在Glen Innes的建房项目值不值得参与？

take-away

我在G I有房都快10年了，前几年涨的太快，现在需要时间来消化前面的价格。那里太多新房都卖不掉了。现在大地旧房不到100万就可以买到，前两年至少一百二十万，甚至140多万。有个140多万离west tamaki road差一条街，不知道是不是你们准备开放的，好像是corner位置。

蚊帳

take-away 发表于 2018-8-18 18:45
我在G I有房都快10年了，前几年涨的太快，现在需要时间来消化前面的价格。那里太多新房都卖不掉了。现在大 ...

我们所在的就是你说的和W Tamaki一路之隔，但是不是corner位。17年初买的，一百二十几万带一间超烂的房子，听说是流拍了，最后议价成交的，当时中介也忽悠这个价钱值得，投资最佳、land bank一直在洗脑。
如果真的是你说的现在不到一百万就可以买到大地旧房，其实我们已经亏了三十万了

蚊帳

take-away 发表于 2018-8-18 18:45
我在G I有房都快10年了，前几年涨的太快，现在需要时间来消化前面的价格。那里太多新房都卖不掉了。现在大 ...

我们所在的就是你说的和W Tamaki一路之隔，但是不是corner位。17年初买的，一百二十几万带一间超烂的房子，听说是流拍了，最后议价成交的，当时中介也忽悠这个价钱值得，投资最佳、land bank一直在洗脑。
如果真的是你说的现在不到一百万就可以买到大地旧房，其实我们已经亏了三十万了

NewLynnHse

哈哈，看完了觉得楼主其实不想放弃。我在隔壁FML的你来发帖

蚊帳

NewLynnHse 发表于 2018-8-19 08:39
哈哈，看完了觉得楼主其实不想放弃。我在隔壁FML的你来发帖

作为版主怎么老发这种没有营养的评论…

carterdog

蚊帳 发表于 2018-8-18 22:29
我们所在的就是你说的和W Tamaki一路之隔，但是不是corner位。17年初买的，一百二十几万带一间超烂的房子 ...

忽悠算不上，当时值这个价，谁也看不到未来涨跌，现在的确是大地破房跌的最厉害。

auckland.clark

蚊帳 发表于 2018-8-19 09:31
作为版主怎么老发这种没有营养的评论…

你这个真挺麻烦，建议去咨询一下会计吧。
如果你公婆这个项目算开发的话，连你们的自住房都受牵连。不是赚钱不赚钱的事，是涉及到许多税的问题。

蚊帳

auckland.clark 发表于 2018-8-19 13:07
你这个真挺麻烦，建议去咨询一下会计吧。
如果你公婆这个项目算开发的话，连你们的自住房都受牵连。不是 ...

嗯嗯，谢谢你的建议

clam

take-away 发表于 2018-8-18 18:45
我在G I有房都快10年了，前几年涨的太快，现在需要时间来消化前面的价格。那里太多新房都卖不掉了。现在大 ...

其實gi 並沒有那麼恐佈。。。

wolflake

我在GI那边做过几个市政项目，和TRC常打交道。那边的公屋太多，而且TRC以后建的房子也很多，所以那边房价一定高不了。价格定位就是60-70.

我真不是孙红雷

蚊帳 发表于 2018-8-17 14:48
当然有利润的空间我也觉得是可行的。现在我是不相信能卖100万的。
现在就在trademe上有个GI townhouse li ...

你就这样想，现在盖一个房子利润都是固定的，15-20万。有这个数就干，没这个数就别干。税什么不用想，你赚钱才交税，不赚交什么税。

auckland.clark

我真不是孙红雷 发表于 2018-8-19 21:41
你就这样想，现在盖一个房子利润都是固定的，15-20万。有这个数就干，没这个数就别干。税什么不用想，你 ...

她这个税务上很复杂。
如果她的公婆买的，分割成4块地， 在IRD那里应该是开发商了（分割2块还容易解释，给儿子一块，住在一起相互照顾）。一旦父母是开发商，或者子女是开发商，按照IRD的税务规则，直系亲属都是开发商，自住房都基本没有利得的豁免（满10年的除外），IRD厉害的就是这个。可是，实际上，自住房和投资房，有多少是满10年才卖的？不满10年的，那么就补税和利息吧，是不是再罚就看IRD的心情了。

take-away

wolflake 发表于 2018-8-19 20:13
我在GI那边做过几个市政项目，和TRC常打交道。那边的公屋太多，而且TRC以后建的房子也很多，所以那边房价一 ...

认识一位参与G I开发的洋人老测绘师也说过类似你说的话，房屋密度太大对房价不是利好消息。

pear

那边的公房多的难以想象，不过位置真的是好。敢住在那里的华人，都是很有勇气和胆量的。

蚊帳

我真不是孙红雷 发表于 2018-8-19 21:41
你就这样想，现在盖一个房子利润都是固定的，15-20万。有这个数就干，没这个数就别干。税什么不用想，你 ...

对于我来说我肯定不想参与的，一来以免坏了家人的关系，二来我认为没有15-20万。可是公婆和我老公不是这样想，一天到晚说听到的消息都是卖100万+，我都不知道哪里来的消息

蚊帳

auckland.clark 发表于 2018-8-19 21:50
她这个税务上很复杂。
如果她的公婆买的，分割成4块地， 在IRD那里应该是开发商了（分割2块还容易解释， ...

还牵涉到老公的阿姨的那一份，她自己长期都是买plaster然后reclad再转手卖，或者老房翻新再出售，她人生唯一的一份工作就是做这些，听我公婆讲这个阿姨是这样发家的，估计早就和IRD打过交道了

我真不是孙红雷

蚊帳 发表于 2018-8-20 00:05
对于我来说我肯定不想参与的，一来以免坏了家人的关系，二来我认为没有15-20万。可是公婆和我老公不是这 ...

最近huapai的房子刷刷刷的走，发疯了，都105-120万+平层4房。我想GI应该可以吧，再差起码是中区靠近city，不比huapai强多了

我真不是孙红雷

蚊帳 发表于 2018-8-20 00:05
对于我来说我肯定不想参与的，一来以免坏了家人的关系，二来我认为没有15-20万。可是公婆和我老公不是这 ...

最近100万附近的新房又开始超级强手，朋友在huapai盖了4个房，其中一个房从去年11月开始卖到现在，2个房市最近刚上市，这个月4套全成交

skysadness

税务方面  明线是由ird有自由裁量权的 ，不是你认为符合五年就真不收你税了。。

weimin68

感觉风险极高啊

stonecold

强烈建议楼主不要投资此项目，原因如下：

• 投资主体和收益划分不明确 - 地的产权是公婆和阿姨的，要你们追加投资，以后可能还要从银行贷款. 那么地的价值算成多少?是现在的市场价还是当时的购入价? 这其中起码有四方的钱，每方占比多少？有没有利息？谁来付这个利息？ 如果超支的话谁来付超出预算的钱？关于项目的决定权是不是按照出资比例投票决定还是由公婆和阿姨决定？ 想想就很麻烦，除非你们可以完全相信对方且一切可以协商解决或者按照公司的方式经营。但是我觉得亲戚之间这两种方式都基本不可能。
• 所有投资人经验不足，没有相关经验。谁来操作这个事情？你老公的阿姨只有装修的经验，这个跟分割再建完全不是一个概念。她了解分割的时候所有的流程和时间吗？她了解建房的设计和审批吗？她了解建房的施工管理吗。如果不了解的话只能准备大把时间和金钱等着来cover自己做的错的或者不好的决定还有就是因为不了解所以所有相关人员合作上的失误和低效。
• 拿地成本高 - 具体情况不了解，但听起来楼主拿的地并不是很早屯的（Unitary plan以前），那么已经有溢价的成分在里面。而且glen innes又不是什么好区，简直可以说以前是最差的区之一，因为大片公屋，靠近Pt England。
• 地段和市场定位都卖不了高价 - 现在Glen Innes是政府几个大的开发单位的重点区域。 有housing nz 也有panuku,还有啥tamaki redevelpment. 同样是中密度住宅开发，你比政府的大规模开发的优势在哪里？基本没有。而政府的项目定价多少？Kiwibuild / affordable house 我不了解但是相信会不高于市场价。housing nz不要钱。
• 房地产市场走向不明确 - 现在的市场一定是上行的吗？在政府建设了大规模的social housing / affordable housing以后Glen Innes房价还能升吗？
• 亲戚关系 - 最后也是最重要的一点，因为有实在的利益关系，你们家和公婆之间的关系一定会在这个过程中出现摩擦和冲突。再加上你老公的阿姨，可以想象是很头疼的。在你们项目过程中消耗的金钱，时间，decision making， 只会加剧这个摩擦和冲突。为了一个不知道赚不赚钱的项目，搭上一家人的和睦相处，值得吗？
  

以上。

V7

我觉得楼主的老公没有想盖了就卖，是持有之后再卖，和买个投资房是一个意思，对不对？

蚊帳

V7 发表于 2018-8-20 13:12
我觉得楼主的老公没有想盖了就卖，是持有之后再卖，和买个投资房是一个意思，对不对？ ...

我们是5年后必须要学区房。GI这个房子现在还在drawing阶段，现在到建好要两年时间吧，按照我们的五年计划，持有三年必须得卖

蚊帳

stonecold 发表于 2018-8-20 12:31
强烈建议楼主不要投资此项目，原因如下：

投资主体和收益划分不明确 - 地的产权是公婆和阿姨的，要你们 ...

分析得很在理！
之前我们完全不知道kiwibuild/ housing nz那方面的消息，完全都是各位提了才知道，要是政府真的在GI大量建造可负担房，我们这个项目…还有其他经验财务方面等因素也是我担心的，不过没有你所想的那么细致
另外请问在哪里可以搜寻到政府kiwibuild housing nz等的发展规划呢？
感谢！

V7

蚊帳 发表于 2018-8-20 14:12
分析得很在理！
之前我们完全不知道kiwibuild/ housing nz那方面的消息，完全都是各位提了才知道，要是政 ...

据我所知council在那边自己盖房推上市卖，去年前年年97.8万卖的。不是可负担性住房的价格。

蚊帳

V7 发表于 2018-8-20 14:31
据我所知council在那边自己盖房推上市卖，去年前年年97.8万卖的。不是可负担性住房的价格。 ...

TRC现在在GI卖的楼花，四房2卫浴，室内150平方米，地200平方米，现在在卖101万
不过我们的成本确实高，风险大但是利润空间很小了，搞个两三年可能赚个5-6万那样

V7

蚊帳 发表于 2018-8-20 14:44
TRC现在在GI卖的楼花，四房2卫浴，室内150平方米，地200平方米，现在在卖101万
不过我们的成本确实高，风 ...

你的信息挺多的啊,我刚查了一下trc给开发商那边卖的楼花,比如fenchurch park独栋的确实是108万.

我觉得我好像懂得你老公的意思了,这个位置应该不会跌,毕竟大开发商都在这里呢帮政府做开发.这个价钱到外面也拿不到地, flatbush也是40万一块地了, 而且有跌下来风险,再往南去更不敢买. 而且如果在奥克兰周边盖房室内设计就不能这么小了,怎么也要有240-250, 建筑成本整个也提高, 但是卖价目前来看也只有这个价格区间.同样是建房, 相对来说,就算预算打到3500+,整体支出还是比其他地方的要少一些, 也比较稳妥.

陌生的香港人

我覺得其實大家說那麼多恐怕也是多餘 既然樓主老公是那麼有興趣 樓主真的可以完全置身事外完全不參與嗎？  雖然聽上去樓主外家好像是Chiwi人 第三代華人了 甚至會歧視華人的某些固有觀念和行為 但畢竟留著的還是華人的血 有華人的DNA  華人社會中對家庭成員間的相處壓力恐怕還是揮之不去  真的可以學得本地白人般那麼放任自由 (當然 白人也不一定就沒有家庭間的壓力 但相對來說相信應該還是比較少 ) 可以讓樓主獨立自主 作為家庭成員一份子不喜歡就能不參與完全不出錢嗎？

蚊帳

陌生的香港人 发表于 2018-8-20 16:11
我覺得其實大家說那麼多恐怕也是多餘 既然樓主老公是那麼有興趣 樓主真的可以完全置身事外完全不參與嗎？   ...

我现在能做的只能拉拢老公，只要他说不要公婆也不可能逼着他出钱，但是我不能出面来说不参与，所以才想询问一下大家有什么看法，尽量用多一点信息来说服他

蚊帳

V7 发表于 2018-8-20 15:56
你的信息挺多的啊,我刚查了一下trc给开发商那边卖的楼花,比如fenchurch park独栋的确实是108万.

我觉得 ...

我们建的不是独栋的，是4联排的townhouse
根据其他网友的信息我查了Fenchurch还有其他TRC在GI的项目，卖90多100万那是应该能卖到的，但是我们的成本太高了，家人在分割开发这方面也没有经验，折腾来折腾去如果为了几万块钱那就不值得了
当然，五年后要是涨疯了那我也无话可说，是自己没有眼光