本帖最后由 paulwood 于 2020-9-14 17:56 编辑
房价上涨的原因究竟在哪儿？
病毒低估了经济
首先，事实证明新冠病毒带来的经济损失普遍小于人们的预期。传统的经济衰退理论下，失业率和房价存在负相关性，失业会影响到房贷的还款，给家庭生计造成影响。但本轮经济衰退中，受益于新西兰政府的积极财政政策和工资补助计划，失业现象并没有人们估计的那么严重，譬如4月就业人口曾减少3.4万人，如今已全部修复。我们对最高失业率的预测也从9.5%下调到7%。
经济在病毒面前呈现出惊人的弹性，这不只发生在中国等主要经济体身上，也在新西兰得到了验证。奥克兰警戒等级刚从3级下降至2.5级，每周电子卡消费就已恢复到封锁前水平。可以说，除开与国际旅行高度关性的行业，经济活动总能快速的反弹。
对经济复苏的预期改变了对房价的预期，但只是如此不足以支撑房市。储备银行的货币政策才是推动房价崛起的决定性因素。
货币！货币！
自从大流行以来，新西兰储备银行效仿欧美各大央行启动了“印钞机”计划（大规模资产购买计划，LSAP）。新印出的钞票由储备银行转移给债券持有者，目的是降低长期利率和让这笔钱在实体经济中流转，创造支出和就业机会。
但如果市场参与者主要是养老基金和富裕且年长的投资者，缺乏消费欲望和对风险的厌恶意味着他们只会把钱投入到资本市场而不是实体经济。新货币以各种形式流入房地产、股票、黄金、艺术品乃至游艇等非生产性资本，而无法渗透至更广泛的实业、普通工人和贫困人士手中。这就是为什么大流行后富人更富、穷人更穷的原因。
自从3月23日新西兰启动大规模资产购买计划以来，储备银行已经向市场投放了322亿纽币，而银行增加的净贷款只有10亿纽币（其中对家庭增加了住房贷款，对企业的借贷不增反减）。如果再考虑到疫情期间企业和家庭存款的增加，目前新印刷的货币中只有10%流入了实体经济。住房和股票等资本市场吸收了余下90%新货币的大头。
贷款利率走低也推动了资产价格上涨。如果我们观察过去二十年贷款利率的变动，会发现每一轮降息都带来了房价的明显上涨。较低的抵押贷款利率让业主更容易做出住房投资的决定，愿意为住房付出更高价格的意愿也就越强。新西兰的税收制度（对收入征税，但不对资本收益征税）在降息时会进一步放大不动产的吸引力。
房价逆转时
需要指出，西太平洋银行虽然对房价走势做出了误判，但我们之前对房价下跌的所有预期都基于一个事实：即从90年代初、90年代末到08年金融危机，房价在所有经济衰退周期中都下跌了。
为什么房价在本轮衰退中的走势截然相反？我们发现在过去所有经济衰退前，都出现了利率急升的现象，而2020年没有。当前经济衰退的这一不同寻常特征让我们有理由认为，利率在决定本轮房价走势上将发挥比以往更显著的作用。
考虑到这一点，我们预计今年第三季度房价会出现可观上涨，2020年的全年房价通胀率有望达到6.3%；2021年受益于经济复苏和负利率的预期，房价有望上涨8%。
房价当然不可能永远向上，关键依然取决于利率。当房价飞升到引发储备银行关注的时候，当储备银行决定适当提高利率的时候，推动新西兰房价不断上涨的“神秘力量”就会逆转。富裕且年长的投资者可能重回银行存款的怀抱，首次置业者考虑到更高利息可能降低出价，而部分投资房业主发现房贷不可负担后可能会被迫出售：所有这些行为都将导致房价的下跌。 我们认为房市逆转有可能发生在2024年，但这种长期预测会受到各种不确定因素的影响，因此时间反而不如原则重要。基本原则永远只有一条：利率上升，房价掉头。
https://www.interest.co.nz/property/107033/westpac-says-predictions-house-prices-falling-have-been-proven-wrong
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发表于 2020-9-14 11:24:14
