

买商用物业风险比residential的高多了
residential的怎么都不愁租不愁卖

0222999999

herox5 发表于 2015-5-11 16:23
买商用物业风险比residential的高多了
residential的怎么都不愁租不愁卖

住宅物业也狗血过好几回，一次火宅，一次赖着不走破坏房子还不给房租，最后是被警察抓了，我才收回房子。

我这个人在房产上向来运气不好。。。。。。

上次我还开玩笑，说如果IRD要跟我收税，我把我这些血泪损失都给他算算，不知道IRD要退税不？？呵呵

clam

herox5 发表于 2015-5-11 16:23
买商用物业风险比residential的高多了
residential的怎么都不愁租不愁卖

你這頭像.....

adsl2

校草 发表于 2015-5-5 23:09
我觉得最大的负面因素就是把人弄的无比浮躁，和自我膨胀。现在越来越多的人参与到房地产投资里面来，吃饭的 ...

要是有地段，环境没校区难道就不能买了吗？ 我不太了解校区是怎么划分的，最近看了教育部的decile划分，有些位于school zone的学校，为何decile才4分，6分？

bruceyeh

奥克兰的房价是偏高,但市场这东西不是靠理性来分析的,是靠个人眼光和魄力来衡量它是否会盈利.至于会不会跌,会,也不至于跌得一塌糊涂.新西兰是个农业兼农产品出口为主的国家,农产品的价值相对稳定,所以从经济环境上看,这里是不会有太大变化的国家.房屋的保值性,相对高

Venox10111

adsl2 发表于 2015-5-11 18:11
要是有地段，环境没校区难道就不能买了吗？ 我不太了解校区是怎么划分的，最近看了教育部的decile划分， ...

学区划片和名学区是两回事

Venox10111

love_3_month 发表于 2015-5-11 15:34
我没什么观点，不过觉得他拿来做论据的数据没有说服力....比如移民人口vs 净移民人口。。。 ...

数据不准还不如不贴数据哎。。。有的时候做代码的会有这个问题。。。还有一点，看新的房屋，为什么不看奥克兰才盖了多少？