[闲的蛋疼]更加合理地算一下贷款早还和晚还, 省下的钱做其他投资的区别

trdeyoualbert 发表于 2021-5-26 09:34
八哥真有钱，羡慕你，哈哈哈

CV 200万新西兰元，豪宅啊

leon5ch

CN-Ric 发表于 2021-5-26 11:14
求大神指点, 赶紧的, 我文件都放出来了, 你可以在我的文件基础上修改, 让我膜拜一下大神的数学水平, 我只 ...

错误第一点，贷款15年的，第一年确实，付完房贷，以及生活费用。确实没有剩了，但是从第二年开始，我的工资涨了，生活费稍微涨了一点，但是这个钱还是有剩余啊，请问这个钱跑哪里去了？
关于第二点错误说明，你的投资，第一年的收益放30年的只有5%的收益增值，但是第30年的理财，竟然计算出了30年的收益增值，同理贷款15年的也是同样的问题。你觉得你自己的算法是对的吗？
当然了，按照你的这个假设，算出来的结论是没有问题的。但是你的假设只是证明了，在你所设定的条件下的理论成立，要不要我给你一个假设，你来帮我算算。
工资100000不用交税固定工资，贷款因为是车贷利息比较高，贷款金额80万，当然你觉得多了，改少点也没关系，贷款利率6%，你的投资回报每年5%，都不用收税，都只买一套房，工资除了一样的基本开销，以及还贷，剩余的钱全部用来购卖理财。你可以帮我算算这个吗？看看跟你的结论还一样吗？

这就是我这个数学初中水平，都能看出来的你这个数学幼儿园水平的一些错误

CN-Ric

jujutan 发表于 2021-5-26 10:01
拖长贷款年限肯定组后得到资产多,但是因为借钱带来的风险加大,风险大必然有higher expected outcome,但是风 ...

我发这个贴最大的原因是因为我闲着没事做, 其次是为了怼小朋友.
每个人的观点价值观都不一样, 我没有想去说服谁, 论坛么, 不就使用来发表自己的观点的.
我想当今社会大部分普通人的人生应该还是会结婚生孩子买房子的吧, 那么还贷基本就是从毕业以后20年最大的开销, 这可以说是fixed, 不管你风险多大都要做的, 降低风险最有效的就是做一个合理的预算, 然后在这个基础上再去考虑各种变量, 一个合理的预算首先要有一个合理的目标, 比如说等孩子20岁以后帮孩子付50万首付, 能不能拿得出就要必须要好好的规划一个未来, 这就是大方向, 你不能整天指望着中彩票是不是.

jujutan

CN-Ric 发表于 2021-5-26 11:31
我发这个贴最大的原因是因为我闲着没事做, 其次是为了怼小朋友.
每个人的观点价值观都不一样, 我没有想去 ...

同意！ 根据你能承受的风险来，每个人情况不一样，有好多的其他的考虑。

CN-Ric

leon5ch 发表于 2021-5-26 11:30
错误第一点，贷款15年的，第一年确实，付完房贷，以及生活费用。确实没有剩了，但是从第二年开始，我的工 ...

第一点:
工资增长我已经设定了在3%, 你这3%的增长就像在第二年能剩下几个钱? 贷30年那种第一年的支出就是1万5, 这也算比较合理的支出, 然后还能剩下1万8, 然后假设把这1万8都拿去做投资. 不过没关系, 就按你说的, 我们把支出同步来算算:
贷15年那位前5年限啃下老, 没关系, 直到第10年才能剩下1万多, 那么我们从第11年开始进行投资, 到第30年的时候贷30年的资产还是比贷15年的多出17.4万+, 算上通胀.



第二点:
计算确实有问题, 没关系我修改了, 30年后还30年的比15年资产多40多万改成29万, 但是贷15年的那位永远追不上贷30年的那位了.

leon5ch

CN-Ric 发表于 2021-5-26 12:11
第一点:
工资增长我已经设定了在3%, 你这3%的增长就像在第二年能剩下几个钱? 贷30年那种第一年的支出就是 ...

我一直在说，你的假设都在你的局限性里面假设，之前不是房子的增值贬值，跟这个投资没有关系吗？现在怎么偷偷改了成这里单纯算贷款还多还少和做不做理财的区别, 不算房产增值, 房产增值或贬值和贷款没有关系。你为什么要这么假设？房子增值块，我的贷款15年到期了。不投理财，直接再贷款买房不香吗？为什么不回答呢？因为15还款的，按照他的行情还能贷80万，15年还完。但是30年还款的，在第15年的时候，贷不了那么多钱来买房，所有请你不要回避这个很关键的问题，来回答。

另外一个，我后面的关于贷款利率的假设，按照车贷6%算，你再带入你的公式算算，会跟你的结论一样吗？
不要逃避问题，请直面回答我这2个问题就行了

leon5ch

CN-Ric 发表于 2021-5-26 12:11
第一点:
工资增长我已经设定了在3%, 你这3%的增长就像在第二年能剩下几个钱? 贷30年那种第一年的支出就是 ...

开一数据贴，就要别人提醒你的存计算有问题。开了2次数据贴，2次计算都错。误这么多错误，还在那自以为是，讥笑别人这不懂，那不懂。就你懂，结果一上来一堆错的。

CN-Ric

leon5ch 发表于 2021-5-26 12:40
开一数据贴，就要别人提醒你的存计算有问题。开了2次数据贴，2次计算都错。误这么多错误，还在那自以为是 ...

呵呵
计算上的错误你可以说, 我改了就是, 没毛病, 但是结论没有改变. 你自己搞不懂PV和FV在哪里瞎抬杠, 真实搞笑.至于你给我的假设, 本身就没有任何意义, 如果贷款利息涨到6%, 其他的都会跟着涨, 最后算下来结论还是一样.

我们就用现实数据来算:
首先贷款利息, 你不是要算高利息么, 那就算最高的4.51%, 央行数据:


同样80贷款:


工资上涨, 2009年到现在平均3.61%:


Discount rate用CPI, 算1.5%:

投资收益, 我找的ANZ的, https://www.anz.co.nz/personal/i ... rformance-and-fees/, 用balanced过去10年的平均数8.09%.

最后结果, 贷15年那位比最初算出来的结果更惨, 上传图片到了上限, 我就直接给数据:
30年贷款30年后的PV:

5,874,928.52

15年贷款30年后的PV:

5,264,189.60

两者相差61万.

leon5ch

CN-Ric 发表于 2021-5-26 13:53
呵呵
计算上的错误你可以说, 我改了就是, 没毛病, 但是结论没有改变. 你自己搞不懂PV和FV在哪里瞎抬杠, 真 ...

我举得栗子一直都是车贷啊，车贷的利率现在基本就6+%啊。所以你就按照车贷跟算啊，投资还是按照你理财的5%的回报率来算。可以开始你的表演吗？

CN-Ric

leon5ch 发表于 2021-5-26 14:04
我举得栗子一直都是车贷啊，车贷的利率现在基本就6+%啊。所以你就按照车贷跟算啊，投资还是按照你理财的5 ...

我为什么要用车贷的6%? 其他都不变算出来有什么意义么? 6%的利率贷30年? 你有毛病?

CN-Ric

leon5ch 发表于 2021-5-26 14:04
我举得栗子一直都是车贷啊，车贷的利率现在基本就6+%啊。所以你就按照车贷跟算啊，投资还是按照你理财的5 ...

你来算一个给我看看啊.

leon5ch

CN-Ric 发表于 2021-5-26 14:14
我为什么要用车贷的6%? 其他都不变算出来有什么意义么? 6%的利率贷30年? 你有毛病? ...

你觉得没有意义？这样吧我给你个例子，假设一个人年薪税后10万，以年贷款利率6%，贷款10万买了辆车，他是贷款5年好，还是贷款10年好。通胀利率2%，投资理财年化5%这样很正常，符合逻辑吧，所有请开始你的表演

CN-Ric

leon5ch 发表于 2021-5-26 14:19
你觉得没有意义？这样吧我给你个例子，假设一个人年薪税后10万，以年贷款利率6%，贷款10万买了辆车，他是 ...

你给我算一下呗, 大神.

leon5ch

CN-Ric 发表于 2021-5-26 14:20
你给我算一下呗, 大神.

哎，又装傻充愣，避而不谈了。就跟我前面跟说买2套房的投资理论。我问你房价大涨，15年还款的，是不是比你的投资理论赚的更多？

CN-Ric

leon5ch 发表于 2021-5-26 14:31
哎，又装傻充愣，避而不谈了。就跟我前面跟说买2套房的投资理论。我问你房价大涨，15年还款的，是不是比 ...

这跟房子增值有半毛钱关系? 你是不是又要绕2个帖子再绕回来?
房贷利率比其他投资收益率高的情况下早点还完更加划算, 这没错, 但是你把时间拉到15年-30年, 投资收益平均百分比肯定比你的平均房贷利率高, 最后结论还是一样.

CN-Ric

leon5ch 发表于 2021-5-26 14:31
哎，又装傻充愣，避而不谈了。就跟我前面跟说买2套房的投资理论。我问你房价大涨，15年还款的，是不是比 ...

房子的增值贬值和你房子本身有关系, 你贷15年是能在同样时间段top up出来更多的钱去做投资, 但是首先我再说一遍, 房子的增值两者是一样的, 如果要top出来贷款买第二套房, 你15年的是可以从你房子本身Top up 出来更多, 但是你最多只能贷你房子净值的一半, 但是如果是贷30年的, 你多出的那部分钱是不断升值的现金, 这部分是100%.

leon5ch

CN-Ric 发表于 2021-5-26 14:46
房子的增值贬值和你房子本身有关系, 你贷15年是能在同样时间段top up出来更多的钱去做投资, 但是首先我再 ...

前面交了计算的错误。现在不介意再告诉点，大家都知道，可能你不知道的知识
知识1.
当你的投资回报率，小于你的拿钱成本（简单说就是贷款利率）。你要贷的越少越好，能不贷就不贷，贷了就尽量早还。因为贷的越多，就亏的越多。这就是为什么我让你算车贷按照6%算的道理。（前提在不考虑风险的情况下）

知识2.
当你的投资回报率，大于你的拿钱成本（简单说就是贷款利率），你是贷的越多越久越好，因为贷的多赚的多（不考虑风险）嗯，这也就是你总结的理论.

知识3
当你的投资回报率，大于你的拿钱成本时，要选择投资回报率最高的那个（不考虑风险）。因为赚的更多，这也就是我让你算房子大涨的情况。因为，买房本身就是一种投资理财。

你懂了吗？请你不要以面盖全。

林谨淡言

道理越辩越明，吃瓜群众表示学到很多

CN-Ric

leon5ch 发表于 2021-5-26 15:23
前面交了计算的错误。现在不介意再告诉点，大家都知道，可能你不知道的知识
知识1.
当你的投资回报率，小 ...

你的第一点我75L已经说了.
第三点, 首先贷款和剩余钱做投资是和你房子的增值没关系, 不管哪种还款方式你房子的增值是建立在你房子本身总价值, 举个例子, 5年后你的房子从100万升到120万, 这不影响你的贷款和用剩余的钱去做投资这件事, 房子增值和其他收入等等的这些是相等的, 导致两者最后不同结果的变量在还款时间, 因此而改变的还款额度和剩余的能投资的现金. 所以你撤这个没有任何意义, 房子升两个都升, 房子跌两个都跌.

leon5ch

CN-Ric 发表于 2021-5-26 15:37
你的第一点我75L已经说了.
第三点, 首先贷款和剩余钱做投资是和你房子的增值没关系, 不管哪种还款方式你 ...

其实是不一样的，因为在你的假设中。15年还贷款的，是大部分钱投资买房，少量的钱购买理财。30还款相对15年来说。更少的钱投资买房，更多的钱投资理财。简单的例子，15年还款的。在第15年因为贷款还清了，如果贷款条件不变，他可以跟轻松有贷款80万，然后15年还。但是贷款30年的，在第15年的时候，因为还有贷款，想贷款80万就比较难了。

CN-Ric

leon5ch 发表于 2021-5-26 16:12
其实是不一样的，因为在你的假设中。15年还贷款的，是大部分钱投资买房，少量的钱购买理财。30还款相对15 ...

这还真不一定, 我们就用我最后的那些数据来算, 方便些贷30年的是A, 15年的是B, 假设当初20万首付(100万房子), 房子升到了150万.
A房子的净资产: 20万 + 50万 + 27.2万(15年还的房贷PPl) = 97.2万 可以top up 48.6万B房子的净资产: 150万, 可以top up 75万
A投资收益+本金: 161万
B投资收益+本金: 86万

15年后再投资的钱:
A: 209万, B: 161万
这里差了将近50万的Cash, B的工资要高到多少才能再贷到同样的钱?

leon5ch

CN-Ric 发表于 2021-5-26 16:29
这还真不一定, 我们就用我最后的那些数据来算, 方便些贷30年的是A, 15年的是B, 假设当初20万首付(100万房 ...

我一直强调的就是房子的投资回报率要高于你所谓的理财。结果看看你举得例子，房子15年涨了50%平均下来一年2点几连3都不到，跟你的投资5%那是差远了。你就往高了假设，例如房价15年涨了10倍，你再对比看看。

leon5ch

CN-Ric 发表于 2021-5-26 16:29
这还真不一定, 我们就用我最后的那些数据来算, 方便些贷30年的是A, 15年的是B, 假设当初20万首付(100万房 ...

算出来没？买房本质上来说就是一个投资行为。如果说房子持续贬值，跌价，也租不起价格。还会有那么多人购卖房产吗？

CN-Ric

leon5ch 发表于 2021-5-27 10:10
算出来没？买房本质上来说就是一个投资行为。如果说房子持续贬值，跌价，也租不起价格。还会有那么多人购 ...

我去还在纠结, 无语了...
首先你房子升10倍100倍最后结果还是一样, 假设是10倍, 那就是1000万, 那就是能top up出来的钱比之前多出(900-50)/2, 这部分两者是一样的, 而决定你最后能拿出现金的多与少取决与你怎么用还贷后剩余的钱, 房产能涨10倍, 其他投资至少也有11倍, 最后结果还是一样, 15年后A还是能比B拿出更多现金.

CN-Ric

你理解能力有问题, 我给你说简单点:
房子首付, 房子增值/贬值还有其他乱七八糟各种rate这是定量, fixed.
最后哪个能更有钱取决与变量, 也就是怎么还贷, 是把现金放入房子里(我再说一遍相当于存定期不给利息那种), 还是把现金拿去赚更多的钱.

leon5ch

CN-Ric 发表于 2021-5-27 10:26
你理解能力有问题, 我给你说简单点:
房子首付, 房子增值/贬值还有其他乱七八糟各种rate这是定量, fixed.
最 ...

是你对基本的概念没有理解，买房投资，买房投资。购买房产其实就可以看做是是一种投资投资理财。贷款80万购买一个80万的房子，房子每年增值8%跟同样贷款80万购买80万的年利率8%，其本质是一样的。在不考虑风险通胀因素。收益也是一样的。明白吗？

leon5ch

CN-Ric 发表于 2021-5-27 10:26
你理解能力有问题, 我给你说简单点:
房子首付, 房子增值/贬值还有其他乱七八糟各种rate这是定量, fixed.
最 ...

不谈升值贬值，你想想谁还去贷款买二套房，3套房。正是因为房子的收益率大，所以很多人才拼命贷款买房。看明白了吗？

CN-Ric

leon5ch 发表于 2021-5-27 11:09
是你对基本的概念没有理解，买房投资，买房投资。购买房产其实就可以看做是是一种投资投资理财。贷款80万 ...

我看了至少5遍才看懂你想说啥, 不过又是错的.
首先房子升值是建立在100万的房子总价上的, 和你贷款长短没关系, 和贷款利率也没关系, 而如果你少付贷款, 那么你可以用多余的钱去做其他投资, 而如果你多付贷款, 你多付的这些钱只能放在那里, 以后也只是面值. 即使我去投资个回报率和通胀率一样低的项目也比你把钱放在那里什么都不做强, 之前也证明了, 如果你想多买房, 那么拉长贷款时间也是要比缩减时间更有优势.

leon5ch

CN-Ric 发表于 2021-5-27 13:40
我看了至少5遍才看懂你想说啥, 不过又是错的.
首先房子升值是建立在100万的房子总价上的, 和你贷款长短没 ...

把贷款买房看成是一种投资理财很难吗？假设可以0首付买房。贷款80万，买80万的房，房子固定升值8%.不考虑房子的维修开销，租金等问题。其实跟贷款80万买个年利率8%的理财是一样的。这个你能看的懂吗？

CN-Ric

leon5ch 发表于 2021-5-27 15:02
把贷款买房看成是一种投资理财很难吗？假设可以0首付买房。贷款80万，买80万的房，房子固定升值8%.不考虑 ...

你可以这么说没问题, 但是跟我的帖子有什么关系么?
如果你理解有问题, 那么你把房贷换成你的理财, 我讨论的是贷款80万买理财, 我是早还好还是晚还好?
你要杠的东西和我讨论的完全不是同一个话题, 你能理解么?