IRD 的Ring Fence 新政预期效果

Lease

homealone 发表于 2018-4-4 19:46
犹豫了半天想着回不回，只要打字太慢。简单说一下。
1. 投资和投机。短期快炒装修再卖的是投机客的一种。这 ...

我觉得你对我的例子理解有误。

我所说的ring-fencing的影响， 是指对投资人的税务影响。这个税务影响要根据每个投资者的个人税率来看， 在我的例子中假设税率为30%， 我觉得这是一个基本的税率， 因为如果不到30%就意味着其个人收入连5万都不到，一个连5万年收入都没有的人估计也很难投资房地产。30%的税率就意味这投资者损失30%的税务优惠， 所以我觉得这影响不能说不大。

另外要澄清的一点是，你认为前期的亏损可以用来抵扣后来的盈利， 所以没有影响， 这并不尽然。在我这个例子中， 前期的亏损完全是白亏了。

homealone

所以，不论有没有ring fence，你修车生意的借款都是可以抵扣修车生意的盈利，不论是从房产套现还是老妈借的。

homealone

Lease 发表于 2018-4-4 20:21
我觉得你对我的例子理解有误。

我所说的ring-fencing的影响， 是指对投资人的税务影响。这个税务影响要 ...

也许，没有仔细看你的例子。我觉得你讨论的太上纲上线了，当然有影响，这利息的利息是复利还有机会成本等。我回复楼主主要是就他投资投机和生意的税务影响大小比较，真的没有想量化到房产投资有没有影响。这个论点无需讨论。当然有。问题的关键是对长期投资的人影响大还是短期两三年投机的影响大。非要揪着有没有影响就是抬杠了。

况且不一定要等10几年才能盈利。我就是利率高于5就亏损，现在就盈利。所以亏损挂两年再盈利抵扣两年太正常。我一点都不care

babylove123

这个新税很好。如果投资者握着房子，在所持房子的几年甚至十几年都是亏损，那为什么还要投资房子呢？答案可能只有1个，capital gain, N年后房子增值后卖掉挣钱。如果是这样，一开始的intention就是capital gain, 根据IRD的定义，就要交大笔税。对不对？这个新税对真正投资者无大害，现金流要正的才投资，不然的话，明知亏损，为什么还投？

BNC2015

homealone 发表于 2018-4-4 20:18
2. 回楼主的生意税务问题。某人有两个生意，房产出租现亏损5000一年；另一个修车自雇盈利5000。现在政策下 ...

我举的例子是修车的人用投资房的亏损来抵消其他业务的盈利, 最终还是盈利交税的,不过交得少些罢了.

$85000 - 10000 =$75000 Taxable income, 我举的例子是真实存在的, 也是合理.

而你举的例子5000 - 5000 = 0 , 意思就是没有 净收入. 这种情况要么不存在,要么就是生意破产, 人怎么活？

用这样不合实际的拼凑例子, 你不觉得太牛角尖了吗?   

此外， 我不知到哪位会计师会提供如此的退税建议。如果有的话， 也太业余了。

BNC2015

homealone 发表于 2018-4-4 19:46
犹豫了半天想着回不回，只要打字太慢。简单说一下。
1. 投资和投机。短期快炒装修再卖的是投机客的一种。这 ...

你声称帖子的观点全错， 难道第一个Ring Fence的效果：政府多收税。

也错了吗？

历届政府认定的最严重的，最常见的投机行为是短期投机。　

你说的投机者买个两三年然后出售的，并非那么典型。　那么他们还只是持有两三年，对不对？　

如果ring Fence 实行，　这种两三年的投机者和持有１０几年的真正投资者相比，　交的税也还少得多。　

所以受影响也少得多。

homealone

BNC2015 发表于 2018-4-4 22:52
我举的例子是修车的人用投资房的亏损来抵消其他业务的盈利, 最终还是盈利交税的,不过交得少些罢了.

$85 ...

我用简化的数字来说明你的关于ring fence的论据2是错误的。ring fence 对从房产套现支持修车生意没有任何影响！因为这部分的利息费用记在修车生意的成本里，并不因为是房子套现所以记在房产生意的成本里。

我只是为了澄清这个观点，否则有人以为房产套个现去做生意买保时捷都能退税了。

homealone

BNC2015 发表于 2018-4-4 23:35
你声称帖子的观点全错， 难道第一个Ring Fence的效果：政府多收税。

也错了吗？

你第一点声称政府多收税是因为不给抵扣，只说了半个事实，其实是误导。半个事实不是事实。在你盈利时政府要退回的。会有一点影响，比如lease兄说的一年一千一样的，这并不是政府的主要目的。更改法律和税务操作的成本是很高的，这点小利都不一定够。

ringfence，明线和capital gains对房产投资都要影响，多少问题。新西兰房产走上畸形，太大了，政府投鼠忌器不敢大动，怕牵一发而动全身，引起经济动荡，所以才一点点规划，想慢着陆。这是对的。否则阿猫阿狗都来炒房子乱套了。尽量把投机客赶出去，留下真正的投资者，才会良性发展。现有的投资者因为新政或多或少有些即有利益损失了，但真正的投资者看重房产投资的长远盈利的高稳定性，杠杠效用和抗风险保通胀的能力，新政后还是会有很多拥泵的， 比起股票期货的专业要求和波动性，或做生意的风险及时间资源的要求，房产投资是稳妥简易的方式，所以叫mum and dad最多

Bearonrun

homealone 发表于 2018-4-4 20:24
所以，不论有没有ring fence，你修车生意的借款都是可以抵扣修车生意的盈利，不论是从房产套现还是老妈借的 ...

我看了你和楼主的帖子。楼主的退税例子，我知道一些类似的。

有一三哥是做小车行的，资金需求波动大。例如一次性进口一批二手车，费用可能20几万刀，然后3-6月内，慢慢把这批车卖出去。他用投资房top up拿贷款。检查相对宽松，floating 约6%也较低。然后无息借给车行，以后卖一辆还一笔。这样一来，投资房的利息支出大增，带来亏损可以中和车行的部分盈利。他这种做法确实投机取巧，但不违法，可以视作政府对小企业的补贴。

以后Ring Fencing 生效，投资房loss就不能中和车行盈利，三哥这方法就无法拿退税了。这也可以视换届后，工党政府取消了部分国家党时代的小企业补贴。这也符合工党的立场。

philipanz2010

楼主喝高了吧。发这样的贴子，会让空军和工党粉们发疯的围攻你。

homealone

Bearonrun 发表于 2018-4-5 11:09
我看了你和楼主的帖子。楼主的退税例子，我知道一些类似的。

有一三哥是做小车行的，资金需求波动大。例 ...

我只能建议你重头到尾再看我的帖子了。如果你还认为在ring fence之后房产套现部分支持修车生意的利息不能抵扣，那我没有办法了。

这种房产套现支持其他生意的模式太多了。不这么做的才有问题，房屋贷款利息是商业贷款利息的一半。当然这不是合规的做法，ird不管，主要是银行的贷款用途，有的严格的要做些技术处理，当然一般睁只眼闭只眼。我不是反驳这生意的模式，而是就楼主第二点ring fence对生意借款的影响，那就是：无关。

老老妖刀

Bearonrun 发表于 2018-4-5 11:09
我看了你和楼主的帖子。楼主的退税例子，我知道一些类似的。

有一三哥是做小车行的，资金需求波动大。例 ...

这种投资房亏损退税的政策不一直都有么？
怎么就叫国家党政府给小企业的补贴呢？
海伦时代也退啊。。。是不是工党给小企业的补贴？

Bearonrun

homealone 发表于 2018-4-5 12:04
我只能建议你重头到尾再看我的帖子了。如果你还认为在ring fence之后房产套现部分支持修车生意的利息不能 ...

我确实仔细看了60楼你写的例子，你的意思就是投资房套现的贷款，会被视为生意（如修车公司）的贷款。所以无论有无Ring Fence, 利息都可以中和盈余。

但是，投资房子是业主个人名下（或者其投资公司名下），因此贷款利息（支出）不是由生意向银行支付，而是由业主个人支付，所以不能作为生意支出。因而Ring Fence确实剥夺了部分退税。

Bearonrun

老老妖刀 发表于 2018-4-5 12:22
这种投资房亏损退税的政策不一直都有么？
怎么就叫国家党政府给小企业的补贴呢？
海伦时代也退啊。。。是 ...

没错，海伦那届工党有，国家党也有。

不过，海伦政府是中间偏左，立场中间或者偏右的小企业家也是她极力争取的对象。所以不会推出损害他们利益的政策。

本届工党是左派，同盟的绿党是极左，这样的政府得不到小企业家的支持，所以不给果子吃。

Lease

Bearonrun 发表于 2018-4-5 12:35
我确实仔细看了60楼你写的例子，你的意思就是投资房套现的贷款，会被视为生意（如修车公司）的贷款。所以 ...

这个要看这笔贷款的purpose, 如果purpose是for vehicle mechanical business的话， 这贷款利息依然可以抵扣修车公司的营业额.

具体操作可以将这笔贷款直接放在修车公司名下，由公司直接向银行支付利息。对于银行来说， 反正这笔贷款由房屋做抵押， 他们不在乎将贷款放在那个名字下面。

所以这一点homealone是对的。

老老妖刀

Bearonrun 发表于 2018-4-5 12:40
没错，海伦那届工党有，国家党也有。

不过，海伦政府是中间偏左，立场中间或者偏右的小企业家也是她极力 ...

所以没果子吃。

所以打击了小企业房产投资者的积极性。

这样靠亏损退税来贴补一下的应该不少呢。

Bearonrun

Lease 发表于 2018-4-5 12:46
这个要看这笔贷款的purpose, 如果purpose是for vehicle mechanical business的话， 这贷款利息依然可以抵 ...

我知道的操作，都是银行把钱借给个人，然后再借给生意，这样一来，就是存粹的民宅贷款。

如果用公司名义申请，以个人名下的房产抵押，那和商业贷款很接近了。很多人不愿这样做。

Bearonrun

老老妖刀 发表于 2018-4-5 12:56
所以没果子吃。

所以打击了小企业房产投资者的积极性。

对的，你可以认为这些人的做法投机取巧，但新西兰的经营就有这个特色，如果去除，经济会受打压。

老老妖刀

Bearonrun 发表于 2018-4-5 13:01
对的，你可以认为这些人的做法投机取巧，但新西兰的经营就有这个特色，如果去除，经济会受打压。 ...

打压了再说。

人家就是喊着打压房价上来的。

房价就等于经济。

明年才能执行么？

承受不了的，赶紧卖房吧。。。

Bearonrun

老老妖刀 发表于 2018-4-5 13:10
打压了再说。

人家就是喊着打压房价上来的。

对，能买到便宜的房子比新西兰的经济重要。

老老妖刀

Bearonrun 发表于 2018-4-5 13:17
对，能买到便宜的房子比新西兰的经济重要。

只是重新洗牌而已。

一成不变才是对经济的损害。

有钱的就买，承受不起的就卖。。当然还有吃瓜看热闹的。

同样的政策，同样的市场，机会还是均等的。

Bearonrun

老老妖刀 发表于 2018-4-5 13:25
只是重新洗牌而已。

一成不变才是对经济的损害。

是的， 重新洗牌最好导致经济downturn, 房价腰斩，那么没房的人可以买房，有钱人可以抄底，那该多好。

LJHookerRobin

BNC2015 发表于 2018-4-4 11:21
同意你的解释。

按照法律（税法）：

同意你的解释。
按照法律（税法）：
买入-卖出算投机，买入-收租-卖出确实算投机
不过，还有一种行为，买入-收租 法律上不算投机，但受打击最大。
这与部长声称打击投机行为的言论不一致，政府诚信有亏。
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楼主，

奥克兰根本没有买入，纯粹收租的人了。因为租金回报3% 利息4.5%

我感觉奥克兰大概分四类。
1）买了do up 卖，有GST和Cap Gain可以收取。
2）买了，租着，设计开发（如计划分割，然后盖房或者卖分后小地）。
有GST和政府contribution还有cap gain可以收取
3）买了，（租着或者直接）家人or自己自住。死了卖掉或者传下去，无Cap gain，无gst

政府抓第四种，speculator
买了，租着， do nothing，赌将来cap gain卖。，收不到cap gain，也基本不创造岗位（大概都自己管着了），也不刺激实体、经济。

买了，租着，三五年卖掉，赌增值。
这就是投机者speculator

Cap gain 收不到钱，没有GST因为房租收到不到6万一年。

政府其实无所谓，但是政府看着你租着这几年，每年房租不高，每年loss，担心如果：

怕将来国家涨利息或者个人有重大Crisis
没钱了，让你de-gearing 毕竟只有高比例贷款才会make a loss，政府怕你还不起啊。

你可能会说，我有自住房作为抵押。政府怕你输的连自住房都要被拍卖哟。。
政府就是觉得，要提高入门标准，敢于赌cap gain，那你摘cap gain 果子之前付出大一点。。

反过来讲，如果你靠着退税或者，那你也太。。。。。。抗不住风险了吧

homealone

Bearonrun 发表于 2018-4-5 12:59
我知道的操作，都是银行把钱借给个人，然后再借给生意，这样一来，就是存粹的民宅贷款。

如果用公司名义 ...

1. 个人topup房屋贷款做不是和房产投资有关的生意，此笔利息现在就不能抵扣，和ring fence 无关 无关 无关。重要的事说三遍。如果你的会计帮你坐在出租房的成本里，你应该马上解雇了他。

2. 你套现后可以以个人名义转借给你修车生意，转借手续有规范可借用，一般无额外legal 费用。当然你会计也能做。

3. 修车生意办了向个人借款手续后，可以正式当作生意成本抵扣生意盈利。

生意一般不会直接向房产套现，银行严格的不会允许，风险控制完全不同。一般人会说要装修等。

LJHookerRobin

老老妖刀 发表于 2018-4-5 13:25
只是重新洗牌而已。

一成不变才是对经济的损害。

头像不错，

我觉得你算旁观者清啊，

入市了吗？

BNC2015

LJHookerRobin 发表于 2018-4-5 13:35
同意你的解释。
按照法律（税法）：
买入-卖出算投机，买入-收租-卖出确实算投机

Robin.

这是你定义的speculator吧。 法律上定义的speculator  并不一样。很多印度人买了房子，还没成交就把合约再卖一次。这种人你看算什么？

不过话说回来，我从没卖过房子，也没这个做speculator的打算。 你说的话莫名奇妙的。

Bearonrun

homealone 发表于 2018-4-5 13:36
1. 个人topup房屋贷款做不是和房产投资有关的生意，此笔利息现在就不能抵扣，和ring fence 无关 无关 无 ...

如果按照你写的步骤，是可以的。但实际上很多人不会这样干，因为具体缺乏灵活性，而且每年也不可能反反复复跟银行说要装修吧。

楼主写的例子，我见过一些，你写的例子，我没见过。

老老妖刀

LJHookerRobin 发表于 2018-4-5 13:37
头像不错，

我觉得你算旁观者清啊，

冬天入。

最近没心情看房子。

开始挺兴奋的。后来发现不好玩。看来看去都那样。

同等价位房子都差不多。和买车一样。哈哈哈

LJHookerRobin

BNC2015 发表于 2018-4-5 13:54
Robin.

这是你定义的speculator吧。 法律上定义的speculator  并不一样。很多印度人买了房子，还没成交就 ...

很多印度人买了房子，还没成交就把合约再卖一次。这种人你看算什么？


这种人等于第一类啊， Trader，或者干脆算merchant，人家连capital gain time frame 都不等，赌信息不对称

homealone

Bearonrun 发表于 2018-4-5 14:49
如果按照你写的步骤，是可以的。但实际上很多人不会这样干，因为具体缺乏灵活性，而且每年也不可能反反复 ...

好吧！我希望这只是会计没有给你解释清楚。我最后建议
1:问清楚你会计将生意从房产中topup的利息记在哪个生意的成本里。房子和修车税务上是两个完全独立的business identity 。 成本盈利不能混淆，虽然最后可以抵扣，但三个基本财务报表是独立的

2. 希望你在ring fence实施后，你知道套现的部分是可以生意抵扣的,而不是如楼主说的全都不行了。否则真是帮ird省钱了。

实际上我们说的是同一类生意活动，我相信绝大多数会计处理方式是对的，只不过没有一步一步给你解释而已。公司向个人借款只是一张纸叫Resolution of company.直接做打印出来归档就行了。

很多人缺少对IRD的敬畏。cowboy太多。