精算师 小乔《《更新：2014, 帮你看懂贷款利息和房市》》

骆驼骑羊驼

Propertyjo 发表于 2014-2-25 19:59
谢谢你回帖，

我的贴是这么写的：

我认为这些因素只是你的个人观点，事实并不是这样。我只知道我看到的这些例子新房子的增值很快。100万的房子不可能只涨10万，50万的房子未必能涨10万。我看到的只是事实，理论和实践总是有差距的，时间可以证明一切。

骆驼骑羊驼

Volume 发表于 2014-2-25 21:47
我觉得 在大形势都看涨的时候买新房在卖可能会赚，但如果市场冷淡下来了，买新房在卖是不是就不大容易赚了 ...

买过才知道，我买了，我朋友买了，我们都受益了

Volume

骆驼骑羊驼 发表于 2014-2-26 11:47
买过才知道，我买了，我朋友买了，我们都受益了

我都说了，我的是脑残分析~哈哈哈~~

Propertyjo

Volume 发表于 2014-2-25 22:35
这个帖好强大呀~ 已经成为我饭后消遣必看的长篇讲座了~ 哈哈~ 要投资的，能请到你帮打理就牛B了~哈哈~

多谢你看我的贴，买房上有什么可以帮你的 尽管联系我 我的手机可以加微信 021 106 1961

月流东山下

楼主你好，

你说盈利的房子最好放在trust里，在trust里的话税更低吗？是怎么算的？

谢谢

Propertyjo

月流东山下 发表于 2014-2-26 21:57
楼主你好，

你说盈利的房子最好放在trust里，在trust里的话税更低吗？是怎么算的？

放进trust的目的不是为了税更低，是为了更好保护你的资产

Propertyjo

央行出台新政 ，对五个及五个以上投资房的投资人到底影响有多少？-

http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=2569009

Propertyjo

walker123 发表于 2014-2-25 21:55
先谢谢了。。。。。

我公司的帖：

央行出台新政 ，对五个及五个以上投资房的投资人到底影响有多少？


http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=2569009

一曰方茗

骆驼骑羊驼 发表于 2014-2-26 10:46
我认为这些因素只是你的个人观点，事实并不是这样。我只知道我看到的这些例子新房子的增值很快。100万的房 ...

没看所有回复, 但这一点我同意楼主的.

房价为什么会涨那是因为地价涨了, 房子永远是贬值的(越新的东西贬值的幅度越大), 所以building会有depreciation cost, 之前investor是可以claim这部分cost的, 但是现在政府close这个loophole了.

打个比方(数字是随手拈来的, 请不要对号入座), 有人2年前100万在pinehill买了个新房, 现在如果卖的话可能值120万了, 涨了20万. 但那边的空地2年前大概50万, 现在75万了, 涨了25万. 所以100万的新房为什么会涨20万因为地价涨了25万, 房子贬值了5万, 所以最后涨了20万.

如果有个人2年前50万在附近买了个旧房, 现在也值70万多了, 也涨了20多万. 因为是旧房, 房子本身是旧房贬值有限, 涨的其实也是个地价.
楼主是从投资者的角度来谈论这个问题的, 用最少的资金得到最大的回报. 另外从投资角度来看, 这2年期间在新房上的花费(即使你付全款, 也有oppotunity cost) 要比旧房高多了.

当然如果自住的话, 请忽视所有的分析, 毕竟千金难买心头好啊~

一曰方茗

校草 发表于 2013-3-11 16:53
本人也喜欢地产投资，股票什么的也一直都做不过只跟国内私募走。无贷款的自住房和投资房都有几套。随便说句 ...

哈哈, 你的观点还真是和所有mainstream的都不一样.

你这类操作适合同时做trading & holding的人. 用trading赚到的钱养holding. 否则如果只是一般上班族, 很难有大笔现金买房(富二代官二代什么的除外), 所以你指的地产投资确实"...不是靠你一份工资，一点租金，一点EQUITY就可以玩的...". 而且你说的尽量贷款做开发也有道理, 弄个公司搞个大的, 赚了就发了, 亏了最多公司破产, 自己几年不能做director而已. 其他的资产都在trust和亲戚名下保护得好好的呢.

但是对大多数人来说 他们认为的地产投资就是有个自住房再加两三个rental. 对于这类人来说, 有份稳定的工作, 尽量让rental贷款越多越好, 这样可以抵自己的工资收入. 一开始可能会要贴点钱, 等时间长了, 贷款越来越少, 租金越来越高, 慢慢地就不用再贴钱了甚至变成positive cash flow了. 这时就可以考虑用房子里增值的equity再贷款买房了, 周而复始. 等退休了把所有房子一卖或者reverse mortgage, 出国旅游享受生活做自己喜欢做的事, 最后找家设施齐全的养老院养老去.

你应该是个trader或developer, 不是楼主这个帖子想要针对的观众, 所以当然意见有所不同了.

walker123

Propertyjo 发表于 2014-2-27 13:33
我公司的帖：

央行出台新政 ，对五个及五个以上投资房的投资人到底影响有多少？

Awesome, thanks.

8800GTX

小乔， 你好

很感谢你的帖子， 当中的内容让我获益良多。

早在三年前，就想在奥克兰北岸购买投资房，因为自己不住奥克兰，当时觉得异地买房难打理，对奥克兰市场也不甚了解，飞去奥克兰好多次也看了不少房子始终犹豫不决，未曾下手。到今天悔不当初！

最近又动了在奥克兰买房的念头，也一直在做research，看到你的帖子真是如获至宝，希望能够得到你的些许专业意见，让我一扫脑中混沌。

我目前有25万左右的首付款，75万的银行预批贷款。 个人一直偏爱北岸的albany，觉得环境不错，这区房子也新，可是近年来房价飙升太快，条件好一些的房子动则百万，这样的房子买来投资，租金回报率确实不高。 在奥克兰的朋友建议我买torbay或者browns bay的房子，地大 价格也不会过百万。我对这两个区实在不太了解，内心十分犹豫。不知能否指点一二？或者给我一些你的专业意见和见解我该如何运用手上的资源？

Propertyjo

8800GTX 发表于 2014-2-28 10:24
小乔， 你好

很感谢你的帖子， 当中的内容让我获益良多。

你好 谢谢你看我的贴。
没问题， 你加我微信吧， 我帮你分析建议一下

Propertyjo

一曰方茗 发表于 2014-2-27 15:13
没看所有回复, 但这一点我同意楼主的.

房价为什么会涨那是因为地价涨了, 房子永远是贬值的(越新的东西 ...

感谢明白人的支持^_^_^

骆驼骑羊驼

就拿GLENFIELD TAMAHERE 那边的新房子来说吧。最早卖的时候是60高到70初，现在住过的房子拿出来是不是要过90万了？那边同样大小的地的房子当年50万左右吧，现在全副地也就60万吧。难道只能用地的升值来解释吗？还是市场供求关系决定的，我的观点是投资新房子住着舒服，租金高，升值也快，地理位置重要。
希望大精算师好好研究一下市场再下结论，我说的都是实例，大精算师能举出些实例吗？或者你认为自己很成功的投资也可以。我知道你们做BROKER的不容易，来这里的很多都是新手要买自己第一套房子的，我不想看到他们被你有些不正确不准确的观点误导，希望您有的观点还是按事实说话比较好。所以您不能说新房/近新房的升值潜力会被它自身的因素所影响。理论和实践不能混为一谈

Propertyjo

骆驼骑羊驼 发表于 2014-2-28 16:10
就拿GLENFIELD TAMAHERE 那边的新房子来说吧。最早卖的时候是60高到70初，现在住过的房子拿出来是不是要过9 ...

谢谢你的不同意见^_^

Propertyjo

Propertyjo 发表于 2014-2-28 14:14
你好 谢谢你看我的贴。
没问题， 你加我微信吧， 我帮你分析建议一下

好的

caomeibaobao

本人有一套自住,一套投资房,去年fix一年的马上到期了.请问小乔对利率怎么看?fix一年还是两年? 现在你们做的一年或者两年的利率一般是多少?谢谢

Propertyjo

caomeibaobao 发表于 2014-3-4 20:34
本人有一套自住,一套投资房,去年fix一年的马上到期了.请问小乔对利率怎么看?fix一年还是两年? 现在你们做的 ...

1年5.14%， 2 年5.69%

是否定1年或是2年，主要看的现在收入和支出计划，是自雇还是拿工资，现有房产用的是什么公司结构，短期是否有再想买投资房的打算等因素。私信或微信我你的情况，我才好就你的个人情况建议。

chilldrenluo

又来学习了

caomeibaobao

thanks!!!!

Propertyjo

caomeibaobao 发表于 2014-3-6 19:46
thanks!!!!

^_*

JDMEVO7

想问下sunnyvale那边有潜力吗？

Propertyjo

JDMEVO7 发表于 2014-3-9 07:50
想问下sunnyvale那边有潜力吗？

还不错 不过也涨了不少

Propertyjo

OCR 今天涨到2.75！

bbb111

Propertyjo 发表于 2014-3-13 13:20
OCR 今天涨到2.75！

升息是不是意味着房价基本快到顶了，再升几次就要下跌了？是不是意味着不要再买房子了？

Lease

bbb111 发表于 2014-3-13 14:31
升息是不是意味着房价基本快到顶了，再升几次就要下跌了？是不是意味着不要再买房子了？

恰恰相反。

bbb111

Lease 发表于 2014-3-13 15:29
恰恰相反。

2007年就是现在这种情况

Lease

bbb111 发表于 2014-3-13 15:30
2007年就是现在这种情况

错， 现在是2002年一月的情况， 即刚刚开始调升OCR. http://www.rbnz.govt.nz/monetary_policy/ocr/。

Propertyjo

Lease 发表于 2014-3-13 15:29
恰恰相反。

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