问问,同学们一般会打算在什么时候抛手上的房子?

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孤单的人 发表于 2015-5-2 19:00
怎么语无伦次了 ，建议lz 封贴了， 你这个标题很有问题，真正懂如何投资房地产的都没出来说话（而且很容 ...

我是不懂才问同学们意见的。如果在行家眼中看来语无伦次，也是知识有限所致。

一再说了，我就是个业余的散户。说不上投资，充其量就是为了保值或自用。

可保值或自用总要有个期限吧，不好拿捏什么时候放。

以前一洋人同事，人家很有意思，退休了，把房子卖了，贷款买了个B&B。贷款也没打算还清，就借着。他说他百年后剩下的都给教会。

这个标题的确有问题，因为每个人的想法都不一样，别人的答案未必是自己的答案。

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Hondan 发表于 2015-5-2 18:11
"买卖个房子那么大动静，光GST return就是一笔大数目，税务局不可能不知道的。"

你真的确定你的房产交易没 ...

税务我不懂，基本都听会计的。人家整个statement拿走，然后通知我什么时候付多少钱。如此而已。

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love_3_month 发表于 2015-5-2 19:02
说错了，你拥有100个，只要不卖，就不算炒作。你就买卖了一个，但只要证明是为了卖而买的，就是炒作。

...

说实话，每一套房子，包括我十几年前买的第一套房子，在买的时候都想着要待一辈子。相信绝大多数人也都是这样。可惜，总是会有这样那样的原因，让你不得不卖，不得不搬。

你说的我记着了。会自己去补补课。可我听说拥有房产超过多少套的就算投资者，这个又是怎么回事?

孤单的人

0222999999 发表于 2015-5-2 20:10
我是不懂才问同学们意见的。如果在行家眼中看来语无伦次，也是知识有限所致。

一再说了，我就是个业余的 ...

赶紧删帖，在税务上你的操作已经出现问题了，你的会计该换了，在投资的操作上出现了原则的错误，投资房地产一定是buy n hold ，李嘉诚也是做房地产起家的 ，头20年的 积累他没有卖他任何的 物业，一直buy n hold ，直到他找到新项目的时候他才把部分低回报率的 物业转售，换成更高回报率的项目，那叫做调整资产结构。没有以买卖赚差价短期交易为目的。他都是买了产业然后出租。无论商业的地产或者住宅，都是炒高-套钱-再投资-等升值-一直循环。

Hondan

0222999999 发表于 2015-5-2 20:15
税务我不懂，基本都听会计的。人家整个statement拿走，然后通知我什么时候付多少钱。如此而已。 ...

看来你真的是不懂。

我已经明白了， 你交的GST并非是你卖房的GST， 而是你商铺租金的GST。 你那170万的商铺， 一年租金也有十几万，商铺所有的outgoing都是租客支付， 所以也没有什么成本可以claim GST。 因此你每年要交大概2万左右的GST（在商铺租金方面）。

买卖房产所得你肯定没有交税， 因为要交的话， 那可是一大笔税，这么多钱要出去你一个做生意的不可能不知道。所以你炒房肯定没交税。

Hondan

你连什么是房产投资者， 什么是房产投机者， 这种基本的问题都没有搞清楚， 你凭什么说你买卖的这些房不交税是合理的避税呢？

Dodgy

房屋买卖, 居然论出个哲学问题!

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孤单的人 发表于 2015-5-2 20:24
赶紧删帖，在税务上你的操作已经出现问题了，你的会计该换了，在投资的操作上出现了原则的错误，投资房地 ...

大家谁都不知道别人背后的故事，不要太早下结论。
税务上我坚信没有问题。之前的会计癌症去世了，现在的会计行也用了快10年了，不觉得他们差。

按说，我是没有义务来解释些什么的，因为跟这个帖子的初衷背离了。但，为了避免误会，我还是说说吧。

每一个物业，在买的时候其实都想着一辈子的。卖也是不得已而为之。

举个例子，12 Gore Street，就是我所说的43万买最后65万卖掉的。为什么卖呢？绝对不是那点儿差价，而是那个地方不再适合我的生意的发展。我所有自用的商业物业买卖基本都是基于这个原因，都是为了我的生意服务。我说过，我95%的精力在生意上，物业升跌也只是卖得贵卖得贵，买得便宜卖得便宜，高低都没有什么感觉。得之不喜，失之不悲。充其量，就是个零存整取，用来保值和储蓄的手段。

讲到低，还是自己钱不够。如果真的资金够，为什么要卖了套现呢？

但也还是那句话，我认识的许多在房产上赚大钱的还真的都是买 -- 分割/升值/开发 -- 卖。一个朋友前段时间刚在city开发了个公寓，人家也并没有hold.

你们都是高手，不好说谁比谁强了。

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孤单的人 发表于 2015-5-2 20:24
赶紧删帖，在税务上你的操作已经出现问题了，你的会计该换了，在投资的操作上出现了原则的错误，投资房地 ...

大家谁都不知道别人背后的故事，不要太早下结论。
税务上我坚信没有问题。之前的会计癌症去世了，现在的会计行也用了快10年了，不觉得他们差。

按说，我是没有义务来解释些什么的，因为跟这个帖子的初衷背离了。但，为了避免误会，我还是说说吧。

每一个物业，在买的时候其实都想着一辈子的。卖也是不得已而为之。

举个例子，12 Gore Street，就是我所说的43万买最后65万卖掉的。为什么卖呢？绝对不是那点儿差价，而是那个地方不再适合我的生意的发展。我所有自用的商业物业买卖基本都是基于这个原因，都是为了我的生意服务。我说过，我95%的精力在生意上，物业升跌也只是卖得贵卖得贵，买得便宜卖得便宜，高低都没有什么感觉。得之不喜，失之不悲。充其量，就是个零存整取，用来保值和储蓄的手段。

讲到低，还是自己钱不够。如果真的资金够，为什么要卖了套现呢？

但也还是那句话，我认识的许多在房产上赚大钱的还真的都是买 -- 分割/升值/开发 -- 卖。一个朋友前段时间刚在city开发了个公寓，人家也并没有hold.

你们都是高手，不好说谁比谁强了。

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Hondan 发表于 2015-5-2 20:26
看来你真的是不懂。

我已经明白了， 你交的GST并非是你卖房的GST， 而是你商铺租金的GST。 你那170万的 ...

你还真的猜错了，但我也不说了就此打住。呵呵。
另外i，我没有炒房，也没有兴趣炒房。

edwardyd

大部分回帖的是真心为楼主好。毕竟大家在外不容易。但江湖险恶，小心为上。也谢谢楼主这样开诚布公的分享。

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edwardyd 发表于 2015-5-2 23:59
大部分回帖的是真心为楼主好。毕竟大家在外不容易。但江湖险恶，小心为上。也谢谢楼主这样开诚布公的分享。 ...

真心感谢。的确，毕福剑的教训，让人没法正常聊天了。不知道该对谁说什么话。

我很少上这个论坛，上来了，既然讲到了，大家都交流一下心得很好。买了房子，努力让其升值，能分割的分割，能加建改建就加建改建，本都是很正常的事情。在这里被帽子扣得天昏地暗。

我们凭良心讲，如果房子买了不考虑卖，还管什么升值潜力？谁敢说自己买了房子就只是为了出租而非升值？有房产的，尤其是有投资房的，10年内没卖过房子的人也不多吧？

只要是房子，早晚都是要卖的。本来发这个帖子，也就是为了讨论什么时机该卖。
至于是否纯粹是为了卖而买？当然不是。相信除了专业开发商外，大多数人也都不是。

的确江湖险恶，这论坛也够险恶的，非要没事把你批得跟偷税漏税似的。真特没劲。

love_3_month

你最有意思的就是，一面说自己是业余的啥都不懂，一面有人稍微专业点的告诉你应该怎么样，你却完全不信

我书读得少，大家帮我出出主意
我书读得少，你就想骗我啊，我可是听说什么什么的。。。

为了房子升值而做的事当然要做的，但很多人真的是不打算卖的。放一辈子好了，反正又不靠它吃饭。

别人的善意提醒，不觉得有啥险恶的。如果有人听了你的话，同样操作，被查税了，那才倒霉。。。

你的问题，在我看来是区分投资和投机最好的方法了。投资者的回答是，永远持有，除非有什么特殊情况，不管高点低点，一直持有下去。投机者的回答是，赚够了就卖，或者，过了xx年就卖。

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love_3_month 发表于 2015-5-3 06:43
你最有意思的就是，一面说自己是业余的啥都不懂，一面有人稍微专业点的告诉你应该怎么样，你却完全不信

我 ...

提醒是好的，谢谢，我也我听进去了，但判断太武断了。

比如税务，因为我不专业，所以我请了专业的帮我。没人比我的会计更了解我的情况了，我用了10年的会计行都说没有问题，凭什么通过我的只言片语就说我操作一定有问题？

至于怎么投资，我听到了意见。听到后会思考，但也不见得别人的就一定是投之四海皆准的真理。

比如是否持有的问题。如果某人买了一块可分割的地，分割了，加盖了房子。是应该持有两套房子呢？还是应该卖掉一套？ 这个见仁见智，不能说卖了的就一定错吧？

cliang

卖的加盖的一套是要交税的，很多人不交是逃税，如果只这样做一次可以解释为以长期持有为目的，因情况变化所以变卖，但下不为例，好多人做这个没交税不是对的，是没被查出来补交而已，许多人不知道这个，一定要小心，尤其是大规模长时间的，没查到而已，是要追遡七年的。

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cliang 发表于 2015-5-3 09:13
卖的加盖的一套是要交税的，很多人不交是逃税，如果只这样做一次可以解释为以长期持有为目的，因情况变化所 ...

这个我知道。现在业界普遍的做法是，先出租，再卖。当然，如你所言，一次两次可以，多了肯定会被查。我就认识被查的，欠了IRD许多钱，还不允许破产躲债，真的很惨 ~~~~
但如果只是卖加盖的一套，这个税不好算吧。除非两套都卖了，才好计算要交多少所得税。

但就算交税，似乎大多开发商还是对此乐此不彼。看来似乎还是有利润的。

nanjifeng

0222999999 发表于 2015-5-3 08:50
提醒是好的，谢谢，我也我听进去了，但判断太武断了。

比如税务，因为我不专业，所以我请了专业的帮我。 ...

我觉得楼主一再强调自己的会计行多么专业，殊不知经常往往会计也就是打擦边球而已。这种叫避税，不是偷税。避税是合法的，但是税务局查到要challenge你，就惨了。基本上就是一抓一个准。所以很多人让你低调，毕竟你的case比一般的买自住房的复杂得多。

别说小公司，大公司也是打擦边球，一旦被查，多多少少都能揪出毛病，期间投入的人力物力也是一大笔损失。比如大公司之间的transfer pricing,税务局纠察的重点。

会计行呢，谁能保证呢？安帝信不是早倒了吗？打擦边球的后果。

0222999999

从卖房产引申出了税务问题。很有趣。就此探讨一下也很好。

我对税务不大懂，基本都是整个statement交给会计，会计让我交多少钱我就交多少钱。下面都是些个人的浅见，有不对的请指点（当然，我也可以对你的指点提出疑问，然后继续探讨）

首先，“买卖买”，与“买卖买卖”还是有区别的。按照IRD的解释，如果卖房子的目的是为了profit，那很可能会要交税。我的理解是，反过来说，如果卖并不是为了利润，而是为了升级更好更适合的物业，就不在此例。

然后，从2011年10月开始，新西兰就取消了赠与税。如果一个物业，被赠与另外一个人（免税），而这个人再卖，是否需要交所得税？如果计算，这个税该怎么算？ 还请高人指点。

再有，就是购买的目的。是为了投资还是投机。说实话，这个很难证明。所有人买了房子都是为了升值，但，升值未必是为了“profit”，而有可能是为了保值，为了将来“升级”更好的房子。

最后，就是"regular"的问题了。怎么样的交易算是regular。这个似乎没有什么很固定的界限，这个还请高人解释。但如果一套房子是父母的，一套是丈母娘的，一套是自己的，到时卖估计也不好统计了。

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nanjifeng 发表于 2015-5-3 09:43
我觉得楼主一再强调自己的会计行多么专业，殊不知经常往往会计也就是打擦边球而已。这种叫避税，不是偷税 ...

这个我非常同意。所以在税务局面前一直要保持低调。比如公司里，有时明明因为特殊原因账面上没有盈利，我也让会计帮我搞得好看些，交些税，宁可有些支出和应付款我下年再报。

说句实话，逃税，没多少人敢。但，有多少人敢说自己没有避过税？

只是没想到，到了论坛上还会被人抓小辫子无限放大，还不能安安心心地说话了。
所以说毕福剑的故事有警示作用啊。呵呵。

Hondan

0222999999 发表于 2015-5-3 10:03
从卖房产引申出了税务问题。很有趣。就此探讨一下也很好。

我对税务不大懂，基本都是整个statement交给会 ...

你这种客人， 是会计比较烦的客人。因为你在咨询会计之前， 已经预设了你这种情况是不需要交税的， 所以即使会计说你这样很有可能要交税， 你也会千方百计地搬出各种理由来与会计争辩。我在practice过程中最烦这类客户。

根据你所描述的， 你大概在10年的时间里买卖过6，7套房子， 平均不到2年就有一次买卖， 这在实践中已经属于非常频繁的买卖了。光凭这一点， 你就不要指望IRD听你的所谓“我买卖房子都是为了升级，而非为了profit”。

此外关于赠与， 你总不会把房子赠予一个和你毫无关系的人吧。在税法中有一条叫做 Associated Person Rule. 应用到房地产上， 如果你买了房， 将此房赠予你的Trust, 或者你们家的Trust， 或者给你老婆， 孩子， 然后他们将房子卖了，这都视作为是你卖的房，将根据出售的价格减去买入价以及相关的其他支出，最后算出的利润交税。你所说的分人头，这条规则也同样适用，你可以用你父母， 老婆的名义分别买房卖房，似乎每个人名下交易的次数最多也就一， 两次。但若IRD来查， 将这些所有人的交易都视作一个人的行为。

到底是投资还是投机， 你的行为说明一切。至少从你在这个帖子里的描述来看，你绝对是投机。

最后说一点， 在新西兰， 避税(Tax Avoidance)属于违法行为。

西瓜情人

有个朋友是IRD工作的。他说各种匪夷所思的方法都可以查账，只是人力不够，一旦被Target面对的是国家机器，各种专业律师，会计群。
LZ靠技术赚钱也没什么错，相对投机方面的份额就少了。

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Hondan 发表于 2015-5-3 10:48
你这种客人， 是会计比较烦的客人。因为你在咨询会计之前， 已经预设了你这种情况是不需要交税的， 所以 ...

看来同学们还是对我很关心的。我说了，我背后的故事你们不清楚，所以所做的判断就不一定准确了。好吧，我也不管什么私隐不私隐的。就把详详细细的经过都抖露一遍，免得人家说Just Laptops的老板偷税漏税。
根据我说的事实，你看看，如果你是会计会如何建议我。

以下描述全部只讲事实，不掺杂任何主观的东西。

我只讲过去7年发生事情吧。这几年里我总共卖过6个物业，其中5个是在一年之内卖掉的。猛一听，不对，这还不是炒房？但，先看看具体发生了些什么。

2009年，我二女儿出生。同年去找了律师，开了一个Family Trust.
2011年，新西兰修改法律，取消了赠与税。我们就把许多房产赠与了Trust，小孩子们为受益人。
赠送的房产包括1个住宅，2个商业物业，2个上居下铺的半商业物业。
这些房子有的是父母买的，有的是我结婚前买的，有的是我结婚后买的。并且大都持有了一定时间。

2012年底到2013年初。发生了几件大事：
1) 有了第三个孩子，房子不够住了。
2) 大女儿到了上学年龄，希望搬去好的学区（中区）。
3) 父母回国，他们的房子（赠与Trust) 空置了。
4) 我的公司扩张，开了3个分店。希望通过Trust购买自用物业稳定地租给我的公司。（知道我公司历史的都知道以前我们在12 Gore Street，这就是我所说的其中一个卖掉的商业物业。因为我们决定搬走，扩张店铺。）
5) 如果搬去中区，继续管理原有的有些投资物业会不方便。当年也的确发生了些意外，包括一次投资物业的火灾，消防车来了才灭了火。


综上，起码从Trust的角度来说，其所获赠的物业并不适合Trust的利益与新现状（为什么不适合，如果IRD问，我会详细回答）。于是，Trust将获赠的那5个物业在一年之内全部卖掉，把所得的所有钱，加上从中国汇款，购买了别的更适合新形势发展的物业。

当然，所有物业在销售前，我都会想方设法让其升值，谋求卖个更好的价格。这是人之常情。说不说IRD都会想到。

以上房产的出售，是否应该交税? 如果交，应该怎么计算税额？如果你是我的会计师，你会如何建议你的客户？


第六个销售物业，就是上个月刚卖的所谓的那个174万的物业。说这个物业销售是否有逃税避税嫌疑都还为时过早，所以我也就不详细讲这背后的故事了，私隐还是保留些好。
为什么谈税务还为时过早？因为这是2015-2016财政年度的事情，要到明年3月31日才需要报税。中间这段时间可能会发生的事情很多。反正会计怎么建议，我就怎么做。到时候，该交的税，一定不会少，请放心。
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这么说吧，在新西兰做生意也十多年了，交过黑道白道的朋友，也得罪过黑道白道的人，相信其中想弄死我的人也有不少。擦边球可以，大错绝对不敢犯。如果偷税漏税，不用等sky上的网友举报，自会有人很快乐地去抓住我的小辫子。

当然，这次我也学会了人言可畏。没事的，大家一吆喝，也搞得好像有事一样。挺没意思的。

0222999999

西瓜情人 发表于 2015-5-3 12:03
有个朋友是IRD工作的。他说各种匪夷所思的方法都可以查账，只是人力不够，一旦被Target面对的是国家机器， ...

我真的不敢投机，从来没有这个运气，呵呵。

我一直说，我的物业买卖都是为了我的生意服务。我95%的精力在生意上，5%才去看看房产。

cliang

建议你删帖，否则查起来既使不需补税，你也要花大笔会计费来证明你没有避税，甚至律师费，一但证明不了，你可能这几年都白干了。

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cliang 发表于 2015-5-3 17:30
建议你删帖，否则查起来既使不需补税，你也要花大笔会计费来证明你没有避税，甚至律师费，一但证明不了，你 ...

谢谢好意。

Trust 的账目其实很简单，无非就是卖了几个房子的事情。1年内卖的5个物业里，有4个是带GST的商业性质，税务局不可能不知道。就算要查账，也不会有太大的工作量。无非是IRD怎么认定你的买卖性质的问题了。

该怎么认定就怎么认定。真要补税补就是。IRD真的找我，我乐意当白老鼠，然后把结果跟网友们分享。呵呵。

我这个人懒，不喜欢躲躲藏藏。

cliang

税务局没查到是因为你有其他生意也交税了，不是专做房地产，所以没查到，不代表你没问题，会计范畴很广，也不一定所有领域都了解，一旦出问题，他不担任何风险，只是多挣一份钱，建议你再找其他专业会计咨询一下，你的自信心強是因为对这个不了解。

0222999999

cliang 发表于 2015-5-3 17:50
税务局没查到是因为你有其他生意也交税了，不是专做房地产，所以没查到，不代表你没问题，会计范畴很广，也 ...

看出来真的是好意的关心。非常感谢。
我这个人从不惹事，但事来了也不怕事。没必要删帖。

我的情况很简单，刚才的帖子也都详细解释了。这里的专业人士很多，正在等他们的指点。

我之前老对指我偷税漏税的人说，我的故事背景你们不清楚，就不要武断。现在整个故事来龙去脉摆在那里，我会很乐意听专家们的指点。

如果真的需要交税，我真的乐意交。最近的一次GST return是$38,000 (心疼也要交，没办法)。我手上管着几个公司，每年光GST return就要做二十多次。税和贷款一样，是生意的正常开支，就算公司亏损，该交的税也还是会缴。

话说回来，能避的税，当然会避。所以把这个故事详细来龙去脉说个清楚。既然讨论到这个份上了，就请各位大神看看，这个税能不能避？ 如果你们是我的会计顾问，你们会怎么建议我？

cliang

做生意打擦边球才能挣大钱，ANZ 还是那个银行和税务局打了好几年的官司，最后好像输了，该补多少补多少呗。

nanjifeng

Hondan 发表于 2015-5-3 10:48
你这种客人， 是会计比较烦的客人。因为你在咨询会计之前， 已经预设了你这种情况是不需要交税的， 所以 ...

嗯，难道我记错了还是政策改了，一直认为避税是合法的，但是不太道德。逃税才是违法的。敢问你practice过程中遇到想避税的客人，是接这单生意还是不接呢？ 你是直接告诉客户这是违法的，直接推掉还是也参与帮助客户避税呢？

nanjifeng

0222999999 发表于 2015-5-3 17:38
谢谢好意。

Trust 的账目其实很简单，无非就是卖了几个房子的事情。1年内卖的5个物业里，有4个是带GST的 ...

本来就是擦边球的事情，楼主何必较真？专业人士也有不同的角度而已。不过楼主也是个实诚人。