钱不够就不要买房了

GoldBridge

现金可以抗通胀？这个没有看懂。虚心请教一哈：现在 CPI 7.2%，银行存款利息多少？印象中，美国的房地产指数都好像跟通胀跑的都差不多，何况现金。

Bridgewater 的 Ray Dario一直坚持说 cash is trash。前阵似乎改口，但也不过说的因现有利率水平和美联储缩表，现金“现在大致是中性”，持有现金“不是极好也不是极差的交易”。 最近一次谈话（10 月份与MarketWatch的主编Mark DeCambre对话）时，仍然坚持现金是垃圾。

在通胀恶化时这是一个非常重要的策略。股票贬值，债券贬值，房地产贬值，贵金属贬值，几乎所有资产都贬值。当然，现金也贬值。但这些资产是相对于现金贬值，这意味着他们贬值的更厉害。所以逻辑上，现金并不能抗通胀，因为印钱就是要掠财。那么几乎所有东西都贬值，财富到哪里去了呢？政府拿钱应付一些事情去了，比如瘟疫和战争，或者拿钱贿买选票。贿买的对象，是不创造财富的人。

Dario 原来开的药方是房地产。但美国的几个主要城市已经开始下跌（虽然其他城市仍在上涨，但涨幅已经明显变缓），加拿大，澳大利亚、新西兰，中国。。更不用说。似乎Dario 开的药方现在也不灵了。不过这里有个障眼法。房地产产生的回报分两路：capital 概念（appreciation） 和 Operating income （rent）。当  cash on cash 大于贷款利率的时候，房地产将产生正现金流。正现金流是抵御通胀最强有力的武器。逻辑链条是，印钱导致通胀，央行要压制通胀，必然提高利率，从而导致资产价格下跌，房地产市场当然也就下跌。 CPI 里，房地产价格并没有收入 index，但是！房租收入。所以通胀升，消费必需品（不是奢侈品）升，房租也应该升。

只可惜，新西兰的房价已经太贵，cash on cash很低。一般的房租如果正常贷款，在现在的情况下，很难产生正现金流。而美国现在房市刚刚开始下跌，加上美元汇率大幅度升值，已经建立起一道防火墙，现在也不是捞底的好时机。

我要买车

GoldBridge 发表于 2022-10-21 01:16
现金可以抗通胀？这个没有看懂。虚心请教一哈：现在 CPI 7.2%，银行存款利息多少？印象中，美国的房地产指 ...

你讲的有道理，但是不论现金是中性也好，还是恶性通胀下的策略也好，老百姓唯一的感受是，今天的龙虾100块，不吃，明天就120了，油价涨了，物价就涨了，痛点就来了。全世界为了美国的战争买单，我不如花了享受当下，买啥资产都是不确定的，唯一确定的就是钱存银行没多少利息，还要缴税，还赶不上通胀
苦啊

BLACKICE

买不起。。。。。。。。。。。。。

rzrljb

我要买车 发表于 2022-10-21 09:43
你讲的有道理，但是不论现金是中性也好，还是恶性通胀下的策略也好，老百姓唯一的感受是，今天的龙虾100 ...

这种是工作稳定，有钱无债的老百姓，如果有贷款，肯定先还贷款，不然利息涨的比物价快，如果没房子肯定存钱买房子，因为房子是跌的，只要多存点，未来就能买得起

Marill

留着钱过冬吧

zjp6912

现在银行定期利息也高了，我觉得可以对抗通货膨胀。

kikilulu

zjp6912 发表于 2022-10-21 17:43
现在银行定期利息也高了，我觉得可以对抗通货膨胀。

定存一年税前大概是4.2% /cpi
Annual change
+7.2%
September 2022 year
能对抗一部分通货膨胀

zhong5487

kikilulu 发表于 2022-10-21 18:02
定存一年税前大概是4.2% /cpi
Annual change
+7.2%

现在一年定存4.3了，估计谈一下，4.4可以，不过好像也还是低，看起来还贷款更合适，如果完全不考虑再买房或者换房，可以直接还房贷了，存款税也挺高的。算下来也就3左右

红叶疯了

zhong5487 发表于 2022-10-21 18:08
现在一年定存4.3了，估计谈一下，4.4可以，不过好像也还是低，看起来还贷款更合适，如果完全不考虑再买房 ...

算的精确！！！

grace1911

红叶疯了 发表于 2022-10-20 22:48
论坛里可以搜

好的，谢谢～

juliewu

红叶疯了

grace1911 发表于 2022-10-21 23:20
好的，谢谢～

没问题grace.........

悦享奇城

前几楼说的很好，现在不是买房时机，租房最划算，租房一辈子才多少钱。

我要买车

悦享奇城 发表于 2022-10-22 18:44
前几楼说的很好，现在不是买房时机，租房最划算，租房一辈子才多少钱。
...

2005年三房租金300-350，一年租金1.5-1.6万，按当时的价格计算，租六十年要100万

2022年三房650左右，一年3.2万左右，100万能租30年

再过十七八年，三房能租到1300一周吗

逛来逛去

我要买车 发表于 2022-10-22 19:57
2005年三房租金300-350，一年租金1.5-1.6万，按当时的价格计算，租六十年要100万

2022年三房650左右，一 ...

650是满足最基本生活需要的破房，拖家带口有品质的房租那现在就得1000多一周了

我要买车

逛来逛去 发表于 2022-10-22 21:10
650是满足最基本生活需要的破房，拖家带口有品质的房租那现在就得1000多一周了 ...

现在就1000多的房租，那等于十七年涨了三倍多呢

zhong5487

我要买车 发表于 2022-10-23 08:52
现在就1000多的房租，那等于十七年涨了三倍多呢

那肯定没有三倍的，不能拿好质量的房子跟差的那么比的，二倍封顶了，我记得我02年来的时候当homestay一周是175刀，现在留学生homestay多少？350登顶吧，还有那个时候自己找单间，一周100左右，现在单间我看差不多条件的也就是180-200不等，这些年租金整租也好，分租也罢，大部分也就是2倍吧，有的可能还没有到，因为有的屋况是越来越差了

逛来逛去

我要买车 发表于 2022-10-23 08:52
现在就1000多的房租，那等于十七年涨了三倍多呢

我的意思是如果你在算自住房值不值得买，那不能只看单一房租涨的倍数，因为20岁的时候，单身200块能租个主人套就过得很舒服，600多可以租个三房两卫分租赚钱或者租个很不错的公寓带各项设施，很满足；但是当人到中年，拖家带口的时候，如果你还想保持跟单身时一样的生活水准，那房租的支出很可能会增加到1000+，因为你的负担重了，你需要更多的资金去维持你的需求。房租其实涨幅没那么高，但是600块的房子已经满足不了你的需求，需要去租1000的房子了。
租房也好买房也好，当5-10年家庭扩大的时候，人都会考虑换房，自住房的好处是在换房的时候总收入里会包括前一栋房的capital gain,大概率是赚钱的，等于房子自己赚了一笔被动收入，但是租房那就只能靠自己了...

我要买车

逛来逛去 发表于 2022-10-23 12:57
我的意思是如果你在算自住房值不值得买，那不能只看单一房租涨的倍数，因为20岁的时候，单身200块能租个 ...

那去年底买大地破房的，过五年之后会不会有gain呀
现在买排屋的，过五年之后会不会有gain都是未知

现在的收入真的支持不到百万级的房子，五年之后能好到哪里去

zhong5487

我要买车 发表于 2022-10-23 14:07
那去年底买大地破房的，过五年之后会不会有gain呀
现在买排屋的，过五年之后会不会有gain都是未知

5年后能回到21年最高点都很不错了吧

逛来逛去

我要买车 发表于 2022-10-23 14:07
那去年底买大地破房的，过五年之后会不会有gain呀
现在买排屋的，过五年之后会不会有gain都是未知

去年年底把南区都炒到160的那帮人你觉得有多少是自住买家？投资也好炒房也好那是生意，生意就是有亏有赚，杠杆拉满全是成本，想赚钱就要有亏本的准备，时机抓得住就赚了，如果撑不到市场回来的那天，那就是倒在黎明前。但是自住房不一样，因为本身就有刚需，比如平均600块一周，那这部分的成本是抵消的，要么交银行，要么交房东，反正自己留不下，然后剩余的风险就是扣除刚需费用以后，银行跟房东哪边交的多，如果5年过后captial gain大于把首付存银行的5年利息钱和5年的房屋支出（扣掉600每周），那就是跑赢了赚到钱了，而从历史经验来看，大概率100万左右的房子长线来看是能跑赢的，只是买入和卖出的时机决定能跑赢多少

红叶疯了

逛来逛去 发表于 2022-10-23 15:31
去年年底把南区都炒到160的那帮人你觉得有多少是自住买家？投资也好炒房也好那是生意，生意就是有亏有赚 ...

有钱！！！！！！

我要买车

逛来逛去 发表于 2022-10-23 15:31
去年年底把南区都炒到160的那帮人你觉得有多少是自住买家？投资也好炒房也好那是生意，生意就是有亏有赚 ...

100万左右是啥房，全副地，半副地？ 新房，旧房，老区，新区，好区烂区？

极端一点，那种没ccc的楼水房说不定都能卖100万呢

逛来逛去

我要买车 发表于 2022-10-24 12:07
100万左右是啥房，全副地，半副地？ 新房，旧房，老区，新区，好区烂区？

极端一点，那种没ccc的楼水房 ...

这就是你要做的功课啊，找什么房子适合你啊，是要学区还是交通还是住的舒服还是看先忍几年赌大地破房升值etc，每人情况不一样的，就跟买车一样，我是喜欢保时捷法拉利，但是真正买车的时候我可能会选保值的日系SUV，因为性价比高，修起来还便宜.....


补充内容 (2022-10-24 19:58):
那种没有ccc的漏水房买的是地和潜力，会玩的能玩明白，不懂的最好别随便碰，没有金刚钻不揽瓷器活，还有不是所有的全幅地都能分的...

中轴线

anzbank 发表于 2022-10-19 10:00
移民来奥踢阿罗阿不就是图个生活环境居住条件吗？结果还是租房还是帮别人还房贷，对得起自己吗？对得起那张 ...

拿银蕨卡的华人应该都买房了吧，租房的华人应该都是whv、工签和学生签。

中轴线

没存款的人路过，没有你们的烦恼

我要买车

逛来逛去 发表于 2022-10-24 19:55
这就是你要做的功课啊，找什么房子适合你啊，是要学区还是交通还是住的舒服还是看先忍几年赌大地破房升值 ...

我不喜欢保十洁，法拉利还是不错的，弄个二手F8也挺好听的

我要买车

中轴线 发表于 2022-10-24 20:29
没存款的人路过，没有你们的烦恼

这才是人生赢家

Jason zg

逛来逛去 发表于 2022-10-23 15:31
去年年底把南区都炒到160的那帮人你觉得有多少是自住买家？投资也好炒房也好那是生意，生意就是有亏有赚 ...

是的，这才是自住买家的思考方式，论坛很多人都是站在投资角度去讨论，或者已经有房了，不用担心自己没地方住的问题，根本不理解租房者的处境。有能力上车还是要上的，无论是经济层面，还是家庭层面，租房没那轻松的，不然都租房了，实际上论坛里大部分人都是收租的。。。

jli044

Jason zg 发表于 2022-10-25 11:16
是的，这才是自住买家的思考方式，论坛很多人都是站在投资角度去讨论，或者已经有房了，不用担心自己没地 ...

一会就有租房住的经济大神上来告诉你：
1房价马上崩盘。
2多租1个月房价省30万+
3现金最保值
4买房不如炒股票，基金收益高
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